Дев'ять зон іноземної власності в Ер-Ріяді: де насправді може купити не-саудівець
Більшість покупців починають із запитання, чи взагалі особа, яка не є громадянином Саудівської Аравії, може володіти тут нерухомістю. З 22 січня 2026 року відповідь ствердна. Але питання, від якого залежить, чи спрацює купівля, — це «де», і відповідь тут значно вужча, ніж здавалося із заголовків.
Іноземна власність в Ер-Ріяді діє не по всьому місту. Вона дозволена всередині дев'яти затверджених зон, окреслених у Geographic Zones Document, який Рада міністрів опублікувала 23 червня 2026 року. За межами цих кордонів особа, яка не є громадянином Саудівської Аравії, володіти й далі не може.
Вісім із дев'яти — це гіга-проєкти за підтримки держави, більшість із яких досі на етапі будівництва. Тож карта зон — це радше карта будівельних програм, ніж районів, і це змінює суть того, що ви купуєте: не район з історією оренди та незалежними продавцями, а графік передачі одного забудовника, без жодної історії перепродажів, щоб його перевірити.
Чим є карта дев'яти зон і чим вона не є
Закон про володіння нерухомістю особами, які не є громадянами Саудівської Аравії, набув чинності 22 січня 2026 року, і REGA відкрила платформу Saudi Properties, де перевіряють відповідність вимогам і подають заявку (джерело: REGA). Вашу справу вирішує межа на карті, а не назва в буклеті. Проєкт, який продають як «поруч із King Salman Park», не є нерухомістю всередині зони.
Карта попередня. REGA називає нинішній перелік відправною точкою, а не остаточним документом, і не дає жодних строків щодо додавання зон (джерело: Enterprise KSA). Плануйте, виходячи з тих дев'яти, які бачите, а не з гіпотетичної десятої. Штрафи сягають 10,000,000 SAR, а нерухомість, придбану на підставі неправдивих відомостей, можуть продати на публічному аукціоні (джерело: White & Case).
| Зона | Що це | На якому етапі | Кому підходить |
|---|---|---|---|
| KAFD | Фінансовий район, 1.6 кв. км | Працює, є станція метро, добудовується | Покупцеві, якому потрібна діюча адреса, а не обіцянка |
| Diriyah Gate | Історичний район площею 14 кв. км навколо At-Turaif | На етапі будівництва, житло чергами | Покупцеві трофейного активу, довгий горизонт |
| New Murabba | 19 кв. км центру міста навколо Mukaab | Знакову споруду призупинено, горизонт — ближче до 2040 року | Лише за високої толерантності до ризику |
| King Salman Park | Парк площею 16 кв. км, 12,000 запланованих помешкань | Будується на місці колишньої авіабази | Ставка на зручності, терплячий капітал |
| Qiddiya | Розважальне місто площею приблизно 360 кв. км | Перші об'єкти відкрито, до повноцінного міста ще роки | Тим, хто вірить у розважальну тезу |
| King Salman International Airport | 57 кв. км, з них 12 кв. км під неаеропортові функції | Будується, аеропорт — орієнтир на 2030 рік | Готельний бізнес і логістика, не лайфстайл |
| SEDRA | Передмістя площею 20 кв. км, близько 30,000 помешкань | Заселено з 2022 року, черги передають | Найближче до звичайної купівлі житла |
| Sports Boulevard | Лінійний парк завдовжки 135 км через усе місто | Перші 83 км відкрито з лютого 2025 року | Фронт на новий громадський простір |
| Ділянки TOD | Території навколо станцій метро | Рамка діє, ділянки дуже різні | Найзвичніша міська адреса |
KAFD: єдина зона, яка вже працює
King Abdullah Financial District — виняток, бо збудовано вже достатньо, щоб було про що судити. Ділянка займає близько 1.6 кв. км біля King Fahad Road, із понад 900,000 m² офісів і більш ніж 5,000 запланованих помешкань; станом на 2023 рік вона була готова приблизно на 40 відсотків, із близько 95 завершеними будівлями та приблизно 12,500 мешканцями, тож цю частку готовності варто вважати застарілою (джерело: Arab Urban Development Institute). Tadawul Tower, штаб-квартиру Saudi Exchange, завершили наприкінці 2022 року (джерело: CTBUH), а район має власну станцію метро, відкриту для пасажирів відтоді, як 1 грудня 2024 року запрацювали перші лінії Riyadh Metro (джерело: Saudi Press Agency). Тут ви оцінюєте сам актив, а не саме існування району. Дохід приносять заповнюваність і орендна плата.
