Comprare Casa a Cipro nel 2026: La Guida Completa per l’Acquirente

Ad oggi — July 2026 — Cipro è uno dei mercati immobiliari più attivi del Mediterraneo: nel 2025 sono state registrate 18,114 compravendite — l’anno migliore dal picco del 2007, in crescita di circa il 15% su base annua — con gli acquirenti stranieri che hanno rappresentato circa il 40% di tutte le transazioni per documenti di vendita (Department of Lands & Surveys tramite INDEX.cy, 2025) e un valore record di €6.5 billion scambiato (PwC Cyprus, +8%). Per un acquirente che arriva da Dubai, Tel Aviv o Mosca, l’attrattiva è precisa: piena proprietà (freehold) nell’UE, una residenza permanente a partire da €300,000, nessuna imposta patrimoniale annua, nessuna imposta di successione e — dal 1 January 2026 — nessuna imposta di bollo. Questa guida spiega chi può comprare, quanto costa e come funziona il processo, con ogni imposta e regola documentata e datata. È l’hub del nostro cluster Cipro: la guida alla residenza permanente da €300k, le guide alle città di Limassol, Larnaca e Paphos e il nostro onesto confronto Cipro vs Dubai partono da qui.

Gli stranieri possono comprare casa a Cipro?

Sì — ma le regole differiscono nettamente tra acquirenti UE ed extra-UE, e sbagliare su questo punto è l’errore più comune che vediamo.

I cittadini UE e SEE acquistano esattamente alle stesse condizioni dei ciprioti. Nessun permesso, nessuna restrizione sul numero o sul tipo di immobili.

I cittadini extra-UE (di Paesi terzi) — inclusi israeliani, russi e acquirenti del Golfo — possono anch’essi acquisire la piena proprietà (freehold), ma a due condizioni:

1. Un permesso dal Consiglio dei Ministri. Ai sensi dell’Immovable Property (Acquisition by Aliens) Law, Cap. 109, un acquirente extra-UE deve ottenere l’approvazione scritta prima che il titolo possa essere registrato a suo nome. Nella pratica il potere è delegato all’Amministrazione distrettuale locale (District Officer) e la domanda (storicamente il Form COMM 145, presentato insieme al contratto di vendita e ai documenti giustificativi) non prevede alcun costo. Il permesso «viene concesso più o meno di prassi a tutti gli acquirenti in buona fede» (Ministry of Interior, gov.cy, 2026). Puoi firmare il contratto e trasferirti mentre è in corso l’istruttoria; è la registrazione del titolo che dipende dal permesso.

2. Un limite pratico di una sola abitazione. È la regola che la maggior parte degli acquirenti sottovaluta. Il Cap. 109 limita un acquirente extra-UE (una coppia sposata è considerata un solo richiedente e viene concesso un solo permesso), in linea di massima, a:

   • un lotto edificabile o un appezzamento di terreno fino a circa 4,014 m² per un’abitazione privata; oppure
   • due unità residenziali nello stesso complesso, purché siano adiacenti e possano essere unite in una sola; oppure
   • una casa più un negozio fino a 100 m²; oppure
   • una casa più un ufficio fino a 250 m².

   Non si tratta di un divieto permanente di «un solo immobile, per sempre» — vale per ciascun permesso, e ulteriori acquisizioni possono essere strutturate tramite una società cipriota o diventare più semplici dopo aver ottenuto la residenza permanente — ma significa che un privato extra-UE non può mettere insieme con disinvoltura un portafoglio di immobili in piena proprietà a proprio nome. Se prevedi di comprare più di un’abitazione, struttura l’operazione con un avvocato cipriota fin dall’inizio (Ministry of Interior, gov.cy; Cap. 109; confermato da numerose sintesi di studi legali ciprioti, 2025–2026).

Una precisazione sulla mappa: tutto ciò di cui parla questa guida riguarda la Repubblica di Cipro (lo Stato membro dell’UE). Gli immobili nel nord occupato dalla Turchia («TRNC») sono al di fuori del diritto dell’UE, spesso hanno un titolo di proprietà contestato e non rientrano tra ciò che Palmera intermedia — trattiamo esclusivamente la piena proprietà nella Repubblica di Cipro.

Quanto costa: imposte, IVA e tasse nel 2026

Cipro è un mercato davvero a bassa frizione in cui comprare, soprattutto per il nuovo. Ecco il quadro completo, aggiornato al 2026.

