Residenza Permanente a Cipro tramite Investimento (€300k) nel 2026

Ad oggi — July 2026 — Cipro gestisce uno dei programmi di residenza tramite investimento più lineari d’Europa: compri €300,000 (IVA esclusa) di immobili residenziali nuovi da un costruttore, dimostri un reddito annuo garantito di almeno €50,000 dall’estero, e una famiglia extra-UE può ottenere la residenza permanente nell’UE — in genere esaminata entro circa due mesi, senza obbligo di vivere a Cipro e con una sola visita ogni due anni per mantenerla. È la via Category 6.2 fast-track (Regulation 6(2) degli Aliens and Immigration Regulations), ed è la ragione singola più importante per cui gli acquirenti israeliani, russi e del Golfo scelgono Cipro. Questa guida illustra le regole esatte — comprese le due che mettono in difficoltà: gli immobili di rivendita non sono ammessi e i €300,000 si calcolano al netto dell’IVA.

È lo spoke-conversione del nostro cluster Cipro; se stai ancora decidendo se e come comprare, parti dal pillar comprare-casa-a-Cipro, poi torna qui.

Cosa ottieni

La Category 6.2 concede la residenza permanente, non un visto a tempo determinato. Una volta approvata non scade, a condizione che tu mantenga l’investimento e rispetti il leggero requisito di visita. In concreto, offre al richiedente principale e alla sua famiglia ammissibile:

• Il diritto di vivere a Cipro a tempo indeterminato — uno Stato membro dell’UE.
• Una base per la famiglia, con accesso a sanità e istruzione di standard UE.
• Nessun obbligo di soggiorno minimo — devi semplicemente visitare l’isola almeno una volta ogni due anni.
• Un percorso di lungo periodo verso la cittadinanza tramite naturalizzazione (un processo distinto, dopo circa 7–8 anni di residenza legale).

Cosa non è: non è un passaporto e non è il vecchio programma di «cittadinanza tramite investimento», che Cipro ha chiuso nel 2020. Qualsiasi offerta di un passaporto cipriota in cambio dell’acquisto di un immobile descrive un programma che non esiste più.

I requisiti, in dettaglio

1. €300,000 in immobili nuovi da un costruttore

La condizione fondamentale è un investimento di almeno €300,000 (IVA esclusa) in immobili ciprioti. Tre dettagli decidono l’ammissibilità:

• Solo nuova costruzione. L’immobile deve essere acquistato direttamente da una società di costruzione come prima vendita. Gli immobili di rivendita (usati) non sono ammessi, a qualsiasi prezzo — è il motivo di esclusione più comune (Ministry of Interior; confermato da Koufettas Law e Danos & Associates, 2026).
• Una o due unità. Dalla revisione del May 2023, puoi combinare una o due proprietà residenziali nuove per raggiungere i €300,000, purché tutte siano di prima vendita da un costruttore.
• Pagato per intero prima di fare domanda. L’intero importo di €300,000 (più IVA) deve essere versato e il contratto di compravendita depositato presso il Registro Fondiario prima della presentazione della domanda. Non puoi presentarla con un semplice acconto.

Poiché le proprietà cipriote di Palmera sono di nuova costruzione a prezzo di costruttore, sono proprio lo stock di prima vendita che dà diritto alla PR — vedi i progetti ammissibili per la PR qui sotto.

2. €50,000/anno di reddito estero garantito

Devi dimostrare un reddito annuo garantito di almeno €50,000 e, per la via immobiliare, tale reddito deve provenire da fuori Cipro — stipendio, pensione, dividendi, redditi da locazione o utili d’impresa maturati all’estero contano tutti. La soglia sale con la dimensione del nucleo familiare:

• +€15,000 per il coniuge a carico;
• +€10,000 per ciascun figlio minore a carico.

Così una coppia con due figli piccoli ha bisogno di circa €50,000 + €15,000 + €20,000 = €85,000/anno di reddito estero garantito. Questo requisito è stato innalzato da €30,000 a €50,000 con la riforma del May 2023 (Chambers.law; GK Law Firm, 2026).

3. Mantieni l’investimento e visita l’isola una volta ogni due anni

La residenza permanente è subordinata al mantenimento dell’investimento: se vendi l’immobile ammissibile senza sostituirlo con un investimento ammissibile equivalente, la residenza viene revocata. I titolari devono presentare ogni anno la prova che l’investimento (e il reddito e la copertura sanitaria richiesti) è mantenuto, e devono visitare Cipro almeno una volta ogni due anni. Puoi affittare l’immobile ammissibile e percepire un reddito da locazione — la PR, a differenza dell’agevolazione IVA al 5%, non richiede che tu lo occupi.

