Αγορά Ακινήτου στην Κύπρο το 2026: Ο Πλήρης Οδηγός Αγοραστή
Αγορά Ακινήτου στην Κύπρο το 2026: Ο Πλήρης Οδηγός Αγοραστή
Από τον July 2026, η Κύπρος είναι μία από τις πιο δραστήριες αγορές ακινήτων στη Μεσόγειο: το 2025 καταγράφηκαν 18,114 πωλήσεις — η ισχυρότερη χρονιά από την κορύφωση του 2007, με άνοδο περίπου 15% σε ετήσια βάση — με τους αλλοδαπούς αγοραστές να αντιπροσωπεύουν περίπου το 40% όλων των συναλλαγών βάσει πωλητηρίων εγγράφων (Department of Lands & Surveys μέσω INDEX.cy, 2025) και ρεκόρ €6.5 δισεκατομμυρίων να αλλάζει χέρια (PwC Cyprus, άνοδος 8%). Για έναν αγοραστή που έρχεται από το Ντουμπάι, το Τελ Αβίβ ή τη Μόσχα, η έλξη είναι συγκεκριμένη: πλήρης κυριότητα εντός ΕΕ, μόνιμη διαμονή από €300,000, καθόλου ετήσιος φόρος ακινήτων, καθόλου φόρος κληρονομιάς και — από την 1 January 2026 — καθόλου χαρτόσημο. Αυτός ο οδηγός καλύπτει ποιος μπορεί να αγοράσει, τι κοστίζει και πώς λειτουργεί η διαδικασία, με κάθε τέλος και κανόνα τεκμηριωμένο και χρονολογημένο. Αποτελεί τον κόμβο της κυπριακής μας συστάδας: ο οδηγός μόνιμης διαμονής €300k, οι οδηγοί πόλεων για Λεμεσό, Λάρνακα και Πάφο, και η ειλικρινής μας σύγκριση Κύπρος εναντίον Ντουμπάι διακλαδώνονται από εδώ.
Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο;
Ναι — αλλά οι κανόνες διαφέρουν έντονα μεταξύ αγοραστών εντός και εκτός ΕΕ, και το λάθος εδώ είναι το πιο συχνό σφάλμα που βλέπουμε.
Οι πολίτες ΕΕ και ΕΟΧ αγοράζουν με ακριβώς τους ίδιους όρους όπως οι Κύπριοι. Καμία άδεια, κανένας περιορισμός στον αριθμό ή τον τύπο των ακινήτων.
Οι υπήκοοι τρίτων χωρών (εκτός ΕΕ) — συμπεριλαμβανομένων Ισραηλινών, Ρώσων και αγοραστών από τον Κόλπο — μπορούν επίσης να αποκτήσουν πλήρη κυριότητα, αλλά με δύο προϋποθέσεις:
-
Άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο. Βάσει του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Κτήση από Αλλοδαπούς) Νόμου, Cap. 109, ένας αγοραστής εκτός ΕΕ πρέπει να λάβει γραπτή έγκριση προτού ο τίτλος καταχωρηθεί στο όνομά του. Στην πράξη η αρμοδιότητα εκχωρείται στην τοπική Επαρχιακή Διοίκηση (Έπαρχο), και η αίτηση (ιστορικά το Έντυπο COMM 145, που υποβάλλεται μαζί με το συμβόλαιο πώλησης και τα δικαιολογητικά) δεν συνεπάγεται τέλος. Η άδεια «χορηγείται λίγο-πολύ ως τυπική διαδικασία σε όλους τους καλόπιστους αγοραστές» (Ministry of Interior, gov.cy, 2026). Μπορείτε να υπογράψετε το συμβόλαιο και να μετακομίσετε ενώ αυτή επεξεργάζεται· η καταχώριση του τίτλου είναι που αναμένει την άδεια.