Diriyah Gate: дефіцит, побудований на спадщині
Diriyah — це забудова площею 14 кв. км навколо At-Turaif, кварталу глинобитної цитаделі, який ЮНЕСКО внесла до переліку 2010 року як першу столицю саудівської держави та визначний зразок неджійської архітектури (джерело: UNESCO). Майстер-план поєднує історичні, готельні, торгові, культурні та житлові квартали в єдиній неджійській мові форм: заплановано 40 готелів і понад 566,000 m² торгових площ, а Diriyah Square стане пішохідним центром (джерело: Diriyah Company).
Аргумент «за» — дефіцит: одна пам'ятка ЮНЕСКО поруч з Ер-Ріядом і обмежена кількість землі біля неї. Аргумент «проти» — що люкс, побудований на спадщині, найбільше залежить від моди, а в Diriyah поки що немає орієнтира з перепродажів, тож чесне формування цін почнеться лише після передачі. Купуйте це як трофей на довгий горизонт і оцінюйте відповідно.
New Murabba і King Salman Park: ставки на центр міста
New Murabba — це запланований діловий центр на перетині King Salman Road і King Khalid Road: 19 кв. км, понад 104,000 помешкань і 9,000 готельних номерів після повної забудови, з кубом Mukaab заввишки 400 m у центрі (джерело: PIF).
Саме тут брокер зобов'язаний дати вам незручну версію. У січні 2026 року Reuters повідомило, що роботи на Mukaab поза межами котловану та пальових робіт призупинено, поки PIF переглядає видатки, і що горизонт завершення району зсунувся з 2030 ближче до 2040 року, хоча навколишня нерухомість, за очікуваннями, будуватиметься далі. PIF і проєкт коментарів не дали (джерело: Gulf Business, Middle East Eye). Ви купували б район, який перекроюють просто в момент вашого підпису. За правильної ціни входу це все ще може бути раціонально, але консервативним це не назвеш, і той, хто продає вам це як вирішену історію на 2030 рік, новин не читає.
King Salman Park — спокійніший із двох: понад 16 кв. км на місці колишньої авіабази Ер-Ріяда, близько 11 кв. км із них зелені, з житловими кварталами приблизно на 12,000 помешкань, 16 готелями та Royal Arts Complex у майстер-плані (джерело: Royal Commission for Riyadh City). Аргумент тут — зручності всередині міста, яке вже існує. Ризик передачі реальний, але попит навколо не гіпотетичний.
Qiddiya, Sports Boulevard і аеропорт: нерухомість як побічний продукт
Три зони ніколи не задумували як місця для життя, і оцінювати їх варто саме так. Qiddiya займає приблизно 360 кв. км у горах Tuwaiq за межами Ер-Ріяда. Six Flags Qiddiya City відкрився 31 грудня 2025 року (джерело: Saudi Press Agency), а Prince Mohammed bin Salman Stadium заплановано як арену чемпіонату світу 2034 року (джерело: Qiddiya). Вартість житла там залежить від того, чи їздитимуть туди регулярно, а не лише на події.
Sports Boulevard — це лінійний парк завдовжки 135 км уздовж Prince Mohammed bin Salman Road, який з'єднує Wadi Hanifah на заході міста з Wadi Al Sulai на сході, з понад 220 км велодоріжок; його перша черга, 83 км маршруту, відкрилася в лютому 2025 року (джерело: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Він проходить через забудоване місто, тож ви купуєте фронт на громадський простір, а не місце в новому містечку.
King Salman International Airport охоплює 57 кв. км із шістьма злітно-посадковими смугами й орієнтується на до 120 мільйонів пасажирів на рік до 2030 року, причому приблизно 12 кв. км відведено під житлову, торгову та логістичну функції (джерело: Airport Technology, KSIA). Це кейс аеротрополіса: сервісна гостинність, житло для персоналу, логістика. Оцінюйте його за операційним попитом, ніколи — за краєвидом.