Chi può essere incluso — e le modifiche del 2023

Un’unica domanda copre il richiedente principale, il coniuge e i figli a carico sotto i 18 anni. I figli non sposati di età compresa tra 18 e 25 anni possono essere inclusi se sono economicamente a carico e studiano a tempo pieno. La revisione del May 2023 ha reso più stringente l’inclusione familiare in due modi che ogni richiedente dovrebbe conoscere:

• I genitori e i suoceri sono stati esclusi dalle persone a carico ammissibili. In precedenza un singolo investimento di €300,000 poteva includere i genitori dell’investitore; ora non è più possibile.
• I figli adulti hanno bisogno di un proprio investimento. Ogni figlio adulto che chiede la PR a titolo autonomo deve effettuare un investimento separato di €300,000 e dimostrare un reddito di €50,000.

(Chambers.law; Koufettas Law, 2026.)

Tempistiche: cosa significa davvero «fast-track»

Fase	Durata tipica
Riserva l’unità, due diligence, firma del contratto, pagamento €300k	2–6 settimane
Deposito del contratto al Registro Fondiario; raccolta documenti di reddito/sanità/casellario	2–4 settimane
Presentazione della domanda; esame da parte del Civil Registry & Migration Department	~2 mesi (obiettivo); 2–6 mesi nella pratica
Approvazione; viaggio a Cipro per i dati biometrici (di solito entro 1 anno)	—
Rilascio della residenza permanente	A tempo indeterminato (subordinata al mantenimento dell’investimento + visita ogni 2 anni)

I «2 mesi» sono l’obiettivo d’esame per una pratica Category 6.2 completa; domande incomplete e volumi di picco lo allungano. Considera 2–6 mesi come la finestra realistica di pianificazione (Ministry of Interior; GK Law Firm, 2026).

Struttura dei costi (esemplificativa, acquisto ammissibile da €300,000)

• Immobile: €300,000 (IVA esclusa), l’investimento ammissibile.
• IVA: €57,000 al 19%, oppure fino a un minimo di €15,000 se l’abitazione ha diritto all’aliquota del 5% per la residenza principale sui primi 130 m² (nota: se intendi affittare l’unità, l’agevolazione del 5% non si applica — paghi il 19%).
• Imposte di trasferimento: €0 — azzerate perché sul nuovo si applica l’IVA.
• Imposta di bollo: €0 — abolita dal 1 January 2026.
• Spese legali, governative e di pratica: in genere €5,000–€10,000 tutto compreso, inclusi il compenso legale di ~1% e le tasse di immigrazione a persona.

L’interazione tra la soglia di €300k (IVA esclusa), la scelta tra IVA al 5% e al 19% e le tue intenzioni di locazione è esattamente il punto in cui un avvocato cipriota si guadagna il compenso — modellala prima di firmare.

Dove comprano davvero gli acquirenti PR

La via da €300,000 si sovrappone perfettamente all’inventario disponibile di Palmera e alle città preferite dagli acquirenti stranieri:

• Limassol — la città più cara e internazionale; la maggior parte dei progetti di Square One e Crona Group si colloca nella fascia €250,000–€650,000, quindi superare i €300,000 con una singola unità di qualità è semplice. Storicamente l’hub russo; base di acquirenti ora diversificata.
• Larnaca — la costa conveniente e la destinazione #1 per gli acquirenti israeliani, a circa 20 minuti-1 ora di volo da Tel Aviv; con un ingresso dai €200,000 bassi, qui gli acquirenti PR di solito combinano due unità o salgono a una casa premium fronte mare per raggiungere i €300,000.
• Paphos — il distretto costiero prediletto dai britannici; gli appartamenti con due camere da letto ZAYA Residences di Square One (da €349,000) superano la soglia con una sola unità.

Sfoglia i progetti di nuova costruzione ammissibili per la PR, scopri la gamma Square One o parla con il nostro team Cipro — prezzi di costruttore, nessuna commissione d’acquisto sulle proprietà primarie, e segnaliamo con esattezza quali unità superano i €300,000.

PR di Cipro vs Golden Visa di Dubai

Se stai confrontando questa opzione con gli Emirati, la sintesi è: Cipro ti dà una residenza UE permanente e un percorso verso la cittadinanza a partire da €300,000, mentre Dubai dà un visto rinnovabile di 10 anni (senza cittadinanza) a partire da AED 2,000,000 (~€510,000) ma con tassazione zero su redditi e plusvalenze e rendimenti locativi più elevati. La nostra guida Cipro vs Dubai sviluppa il confronto completo — molti dei nostri investitori possiedono entrambi.

Tutti i dati sono aggiornati a July 2026 e attribuiti alle fonti indicate sopra. I criteri di immigrazione cambiano; verifica i requisiti aggiornati con un avvocato cipriota abilitato e il Civil Registry & Migration Department prima di presentare domanda.