Le nove zone di Riad aperte alla proprietà straniera: dove un non saudita può davvero comprare
Quasi tutti gli acquirenti esordiscono chiedendo se un non saudita possa possedere un immobile in Arabia Saudita. Dal 22 gennaio 2026 la risposta è sì. La domanda che determina la riuscita di un acquisto è però un'altra: dove. E la risposta è molto più ristretta di quanto i titoli dei giornali lasciassero intendere.
La proprietà straniera a Riad non riguarda l'intera città. È consentita all'interno di nove zone approvate, definite nel Geographic Zones Document pubblicato dal Consiglio dei Ministri il 23 giugno 2026. Fuori da quei confini un non saudita continua a non poter acquistare.
Otto delle nove zone sono giga-progetti sostenuti dallo Stato, in gran parte ancora in costruzione. La mappa delle zone è quindi una mappa di programmi di costruzione, non di quartieri, e questo cambia la natura di ciò che si acquista: non un distretto con uno storico di locazioni e venditori indipendenti, ma il calendario di consegna di un singolo costruttore, senza alcun registro di rivendite con cui verificarlo.
Che cosa è, e che cosa non è, la mappa delle nove zone
La Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis è entrata in vigore il 22 gennaio 2026 e REGA ha aperto la piattaforma “Saudi Properties”, dove viene verificata l'idoneità e si presenta la domanda (fonte: REGA). A decidere il Suo caso è il confine tracciato sulla mappa, non il nome riportato sulla brochure. Un progetto venduto come “accanto a King Salman Park” non è un immobile situato dentro la zona.
La mappa è provvisoria. REGA definisce l'elenco attuale un punto di partenza più che un documento definitivo e non indica alcun calendario per l'aggiunta di nuove zone (fonte: Enterprise KSA). Pianifichi sulle nove che può vedere, non su una decima. Le sanzioni arrivano a 10 milioni di SAR e un immobile acquisito sulla base di informazioni false può essere venduto all'asta pubblica (fonte: White & Case).
| Zona | Che cos'è | A che punto è | A chi si adatta |
|---|---|---|---|
| KAFD | Distretto finanziario, 1.6 km² | Operativo, sulla metropolitana, ancora in fase di completamento | Chi vuole un indirizzo già funzionante, non una promessa |
| Diriyah Gate | Distretto storico di 14 km² attorno ad At-Turaif | In costruzione, residenziale per fasi | Acquisto di prestigio, orizzonte lungo |
| New Murabba | Centro urbano di 19 km² attorno al Mukaab | Edificio simbolo sospeso, orizzonte verso il 2040 | Solo per chi ha un'elevata tolleranza al rischio |
| King Salman Park | Parco di 16 km², 12,000 abitazioni previste | In costruzione sull'ex base aerea | Capitale paziente, orientato ai servizi |
| Qiddiya | Città dell'intrattenimento di circa 360 km² | Prime strutture aperte, città completa lontana anni | Chi crede nella tesi dell'intrattenimento |
| King Salman International Airport | 57 km², di cui 12 km² a destinazione non aeroportuale | In costruzione, aeroporto previsto per il 2030 | Ricettivo e logistica, non lifestyle |
| SEDRA | Sobborgo di 20 km², circa 30,000 abitazioni | Abitato dal 2022, consegne per fasi | Ciò che più somiglia a un normale acquisto residenziale |
| Sports Boulevard | Parco lineare di 135 km attraverso la città | Primi 83 km aperti da febbraio 2025 | Affaccio su un nuovo spazio pubblico |
| Siti TOD | Aree attorno alle stazioni della metropolitana | Quadro normativo attivo, lotti molto diversi tra loro | L'indirizzo urbano più convenzionale |
KAFD: l'unica zona già operativa
Il King Abdullah Financial District è l'eccezione, perché ne è stata costruita una parte sufficiente per poterlo valutare. Il sito occupa circa 1.6 km² lungo King Fahad Road, con oltre 900,000 m² di uffici e più di 5,000 abitazioni previste; nel 2023 risultava completato per circa il 40 per cento, con circa 95 edifici ultimati e circa 12,500 residenti: quella percentuale di completamento va quindi considerata datata (fonte: Arab Urban Development Institute). La Tadawul Tower, sede della Saudi Exchange, è stata ultimata alla fine del 2022 (fonte: CTBUH), e il distretto dispone di una propria stazione della metropolitana, aperta al pubblico da quando le prime linee della Riyadh Metro sono entrate in servizio il 1 dicembre 2024 (fonte: Saudi Press Agency). Qui si valuta l'immobile, non l'esistenza del distretto. I rendimenti derivano dall'occupazione e dai canoni di locazione.
