Comprar propiedad en Chipre en 2026: la guía completa del comprador
Comprar propiedad en Chipre en 2026: la guía completa del comprador
A fecha de July 2026, Chipre es uno de los mercados inmobiliarios más activos del Mediterráneo: en 2025 se registraron 18,114 ventas —el año más fuerte desde el máximo de 2007, un 15% más interanual—, con los compradores extranjeros acaparando en torno al 40% de todas las transacciones por documentos de venta (Departamento de Tierras y Catastro vía INDEX.cy, 2025) y un récord de €6.5 billion cambiando de manos (PwC Cyprus, un 8% más). Para un comprador que llega desde Dubai, Tel Aviv o Moscú, el atractivo es concreto: título de pleno dominio en la UE, una residencia permanente desde €300,000, sin impuesto anual sobre la propiedad, sin impuesto de sucesiones y —desde el 1 January 2026— sin impuesto del timbre. Esta guía cubre quién puede comprar, cuánto cuesta y cómo funciona el proceso, con cada tasa y norma con su fuente y fecha. Es el eje central de nuestro clúster de Chipre: de aquí parten la guía de residencia permanente por €300k, las guías de ciudad de Limassol, Larnaca y Paphos, y nuestra honesta comparativa Chipre vs Dubai.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Chipre?
Sí, pero las normas difieren mucho entre compradores de la UE y extracomunitarios, y equivocarse en esto es el error más común que vemos.
Los ciudadanos de la UE y del EEE compran exactamente en las mismas condiciones que los chipriotas. Sin permiso, sin restricción en el número o el tipo de propiedades.
Los nacionales extracomunitarios (de terceros países) —incluidos israelíes, rusos y compradores del Golfo— también pueden adquirir el pleno dominio completo, pero con dos condiciones:
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Un permiso del Consejo de Ministros. Al amparo de la Ley de Bienes Inmuebles (Adquisición por Extranjeros), Cap. 109, un comprador extracomunitario debe obtener la aprobación por escrito antes de que el título pueda inscribirse a su nombre. En la práctica, la competencia está delegada en la Administración de Distrito local (Oficial de Distrito), y la solicitud (históricamente el Formulario COMM 145, presentado con el contrato de compraventa y la documentación justificativa) no lleva tasa. El permiso «se concede más o menos de forma automática a todos los compradores de buena fe» (Ministerio del Interior, gov.cy, 2026). Puede firmar el contrato y mudarse mientras se tramita; es la inscripción del título lo que queda pendiente del permiso.
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Un límite práctico de una vivienda. Esta es la norma que la mayoría de los compradores subestima. El Cap. 109 restringe a un adquirente extracomunitario (un matrimonio se trata como un solo solicitante y solo se concede un permiso) a, a grandes rasgos:
- una parcela edificable o terreno de hasta unos 4,014 m² para una vivienda particular; o
- dos unidades residenciales en la misma promoción, siempre que sean contiguas y puedan combinarse en una; o
- una vivienda más un local de hasta 100 m²; o
- una vivienda más una oficina de hasta 250 m².
No es una prohibición permanente de «una propiedad, para siempre» —se aplica por permiso, y las adquisiciones adicionales pueden estructurarse a través de una sociedad chipriota o volverse más sencillas tras obtener la residencia permanente—, pero sí significa que un particular extracomunitario no puede reunir sin más una cartera de viviendas en pleno dominio a su propio nombre. Si piensa comprar más de una vivienda, estructúrelo con un abogado en Chipre desde el principio (Ministerio del Interior, gov.cy; Cap. 109; corroborado por múltiples resúmenes de bufetes chipriotas, 2025–2026).
Una nota sobre el mapa: todo lo de esta guía se refiere a la República de Chipre (el Estado miembro de la UE). La propiedad en el norte ocupado por Turquía («TRNC») queda fuera del Derecho de la UE, a menudo tiene títulos en disputa y no es algo que Palmera intermedie: solo operamos con pleno dominio de la República de Chipre.