-
Ένα πρακτικό όριο μίας κατοικίας. Αυτόν τον κανόνα υποτιμούν οι περισσότεροι αγοραστές. Ο Cap. 109 περιορίζει έναν αγοραστή εκτός ΕΕ (ένα παντρεμένο ζευγάρι θεωρείται ένας αιτών, και χορηγείται μόνο μία άδεια), σε γενικές γραμμές, σε:
- ένα οικόπεδο ή τεμάχιο γης έως περίπου 4,014 m² για ιδιωτική κατοικία· ή
- δύο οικιστικές μονάδες στο ίδιο συγκρότημα, εφόσον είναι γειτονικές και μπορούν να ενοποιηθούν σε μία· ή
- μία κατοικία συν ένα κατάστημα έως 100 m²· ή
- μία κατοικία συν ένα γραφείο έως 250 m².
Αυτό δεν είναι μια μόνιμη απαγόρευση «ένα ακίνητο, για πάντα» — ισχύει ανά άδεια, και πρόσθετες αποκτήσεις μπορούν να δομηθούν μέσω κυπριακής εταιρείας ή να απλοποιηθούν αφού αποκτήσετε μόνιμη διαμονή — αλλά όντως σημαίνει ότι ένα φυσικό πρόσωπο εκτός ΕΕ δεν μπορεί να συγκεντρώσει ανέμελα ένα χαρτοφυλάκιο κατοικιών πλήρους κυριότητας στο όνομά του. Αν σχεδιάζετε να αγοράσετε περισσότερες από μία κατοικίες, δομήστε το με Κύπριο δικηγόρο από την αρχή (Ministry of Interior, gov.cy· Cap. 109· επιβεβαιωμένο από πολλαπλές συνόψεις κυπριακών δικηγορικών γραφείων, 2025–2026).
Μια διευκρίνιση: όλα όσα αναφέρει αυτός ο οδηγός αφορούν την Κυπριακή Δημοκρατία (το κράτος-μέλος της ΕΕ). Τα ακίνητα στα τουρκοκρατούμενα βόρεια («ΤΔΒΚ») βρίσκονται εκτός του δικαίου της ΕΕ, συχνά φέρουν αμφισβητούμενο τίτλο, και δεν είναι κάτι που διαμεσολαβεί η Palmera — ασχολούμαστε μόνο με πλήρη κυριότητα εντός της Κυπριακής Δημοκρατίας.
Τι κοστίζει: τέλη, ΦΠΑ και φόροι το 2026
Η Κύπρος είναι μια πραγματικά χαμηλής τριβής αγορά, ειδικά για νεόδμητα. Ακολουθεί η πλήρης εικόνα, επικαιροποιημένη για το 2026.
| Κόστος | Νεόδμητο (με ΦΠΑ) | Μεταπώληση (χωρίς ΦΠΑ) | Πηγή |
|---|---|---|---|
| ΦΠΑ | 19% κανονικός, ή 5% στα πρώτα 130 m² επιλέξιμης κύριας κατοικίας | Κανένας | PwC Cyprus 2026; Michael Kyprianou Apr 2026 |
| Μεταβιβαστικά τέλη | €0 (μηδενίζονται όταν επιβάλλεται ΦΠΑ) | 3% / 5% / 8% προοδευτικά, μειωμένα κατά 50% → 1.5% / 2.5% / 4% | PwC Cyprus 2026 |
| Χαρτόσημο | €0 από 1 Jan 2026 | €0 από 1 Jan 2026 | IBCCS TAX; DOM LiVE 2026 |
| Νομικά έξοδα | ~1% + ΦΠΑ (τυπικά) | ~1% + ΦΠΑ (τυπικά) | Market practice 2026 |
| Φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας | Καταργήθηκε από το 2017 | Καταργήθηκε από το 2017 | PwC Cyprus |
Μεταβιβαστικά τέλη
Τα μεταβιβαστικά τέλη είναι ο φόρος του αγοραστή που καταβάλλεται στο Κτηματολόγιο κατά τη μεταβίβαση του τίτλου, και είναι προοδευτικά — κάθε κλιμάκιο εφαρμόζεται μόνο στην αξία που εμπίπτει σε αυτό: 3% στα πρώτα €85,000, 5% από €85,001 έως €170,000, και 8% άνω των €170,000. Δύο απαλλαγές έχουν τεράστια σημασία:
- Νεόδμητο με ΦΠΑ: καθόλου μεταβιβαστικά τέλη. Επειδή επιβάλλεται ΦΠΑ, το μεταβιβαστικό τέλος μηδενίζεται πλήρως (PwC Cyprus, 2026).
