Μόνιμη Διαμονή στην Κύπρο με Επένδυση (€300k) το 2026

Από τον July 2026, η Κύπρος λειτουργεί ένα από τα πιο απλά προγράμματα διαμονής-με-επένδυση στην Ευρώπη: αγοράστε νέα οικιστική ιδιοκτησία αξίας €300,000 (χωρίς ΦΠΑ) από κατασκευαστή, αποδείξτε εξασφαλισμένο ετήσιο εισόδημα τουλάχιστον €50,000 από το εξωτερικό, και μια οικογένεια εκτός ΕΕ μπορεί να αποκτήσει μόνιμη διαμονή στην ΕΕ — που συνήθως εξετάζεται εντός περίπου δύο μηνών, χωρίς απαίτηση να ζείτε στην Κύπρο και μόνο με μία επίσκεψη κάθε δύο χρόνια για τη διατήρησή της. Αυτός είναι ο fast-track δρόμος Category 6.2 (Regulation 6(2) των περί Αλλοδαπών και Μεταναστεύσεως Κανονισμών), και είναι ο σημαντικότερος λόγος που Ισραηλινοί, Ρώσοι και αγοραστές από τον Κόλπο επιλέγουν την Κύπρο. Αυτός ο οδηγός παραθέτει τους ακριβείς κανόνες — συμπεριλαμβανομένων των δύο που μπερδεύουν τον κόσμο: η μεταπώληση δεν είναι επιλέξιμη, και τα €300,000 υπολογίζονται πριν από τον ΦΠΑ.

Είναι η κομβική σελίδα μετατροπής της κυπριακής μας συστάδας· αν ακόμη αποφασίζετε αν και πώς να αγοράσετε, ξεκινήστε με τον πυλώνα αγοράς-ακινήτου-στην-Κύπρο, και μετά επιστρέψτε εδώ.

Τι αποκτάτε

Η Category 6.2 χορηγεί μόνιμη διαμονή, όχι βίζα περιορισμένης διάρκειας. Μόλις εγκριθεί δεν λήγει, εφόσον διατηρείτε την επένδυση και πληροίτε την ελαφριά απαίτηση επίσκεψης. Συγκεκριμένα, δίνει στον κύριο αιτούντα και στην επιλέξιμη οικογένειά του:

• Το δικαίωμα να ζείτε στην Κύπρο επ’ αόριστον — ένα κράτος-μέλος της ΕΕ.
• Μια βάση για την οικογένεια, με πρόσβαση σε υγειονομική περίθαλψη και εκπαίδευση ευρωπαϊκού επιπέδου.
• Καμία υποχρέωση ελάχιστης παραμονής — αρκεί να επισκέπτεστε τουλάχιστον μία φορά κάθε δύο χρόνια.
• Μακροπρόθεσμα, έναν δρόμο προς την υπηκοότητα μέσω πολιτογράφησης (ξεχωριστή διαδικασία, έπειτα από περίπου 7–8 χρόνια νόμιμης διαμονής).

Τι δεν είναι: δεν είναι διαβατήριο, και δεν είναι το παλαιό πρόγραμμα «υπηκοότητα με επένδυση», το οποίο η Κύπρος τερμάτισε το 2020. Οποιαδήποτε προσφορά κυπριακού διαβατηρίου έναντι αγοράς ακινήτου περιγράφει ένα πρόγραμμα που δεν υπάρχει πλέον.

Οι απαιτήσεις, με ακρίβεια

1. €300,000 σε νέο ακίνητο από κατασκευαστή

Η βασική προϋπόθεση είναι μια επένδυση τουλάχιστον €300,000 (χωρίς ΦΠΑ) σε κυπριακά ακίνητα. Τρεις λεπτομέρειες κρίνουν την επιλεξιμότητα:

• Μόνο νεόδμητο. Το ακίνητο πρέπει να αγοραστεί απευθείας από κατασκευαστική εταιρεία ως πρώτη πώληση. Τα μεταπωλούμενα (μεταχειρισμένα) ακίνητα δεν είναι επιλέξιμα, σε οποιαδήποτε τιμή — αυτός είναι ο πιο συχνός λόγος αποκλεισμού (Ministry of Interior· επιβεβαιωμένο από Koufettas Law και Danos & Associates, 2026).
• Μία ή δύο μονάδες. Από την αναθεώρηση του May 2023, μπορείτε να συνδυάσετε μία ή δύο νέες οικιστικές ιδιοκτησίες για να φτάσετε τα €300,000, εφόσον όλες είναι πρώτης πώλησης από κατασκευαστή.
• Εξοφλημένο πλήρως πριν αιτηθείτε. Ολόκληρο το ποσό των €300,000 (συν ΦΠΑ) πρέπει να είναι καταβεβλημένο και το συμβόλαιο πώλησης κατατεθειμένο στο Κτηματολόγιο προτού υποβληθεί η αίτηση. Δεν μπορείτε να καταθέσετε αίτηση με προκαταβολή.

