Las nueve zonas de propiedad extranjera de Riad: dónde puede comprar realmente un no saudí
La mayoría de los compradores llega preguntando si un extranjero puede ser propietario de un inmueble en Arabia Saudí. Desde el 22 de enero de 2026 la respuesta es sí. La pregunta que determina si una compra funciona es dónde, y esa respuesta es mucho más acotada de lo que sugirieron los titulares.
La propiedad extranjera en Riad no abarca toda la ciudad. Se permite dentro de nueve zonas aprobadas, delimitadas en el Geographic Zones Document que el Consejo de Ministros publicó el 23 de junio de 2026. Fuera de esos límites, un extranjero sigue sin poder ser propietario.
Ocho de las nueve son gigaproyectos respaldados por el Estado, la mayoría todavía en construcción. El mapa de zonas es, por tanto, un mapa de programas de obra y no de barrios, y eso cambia lo que usted compra: no un distrito con historial de alquileres y vendedores independientes, sino el calendario de entrega de un único desarrollador, sin registro de reventas con el que contrastarlo.
Qué es el mapa de las nueve zonas, y qué no es
La Ley de Propiedad Inmobiliaria por parte de No Saudíes entró en vigor el 22 de enero de 2026, y REGA abrió la plataforma “Saudi Properties”, donde se verifica la elegibilidad y se presenta la solicitud (fuente: REGA). Lo que decide su caso es el límite trazado en el mapa, no el nombre que figura en el folleto. Un proyecto que se vende como “junto a King Salman Park” no es una propiedad dentro de la zona.
El mapa es provisional. REGA describe la lista actual como un punto de partida y no como un documento definitivo, y no ofrece un calendario para incorporar nuevas zonas (fuente: Enterprise KSA). Planifique en torno a las nueve que puede ver, no a una décima. Las sanciones alcanzan los 10 millones de SAR, y un inmueble adquirido con información falsa puede venderse en subasta pública (fuente: White & Case).
| Zona | Qué es | En qué punto está | A quién le conviene |
|---|---|---|---|
| KAFD | Distrito financiero, 1.6 km² | En funcionamiento, con metro, aún en desarrollo | Quien quiere una dirección operativa, no una promesa |
| Diriyah Gate | Distrito patrimonial de 14 km² alrededor de At-Turaif | En construcción, residencial por fases | Compra emblemática, tenencia a largo plazo |
| New Murabba | Centro urbano de 19 km² en torno al Mukaab | Hito arquitectónico suspendido, horizonte hacia 2040 | Solo para alta tolerancia al riesgo |
| King Salman Park | Parque de 16 km², 12,000 viviendas previstas | En construcción sobre la antigua base aérea | Capital paciente, orientado a comodidades |
| Qiddiya | Ciudad del entretenimiento de unos 360 km² | Primeros recintos abiertos, la ciudad completa a años vista | Quien cree en la tesis del entretenimiento |
| King Salman International Airport | 57 km², 12 km² de usos no aeroportuarios | En construcción, aeropuerto previsto para 2030 | Hostelería y logística, no estilo de vida |
| SEDRA | Suburbio de 20 km², unas 30,000 viviendas | Habitado desde 2022, fases en entrega | Lo más parecido a una compra de vivienda normal |
| Sports Boulevard | Parque lineal de 135 km que atraviesa la ciudad | Los primeros 83 km abiertos desde febrero de 2025 | Frente a una nueva zona pública |
| Zonas TOD | Áreas alrededor de las estaciones de metro | Marco normativo vigente, parcelas muy dispares | La dirección urbana más convencional |
KAFD: la única zona que ya está en funcionamiento
El King Abdullah Financial District es la excepción, porque hay suficiente construido como para poder valorarlo. El emplazamiento ocupa cerca de 1.6 km² junto a King Fahad Road, con más de 900,000 m² de oficinas y más de 5,000 viviendas previstas; en 2023 estaba completado en torno al 40 por ciento, con unos 95 edificios terminados y unos 12,500 residentes, así que tome ese porcentaje de avance como un dato desactualizado (fuente: Arab Urban Development Institute). Tadawul Tower, sede de la bolsa saudí, se terminó a finales de 2022 (fuente: CTBUH), y el distrito cuenta con su propia estación de metro, abierta al público desde que las primeras líneas del metro de Riad entraron en servicio el 1 de diciembre de 2024 (fuente: Saudi Press Agency). Aquí usted evalúa el activo, no la existencia del distrito. El rendimiento proviene de la ocupación y del alquiler.