- Μεταπώληση χωρίς ΦΠΑ: μείωση 50%. Οι κανονικοί συντελεστές υποδιπλασιάζονται σε πραγματικό 1.5% / 2.5% / 4%.
Οι μεταβιβάσεις εντός οικογένειας είναι σχεδόν δωρεάν: από γονέα σε τέκνο είναι 0% και μεταξύ συζύγων ένα σταθερό 0.1%.
ΦΠΑ: 19% έναντι του μειωμένου 5% για πρώτη κατοικία
Τα νεόδμητα και πρώτης πώλησης οικιστικά ακίνητα φέρουν ΦΠΑ 19%. Αλλά αν η κατοικία πρόκειται να είναι η κύρια και μόνιμη κατοικία σας στην Κύπρο, μπορείτε να αιτηθείτε τον μειωμένο συντελεστή 5% — μια σημαντική εξοικονόμηση. Βάσει του πλαισίου που ισχύει από την 16 June 2023, ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 m² της κατοικίας, εφόσον η αξία της κατοικίας δεν υπερβαίνει τις €350,000, η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις €475,000, και το συνολικό εσωτερικό εμβαδόν δεν υπερβαίνει τα 190 m² (GK Law Firm· Michael Kyprianou, Apr 2026). Πάνω από αυτά τα όρια, το πλεόνασμα φορολογείται με 19%. Η κατοικία πρέπει να παραμείνει η κύρια κατοικία σας — σε γενικές γραμμές, δεν μπορείτε να την εκμισθώσετε εμπορικά για 10 χρόνια χωρίς να επιστρέψετε τη διαφορά του ΦΠΑ. Ένα μεταβατικό καθεστώς προ του 2023 (5% στα πρώτα 200 m² χωρίς όριο εμβαδού) παρατάθηκε από τη Βουλή έως την 31 December 2026 για επιλέξιμες προγενέστερες αιτήσεις (Michael Kyprianou, Apr 2026).
Η πρακτική ανάγνωση: ένας επενδυτής που αγοράζει καθαρά για εκμίσθωση πληρώνει ΦΠΑ 19%· ένας αγοραστής που κάνει την Κύπρο σπίτι του μπορεί συχνά να τον μειώσει στο 5% σε μεγάλο μέρος της τιμής. Σημειώστε ότι το όριο των €300,000 για τη μόνιμη διαμονή υπολογίζεται χωρίς ΦΠΑ — οι δύο κανόνες αλληλεπιδρούν, οπότε σχεδιάστε τους μαζί.
Τρέχοντες φόροι: από τους ελαφρύτερους στην Ευρώπη
- Καθόλου ετήσιος φόρος ακινήτων. Ο Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας καταργήθηκε την 1 January 2017. Τα δημοτικά τέλη (αποκομιδή, αποχέτευση) είναι μικρά — συνήθως μερικές εκατοντάδες ευρώ τον χρόνο.
- Καθόλου φόρος κληρονομιάς, πλούτου ή δωρεάς. Η Κύπρος κατάργησε τον φόρο κληρονομιάς το 2000 — σημαντικό δέλεαρ για τον οικογενειακό σχεδιασμό περιουσίας.
- Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών 20% εφαρμόζεται μόνο όταν πωλείτε ακίνητο που βρίσκεται στην Κύπρο, με εφ’ όρου ζωής απαλλαγές (από 1 Jan 2026: €150,000 για κύρια κατοικία, €30,000 διαφορετικά, με ανώτατο όριο €150,000) (PwC Cyprus, 2026).
- Το εισόδημα από ενοίκια υπόκειται σε συνήθη φόρο εισοδήματος συν την εισφορά υγείας ΓεΣΥ· η Έκτακτη Αμυντική Εισφορά επί των ενοικίων καταργήθηκε από την 1 January 2026, και οι κάτοικοι μη κατοικίας (non-dom) απαλλάσσονται από την ΕΑΕ επί μερισμάτων και τόκων για 17 χρόνια (KPMG Cyprus, Apr 2026). Το καθεστώς non-dom της Κύπρου είναι βασικός λόγος που εύποροι αγοραστές μετεγκαθίστανται εδώ — αναλυτικά στον οδηγό μας Κύπρος εναντίον Ντουμπάι.