Costo	Nuova costruzione (con IVA)	Rivendita (senza IVA)	Fonte
IVA	19% ordinaria, oppure 5% sui primi 130 m² di una residenza principale ammissibile	Nessuna	PwC Cyprus 2026; Michael Kyprianou Apr 2026
Imposte di trasferimento	€0 (azzerate quando si applica l’IVA)	3% / 5% / 8% progressive, ridotte del 50% → 1.5% / 2.5% / 4%	PwC Cyprus 2026
Imposta di bollo	€0 dal 1 Jan 2026	€0 dal 1 Jan 2026	IBCCS TAX; DOM LiVE 2026
Spese legali	~1% + IVA (tipico)	~1% + IVA (tipico)	Market practice 2026
Imposta patrimoniale immobiliare	Abolita dal 2017	Abolita dal 2017	PwC Cyprus

Imposte di trasferimento

Le imposte di trasferimento sono l’imposta a carico dell’acquirente pagata al Registro Fondiario al momento del trasferimento del titolo, e sono progressive — ogni scaglione si applica solo al valore che vi rientra: 3% sui primi €85,000, 5% da €85,001 a €170,000 e 8% oltre €170,000. Due agevolazioni contano moltissimo:

• Nuova costruzione con IVA: nessuna imposta di trasferimento. Poiché si applica l’IVA, l’imposta di trasferimento è del tutto azzerata (PwC Cyprus, 2026).
• Rivendita senza IVA: riduzione del 50%. Le aliquote ordinarie sono dimezzate a un effettivo 1.5% / 2.5% / 4%.

I trasferimenti familiari sono quasi gratuiti: da genitore a figlio è 0% e tra coniugi è un forfait dello 0.1%.

IVA: 19% contro l’aliquota del 5% sulla prima casa

Gli immobili residenziali di nuova costruzione e di prima vendita scontano l’IVA al 19%. Ma se l’abitazione sarà la tua residenza principale e permanente a Cipro, puoi richiedere l’aliquota ridotta del 5% — un risparmio notevole. In base al quadro in vigore dal 16 June 2023, l’aliquota del 5% si applica ai primi 130 m² dell’abitazione, a condizione che il valore della residenza non superi €350,000, che il valore totale della transazione non superi €475,000 e che la superficie interna totale non superi i 190 m² (GK Law Firm; Michael Kyprianou, Apr 2026). Oltre tali limiti, l’eccedenza è tassata al 19%. L’abitazione deve rimanere la tua residenza principale — in sostanza, non puoi darla in locazione commerciale per 10 anni senza restituire la differenza d’IVA. Un regime transitorio precedente al 2023 (5% sui primi 200 m² senza limite di superficie) è stato prorogato dal Parlamento al 31 December 2026 per le domande ammissibili anteriori (Michael Kyprianou, Apr 2026).

In pratica: un investitore che compra puramente per affittare paga l’IVA al 19%; chi fa di Cipro la propria casa può spesso ridurla al 5% su una fetta ampia del prezzo. Nota che la soglia di €300,000 per la residenza permanente è calcolata al netto dell’IVA — le due regole interagiscono, quindi pianificale insieme.

Tasse ricorrenti: tra le più leggere d’Europa

• Nessuna imposta patrimoniale annua. L’Immovable Property Tax è stata abolita il 1 January 2017. I tributi comunali (rifiuti, fognature) sono modesti — in genere poche centinaia di euro l’anno.
• Nessuna imposta di successione, patrimoniale o sulle donazioni. Cipro ha abolito l’imposta di successione nel 2000 — un forte richiamo per la pianificazione patrimoniale familiare.
• Imposta sulle plusvalenze del 20% si applica solo quando vendi un immobile situato a Cipro, con esenzioni valide una tantum (dal 1 Jan 2026: €150,000 per la residenza principale, €30,000 negli altri casi, con un tetto di €150,000) (PwC Cyprus, 2026).
• I redditi da locazione sono soggetti all’imposta ordinaria sul reddito più il contributo sanitario GeSY; la Special Defence Contribution sui canoni è stata abolita dal 1 January 2026 e i residenti non domiciliati sono esenti dalla SDC su dividendi e interessi per 17 anni (KPMG Cyprus, Apr 2026). Il regime non-dom di Cipro è una delle ragioni principali per cui gli acquirenti facoltosi si trasferiscono qui — approfondito nella nostra guida Cipro vs Dubai.
• Un prelievo sul trasferimento immobiliare dello 0.4% è a carico del venditore al momento della cessione.

Il processo d’acquisto, passo per passo

Il processo cipriota è ben rodato e, con un buon avvocato, a basso rischio. Un tipico acquisto off-plan o di rivendita si svolge così:

1. Riserva l’immobile. Firma un modulo di prenotazione e versa un deposito cauzionale (di solito €5,000–€20,000, ovvero ~1–2%) per togliere l’unità dal mercato mentre si preparano i contratti.
2. Incarica un avvocato indipendente e svolgi la due diligence. Il tuo avvocato verifica il titolo, conferma la proprietà del venditore e che il terreno sia libero da ipoteche o vincoli e — per l’off-plan — controlla i permessi del costruttore ed eventuali oneri bancari sul terreno.
3. Richiedi un codice fiscale cipriota e apri un conto bancario locale. Necessari per pagare le imposte e movimentare i fondi in modo conforme.
4. Firma il contratto di compravendita e versa la rata concordata (spesso ~30% alla firma per l’off-plan, oppure il meccanismo del saldo per la rivendita). Il tuo avvocato deposita il contratto presso il Registro Fondiario entro il termine di legge — questo deposito per l’«esecuzione in forma specifica» tutela il tuo diritto sull’immobile ancor prima del trasferimento del titolo.
5. Acquirenti extra-UE: presenta il permesso di acquisizione all’Amministrazione distrettuale. Non devi attenderlo per completare l’acquisto o prendere possesso; condiziona la registrazione finale del titolo.
6. Paga l’IVA (o richiedi l’aliquota del 5%), salda eventuali imposte di trasferimento (solo per la rivendita) e registra il titolo a tuo nome presso il Registro Fondiario una volta che l’immobile è completato e il permesso è concesso.
7. Prendi in consegna. Per l’off-plan, avviene dopo il completamento e la verifica dei difetti; per la rivendita, al pagamento finale.

Le proprietà cipriote di Palmera sono di nuova costruzione a prezzo di costruttore — sullo stock primario off-plan l’acquirente non paga alcuna commissione di intermediazione (si applica il prezzo del costruttore). Sfoglia il catalogo Cipro aggiornato o parti da una città specifica qui sotto.

Il mercato nel 2026: chi compra, dove e a quale prezzo

Il mercato immobiliare cipriota è in una fase rialzista documentata. I numeri principali (tutti relativi al 2025, l’ultimo anno completo):

• 18,114 compravendite totali — il dato più alto dal 2007, in crescita di ~15% su base annua (Department of Lands & Surveys tramite INDEX.cy).
• ~40% di quota estera per documenti di vendita: cittadini UE 2,446 compravendite (13.5%) ed extra-UE 4,809 (26.5%). Il rapporto di PwC sui contratti di compravendita conta 7,255 acquisti esteri, ~28% del mercato, in aumento del 16% (PwC Cyprus, Jan 2026). I due insiemi di dati misurano cose diverse; entrambi mostrano una domanda estera in crescita.
• €6.5 billion di valore totale delle transazioni, +8% (PwC Cyprus).
• Nazionalità principali: britannica, russa, israeliana, greca (Cyprus Mail, Dec 2025).

Dove comprano rivela quale città si adatta a quale acquirente:

Città	Carattere e principali acquirenti esteri	Prezzi indicativi appartamenti (2026)	La nostra guida
Limassol	La più cara; hub business/marina; storicamente russa, ora diversificata (israeliani, libanesi, cinesi, britannici)	Mediana ~€4,000/m²; fronte mare €8,000–12,000/m²	Guida Limassol
Larnaca	Costa conveniente; città dell’aeroporto; riqualificazione porto-marina da €1.2bn; destinazione #1 per gli israeliani	~€1,780–3,330/m²; ingresso dai €200,000 bassi	Guida Larnaca
Paphos	Britannica/costiera; patrimonio UNESCO; golf; ideale per pensionati	~€2,500–3,500/m²; appartamento medio €230k	Guida Paphos

I prezzi salgono in modo costante più che esplosivo — gli appartamenti si sono rivalutati di circa il 5% e le case di circa il 4.6% su base annua (Global Property Guide, 2026) — il che, unito a rendimenti locativi lordi del 5–7% nelle città costiere, è l’equilibrio che cerca la maggior parte degli investitori transfrontalieri.

Conviene comprare a Cipro? Un’analisi onesta

Cipro ha senso se vuoi la piena proprietà nell’UE e una base mediterranea a breve distanza di volo da Israele, dal Golfo e dall’Europa; una residenza permanente (non un visto rinnovabile) a partire da €300,000; tasse davvero basse — nessuna imposta patrimoniale annua, nessuna imposta di successione, un regime non-dom e, dal 2026, nessuna imposta di bollo; e un mercato che cresce a un ritmo sostenibile a una cifra con solidi rendimenti costieri.

Rifletti meglio se la tua priorità è la massima liquidità e i rendimenti nominali più alti — il mercato di Dubai è molto più profondo e i suoi rendimenti locativi in genere più elevati — o se hai bisogno di detenere più abitazioni a tuo nome, dove la regola del permesso extra-UE con limite di una sola abitazione aggiunge attrito. La nostra guida Cipro vs Dubai analizza questo compromesso con numeri da entrambe le parti.

Pronto a guardare immobili specifici? Parti dal catalogo Cipro, dalla gamma di nuove costruzioni Square One o parla con il nostro team Cipro — prezzi di costruttore, nessuna commissione d’acquisto sulle proprietà primarie.

Tutti i dati sono aggiornati a July 2026 e attribuiti alle fonti elencate sopra. Imposte e soglie cambiano; verifica la situazione aggiornata con il tuo avvocato cipriota e l’autorità competente prima di impegnarti.