Dziewięć stref własności dla cudzoziemców w Rijadzie: gdzie obcokrajowiec faktycznie może kupić
Większość kupujących zaczyna od pytania, czy osoba niebędąca obywatelem Arabii Saudyjskiej może posiadać nieruchomość w tym kraju. Od 22 stycznia 2026 roku odpowiedź brzmi: tak. Pytaniem, które przesądza o powodzeniu zakupu, jest jednak „gdzie”, a odpowiedź na nie jest znacznie węższa, niż sugerowały nagłówki.
Własność zagraniczna w Rijadzie nie obejmuje całego miasta. Jest dopuszczalna w obrębie dziewięciu zatwierdzonych stref, wskazanych w dokumencie stref geograficznych opublikowanym przez Radę Ministrów 23 czerwca 2026 roku. Poza tymi granicami osoba niebędąca obywatelem Arabii Saudyjskiej nadal nie może nabyć własności.
Osiem z dziewięciu stref to gigaprojekty wspierane przez państwo, w większości wciąż w budowie. Mapa stref jest zatem mapą programów budowlanych, a nie dzielnic, co zmienia przedmiot zakupu: nie jest nim dzielnica z historią najmu i niezależnymi sprzedającymi, lecz harmonogram realizacji jednego dewelopera, bez danych o odsprzedaży, które pozwoliłyby go zweryfikować.
Czym jest mapa dziewięciu stref, a czym nie jest
Ustawa o własności nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Arabii Saudyjskiej weszła w życie 22 stycznia 2026 roku, a REGA uruchomiła platformę „Saudi Properties”, na której weryfikowane są uprawnienia i składany jest wniosek (źródło: REGA). O sprawie przesądza granica na mapie, a nie nazwa w broszurze. Projekt sprzedawany jako położony „przy King Salman Park” nie jest nieruchomością leżącą wewnątrz strefy.
Mapa ma charakter tymczasowy. REGA określa obecną listę jako punkt wyjścia, a nie dokument ostateczny, i nie podaje harmonogramu dodawania kolejnych stref (źródło: Enterprise KSA). Warto planować w oparciu o dziewięć widocznych stref, a nie o dziesiątą. Kary sięgają 10 milionów SAR, a nieruchomość nabyta na podstawie nieprawdziwych informacji może zostać sprzedana na licytacji publicznej (źródło: White & Case).
| Strefa | Czym jest | Na jakim etapie | Dla kogo |
|---|---|---|---|
| KAFD | Dzielnica finansowa, 1.6 km² | Funkcjonuje, przy metrze, wciąż rozbudowywana | Kupujący, który chce działającego adresu, a nie obietnicy |
| Diriyah Gate | Dzielnica dziedzictwa o powierzchni 14 km² wokół At-Turaif | W budowie, część mieszkaniowa etapami | Kupujący nieruchomość prestiżową, z długim horyzontem |
| New Murabba | 19 km² centrum miasta wokół Mukaab | Budowa obiektu-symbolu wstrzymana, horyzont w stronę 2040 roku | Wyłącznie przy wysokiej tolerancji ryzyka |
| King Salman Park | Park o powierzchni 16 km², 12,000 planowanych mieszkań | W budowie na terenie dawnej bazy lotniczej | Nastawieni na udogodnienia, kapitał cierpliwy |
| Qiddiya | Miasto rozrywki o powierzchni około 360 km² | Pierwsze obiekty otwarte, szersze miasto za wiele lat | Wierzący w tezę o gospodarce rozrywkowej |
| King Salman International Airport | 57 km², w tym 12 km² funkcji pozalotniskowych | W budowie, lotnisko planowane na 2030 rok | Hotelarstwo i logistyka, nie lifestyle |
| SEDRA | Przedmieście o powierzchni 20 km², około 30,000 mieszkań | Zamieszkane od 2022 roku, kolejne etapy przekazywane | Najbliższe zwykłemu zakupowi mieszkania |
| Sports Boulevard | Park liniowy o długości 135 km przez całe miasto | Pierwsze 83 km otwarte od lutego 2025 roku | Ekspozycja na nową przestrzeń publiczną |
| Tereny TOD | Obszary wokół stacji metra | Ramy prawne obowiązują, działki bardzo zróżnicowane | Najbardziej konwencjonalny adres miejski |
KAFD: jedyna strefa, która już działa
King Abdullah Financial District stanowi wyjątek, ponieważ jest zabudowany na tyle, by dało się go ocenić. Teren obejmuje około 1.6 km² przy King Fahad Road, z ponad 900,000 m² powierzchni biurowej i ponad 5,000 planowanych mieszkań; w 2023 roku był ukończony mniej więcej w 40 procentach, z około 95 gotowymi budynkami i blisko 12,500 mieszkańcami, więc ten stopień zaawansowania należy traktować jako dane nieaktualne (źródło: Arab Urban Development Institute). Tadawul Tower, siedziba Saudi Exchange, została ukończona pod koniec 2022 roku (źródło: CTBUH), a dzielnica ma własną stację metra, dostępną dla pasażerów od uruchomienia pierwszych linii Riyadh Metro 1 grudnia 2024 roku (źródło: Saudi Press Agency). Tutaj ocenie podlega sam składnik majątku, a nie to, czy dzielnica w ogóle powstanie. Zwrot pochodzi z obłożenia i czynszu.
