Купівля нерухомості на Кіпрі у 2026 році: повний посібник для покупця

Станом на July 2026, Кіпр є одним із найактивніших ринків нерухомості у Середземномор’ї: у 2025 році зафіксовано 18,114 продажів — найсильніший рік від пікового 2007-го, приблизно на 15% більше рік до року — при цьому іноземні покупці склали приблизно 40% усіх операцій за документами про продаж (Департамент земель і геодезії через INDEX.cy, 2025), а власника змінили рекордні €6.5 billion (PwC Cyprus, +8%). Для покупця з Дубая, Тель-Авіва чи Москви привабливість конкретна: право повної власності в ЄС, постійне проживання від €300,000, відсутність щорічного податку на нерухомість, відсутність податку на спадщину і — з 1 January 2026 — відсутність гербового збору. Цей посібник охоплює те, хто може купувати, скільки це коштує і як працює процес, із джерелами та датами для кожного збору й правила. Це центр нашого кіпрського кластера: посібник із постійного проживання за €300k, міські посібники для Лімасола, Ларнаки та Пафоса і наше чесне порівняння Кіпр проти Дубая відгалужуються звідси.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість на Кіпрі?

Так — але правила суттєво відрізняються для покупців з ЄС і не з ЄС, і помилка тут є найпоширенішою, яку ми бачимо.

Громадяни ЄС та ЄЕП купують на абсолютно тих самих умовах, що й кіпріоти. Без дозволу, без обмежень щодо кількості чи типу об’єктів.

Громадяни країн поза ЄС (третіх країн) — зокрема ізраїльтяни, росіяни та покупці з країн Перської затоки — також можуть отримати повне право власності, але за двох умов:

1. Дозвіл Ради міністрів. Згідно із Законом про нерухоме майно (придбання іноземцями), Cap. 109, покупець не з ЄС має отримати письмове схвалення, перш ніж право власності буде зареєстровано на його ім’я. На практиці ці повноваження делеговані місцевій районній адміністрації (районному керівнику), а заява (історично Form COMM 145, що подається разом із договором купівлі-продажу та підтвердними документами) не передбачає збору. Дозвіл «надається більш-менш у звичайному порядку всім добросовісним покупцям» (Міністерство внутрішніх справ, gov.cy, 2026). Ви можете підписати договір і заселитися, поки він опрацьовується; саме реєстрація права власності очікує на дозвіл.

2. Практичне обмеження в одне житло. Це правило більшість покупців недооцінює. Cap. 109 обмежує набувача не з ЄС (подружжя вважається одним заявником, і надається лише один дозвіл), загалом, до:

   • будівельної ділянки або земельної ділянки площею приблизно до 4,014 m² для приватного житла; або
   • двох житлових об’єктів в одному комплексі, за умови що вони суміжні й можуть бути об’єднані в один; або
   • одного житла плюс один магазин площею до 100 m²; або
   • одного житла плюс один офіс площею до 250 m².

   Це не постійна заборона «одна нерухомість назавжди» — вона діє на кожен дозвіл, а додаткові придбання можна структурувати через кіпрську компанію або спростити після отримання постійного проживання — але це означає, що фізична особа не з ЄС не може легко зібрати портфель об’єктів у повній власності на своє ім’я. Якщо ви плануєте купити більше одного житла, структуруйте це з кіпрським юристом від самого початку (Міністерство внутрішніх справ, gov.cy; Cap. 109; підтверджено кількома оглядами кіпрських юридичних фірм, 2025–2026).

Зауваження щодо карти: усе в цьому посібнику стосується Республіки Кіпр (держави — члена ЄС). Нерухомість на окупованій Туреччиною півночі («ТРПК») перебуває поза правом ЄС, часто має спірне право власності та не є тим, чим займається Palmera — ми працюємо лише з повною власністю в Республіці Кіпр.

Скільки це коштує: збори, ПДВ і податки у 2026 році

Кіпр — це справді ринок із низькими бар’єрами для входу, особливо для новобудов. Ось повна картина, актуальна на 2026 рік.