- Εισφορά μεταβίβασης ακινήτου 0.4% καταβάλλεται από τον πωλητή κατά τη διάθεση.
Η διαδικασία αγοράς, βήμα προς βήμα
Η κυπριακή διαδικασία είναι δοκιμασμένη και, με έναν καλό δικηγόρο, χαμηλού ρίσκου. Μια τυπική αγορά υπό ανέγερση ή μεταπώλησης εξελίσσεται ως εξής:
- Κρατήστε το ακίνητο. Υπογράψτε έντυπο κράτησης και καταβάλετε προκαταβολή δέσμευσης (συνήθως €5,000–€20,000, ή ~1–2%) για να αποσύρετε τη μονάδα από την αγορά όσο ετοιμάζονται τα συμβόλαια.
- Αναθέστε σε ανεξάρτητο δικηγόρο και διενεργήστε δέουσα επιμέλεια. Ο δικηγόρος σας επαληθεύει τον τίτλο, επιβεβαιώνει την κυριότητα του πωλητή και ότι η γη είναι ελεύθερη υποθηκών ή σημειωμάτων, και — για υπό ανέγερση — ελέγχει τις άδειες του κατασκευαστή και τυχόν τραπεζική επιβάρυνση επί της γης.
- Αιτηθείτε κυπριακό φορολογικό αριθμό και ανοίξτε τοπικό τραπεζικό λογαριασμό. Απαραίτητα για την πληρωμή φόρων και τη νόμιμη μεταφορά κεφαλαίων.
- Υπογράψτε το συμβόλαιο πώλησης και καταβάλετε τη συμφωνημένη δόση (συχνά ~30% κατά την υπογραφή για υπό ανέγερση, ή τον μηχανισμό εξόφλησης για μεταπώληση). Ο δικηγόρος σας καταθέτει το συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο εντός της νόμιμης προθεσμίας — αυτή η κατάθεση «ειδικής εκτέλεσης» προστατεύει το δικαίωμά σας στο ακίνητο ακόμη και πριν μεταβιβαστεί ο τίτλος.
- Αγοραστές εκτός ΕΕ: υποβάλετε την άδεια απόκτησης στην Επαρχιακή Διοίκηση. Δεν χρειάζεται να την περιμένετε για να ολοκληρώσετε την αγορά ή να λάβετε κατοχή· ελέγχει την τελική καταχώριση του τίτλου.
- Πληρώστε τον ΦΠΑ (ή αιτηθείτε τον συντελεστή 5%), τακτοποιήστε τυχόν μεταβιβαστικά τέλη (μόνο για μεταπώληση), και καταχωρίστε τον τίτλο στο όνομά σας στο Κτηματολόγιο μόλις το ακίνητο ολοκληρωθεί και χορηγηθεί η άδεια.
- Παραλάβετε το ακίνητο. Για υπό ανέγερση, αυτό ακολουθεί την ολοκλήρωση και τον έλεγχο ατελειών· για μεταπώληση, με την τελική πληρωμή.
Το απόθεμα της Palmera στην Κύπρο είναι νεόδμητο σε τιμές κατασκευαστή — στο πρωτογενές απόθεμα υπό ανέγερση ο αγοραστής δεν πληρώνει καμία μεσιτική προμήθεια (ισχύουν οι τιμές του κατασκευαστή). Δείτε τον ζωντανό κατάλογο Κύπρου ή ξεκινήστε από μια συγκεκριμένη πόλη παρακάτω.
Η αγορά το 2026: ποιος αγοράζει, πού και σε τι τιμή
Τα κυπριακά ακίνητα βρίσκονται σε τεκμηριωμένο ανοδικό κύκλο. Τα βασικά νούμερα (όλα για το 2025, το πιο πρόσφατο πλήρες έτος):
- 18,114 συνολικές πωλήσεις — οι υψηλότερες από το 2007, άνοδος ~15% σε ετήσια βάση (Department of Lands & Surveys μέσω INDEX.cy).