Cuánto cuesta: tasas, IVA e impuestos en 2026
Chipre es un mercado en el que comprar es realmente sencillo, sobre todo en obra nueva. Este es el panorama completo, actualizado a 2026.
| Coste | Obra nueva (con IVA) | Reventa (sin IVA) | Fuente |
|---|---|---|---|
| IVA | 19% general, o 5% sobre los primeros 130 m² de una residencia principal que cumpla los requisitos | Ninguno | PwC Cyprus 2026; Michael Kyprianou Apr 2026 |
| Tasas de transferencia | €0 (exentas cuando se aplica IVA) | 3% / 5% / 8% progresivas, reducidas un 50% → 1.5% / 2.5% / 4% | PwC Cyprus 2026 |
| Impuesto del timbre | €0 desde 1 Jan 2026 | €0 desde 1 Jan 2026 | IBCCS TAX; DOM LiVE 2026 |
| Honorarios legales | ~1% + IVA (habitual) | ~1% + IVA (habitual) | Práctica del mercado 2026 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | Abolido desde 2017 | Abolido desde 2017 | PwC Cyprus |
Tasas de transferencia
Las tasas de transferencia son el impuesto del comprador que se paga al Registro de la Propiedad en la transmisión del título, y son progresivas: cada tramo se aplica solo al valor comprendido en él: 3% sobre los primeros €85,000, 5% de €85,001 a €170,000 y 8% por encima de €170,000. Dos bonificaciones importan muchísimo:
- Obra nueva con IVA: ninguna tasa de transferencia. Como se aplica IVA, la tasa de transferencia queda totalmente exenta (PwC Cyprus, 2026).
- Reventa sin IVA: reducción del 50%. Los tipos estándar se reducen a la mitad, hasta un efectivo 1.5% / 2.5% / 4%.
Las transmisiones familiares son casi gratuitas: de padres a hijos es 0% y entre cónyuges un 0.1% fijo.
IVA: 19% frente al tipo del 5% para primera vivienda
La propiedad residencial de obra nueva y primera venta lleva un IVA del 19%. Pero si la vivienda va a ser su residencia principal y permanente en Chipre, puede solicitar el tipo reducido del 5%, un ahorro considerable. Con el marco vigente desde el 16 June 2023, el tipo del 5% se aplica a los primeros 130 m² de la vivienda, siempre que el valor de la vivienda no supere los €350,000, el valor total de la transacción no supere los €475,000 y la superficie interior total no supere los 190 m² (GK Law Firm; Michael Kyprianou, Apr 2026). Por encima de esos límites, el exceso tributa al 19%. La vivienda debe seguir siendo su residencia principal: a grandes rasgos, no puede alquilarla comercialmente durante 10 años sin devolver la diferencia de IVA. Un régimen transitorio anterior a 2023 (5% sobre los primeros 200 m² sin límite de superficie) fue prorrogado por el Parlamento hasta el 31 December 2026 para las solicitudes anteriores que cumplían los requisitos (Michael Kyprianou, Apr 2026).
La lectura práctica: un inversor que compra únicamente para alquilar paga un IVA del 19%; un comprador que hace de Chipre su hogar a menudo puede rebajarlo al 5% sobre una buena parte del precio. Tenga en cuenta que el umbral de €300,000 para la residencia permanente se calcula sin IVA: las dos normas interactúan, así que planifíquelas juntas.
Impuestos recurrentes: entre los más bajos de Europa
- Sin impuesto anual sobre la propiedad. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se abolió el 1 January 2017. Las tasas municipales (basuras, alcantarillado) son menores: normalmente unos cientos de euros al año.
- Sin impuesto de sucesiones, sobre el patrimonio ni sobre donaciones. Chipre abolió el impuesto de sucesiones en 2000, un gran atractivo para la planificación patrimonial familiar.
- Un impuesto sobre plusvalías del 20% se aplica solo cuando vende propiedad situada en Chipre, con exenciones de por vida (desde 1 Jan 2026: €150,000 para una residencia principal, €30,000 en el resto de casos, con un tope de €150,000) (PwC Cyprus, 2026).
- Los ingresos por alquiler tributan por el impuesto ordinario sobre la renta más la tasa sanitaria GeSY; la Contribución Especial a la Defensa sobre los alquileres se abolió a partir del 1 January 2026, y los residentes no domiciliados están exentos de la SDC sobre dividendos e intereses durante 17 años (KPMG Cyprus, Apr 2026). El régimen non-dom de Chipre es una de las razones principales por las que los compradores acaudalados se trasladan aquí, algo que detallamos en nuestra guía Chipre vs Dubai.
- Un gravamen de transmisión de propiedad del 0.4% lo paga el vendedor en la enajenación.
El proceso de compra, paso a paso
El proceso chipriota está muy rodado y, con un buen abogado, es de bajo riesgo. Una compra típica sobre plano o de reventa transcurre así:
- Reserve la propiedad. Firme un formulario de reserva y pague un depósito de reserva (habitualmente €5,000–€20,000, o ~1–2%) para retirar la unidad del mercado mientras se preparan los contratos.