Diriyah Gate: escasez construida sobre el patrimonio
Diriyah es un desarrollo de 14 km² que envuelve At-Turaif, el distrito amurallado de adobe que la UNESCO inscribió en 2010 como primera capital del Estado saudí y ejemplo destacado de la arquitectura najdí (fuente: UNESCO). El plan maestro combina distritos patrimoniales, hoteleros, comerciales, culturales y residenciales bajo un mismo lenguaje najdí, con 40 hoteles y más de 566,000 m² de superficie comercial previstos, y Diriyah Square como su centro peatonal (fuente: Diriyah Company).
El argumento a favor es la escasez: un único enclave UNESCO junto a Riad y una cantidad fija de suelo a su lado. El argumento en contra es que el lujo apoyado en el patrimonio es la parte más sensible a las modas de cualquier mercado, y Diriyah todavía no tiene referencias de reventa, de modo que la formación honesta de precios solo empieza tras la entrega. Cómprelo como una pieza emblemática a largo plazo, y valórelo en esos términos.
New Murabba y King Salman Park: las apuestas del centro
New Murabba es un centro urbano proyectado en el cruce de King Salman Road y King Khalid Road: 19 km², más de 104,000 viviendas y 9,000 habitaciones de hotel una vez completado, con el cubo Mukaab de 400 m en el centro (fuente: PIF).
Aquí es donde un intermediario le debe la versión incómoda. En enero de 2026 Reuters informó de que las obras del Mukaab más allá de la excavación y el pilotaje se habían suspendido mientras PIF reevaluaba su gasto, y de que el horizonte de finalización del distrito se había desplazado de 2030 hacia 2040, aunque se espera que el desarrollo inmobiliario del entorno continúe. Ni PIF ni el proyecto hicieron comentarios (fuente: Gulf Business, Middle East Eye). Estaría comprando en un distrito que se está redibujando mientras usted firma. Con un precio de entrada adecuado eso puede seguir siendo racional, pero no es conservador, y quien se lo venda como una historia cerrada para 2030 no está leyendo las noticias.
King Salman Park es el más tranquilo de los dos: más de 16 km² sobre la antigua base aérea de Riad, unos 11 km² de ellos verdes, con conjuntos residenciales de aproximadamente 12,000 viviendas, 16 hoteles y el Royal Arts Complex dentro del plan maestro (fuente: Royal Commission for Riyadh City). El argumento son las comodidades, dentro de una ciudad que ya existe. El riesgo de entrega es real, pero la demanda del entorno no es hipotética.
Qiddiya, Sports Boulevard y el aeropuerto: el inmueble como subproducto
Tres zonas nunca se concibieron como lugares para vivir, y conviene evaluarlas de ese modo. Qiddiya ocupa unos 360 km² en las montañas de Tuwaiq, a las afueras de Riad. Six Flags Qiddiya City abrió el 31 de diciembre de 2025 (fuente: Saudi Press Agency) y el Prince Mohammed bin Salman Stadium está previsto como sede del Mundial de 2034 (fuente: Qiddiya). El valor residencial allí depende de que la gente acuda de forma habitual, y no solo para eventos.
El Sports Boulevard es un parque lineal de 135 km a lo largo de Prince Mohammed bin Salman Road, que conecta Wadi Hanifah, al oeste de la ciudad, con Wadi Al Sulai, al este, con más de 220 km de carriles para bicicleta; su primera fase, 83 km del recorrido, se abrió en febrero de 2025 (fuente: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Atraviesa la ciudad ya construida, de modo que usted compra frente a un espacio público, no una plaza en una ciudad nueva.
King Salman International Airport abarca 57 km² con seis pistas y aspira a mover hasta 120 millones de pasajeros al año en 2030, con cerca de 12 km² reservados a usos residenciales, comerciales y logísticos (fuente: Airport Technology, KSIA). Ese es un caso de aerotrópolis: hostelería con servicios, alojamiento para personal, logística. Evalúelo por la demanda operativa, nunca por las vistas.