- ~40% μερίδιο αλλοδαπών βάσει πωλητηρίων εγγράφων: πολίτες ΕΕ 2,446 πωλήσεις (13.5%) και εκτός ΕΕ 4,809 (26.5%). Η έκθεση συμβολαίων πώλησης της PwC καταμετρά 7,255 αγορές από αλλοδαπούς, ~28% της αγοράς, άνοδος 16% (PwC Cyprus, Jan 2026). Τα δύο σύνολα δεδομένων μετρούν διαφορετικά πράγματα· και τα δύο δείχνουν αυξανόμενη ξένη ζήτηση.
- €6.5 δισεκατομμύρια συνολική αξία συναλλαγών, άνοδος 8% (PwC Cyprus).
- Κορυφαίες εθνικότητες: Βρετανοί, Ρώσοι, Ισραηλινοί, Έλληνες (Cyprus Mail, Dec 2025).
Το πού αγοράζουν σας λέει ποια πόλη ταιριάζει σε ποιον αγοραστή:
| Πόλη | Χαρακτήρας & κύριοι αλλοδαποί αγοραστές | Ενδεικτική τιμή διαμερίσματος (2026) | Ο οδηγός μας |
|---|---|---|---|
| Λεμεσός | Η ακριβότερη· κόμβος επιχειρήσεων/μαρίνας· ιστορικά ρωσική, τώρα διαφοροποιημένη (Ισραηλινοί, Λιβανέζοι, Κινέζοι, Βρετανοί) | Διάμεσος ~€4,000/m²· παραλιακά €8,000–12,000/m² | Οδηγός Λεμεσού |
| Λάρνακα | Οικονομική ακτή· πόλη με αεροδρόμιο· ανάπλαση λιμανιού-μαρίνας €1.2 δισ.· #1 προορισμός Ισραηλινών | ~€1,780–3,330/m²· είσοδος από χαμηλά €200,000 | Οδηγός Λάρνακας |
| Πάφος | Βρετανική/παραλιακή· μνημείο UNESCO· γκολφ· φιλική σε συνταξιούχους | ~€2,500–3,500/m²· ~€230k μέσο διαμέρισμα | Οδηγός Πάφου |
Οι τιμές ανεβαίνουν σταθερά παρά εκρηκτικά — τα διαμερίσματα ανατιμήθηκαν περίπου 5% και οι κατοικίες περίπου 4.6% σε ετήσια βάση (Global Property Guide, 2026) — κάτι που, σε συνδυασμό με 5–7% ακαθάριστες αποδόσεις ενοικίασης στις παράκτιες πόλεις, είναι η ισορροπία που αναζητούν οι περισσότεροι διασυνοριακοί επενδυτές.
Να αγοράσετε στην Κύπρο; Μια ειλικρινής ανάγνωση
Η Κύπρος έχει νόημα αν θέλετε πλήρη κυριότητα εντός ΕΕ και μια μεσογειακή βάση σε σύντομη πτήση από το Ισραήλ, τον Κόλπο και την Ευρώπη· μια μόνιμη διαμονή (όχι ανανεώσιμη βίζα) από €300,000· πραγματικά χαμηλούς φόρους — καθόλου ετήσιο φόρο ακινήτων, καθόλου φόρο κληρονομιάς, καθεστώς non-dom, και από το 2026 καθόλου χαρτόσημο· και μια αγορά που ανεβαίνει με βιώσιμο μονοψήφιο ρυθμό με σταθερές παράκτιες αποδόσεις.
Σκεφτείτε το καλύτερα αν προτεραιότητά σας είναι η μέγιστη ρευστότητα και οι υψηλότερες ονομαστικές αποδόσεις — η αγορά του Ντουμπάι είναι πολύ βαθύτερη και οι αποδόσεις ενοικίασής της συνήθως υψηλότερες — ή αν χρειάζεται να κατέχετε πολλαπλές κατοικίες στο όνομά σας, όπου ο κανόνας άδειας μίας κατοικίας για μη ΕΕ προσθέτει τριβή. Ο οδηγός μας Κύπρος εναντίον Ντουμπάι αναλύει αυτόν τον συμβιβασμό με αριθμούς και από τις δύο πλευρές.