- Contrate a un abogado independiente y realice la diligencia debida. Su abogado verifica el título, confirma la titularidad del vendedor y que el terreno está libre de hipotecas o cargas y —en el caso de sobre plano— comprueba los permisos del promotor y cualquier carga bancaria sobre el terreno.
- Solicite un número fiscal chipriota y abra una cuenta bancaria local. Necesarios para pagar impuestos y mover fondos de forma conforme.
- Firme el contrato de compraventa y pague el plazo acordado (a menudo ~30% en la firma para sobre plano, o el mecanismo de pago del saldo para reventa). Su abogado presenta el contrato en el Registro de la Propiedad dentro del plazo legal: esta inscripción de «cumplimiento específico» protege su derecho sobre la propiedad incluso antes de que se transmita el título.
- Compradores extracomunitarios: presenten el permiso de adquisición ante la Administración de Distrito. No es necesario esperarlo para completar la compra o tomar posesión; condiciona la inscripción final del título.
- Pague el IVA (o solicite el tipo del 5%), liquide cualquier tasa de transferencia (solo reventa) e inscriba el título a su nombre en el Registro de la Propiedad una vez que la propiedad esté terminada y se conceda el permiso.
- Reciba la entrega. En sobre plano, esto sigue a la finalización y la revisión de acabados; en reventa, con el pago final.
El inventario de Palmera en Chipre es obra nueva con precios de promotor: en el stock primario sobre plano el comprador no paga ninguna comisión de intermediación (se aplican los precios del promotor). Explora el catálogo de Chipre en directo o empieza por una ciudad concreta más abajo.
El mercado en 2026: quién compra, dónde y a qué precio
La propiedad en Chipre está en un ciclo alcista documentado. Las cifras principales (todas de 2025, el último año completo):
- 18,114 ventas totales: la cifra más alta desde 2007, un ~15% más interanual (Departamento de Tierras y Catastro vía INDEX.cy).
- ~40% de cuota extranjera por documentos de venta: ciudadanos de la UE 2,446 ventas (13.5%) y extracomunitarios 4,809 (26.5%). El informe de contratos de compraventa de PwC contabiliza 7,255 compras extranjeras, ~28% del mercado, un 16% más (PwC Cyprus, Jan 2026). Los dos conjuntos de datos miden cosas distintas; ambos muestran una demanda extranjera al alza.
- €6.5 billion de valor total de transacciones, un 8% más (PwC Cyprus).
- Principales nacionalidades: británica, rusa, israelí y griega (Cyprus Mail, Dec 2025).
Dónde compran te dice qué ciudad encaja con qué comprador:
| Ciudad | Carácter y principales compradores extranjeros | Guía de precios de apartamentos (2026) | Nuestra guía |
|---|---|---|---|
| Limassol | La más cara; centro de negocios/puerto deportivo; históricamente rusa, ahora diversificada (israelí, libanesa, china, británica) | Mediana ~€4,000/m²; primera línea de mar €8,000–12,000/m² | guía de Limassol |
| Larnaca | Costa económica; ciudad del aeropuerto; regeneración del puerto y la marina de €1.2bn; destino n.º 1 para israelíes | ~€1,780–3,330/m²; entrada desde la franja baja de los €200,000 | guía de Larnaca |
| Paphos | Británica/costera; patrimonio UNESCO; golf; ideal para jubilados | ~€2,500–3,500/m²; apartamento medio de €230k | guía de Paphos |
Los precios suben de forma constante, no explosiva: los apartamentos se revalorizaron en torno a un 5% y las casas alrededor de un 4.6% interanual (Global Property Guide, 2026), lo que, combinado con rentabilidades brutas de alquiler del 5–7% en las ciudades costeras, es el equilibrio que busca la mayoría de los inversores transfronterizos.
¿Deberías comprar en Chipre? Una lectura honesta
Chipre tiene sentido si quieres pleno dominio en la UE y una base mediterránea a un vuelo corto de Israel, el Golfo y Europa; una residencia permanente (no un visado renovable) desde €300,000; impuestos realmente bajos —sin impuesto anual sobre la propiedad, sin impuesto de sucesiones, un régimen non-dom y, desde 2026, sin impuesto del timbre—; y un mercado que sube a un ritmo sostenible de un solo dígito con sólidas rentabilidades costeras.
