Batumi Downtown, Old Town

Batumi Downtown se asienta en el Old Town, el núcleo histórico donde nació la ciudad: callejuelas empedradas, fachadas restauradas y un flujo constante de gente durante todo el año, algo que una manzana frente al mar nunca consigue fuera de temporada. Es la dirección más céntrica y más exclusiva de la línea Next, pensada para compradores que valoran la ubicación y el valor histórico por encima de los metros cuadrados.

El proyecto está planteado con criterio: estudios eficientes desde unos 30 metros cuadrados, apartamentos de 1 dormitorio que llegan hasta los cincuenta y tantos metros cuadrados, y viviendas de 2 dormitorios que alcanzan los ochenta y tantos, todas entregadas en obra gris, listas para personalizar. Los techos llegan a los 3.2 metros, lo que favorece las conversiones tipo loft que el entorno del Old Town invita a realizar.

Lo que lo distingue en el plano comercial son los plazos. El inicio de la construcción ya está previsto para mediados de 2026, con entrega al año siguiente, de modo que el periodo de pago es corto y las cuotas, en consecuencia, más altas: se trata de una finalización a corto plazo y no de una inversión sobre plano de largo recorrido. Georgia no impone ninguna restricción a la propiedad plena (freehold) por parte de extranjeros, y la oferta de primer nivel en el Old Town es, por definición, escasa.

La dirección es Revaz Makhidze 1, en la calle más prestigiosa del casco antiguo de Batumi y a poca distancia a pie de los puntos emblemáticos de la ciudad: unos dos minutos de Batumi Piazza y del Yacht Club, cinco minutos de Europe Square y siete del Boulevard junto al mar. El diseño parte del patrimonio en lugar de imponerse sobre él: se conserva la fachada original de 1888, que constituye el núcleo del nuevo edificio, con una estructura acristalada contemporánea que se eleva detrás y por encima de ella.

Se trata de un proyecto deliberadamente boutique: solo 17 apartamentos distribuidos en las plantas superiores, una escala que mantiene el carácter íntimo del edificio allí donde la mayor parte de la costa se destina a torres de varios cientos de unidades. La planta baja se dedica a la vida urbana, con boutiques de alta gama, cafeterías y espacios de oficina contemporáneos, y los residentes comparten una terraza ajardinada en la azotea, dispuesta para el descanso por encima de los tejados del Old Town.

Una estructura representativa contempla un 20% de pago inicial y el saldo repartido sin intereses a lo largo de la breve etapa de obra, con finalización prevista para 2027.

Retorno de la inversión: el modelo de ROI del propio desarrollador calcula los ingresos una vez descontados una comisión de gestión de marca del 40%, los gastos de comunidad (service charge) y un impuesto del 5%. En cada caso, la rentabilidad neta modelada parte del rango del 5–6% en el primer año completo y supera el 13% hacia mediados de la década de 2030, a medida que la ocupación sube desde poco más del 60% hacia el 90% y la tarifa media diaria por habitación aumenta año tras año. Se trata de proyecciones del desarrollador y no de cifras garantizadas; los retornos reales dependerán de las tarifas por habitación y de la ocupación.