Έτοιμοι να δείτε συγκεκριμένο απόθεμα; Ξεκινήστε με τον κατάλογο Κύπρου, τη σειρά νεόδμητων Square One, ή μιλήστε με την ομάδα μας στην Κύπρο — τιμές κατασκευαστή, καμία προμήθεια αγοραστή στο πρωτογενές απόθεμα.
Όλα τα στοιχεία ισχύουν κατά τον July 2026 και προέρχονται από τις πηγές που παρατίθενται παραπάνω. Τα τέλη και τα όρια αλλάζουν· επιβεβαιώστε την τρέχουσα κατάσταση με τον Κύπριο δικηγόρο σας και την αρμόδια αρχή πριν δεσμευτείτε.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο στην Κύπρο το 2026;
Ναι. Οι πολίτες ΕΕ/ΕΟΧ αγοράζουν με τους ίδιους όρους όπως οι Κύπριοι, χωρίς περιορισμό. Οι υπήκοοι τρίτων χωρών (εκτός ΕΕ) μπορούν επίσης να αποκτήσουν πλήρη κυριότητα, αλλά πρέπει να λάβουν άδεια από το Υπουργικό Συμβούλιο — στην πράξη εκχωρημένη στην τοπική Επαρχιακή Διοίκηση — βάσει του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Κτήση από Αλλοδαπούς) Νόμου, Cap. 109. Η άδεια είναι τυπική διαδικασία για καλόπιστους αγοραστές (χωρίς τέλος, συνήθως από λίγες εβδομάδες έως λίγους μήνες), αλλά απαιτείται προτού ο τίτλος καταχωρηθεί στο όνομά σας.
Υπάρχει όριο στο πόσα ακίνητα μπορεί να κατέχει ένας αγοραστής εκτός ΕΕ στην Κύπρο;
Ναι, και είναι ο πιο παρεξηγημένος κανόνας. Βάσει του Cap. 109, ένας αγοραστής εκτός ΕΕ (ένα παντρεμένο ζευγάρι μετρά ως ένας αιτών, μία άδεια) μπορεί να αποκτήσει, σε γενικές γραμμές, μία κατοικία — που ορίζεται νομικά είτε ως οικόπεδο έως περίπου 4,014 m² για μονοκατοικία, Ή δύο οικιστικές μονάδες στο ίδιο συγκρότημα όπου μπορούν να συνδυαστούν, Ή μία κατοικία συν κατάστημα έως 100 m², Ή μία κατοικία συν γραφείο έως 250 m². Είναι ένα πρακτικό όριο μίας κατοικίας, όχι μια σκληρή απαγόρευση «ένα ακίνητο για πάντα», και πρόσθετες αγορές μπορούν να δομηθούν μέσω κυπριακής εταιρείας ή αφού αποκτήσετε μόνιμη διαμονή. Επιβεβαιώνετε πάντα τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας με Κύπριο δικηγόρο πριν υπογράψετε.
Πόσα είναι τα μεταβιβαστικά τέλη ακινήτων στην Κύπρο;
Τα μεταβιβαστικά τέλη είναι προοδευτικά: 3% στα πρώτα €85,000 της αξίας, 5% από €85,001 έως €170,000, και 8% άνω των €170,000. Κρίσιμο σημείο: αν το ακίνητο είναι νεόδμητο επί του οποίου επιβάλλεται ΦΠΑ, δεν καταβάλλονται καθόλου μεταβιβαστικά τέλη. Για μεταπωλούμενο (μεταχειρισμένο) ακίνητο όπου δεν ισχύει ΦΠΑ, τα τέλη μειώνονται κατά 50%, δίνοντας πραγματικούς συντελεστές 1.5% / 2.5% / 4% (PwC Cyprus, 2026).
Πληρώνω ΦΠΑ όταν αγοράζω ακίνητο στην Κύπρο;
Ο ΦΠΑ εφαρμόζεται σε νεόδμητα και πρώτης πώλησης ακίνητα με τον κανονικό συντελεστή 19%. Αν η κατοικία πρόκειται να είναι η κύρια και μόνιμη κατοικία σας στην Κύπρο, ενδέχεται να δικαιούστε τον μειωμένο συντελεστή 5% στα πρώτα 130 m² (υπό την προϋπόθεση ανώτατου ορίου αξίας €350,000 και άλλων όρων). Τα μεταπωλούμενα (μεταχειρισμένα) ακίνητα δεν φέρουν ΦΠΑ. Τα οικόπεδα φέρουν ΦΠΑ 19% από το 2018.