Diriyah Gate: la scarsità costruita sul patrimonio storico
Diriyah è uno sviluppo di 14 km² costruito attorno ad At-Turaif, il distretto-cittadella in mattoni crudi iscritto dall'UNESCO nel 2010 come prima capitale dello Stato saudita ed esempio di riferimento dell'architettura najdi (fonte: UNESCO). Il masterplan unisce distretti storici, ricettivi, commerciali, culturali e residenziali in un unico linguaggio najdi, con 40 hotel e oltre 566,000 m² di superfici commerciali previste, e Diriyah Square come centro pedonale (fonte: Diriyah Company).
La tesi rialzista è la scarsità: un unico sito UNESCO accanto a Riad e una quantità di terreno limitata al suo fianco. La tesi opposta è che il lusso costruito sul patrimonio storico sia la parte più esposta alle mode di qualunque mercato, e che Diriyah non abbia ancora alcun parametro di rivendita: una formazione onesta dei prezzi comincerà solo dopo la consegna. Lo consideri un acquisto di prestigio con un orizzonte lungo, e lo valuti di conseguenza.
New Murabba e King Salman Park: le scommesse sul centro città
New Murabba è un nuovo centro urbano pianificato all'incrocio tra King Salman Road e King Khalid Road: 19 km², oltre 104,000 abitazioni e 9,000 camere d'albergo a completamento, con il cubo Mukaab alto 400 m al centro (fonte: PIF).
È qui che un intermediario Le deve la versione scomoda. Nel gennaio 2026 Reuters ha riferito che i lavori sul Mukaab, oltre allo scavo e alla palificazione, erano stati sospesi mentre il PIF rivedeva la propria spesa, e che l'orizzonte di completamento del distretto si era spostato dal 2030 verso il 2040, pur con la previsione che gli sviluppi immobiliari circostanti proseguano. Il PIF e il progetto non hanno commentato (fonte: Gulf Business, Middle East Eye). Acquisterebbe in un distretto che viene ridisegnato mentre firma. Al giusto prezzo d'ingresso può comunque essere una scelta razionale, ma non è prudente, e chi glielo presenta come una storia già definita per il 2030 non sta leggendo le notizie.
King Salman Park è il più tranquillo dei due: oltre 16 km² sull'ex base aerea di Riad, di cui circa 11 km² a verde, con complessi residenziali per circa 12,000 abitazioni, 16 hotel e il Royal Arts Complex previsti nel masterplan (fonte: Royal Commission for Riyadh City). La tesi è quella dei servizi, all'interno di una città che già esiste. Il rischio di consegna è reale, ma la domanda che lo circonda non è ipotetica.
Qiddiya, Sports Boulevard e l'aeroporto: l'immobile come sottoprodotto
Tre zone non sono mai state concepite come luoghi in cui vivere, e vanno valutate come tali. Qiddiya copre circa 360 km² sui monti Tuwaiq, fuori Riad. Six Flags Qiddiya City ha aperto il 31 dicembre 2025 (fonte: Saudi Press Agency) e il Prince Mohammed bin Salman Stadium è previsto come sede dei Mondiali 2034 (fonte: Qiddiya). Lì il valore residenziale dipende da un afflusso abituale di persone, non solo dagli eventi.
Lo Sports Boulevard è un parco lineare di 135 km lungo Prince Mohammed bin Salman Road, che collega Wadi Hanifah, a ovest della città, a Wadi Al Sulai, a est, con oltre 220 km di piste ciclabili; la prima fase, 83 km del percorso, è stata aperta nel febbraio 2025 (fonte: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Attraversa la città già costruita, quindi si acquista un affaccio su uno spazio pubblico, non un posto in una città nuova.
Il King Salman International Airport si estende su 57 km² con sei piste e punta a un massimo di 120 milioni di passeggeri all'anno entro il 2030, con circa 12 km² riservati a usi residenziali, commerciali e logistici (fonte: Airport Technology, KSIA). È un caso da aerotropoli: ricettivo con servizi, alloggi per il personale, logistica. Lo valuti sulla domanda operativa, mai sulla vista.
SEDRA e i siti TOD: le due zone che si comportano come mercato residenziale
SEDRA è una community pianificata di 20 km² nel nord di Riad, prevista per circa 30,000 abitazioni distribuite su otto fasi, con residenti già presenti dal 2022 (fonte: ROSHN, Saudipedia). Delle nove, è quella che più si avvicina a un normale acquisto residenziale. C'è uno storico di consegne da esaminare, invece di un rendering.