SEDRA і ділянки TOD: дві зони, які поводяться як житло
SEDRA — це community з майстер-планом площею 20 кв. км на півночі Ер-Ріяда, розрахована приблизно на 30,000 помешкань у восьми чергах, із мешканцями від 2022 року (джерело: ROSHN, Saudipedia). З усіх дев'яти це найближче до звичайної купівлі житла. Тут є історія передач, яку можна перевірити, а не рендер.
Дев'ятий пункт — це розвиток навколо транспортних вузлів уздовж метро. Королівська комісія розглядає землю в радіусі 800 m від станції як зону TOD із власними правилами та стимулами, орієнтовану на щільну змішану забудову (джерело: RCRC). Разом зі Sports Boulevard це та частина карти, що лежить усередині наявного міста, а не поруч із ним, і та частина, де найважливіше перевірити конкретний об'єкт. Радіус планування станції та межа зони власності не обов'язково збігаються.
Що ця карта робить із вашим ризиком
Насамперед концентрація. На нормальному ринку, якщо ваш будинок показує слабкі результати, район усе одно тримає під ним підлогу. У більшості цих зон будинок і район мають одного власника й одну інвестиційну програму, і коли цей власник змінює пріоритети, як PIF зробив із Mukaab, спертися немає на що. Другою йде ліквідність. Вашому майбутньому покупцеві теж має бути дозволено володіти всередині зони, тож перелік зон — це і є ваш перелік варіантів виходу.
І далі прогалина, яку ми не замовчуватимемо. Немає надійного публічного ряду даних щодо дохідності оренди в Ер-Ріяді, ціни за квадратний метр чи зростання цін, під яким ми поставили б своє ім'я. Той, хто сьогодні називає вам точну дохідність по Ер-Ріяду, видає оцінку за дані.
Витрати й документи однакові в усіх дев'яти
Real Estate Transaction Tax становить 5 відсотків від вартості угоди, його адмініструє ZATCA, і він замінив 15-відсотковий ПДВ, який раніше застосовувався до таких продажів (джерело: ZATCA). Сплатити його насамперед зобов'язаний продавець, тож якщо договір перекладає цю витрату на вас, це має бути прописано письмово. ПДВ у 15 відсотків і далі застосовується до брокерських послуг, юридичного супроводу та оцінки. Витрати на закриття угоди зазвичай складають від 6 до 9 відсотків там, де основні позиції несе покупець. Palmera не бере з покупця нічого, бо комісію сплачує забудовник.
За Real Estate Brokerage Law брокерський договір має бути письмовим, а його копія — депонована в REGA; недепонований договір не має позовної сили; комісія за замовчуванням становить 2.5 відсотка, якщо письмово не домовлено інакше (джерело: REGA). Продажі off-plan проходять через програму Wafi, і правила ескроу блокують зняття коштів, доки не усунуто виявлені будівельні чи оздоблювальні дефекти. Купівля землі замість готового об'єкта додає податок на незабудовану землю — від 2.5 до 10 відсотків від оціночної вартості на рік залежно від рівня (джерело: CMS).
Що перевірити перед підписанням
Перевірте конкретний об'єкт за картою зон через портал Saudi Properties і збережіть результат. «Проєкт розташований у затвердженій зоні» — це маркетингове речення, а не юридичне. Отримайте письмове підтвердження, що юніт придатний для володіння особою, яка не є громадянином Саудівської Аравії, і що перепродаж такому ж покупцеві дозволено, разом із графіком експлуатаційних платежів (service charge) і будь-якими комісіями за вихід. Якщо ви не є резидентом Королівства, заздалегідь почніть крок із цифровою ідентифікацією через посольство Саудівської Аравії або зареєструйтеся через Invest Saudi для отримання єдиного номера (700), якщо купуєте через компанію. Саме ці документи, а не сама купівля, задають графік.
Одного ми вам не скажемо: що купівля в одній із цих дев'яти зон дає вам посвідку на проживання. Програми довгострокового перебування існують і їх переформатовують у межах Vision 2030, але зв'язок із купівлею нерухомості ми не можемо підтвердити як загальне правило, тож підтверджуємо його для кожного випадку окремо, письмово, до того, як хтось підпише. Надішліть нам номер ділянки чи юніта — і перше, що ви отримаєте у відповідь, це в якій із дев'яти зон він розташований або що він не потрапляє в жодну.