Επειδή το απόθεμα της Palmera στην Κύπρο είναι νεόδμητο σε τιμές κατασκευαστή, είναι ακριβώς το απόθεμα πρώτης πώλησης που είναι επιλέξιμο — δείτε τα έργα επιλέξιμα για μόνιμη διαμονή παρακάτω.

2. €50,000/έτος εξασφαλισμένου εισοδήματος από το εξωτερικό

Πρέπει να αποδείξετε εξασφαλισμένο ετήσιο εισόδημα τουλάχιστον €50,000, και για τον δρόμο του ακινήτου αυτό το εισόδημα πρέπει να προέρχεται από εκτός Κύπρου — μισθός, σύνταξη, μερίσματα, εισόδημα από ενοίκια ή επιχειρηματικά κέρδη από το εξωτερικό μετρούν όλα. Το όριο αυξάνεται με το μέγεθος της οικογένειας:

• +€15,000 για εξαρτώμενο σύζυγο·
• +€10,000 για κάθε εξαρτώμενο ανήλικο τέκνο.

Έτσι ένα ζευγάρι με δύο μικρά παιδιά χρειάζεται περίπου €50,000 + €15,000 + €20,000 = €85,000/έτος εξασφαλισμένου εισοδήματος από το εξωτερικό. Αυτή η απαίτηση αυξήθηκε από €30,000 σε €50,000 στην αναθεώρηση του May 2023 (Chambers.law· GK Law Firm, 2026).

3. Διατηρήστε την επένδυση, και επισκεφθείτε μία φορά κάθε δύο χρόνια

Η μόνιμη διαμονή εξαρτάται από τη διατήρηση της επένδυσης: αν πωλήσετε το επιλέξιμο ακίνητο χωρίς να το αντικαταστήσετε με ισοδύναμη επιλέξιμη επένδυση, η διαμονή ανακαλείται. Οι κάτοχοι πρέπει να υποβάλλουν ετήσια αποδεικτικά ότι η επένδυση (και το απαιτούμενο εισόδημα και η υγειονομική κάλυψη) διατηρείται, και πρέπει να επισκέπτονται την Κύπρο τουλάχιστον μία φορά κάθε δύο χρόνια. Μπορείτε να εκμισθώσετε το επιλέξιμο ακίνητο και να κερδίζετε εισόδημα από ενοίκια — η μόνιμη διαμονή, σε αντίθεση με την απαλλαγή ΦΠΑ 5%, δεν απαιτεί να το κατοικείτε.

Ποιοι μπορούν να συμπεριληφθούν — και οι αλλαγές του 2023

Μία αίτηση καλύπτει τον κύριο αιτούντα, τον/τη σύζυγο, και τα εξαρτώμενα τέκνα κάτω των 18. Τα άγαμα τέκνα ηλικίας 18–25 μπορούν να συμπεριληφθούν εάν είναι οικονομικά εξαρτώμενα και σε πλήρη εκπαίδευση. Η αναθεώρηση του May 2023 αυστηροποίησε την ένταξη της οικογένειας με δύο τρόπους που κάθε αιτών πρέπει να γνωρίζει:

• Οι γονείς και τα πεθερικά αφαιρέθηκαν από τα επιλέξιμα εξαρτώμενα. Παλαιότερα μια μόνο επένδυση €300,000 μπορούσε να εντάξει τους γονείς του επενδυτή· τώρα δεν μπορεί.
• Τα ενήλικα τέκνα χρειάζονται τη δική τους επένδυση. Κάθε ενήλικο τέκνο που επιδιώκει μόνιμη διαμονή αυτοτελώς πρέπει να κάνει ξεχωριστή επένδυση €300,000 και να αποδείξει εισόδημα €50,000.

(Chambers.law· Koufettas Law, 2026.)

Χρονοδιάγραμμα: τι σημαίνει πραγματικά «fast-track»

Στάδιο	Τυπική διάρκεια
Κράτηση μονάδας, δέουσα επιμέλεια, υπογραφή συμβολαίου, πληρωμή €300k	2–6 εβδομάδες
Κατάθεση συμβολαίου στο Κτηματολόγιο· συγκέντρωση εγγράφων εισοδήματος/υγείας/λευκού ποινικού μητρώου	2–4 εβδομάδες
Υποβολή αίτησης· εξέταση από το Τμήμα Αρχείου Πληθυσμού & Μετανάστευσης	~2 μήνες (στόχος)· 2–6 μήνες στην πράξη
Έγκριση· ταξίδι στην Κύπρο για βιομετρικά (συνήθως εντός 1 έτους)	—
Έκδοση μόνιμης διαμονής	Επ’ αόριστον (υπό τη διατήρηση επένδυσης + επίσκεψη-κάθε-2-χρόνια)

Οι «2 μήνες» είναι ο στόχος εξέτασης για έναν πλήρη φάκελο Category 6.2· οι ελλιπείς υποβολές και οι περίοδοι αιχμής τον επιμηκύνουν. Θεωρήστε τους 2–6 μήνες ως το ρεαλιστικό παράθυρο σχεδιασμού (Ministry of Interior· GK Law Firm, 2026).