La nona voce è lo sviluppo orientato al trasporto pubblico lungo la metropolitana. La Royal Commission considera area TOD il terreno entro 800 m da una stazione, con regole e incentivi propri, orientati a un uso misto ad alta densità (fonte: RCRC). Insieme allo Sports Boulevard, è la parte della mappa che si trova dentro la città esistente anziché accanto a essa, ed è anche quella in cui verificare l'immobile esatto conta di più. Il raggio urbanistico di una stazione e il confine di una zona di proprietà non hanno necessariamente la stessa forma.
Che cosa comporta questa mappa per il Suo rischio
Il primo tema è la concentrazione. In un mercato normale, se il Suo edificio rende meno del previsto, il distretto gli mette comunque un pavimento sotto. In gran parte di queste zone l'edificio e il distretto hanno un unico proprietario e un unico programma di investimento e, quando quel proprietario cambia le priorità, come ha fatto il PIF con il Mukaab, non resta nulla di indipendente su cui appoggiarsi. Il secondo tema è la liquidità. Anche il Suo futuro acquirente dovrà essere autorizzato a possedere dentro la zona, il che rende l'elenco delle zone il Suo elenco di uscita.
Poi c'è la lacuna che non copriremo con belle parole. Non esiste una serie pubblica attendibile sui rendimenti da locazione a Riad, sul prezzo al metro quadro o sulla crescita dei prezzi che oggi saremmo disposti a firmare. Chiunque Le indichi oggi un rendimento preciso per Riad Le sta presentando una stima come se fosse un dato.
I costi e la documentazione sono identici in tutte e nove le zone
La Real Estate Transaction Tax è pari al 5 per cento del valore della transazione, gestita da ZATCA, e sostituisce l'IVA al 15 per cento che si applicava in precedenza a queste vendite (fonte: ZATCA). L'obbligo di versamento ricade in via principale sul venditore, quindi se un contratto sposta quel costo su di Lei deve dirlo per iscritto. L'IVA al 15 per cento continua ad applicarsi all'intermediazione, alle prestazioni legali e alla perizia. I costi di chiusura si collocano di norma tra il 6 e il 9 per cento nei casi in cui l'acquirente sostiene le voci principali. Palmera non addebita nulla all'acquirente, perché la commissione è pagata dal costruttore.
In base alla Real Estate Brokerage Law il contratto di intermediazione deve essere scritto e una copia va depositata presso REGA; un contratto non depositato non è azionabile. La commissione è fissata in via predefinita al 2.5 per cento, salvo diverso accordo scritto (fonte: REGA). Le vendite sulla carta (off-plan) passano attraverso il programma Wafi, e le regole del conto di garanzia (escrow) bloccano i prelievi finché restano aperti difetti di costruzione o di finitura accertati. Acquistare un terreno anziché un'unità già edificata comporta anche la white land tax, dal 2.5 al 10 per cento del valore stimato all'anno a seconda dello scaglione (fonte: CMS).
Che cosa verificare prima di firmare
Faccia verificare l'immobile esatto rispetto alla mappa delle zone attraverso il portale Saudi Properties e conservi l'esito. “Il progetto si trova in una zona approvata” è una frase di marketing, non una frase giuridica. Ottenga conferma scritta che l'unità sia idonea alla proprietà da parte di non sauditi e che la rivendita a un acquirente non saudita sia consentita, insieme al piano delle spese condominiali (service charge) ed eventuali costi di uscita. Se non risiede nel Regno, avvii per tempo la procedura di identità digitale tramite un'ambasciata saudita, oppure si registri tramite Invest Saudi per ottenere lo Unified Number (700) se acquista tramite una società. È quella documentazione, non l'acquisto, a dettare i tempi.
Una cosa non gliela diremo: che acquistare in una di queste nove zone dia diritto a un permesso di soggiorno. Esistono programmi per soggiorni di lunga durata, oggi in fase di ridefinizione nell'ambito di Vision 2030, ma il collegamento con l'acquisto di un immobile non è qualcosa che possiamo confermare come regola generale: lo verifichiamo caso per caso, per iscritto, prima che chiunque firmi. Ci mandi il riferimento del lotto o dell'unità e la prima cosa che riceverà in risposta è in quale delle nove zone si trova, oppure che non si trova in nessuna.