Καταργήθηκε το χαρτόσημο στην Κύπρο;
Ναι. Το χαρτόσημο επί των συμβολαίων καταργήθηκε από την 1 January 2026 (ο Νόμος 239(I)/2025 κατήργησε τους περί Χαρτοσήμων Νόμους 1963–2025). Τα συμβόλαια που συνάπτονται από εκείνη την ημερομηνία δεν πληρώνουν χαρτόσημο· τα συμβόλαια που υπογράφηκαν έως και την 31 December 2025 παραμένουν στους παλαιούς συντελεστές 0.15%/0.20%. Επιβεβαιώστε την κατάσταση κατά την υπογραφή, καθώς υπάρχουν μεταβατικές περιπτώσεις (IBCCS TAX· DOM LiVE, 2026).
Ποιο είναι το συνολικό κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο πέρα από την τιμή;
Για νεόδμητο: ΦΠΑ 19% (ή 5% αν δικαιούστε τον συντελεστή κύριας κατοικίας), καθόλου μεταβιβαστικά τέλη, καθόλου χαρτόσημο (από το 2026), συν περίπου €2,000–5,000 σε νομικά έξοδα (περίπου 1% + ΦΠΑ είναι σύνηθες) και καταχώριση στο Κτηματολόγιο. Για μεταπώληση: καθόλου ΦΠΑ, αλλά μειωμένα μεταβιβαστικά τέλη 1.5–4%, συν νομικά έξοδα. Προϋπολογίστε για δικηγόρο, πιθανό κόστος σχετικό με στεγαστικό δάνειο, και την αίτηση άδειάς σας αν είστε εκτός ΕΕ.
Χρειάζομαι δικηγόρο για να αγοράσω ακίνητο στην Κύπρο;
Οπωσδήποτε ναι. Ένας ανεξάρτητος Κύπριος δικηγόρος διενεργεί δέουσα επιμέλεια στον τίτλο (ελέγχοντας για υφιστάμενες υποθήκες ή σημειώματα επί της γης), συντάσσει και ελέγχει το συμβόλαιο πώλησης, το καταθέτει στο Κτηματολόγιο για να προστατεύσει τα δικαιώματά σας (ειδική εκτέλεση), χειρίζεται την άδεια απόκτησης για μη ΕΕ, και διαχειρίζεται τη μεταβίβαση του τίτλου. Μη βασίζεστε ποτέ αποκλειστικά στον δικηγόρο του πωλητή ή του κατασκευαστή.
Μπορώ να πάρω στεγαστικό δάνειο στην Κύπρο ως αλλοδαπός αγοραστής;
Ναι. Οι κυπριακές τράπεζες δανείζουν σε μη κατοίκους, συνήθως με 50–70% δείκτη δανείου προς αξία (δηλαδή προκαταβολή 30–50%), για διάρκειες έως 25 χρόνια. Τα επιτόκια το 2026 κυμαίνονται περίπου στο 4.15–4.75% κυμαινόμενα, με ορισμένα σταθερά προϊόντα από περίπου 3%· η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου υπολόγισε το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου περίπου στο 3.45% τον February 2026. Οι πράσινες (ενεργειακά αποδοτικές) κατοικίες μπορούν να εξασφαλίσουν μικρή έκπτωση επιτοκίου.
Τι ποσοστό των κυπριακών ακινήτων αγοράζεται από αλλοδαπούς;
Ένα μεγάλο και αυξανόμενο μερίδιο. Βάσει των πωλητηρίων εγγράφων του Department of Lands & Surveys, οι αλλοδαποί αγοραστές πήραν περίπου το 40% των 18,114 πωλήσεων που καταγράφηκαν το 2025 (INDEX.cy). Η έκθεση συμβολαίων πώλησης της PwC καταμετρά 7,255 αγορές από μη Κύπριους το 2025 — περίπου 28% της αγοράς και άνοδο 16% σε ετήσια βάση. Οι κορυφαίες εθνικότητες είναι Βρετανοί, Ρώσοι, Ισραηλινοί και Έλληνες.