Ανάλυση κόστους (ενδεικτικά, επιλέξιμη αγορά €300,000)

• Ακίνητο: €300,000 (χωρίς ΦΠΑ), η επιλέξιμη επένδυση.
• ΦΠΑ: €57,000 με 19%, ή έως και μόλις €15,000 αν η κατοικία δικαιούται τον συντελεστή 5% κύριας κατοικίας στα πρώτα 130 m² (σημείωση: αν σκοπεύετε να εκμισθώσετε τη μονάδα, η απαλλαγή 5% δεν ισχύει — πληρώνετε 19%).
• Μεταβιβαστικά τέλη: €0 — μηδενίζονται επειδή επιβάλλεται ΦΠΑ στα νεόδμητα.
• Χαρτόσημο: €0 — καταργήθηκε από την 1 January 2026.
• Νομικά, κρατικά και τέλη αίτησης: συνήθως €5,000–€10,000 συνολικά, συμπεριλαμβανομένου του νομικού τέλους ~1% και των μεταναστευτικών τελών ανά άτομο.

Η αλληλεπίδραση του ορίου €300k (χωρίς ΦΠΑ), της επιλογής ΦΠΑ 5% έναντι 19%, και των προθέσεών σας για εκμίσθωση είναι ακριβώς εκεί όπου ένας Κύπριος δικηγόρος κερδίζει την αμοιβή του — μοντελοποιήστε το πριν υπογράψετε.

Πού αγοράζουν πραγματικά οι αγοραστές μόνιμης διαμονής

Ο δρόμος των €300,000 αντιστοιχεί άψογα στο ζωντανό απόθεμα της Palmera και στις πόλεις που προτιμούν οι αλλοδαποί αγοραστές:

• Λεμεσός — η ακριβότερη, πιο διεθνής πόλη· τα περισσότερα έργα των Square One και Crona Group βρίσκονται στη ζώνη €250,000–€650,000, οπότε το να ξεπεράσετε τα €300,000 με μία μόνο ποιοτική μονάδα είναι απλό. Ιστορικά ο ρωσικός κόμβος· η βάση αγοραστών τώρα διαφοροποιημένη.
• Λάρνακα — η οικονομική ακτή και ο #1 προορισμός για Ισραηλινούς αγοραστές, σε πτήση περίπου 20 λεπτών έως 1 ώρας από το Τελ Αβίβ· η είσοδος από χαμηλά €200,000 σημαίνει ότι οι αγοραστές μόνιμης διαμονής εδώ συνήθως συνδυάζουν δύο μονάδες ή ανεβαίνουν σε premium παραλιακή κατοικία για να φτάσουν τα €300,000.
• Πάφος — η παραλιακή επαρχία που προτιμούν οι Βρετανοί· τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων ZAYA Residences της Square One (από €349,000) ξεπερνούν το κατώφλι με μία μόνο μονάδα.

Δείτε νεόδμητα έργα επιλέξιμα για μόνιμη διαμονή, δείτε τη σειρά Square One, ή μιλήστε με την ομάδα μας στην Κύπρο — τιμές κατασκευαστή, καμία προμήθεια αγοραστή στο πρωτογενές απόθεμα, και επισημαίνουμε ακριβώς ποιες μονάδες ξεπερνούν τα €300,000.

Μόνιμη διαμονή Κύπρου έναντι Χρυσής Βίζας του Ντουμπάι

Αν το σταθμίζετε έναντι των ΗΑΕ, το βασικό σημείο είναι: η Κύπρος σας δίνει μόνιμη διαμονή στην ΕΕ και δρόμο προς την υπηκοότητα από €300,000, ενώ το Ντουμπάι δίνει μια ανανεώσιμη 10ετή βίζα (χωρίς υπηκοότητα) από AED 2,000,000 (~€510,000) αλλά με μηδενικό φόρο εισοδήματος και κεφαλαιουχικών κερδών και υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης. Ο οδηγός μας Κύπρος εναντίον Ντουμπάι κάνει την πλήρη σύγκριση — πολλοί από τους επενδυτές μας κατέχουν και τα δύο.

Όλα τα στοιχεία ισχύουν κατά τον July 2026 και προέρχονται από τις πηγές παραπάνω. Τα μεταναστευτικά κριτήρια αλλάζουν· επιβεβαιώστε τις τρέχουσες απαιτήσεις με αδειοδοτημένο Κύπριο δικηγόρο και το Τμήμα Αρχείου Πληθυσμού & Μετανάστευσης πριν υποβάλετε αίτηση.