SEDRA y las zonas TOD: las dos que se comportan como vivienda
SEDRA es una comunidad planificada de 20 km² en el norte de Riad, proyectada con unas 30,000 viviendas en ocho fases y con residentes desde 2022 (fuente: ROSHN, Saudipedia). De las nueve, esta es lo más cercano a una compra residencial corriente. Hay un historial de entregas que revisar en lugar de un render.
La novena entrada es el desarrollo orientado al transporte a lo largo del metro. La Royal Commission considera el suelo situado a menos de 800 m de una estación como área TOD, con normas e incentivos propios, orientada a usos mixtos de alta densidad (fuente: RCRC). Junto con el Sports Boulevard, es la parte del mapa que está dentro de la ciudad existente y no a su lado, y aquella en la que más importa verificar el inmueble exacto. El radio de planificación de una estación y el límite de una zona de propiedad no tienen por qué coincidir.
Qué le hace este mapa a su riesgo
La concentración va primero. En un mercado normal, si su edificio rinde por debajo de lo esperado, el distrito le sigue poniendo un suelo. En la mayoría de estas zonas el edificio y el distrito comparten un mismo propietario y un mismo programa de inversión, y cuando ese propietario cambia de prioridades, como hizo PIF con el Mukaab, no queda nada independiente a lo que recurrir. La liquidez va después. Su futuro comprador también tiene que estar autorizado a ser propietario dentro de la zona, lo que convierte la lista de zonas en su lista de salidas.
Y luego está el vacío que no vamos a maquillar. No existe una serie pública fiable de rentabilidades por alquiler, precio por metro cuadrado o crecimiento de precios en Riad que estemos dispuestos a respaldar. Quien hoy le cite una rentabilidad exacta para Riad le está presentando una estimación como si fuera un dato.
Los costes y el papeleo son idénticos en las nueve
El RETT (impuesto sobre transacciones inmobiliarias) es el 5 por ciento del valor de la operación, lo gestiona ZATCA y sustituye al IVA del 15 por ciento que antes se aplicaba a estas ventas (fuente: ZATCA). El obligado principal a ingresarlo es el vendedor, así que si un contrato le traslada ese coste a usted, debe decirlo por escrito. El IVA del 15 por ciento sigue aplicándose a la intermediación, los servicios jurídicos y la tasación. Los gastos de cierre suelen situarse entre el 6 y el 9 por ciento cuando el comprador asume las partidas principales. Palmera no cobra nada al comprador, porque la comisión la paga el desarrollador.
Según la Ley de Intermediación Inmobiliaria, el contrato de intermediación debe constar por escrito y depositarse una copia ante REGA, y el que no se deposita no es exigible; la comisión es del 2.5 por ciento por defecto salvo acuerdo escrito en otro sentido (fuente: REGA). Las ventas sobre plano se tramitan a través del programa Wafi, y las normas de la cuenta de garantía (escrow) bloquean las retiradas de fondos mientras existan defectos de construcción o de acabado identificados y sin resolver. Comprar suelo en lugar de una unidad construida añade el impuesto sobre suelo vacante, entre el 2.5 y el 10 por ciento anual del valor tasado según el tramo (fuente: CMS).
Qué comprobar antes de firmar
Haga verificar el inmueble exacto contra el mapa de zonas a través del portal Saudi Properties, y conserve el resultado. “El proyecto está en una zona aprobada” es una frase de marketing, no una frase jurídica. Obtenga confirmación por escrito de que la unidad es elegible para la propiedad por parte de extranjeros y de que se permite su reventa a un comprador extranjero, junto con el cuadro de gastos de comunidad (service charge) y cualquier comisión de salida. Si no reside en el Reino, inicie pronto el trámite de identidad digital a través de una embajada saudí, o regístrese mediante Invest Saudi para obtener el Número Unificado (700) si compra a través de una sociedad. Ese papeleo, y no la compra en sí, marca los plazos.
Una cosa que no le vamos a decir: que comprar en una de estas nueve zonas le otorga un permiso de residencia. Existen programas de estancia larga que se están reformulando bajo Vision 2030, pero el vínculo con la compra de un inmueble no es algo que podamos confirmar como regla general, así que lo confirmamos caso por caso, por escrito, antes de que nadie firme. Envíenos la referencia de la parcela o de la unidad y lo primero que recibirá de vuelta es en cuál de las nueve zonas se encuentra, o que no está en ninguna.