Η αγορά ακινήτου στην Κύπρο είναι δρόμος προς τη διαμονή ή την υπηκοότητα;
Ναι για τη διαμονή. Η αγορά νεόδμητης οικιστικής ιδιοκτησίας αξίας €300,000+ από κατασκευαστή, συν απόδειξη εισοδήματος €50,000/έτος από το εξωτερικό, καθιστά έναν αγοραστή εκτός ΕΕ επιλέξιμο για μόνιμη διαμονή (Category 6.2) — δείτε τον οδηγό μας για τη μόνιμη διαμονή στην Κύπρο. Η υπηκοότητα είναι ξεχωριστή: έρχεται μόνο μέσω πολιτογράφησης έπειτα από περίπου 7–8 χρόνια νόμιμης διαμονής, όχι αυτόματα από μια αγορά.
Είναι καλύτερο να αγοράσω νεόδμητο ή μεταπώληση στην Κύπρο;
Το νεόδμητο φέρει ΦΠΑ 19% (ή 5%) αλλά καθόλου μεταβιβαστικά τέλη, συνοδεύεται από εγγυήσεις κατασκευαστή και σύγχρονες ενεργειακές κατατάξεις, και είναι ο μόνος δρόμος που δίνει επιλεξιμότητα για μόνιμη διαμονή €300k. Η μεταπώληση δεν φέρει ΦΠΑ αλλά επιβαρύνεται με μειωμένα μεταβιβαστικά τέλη (1.5–4%), και συχνά προσφέρει ώριμη τοποθεσία και άμεσο εισόδημα από ενοίκια. Για επενδυτές με γνώμονα τη διαμονή και για υπό ανέγερση, το νεόδμητο συνήθως υπερισχύει· για μια έτοιμη εξοχική κατοικία σε καθιερωμένη περιοχή, η μεταπώληση μπορεί να είναι φθηνότερη συνολικά.
Πώς συγκρίνεται η αγορά στην Κύπρο με το Ντουμπάι;
Η Κύπρος προσφέρει ένταξη στην ΕΕ, μια μόνιμη (όχι ανανεώσιμη) διαμονή από €300,000, και έναν μεσογειακό τρόπο ζωής σε πτήση περίπου 1–4 ωρών από το Ισραήλ, τον Κόλπο και το μεγαλύτερο μέρος της Ευρώπης· το Ντουμπάι προσφέρει μηδενικό φόρο εισοδήματος και κεφαλαιουχικών κερδών, μεγαλύτερη ρευστότητα και υψηλότερες ονομαστικές αποδόσεις, αλλά μόνο μια ανανεώσιμη 10ετή βίζα στα AED 2M και κανέναν δρόμο προς την υπηκοότητα. Τα συγκρίνουμε αναλυτικά στον οδηγό μας Κύπρος εναντίον Ντουμπάι.
Πηγές · τελευταία ενημέρωση 20 Ιουλίου 2026
- Ministry of Interior (gov.cy) — Purchasing Property / permit for non-EU acquirers; Immovable Property (Acquisition by Aliens) Law, Cap. 109 · 2026
- PwC Cyprus — Worldwide Tax Summaries (transfer fees, CGT, VAT, property transfer levy) · 2026
- PwC Cyprus Real Estate — annual market report (7,255 foreign purchases, €6.5bn total value) · Jan 2026
- Department of Lands & Surveys via INDEX.cy — 2025 sales (18,114 total; 40% foreign by sale documents) · 2025 full year
- Cyprus Mail — nearly 2 in 5 sales to foreign buyers; top nationalities · Dec 2025
- Michael Kyprianou / GK Law Firm — 5% vs 19% VAT framework and transitional-relief extension to 31 Dec 2026 · Apr 2026
- IBCCS TAX / DOM LiVE — stamp duty abolished from 1 Jan 2026 (Law 239(I)/2025) · 2026
- Central Bank of Cyprus — average housing loan interest rate · Feb 2026
- Palmera Cyprus catalog — live project prices · 20 Jul 2026