Витрата	Новобудова (застосовується ПДВ)	Вторинний ринок (без ПДВ)	Джерело
ПДВ	19% стандартна ставка, або 5% на перші 130 m² кваліфікованого основного житла	Немає	PwC Cyprus 2026; Michael Kyprianou Apr 2026
Збори за передачу	€0 (скасовано, коли нараховується ПДВ)	3% / 5% / 8% прогресивні, знижені на 50% → 1.5% / 2.5% / 4%	PwC Cyprus 2026
Гербовий збір	€0 з 1 Jan 2026	€0 з 1 Jan 2026	IBCCS TAX; DOM LiVE 2026
Юридичні послуги	~1% + ПДВ (типово)	~1% + ПДВ (типово)	Market practice 2026
Податок на нерухоме майно	Скасовано з 2017	Скасовано з 2017	PwC Cyprus

Збори за передачу

Збори за передачу — це податок покупця, що сплачується до Земельного реєстру при передачі права власності, і вони є прогресивними — кожна межа застосовується лише до вартості в її межах: 3% на перші €85,000, 5% від €85,001 до €170,000 і 8% понад €170,000. Величезне значення мають два послаблення:

• Новобудова з ПДВ: жодних зборів за передачу. Оскільки нараховується ПДВ, збір за передачу повністю скасовується (PwC Cyprus, 2026).
• Вторинне житло без ПДВ: зниження на 50%. Стандартні ставки зменшуються вдвічі до ефективних 1.5% / 2.5% / 4%.

Передачі в межах родини майже безкоштовні: від батьків до дитини — 0%, а між подружжям — фіксовані 0.1%.

ПДВ: 19% проти ставки 5% для першого житла

Новобудови та житло першого продажу оподатковуються ПДВ 19%. Але якщо житло буде вашим основним і постійним місцем проживання на Кіпрі, ви можете подати заяву на знижену ставку 5% — суттєва економія. За рамками, чинними з 16 June 2023, ставка 5% застосовується до перших 130 m² житла за умови, що вартість житла не перевищує €350,000, загальна вартість операції не перевищує €475,000, а загальна внутрішня площа не перевищує 190 m² (GK Law Firm; Michael Kyprianou, Apr 2026). Понад ці межі надлишок оподатковується за ставкою 19%. Житло має залишатися вашим основним місцем проживання — загалом, ви не можете здавати його в комерційну оренду протягом 10 років без повернення різниці ПДВ. Перехідний режим до 2023 року (5% на перші 200 m² без обмеження площі) було продовжено Парламентом до 31 December 2026 для кваліфікованих раніше поданих заяв (Michael Kyprianou, Apr 2026).

Практичний висновок: інвестор, який купує суто для здавання в оренду, сплачує ПДВ 19%; покупець, який робить Кіпр своїм домом, часто може знизити це до 5% на значну частину ціни. Зауважте, що поріг €300,000 для постійного проживання розраховується без урахування ПДВ — ці два правила взаємодіють, тож плануйте їх разом.

Поточні податки: серед найнижчих у Європі

• Немає щорічного податку на нерухомість. Податок на нерухоме майно було скасовано 1 January 2017. Муніципальні збори (вивіз сміття, каналізація) незначні — зазвичай кілька сотень євро на рік.
• Немає податку на спадщину, багатство чи дарування. Кіпр скасував податок на спадщину у 2000 році — значна перевага для планування сімейного капіталу.
• Податок на приріст капіталу 20% застосовується лише при продажу нерухомості, розташованої на Кіпрі, з довічними пільгами (з 1 Jan 2026: €150,000 для основного житла, €30,000 в інших випадках, з обмеженням €150,000) (PwC Cyprus, 2026).
• Орендний дохід оподатковується звичайним податком на дохід плюс внесок на медичне страхування GeSY; спеціальний оборонний внесок (SDC) на оренду було скасовано з 1 January 2026, а недоміцильовані резиденти звільнені від SDC на дивіденди та відсотки протягом 17 років (KPMG Cyprus, Apr 2026). Кіпрський режим non-dom — одна з основних причин, чому заможні покупці переїжджають сюди — детально в нашому посібнику Кіпр проти Дубая.
• Збір за передачу нерухомості у розмірі 0.4% сплачує продавець при відчуженні.

Процес купівлі, крок за кроком

Кіпрський процес добре відпрацьований і, за наявності хорошого юриста, малоризиковий. Типова купівля на етапі будівництва або на вторинному ринку відбувається так:

1. Зарезервуйте об’єкт. Підпишіть форму бронювання та сплатіть завдаток (зазвичай €5,000–€20,000, або ~1–2%), щоб зняти об’єкт з ринку, поки готуються договори.
2. Найміть незалежного юриста та проведіть юридичну перевірку. Ваш юрист перевіряє право власності, підтверджує право власності продавця та відсутність іпотек чи обтяжень на землі і — для об’єктів на етапі будівництва — перевіряє дозволи забудовника та будь-яке банківське обтяження на землі.
3. Отримайте кіпрський податковий номер і відкрийте місцевий банківський рахунок. Потрібні для сплати податків і законного руху коштів.
4. Підпишіть договір купівлі-продажу та сплатіть узгоджений внесок (часто ~30% при підписанні для об’єктів на етапі будівництва або механізм залишку для вторинного ринку). Ваш юрист реєструє договір у Земельному реєстрі протягом установленого законом строку — ця реєстрація «реального виконання зобов’язань» захищає ваше право на об’єкт ще до передачі права власності.
5. Покупці не з ЄС: подайте заяву на дозвіл на придбання до районної адміністрації. Вам не потрібно чекати на нього, щоб завершити купівлю чи вступити у володіння; він визначає лише остаточну реєстрацію права власності.
6. Сплатіть ПДВ (або подайте заяву на ставку 5%), врегулюйте будь-які збори за передачу (лише для вторинного ринку) та зареєструйте право власності на своє ім’я в Земельному реєстрі, щойно об’єкт буде готовий і дозвіл надано.
7. Прийміть об’єкт. Для об’єктів на етапі будівництва це відбувається після завершення та усунення недоліків; для вторинного ринку — після остаточного платежу.

Кіпрський портфель Palmera — це новобудови за цінами забудовника — на первинних об’єктах на етапі будівництва покупець не сплачує брокерської комісії (діють ціни забудовника). Перегляньте актуальний каталог Кіпру або почніть із конкретного міста нижче.

Ринок у 2026 році: хто купує, де і за якою ціною

Кіпрська нерухомість перебуває в задокументованому висхідному циклі. Ключові цифри (усі за 2025 рік, останній повний рік):

• 18,114 продажів загалом — найбільше з 2007 року, приблизно на 15% більше рік до року (Департамент земель і геодезії через INDEX.cy).
• ~40% іноземна частка за документами про продаж: громадяни ЄС — 2,446 продажів (13.5%), а не з ЄС — 4,809 (26.5%). Звіт PwC за договорами купівлі-продажу нараховує 7,255 іноземних придбань, ~28% ринку, +16% (PwC Cyprus, Jan 2026). Два набори даних вимірюють різні речі; обидва показують зростання іноземного попиту.
• €6.5 billion загальної вартості операцій, +8% (PwC Cyprus).
• Найпоширеніші національності: британці, росіяни, ізраїльтяни, греки (Cyprus Mail, Dec 2025).

Те, де вони купують, підказує, яке місто підходить якому покупцю:

Місто	Характер і провідні іноземні покупці	Орієнтир цін на квартири (2026)	Наш посібник
Лімасол	Найдорожчий; діловий/маринний центр; історично російський, тепер диверсифікований (ізраїльтяни, ліванці, китайці, британці)	Медіана ~€4,000/m²; біля моря €8,000–12,000/m²	Посібник Лімасола
Ларнака	Доступне узбережжя; місто-аеропорт; реконструкція порту та марини за €1.2bn; напрямок №1 для ізраїльтян	~€1,780–3,330/m²; вхід від низьких €200,000	Посібник Ларнаки
Пафос	Британський/прибережний; спадщина ЮНЕСКО; гольф; зручний для пенсіонерів	~€2,500–3,500/m²; середня квартира €230k	Посібник Пафоса

Ціни зростають стабільно, а не вибухово — квартири подорожчали приблизно на 5%, а будинки — приблизно на 4.6% рік до року (Global Property Guide, 2026) — що в поєднанні з валовою орендною дохідністю 5–7% у прибережних містах є тим балансом, який шукає більшість транскордонних інвесторів.

Чи варто купувати на Кіпрі? Чесний погляд

Кіпр має сенс, якщо ви хочете повну власність у ЄС і середземноморську базу за короткий переліт від Ізраїлю, країн Перської затоки та Європи; постійне проживання (не поновлювану візу) від €300,000; справді низькі податки — без щорічного податку на нерухомість, без податку на спадщину, режим non-dom і з 2026 року без гербового збору; і ринок, що зростає стійкими однознаковими темпами із солідною прибережною дохідністю.

Придивіться уважніше, якщо вашим пріоритетом є максимальна ліквідність і найвища номінальна дохідність — ринок Дубая значно глибший, а його орендна дохідність зазвичай вища — або якщо вам потрібно володіти кількома об’єктами на своє ім’я, де правило про дозвіл на одне житло для громадян не з ЄС додає тертя. Наш посібник «Кіпр проти Дубая» розбирає цей компроміс із цифрами з обох боків.

Готові подивитися конкретні об’єкти? Почніть із каталогу Кіпру, лінійки новобудов Square One або поспілкуйтеся з нашою кіпрською командою — ціни забудовника, без комісії покупця на первинному ринку.

Усі цифри актуальні станом на July 2026 і підкріплені джерелами, наведеними вище. Збори та порогові значення змінюються; підтвердьте актуальну позицію у вашого кіпрського юриста та відповідного органу, перш ніж брати на себе зобов’язання.