Diriyah Gate: rzadkość oparta na dziedzictwie
Diriyah to inwestycja o powierzchni 14 km² otaczająca At-Turaif, dzielnicę cytadeli z suszonej cegły, wpisaną w 2010 roku na listę UNESCO jako pierwsza stolica państwa saudyjskiego i czołowy przykład architektury nadżdyjskiej (źródło: UNESCO). Masterplan łączy dzielnice dziedzictwa, hotelarstwa, handlu, kultury i mieszkalnictwa w jednym języku architektury nadżdyjskiej, z 40 hotelami i ponad 566,000 m² planowanej powierzchni handlowej, a Diriyah Square pełni funkcję pieszego centrum (źródło: Diriyah Company).
Argument za jest taki: jeden obiekt UNESCO obok Rijadu i ograniczona ilość ziemi w jego sąsiedztwie. Argument przeciw brzmi tak, że luksus oparty na dziedzictwie jest najbardziej podatną na modę częścią każdego rynku, a Diriyah nie ma jeszcze punktu odniesienia w postaci odsprzedaży, więc uczciwe kształtowanie cen zaczyna się dopiero po przekazaniu. Warto kupować to jako aktywo prestiżowe z długim horyzontem i tak też je wyceniać.
New Murabba i King Salman Park: zakłady o centrum miasta
New Murabba to planowane centrum miasta na skrzyżowaniu King Salman Road i King Khalid Road: 19 km², ponad 104,000 mieszkań i 9,000 pokoi hotelowych po pełnej realizacji, z 400-metrowym sześcianem Mukaab w środku (źródło: PIF).
To miejsce, w którym pośrednik jest winien Państwu wersję niewygodną. W styczniu 2026 roku Reuters podał, że prace nad Mukaab wykraczające poza wykopy i palowanie zostały wstrzymane, gdy PIF ponownie ocenił wydatki, a horyzont ukończenia dzielnicy przesunął się z 2030 w stronę 2040 roku, choć okoliczne inwestycje mają być kontynuowane. PIF i przedstawiciele projektu nie skomentowali sprawy (źródło: Gulf Business, Middle East Eye). Kupują tu Państwo dzielnicę, która jest przerysowywana w trakcie podpisywania umowy. Przy odpowiedniej cenie wejścia może to nadal być racjonalne, ale nie jest to podejście zachowawcze, a kto sprzedaje to Państwu jako przesądzoną historię z terminem na 2030 rok, ten nie śledzi wiadomości.
King Salman Park jest spokojniejszy z tej dwójki: ponad 16 km² na terenie dawnej bazy lotniczej w Rijadzie, z czego około 11 km² zieleni, z zespołami mieszkaniowymi liczącymi mniej więcej 12,000 mieszkań, 16 hotelami i Royal Arts Complex w masterplanie (źródło: Royal Commission for Riyadh City). Atutem są udogodnienia, i to wewnątrz miasta, które już istnieje. Ryzyko realizacji jest realne, ale popyt wokół nie jest hipotetyczny.
Qiddiya, Sports Boulevard i lotnisko: nieruchomość jako produkt uboczny
Trzy strefy nigdy nie były pomyślane jako miejsca do mieszkania i tak też należy je oceniać. Qiddiya obejmuje około 360 km² w górach Tuwaiq pod Rijadem. Six Flags Qiddiya City otwarto 31 grudnia 2025 roku (źródło: Saudi Press Agency), a Prince Mohammed bin Salman Stadium jest planowany jako arena mistrzostw świata w 2034 roku (źródło: Qiddiya). Wartość mieszkaniowa zależy tam od tego, czy ludzie będą przyjeżdżać regularnie, a nie tylko na wydarzenia.
Sports Boulevard to park liniowy o długości 135 km wzdłuż Prince Mohammed bin Salman Road, łączący Wadi Hanifah na zachodzie miasta z Wadi Al Sulai na wschodzie, z ponad 220 km ścieżek rowerowych; jego pierwszy etap, 83 km trasy, otwarto w lutym 2025 roku (źródło: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Przebiega przez zabudowane miasto, więc kupują tu Państwo ekspozycję na przestrzeń publiczną, a nie miejsce w nowym mieście.
King Salman International Airport zajmuje 57 km², ma sześć pasów startowych i cel obsługi do 120 milionów pasażerów rocznie do 2030 roku, przy czym około 12 km² zarezerwowano pod funkcje mieszkaniowe, handlowe i logistyczne (źródło: Airport Technology, KSIA). To przypadek aerotropolis: hotelarstwo z obsługą, zakwaterowanie dla personelu, logistyka. Ocenia się je po popycie operacyjnym, nigdy po widoku.