Míralo con más cuidado si tu prioridad es la máxima liquidez y las rentabilidades nominales más altas —el mercado de Dubai es mucho más profundo y sus rentabilidades de alquiler suelen ser mayores— o si necesitas tener varias viviendas a tu propio nombre, donde la norma del permiso de una sola vivienda para extracomunitarios añade fricción. Nuestra guía Chipre vs Dubai repasa esa disyuntiva con cifras de ambos lados.
¿Listo para ver propiedades concretas? Empieza por el catálogo de Chipre, la gama de obra nueva de Square One o habla con nuestro equipo en Chipre: precios de promotor, sin comisión del comprador en el inventario primario.
Todas las cifras están actualizadas a July 2026 y proceden de las referencias enumeradas arriba. Las tasas y los umbrales cambian; confirma la situación vigente con tu abogado en Chipre y la autoridad competente antes de comprometerte.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Chipre en 2026?
Sí. Los ciudadanos de la UE/EEE compran en las mismas condiciones que los chipriotas, sin restricción. Los nacionales extracomunitarios (de terceros países) también pueden comprar en pleno dominio, pero deben obtener un permiso del Consejo de Ministros —en la práctica delegado en la Administración de Distrito local— al amparo de la Ley de Bienes Inmuebles (Adquisición por Extranjeros), Cap. 109. El permiso es un trámite para los compradores de buena fe (sin tasa, normalmente de unas semanas a unos meses), pero es obligatorio antes de que el título se inscriba a su nombre.
¿Hay un límite en el número de propiedades que un comprador extracomunitario puede tener en Chipre?
Sí, y es la norma peor entendida de todas. Al amparo del Cap. 109, un comprador extracomunitario (un matrimonio cuenta como un solo solicitante, un permiso) puede adquirir, a grandes rasgos, una vivienda, definida legalmente como una parcela de hasta unos 4,014 m² para una casa particular, O DOS unidades residenciales en la misma promoción cuando puedan combinarse, O una vivienda más un local de hasta 100 m², O una vivienda más una oficina de hasta 250 m². Es un límite práctico de una vivienda, no una prohibición estricta de «una propiedad para siempre», y las compras adicionales pueden estructurarse a través de una sociedad chipriota o tras obtener la residencia permanente. Confirme siempre su caso concreto con un abogado en Chipre antes de firmar.
¿Cuánto cuestan las tasas de transferencia de propiedad en Chipre?
Las tasas de transferencia son progresivas: 3% sobre los primeros €85,000 de valor, 5% de €85,001 a €170,000 y 8% por encima de €170,000. Y lo más importante: si la propiedad es obra nueva sobre la que se aplica IVA, no se paga ninguna tasa de transferencia. En la propiedad de reventa (segunda mano), donde no se aplica IVA, las tasas se reducen en un 50%, lo que da tipos efectivos del 1.5% / 2.5% / 4% (PwC Cyprus, 2026).
¿Se paga IVA al comprar propiedad en Chipre?
El IVA se aplica a la obra nueva y a la primera venta al tipo general del 19%. Si la vivienda va a ser su residencia principal y permanente en Chipre, puede optar al tipo reducido del 5% sobre los primeros 130 m² (sujeto a un límite de valor de €350,000 y otras condiciones). La propiedad de reventa (segunda mano) no lleva IVA. Los solares llevan un IVA del 19% desde 2018.
¿Se abolió el impuesto del timbre en Chipre?
Sí. El impuesto del timbre sobre los contratos se abolió a partir del 1 January 2026 (la Ley 239(I)/2025 derogó las Leyes del Impuesto del Timbre de 1963–2025). Los contratos formalizados a partir de esa fecha no pagan impuesto del timbre; los firmados el 31 December 2025 o antes se rigen por los antiguos tipos del 0.15%/0.20%. Confirme la situación en el momento de la firma, ya que existen casos transitorios (IBCCS TAX; DOM LiVE, 2026).
¿Cuál es el coste total de comprar propiedad en Chipre además del precio?
Para obra nueva: IVA del 19% (o del 5% si cumple los requisitos del tipo de residencia principal), sin tasas de transferencia, sin impuesto del timbre (desde 2026), más aproximadamente €2,000–5,000 en honorarios legales (en torno al 1% + IVA es lo habitual) y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Para una reventa: sin IVA, pero con tasas de transferencia reducidas del 1.5–4%, más los honorarios legales. Presupueste un abogado, un posible coste ligado a la hipoteca y su solicitud de permiso si es extracomunitario.
¿Necesito un abogado para comprar propiedad en Chipre?