SEDRA i tereny TOD: dwie strefy, które zachowują się jak rynek mieszkaniowy
SEDRA to zaplanowane osiedle o powierzchni 20 km² w północnym Rijadzie, przewidziane na około 30,000 mieszkań w ośmiu etapach, z mieszkańcami obecnymi od 2022 roku (źródło: ROSHN, Saudipedia). Spośród dziewięciu stref ta jest najbliższa zwykłemu zakupowi mieszkania. Zamiast wizualizacji można sprawdzić historię przekazań.
Dziewiąta pozycja to zabudowa zorientowana na transport publiczny wzdłuż metra. Królewska Komisja traktuje grunty w promieniu 800 m od stacji jako obszar TOD z własnymi zasadami i zachętami, nastawiony na gęstą zabudowę wielofunkcyjną (źródło: RCRC). Wraz z Sports Boulevard jest to ta część mapy, która leży wewnątrz istniejącego miasta, a nie obok niego, i zarazem ta, w której sprawdzenie konkretnej nieruchomości ma największe znaczenie. Promień planistyczny stacji i granica strefy własności nie muszą mieć tego samego kształtu.
Co ta mapa robi z Państwa ryzykiem
Na pierwszym miejscu jest koncentracja. Na normalnym rynku, jeśli budynek radzi sobie słabiej, dzielnica nadal stanowi dla niego podłogę. W większości tych stref budynek i dzielnica mają jednego właściciela i jeden program kapitałowy, a gdy ten właściciel zmienia priorytety, jak PIF przy Mukaab, nie ma niezależnego punktu oparcia. Na drugim miejscu jest płynność. Przyszły nabywca również musi mieć prawo do własności wewnątrz strefy, przez co lista stref staje się listą możliwych wyjść z inwestycji.
Jest jeszcze luka, której nie będziemy zakrywać. Nie istnieje wiarygodny publiczny szereg danych o rentowności najmu, cenie za metr kwadratowy ani wzroście cen w Rijadzie, pod którym moglibyśmy się podpisać. Kto podaje dziś dokładną rentowność dla Rijadu, przedstawia szacunek jako dane.
Koszty i formalności są takie same we wszystkich dziewięciu strefach
Real Estate Transaction Tax (RETT) wynosi 5% wartości transakcji i jest administrowany przez ZATCA; zastąpił 15-procentowy VAT, który wcześniej obejmował takie sprzedaże (źródło: ZATCA). Do jego odprowadzenia zobowiązany jest przede wszystkim sprzedający, więc jeśli umowa przenosi ten koszt na Państwa, musi to być zapisane na piśmie. VAT w wysokości 15% nadal obejmuje pośrednictwo, obsługę prawną i wycenę. Koszty transakcyjne mieszczą się zwykle w przedziale od 6 do 9% tam, gdzie kupujący ponosi główne pozycje. Palmera nie pobiera od kupującego żadnych opłat, ponieważ prowizję płaci deweloper.
Zgodnie z prawem o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną, a jej kopia musi zostać złożona w REGA; umowa niezłożona nie jest wykonalna. Prowizja domyślnie wynosi 2.5%, o ile na piśmie nie uzgodniono inaczej (źródło: REGA). Sprzedaż off-plan przechodzi przez program Wafi, a zasady rachunku powierniczego (escrow) blokują wypłaty, dopóki nie zostaną usunięte stwierdzone wady budowlane lub wykończeniowe. Zakup gruntu zamiast gotowego lokalu wiąże się dodatkowo z podatkiem od gruntów niezabudowanych, wynoszącym od 2.5 do 10% wartości szacunkowej rocznie, zależnie od progu (źródło: CMS).
Co sprawdzić przed podpisaniem
Warto zlecić sprawdzenie konkretnej nieruchomości względem mapy stref przez portal Saudi Properties i zachować wynik. „Projekt leży w zatwierdzonej strefie” to zdanie marketingowe, a nie prawne. Należy uzyskać pisemne potwierdzenie, że lokal kwalifikuje się do własności przez osobę niebędącą obywatelem Arabii Saudyjskiej i że odsprzedaż takiemu nabywcy jest dopuszczalna, wraz z zestawieniem opłat eksploatacyjnych (service charge) i ewentualnych opłat przy wyjściu z inwestycji. Osoby niemieszkające w Królestwie powinny wcześnie rozpocząć procedurę tożsamości cyfrowej przez ambasadę Arabii Saudyjskiej albo, przy zakupie przez spółkę, zarejestrować się przez Invest Saudi w celu uzyskania numeru zunifikowanego (700). To formalności, a nie sam zakup, wyznaczają harmonogram.
Jednej rzeczy Państwu nie powiemy: że zakup w jednej z tych dziewięciu stref daje prawo pobytu. Programy długiego pobytu istnieją i są przekształcane w ramach Vision 2030, ale powiązania z zakupem nieruchomości nie możemy potwierdzić jako zasady ogólnej, więc potwierdzamy je w każdym przypadku osobno, na piśmie, zanim ktokolwiek podpisze umowę. Prosimy przesłać oznaczenie działki lub lokalu, a pierwsze, co Państwo otrzymają, to informacja, w której z dziewięciu stref się on znajduje albo że nie znajduje się w żadnej.