Rotundamente sí. Un abogado independiente en Chipre realiza la diligencia debida sobre el título (comprobando hipotecas o cargas existentes sobre el terreno), redacta y revisa el contrato de compraventa, lo presenta en el Registro de la Propiedad para proteger sus derechos (cumplimiento específico), tramita el permiso de adquisición para extracomunitarios y gestiona la transmisión del título. Nunca confíe únicamente en el abogado del vendedor o del promotor.
¿Puedo obtener una hipoteca en Chipre como comprador extranjero?
Sí. Los bancos chipriotas prestan a no residentes, normalmente con una relación préstamo-valor del 50–70% (es decir, una entrada del 30–50%), a plazos de hasta 25 años. En 2026 los tipos rondan el 4.15–4.75% variable, con algunos productos a tipo fijo desde alrededor del 3%; el Banco Central de Chipre situó el tipo medio de los préstamos para vivienda en torno al 3.45% en February 2026. Las viviendas verdes (energéticamente eficientes) pueden lograr un pequeño descuento en el tipo.
¿Qué proporción de la propiedad en Chipre compran los extranjeros?
Una proporción grande y en aumento. Según los documentos de venta del Departamento de Tierras y Catastro, los compradores extranjeros representaron alrededor del 40% de las 18,114 ventas registradas en 2025 (INDEX.cy). El informe de contratos de compraventa de PwC contabiliza 7,255 compras por no chipriotas en 2025, en torno al 28% del mercado y un 16% más interanual. Las principales nacionalidades son británica, rusa, israelí y griega.
¿Comprar propiedad en Chipre es una vía hacia la residencia o la ciudadanía?
Sí a la residencia. Comprar más de €300,000 en propiedad residencial nueva a un promotor, más la prueba de €50,000/año de ingresos del extranjero, da derecho a un comprador extracomunitario a la residencia permanente (Categoría 6.2); consulta nuestra guía de residencia permanente en Chipre. La ciudadanía es aparte: solo se obtiene mediante naturalización tras unos 7–8 años de residencia legal, no de forma automática por una compra.
¿Es mejor comprar obra nueva o reventa en Chipre?
La obra nueva lleva un IVA del 19% (o del 5%) pero sin tasas de transferencia, viene con garantías del promotor y calificaciones energéticas modernas, y es la única vía que da derecho a la residencia permanente por €300k. La reventa no lleva IVA, pero sí conlleva tasas de transferencia reducidas (1.5–4%), y a menudo ofrece una ubicación consolidada e ingresos por alquiler inmediatos. Para inversores orientados a la residencia y sobre plano, la obra nueva suele ganar; para una segunda vivienda llave en mano en una zona consolidada, la reventa puede salir más barata en conjunto.
¿Cómo se compara comprar en Chipre con Dubai?
Chipre ofrece la pertenencia a la UE, una residencia permanente (no renovable) desde €300,000 y un estilo de vida mediterráneo a un vuelo de entre 1 y 4 horas de Israel, el Golfo y la mayor parte de Europa; Dubai ofrece cero impuesto sobre la renta y sobre plusvalías, mayor liquidez y rentabilidades nominales más altas, pero solo un visado renovable de 10 años por AED 2 millones y sin vía a la ciudadanía. Los comparamos en detalle en nuestra guía Chipre vs Dubai.
Fuentes · última actualización 20 de julio de 2026
- Ministry of Interior (gov.cy) — Purchasing Property / permit for non-EU acquirers; Immovable Property (Acquisition by Aliens) Law, Cap. 109 · 2026
- PwC Cyprus — Worldwide Tax Summaries (transfer fees, CGT, VAT, property transfer levy) · 2026
- PwC Cyprus Real Estate — annual market report (7,255 foreign purchases, €6.5bn total value) · Jan 2026
- Department of Lands & Surveys via INDEX.cy — 2025 sales (18,114 total; 40% foreign by sale documents) · 2025 full year
- Cyprus Mail — nearly 2 in 5 sales to foreign buyers; top nationalities · Dec 2025
- Michael Kyprianou / GK Law Firm — 5% vs 19% VAT framework and transitional-relief extension to 31 Dec 2026 · Apr 2026
- IBCCS TAX / DOM LiVE — stamp duty abolished from 1 Jan 2026 (Law 239(I)/2025) · 2026
- Central Bank of Cyprus — average housing loan interest rate · Feb 2026
- Palmera Cyprus catalog — live project prices · 20 Jul 2026
