Les neuf zones de propriété étrangère de Riyad : où un non-Saoudien peut réellement acheter
La plupart des acheteurs arrivent avec une question : un non-Saoudien a-t-il le droit de posséder un bien immobilier en Arabie saoudite ? Depuis le 22 janvier 2026, la réponse est oui. Mais ce qui détermine si un achat est réalisable, c'est le lieu, et sur ce point le périmètre est bien plus étroit que ne le laissaient entendre les gros titres.
À Riyad, la propriété étrangère n'est pas autorisée dans toute la ville. Elle l'est à l'intérieur de neuf zones approuvées, définies par le Geographic Zones Document publié par le Conseil des ministres le 23 juin 2026. En dehors de ces limites, un non-Saoudien ne peut toujours pas être propriétaire.
Huit de ces neuf zones sont des giga-projets portés par l'État, pour la plupart encore en construction. La carte des zones est donc une carte de programmes de chantier, et non de quartiers, ce qui change la nature de ce que vous achetez : non pas un quartier doté d'un historique locatif et de vendeurs indépendants, mais le calendrier de livraison d'un seul promoteur, sans aucun historique de revente pour le vérifier.
Ce qu'est la carte des neuf zones, et ce qu'elle n'est pas
La loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens est entrée en vigueur le 22 janvier 2026, et la REGA a ouvert la plateforme « Saudi Properties », où l'éligibilité est vérifiée et la demande déposée (source : REGA). Ce qui tranche votre dossier, c'est le tracé sur la carte, pas le nom inscrit sur la brochure. Un projet vendu comme étant « à côté de King Salman Park » n'est pas un bien situé dans la zone.
La carte est provisoire. La REGA présente la liste actuelle comme un point de départ plutôt que comme un document définitif, et ne donne aucun calendrier pour l'ajout de nouvelles zones (source : Enterprise KSA). Raisonnez sur les neuf que vous avez sous les yeux, pas sur une dixième. Les sanctions peuvent atteindre 10 millions SAR, et un bien acquis sur la base d'informations mensongères peut être vendu aux enchères publiques (source : White & Case).
| Zone | De quoi il s'agit | Où cela en est | À qui cela convient |
|---|---|---|---|
| KAFD | Quartier financier, 1,6 km² | En activité, desservi par le métro, encore en développement | L'acheteur qui veut une adresse en fonctionnement, pas une promesse |
| Diriyah Gate | Quartier patrimonial de 14 km² autour d'At-Turaif | En construction, résidentiel par phases | Acheteur d'exception, détention longue |
| New Murabba | Centre-ville de 19 km² autour du Mukaab | Édifice emblématique suspendu, horizon vers 2040 | Forte tolérance au risque uniquement |
| King Salman Park | Parc de 16 km², 12 000 logements prévus | En construction sur l'ancienne base aérienne | Recherche d'équipements, capital patient |
| Qiddiya | Ville du divertissement d'environ 360 km² | Premiers sites ouverts, ville complète dans plusieurs années | Celui qui croit à la thèse du divertissement |
| King Salman International Airport | 57 km², dont 12 km² d'usages non aéroportuaires | En construction, aéroport visé pour 2030 | Hôtellerie et logistique, pas art de vivre |
| SEDRA | Banlieue de 20 km², environ 30 000 logements | Habitée depuis 2022, livraisons par phases | Ce qui ressemble le plus à un achat résidentiel classique |
| Sports Boulevard | Parc linéaire de 135 km traversant la ville | Les 83 premiers kilomètres ouverts depuis février 2025 | Façade sur un nouvel équipement public |
| Sites TOD | Secteurs autour des stations de métro | Cadre en vigueur, parcelles très hétérogènes | L'adresse urbaine la plus conventionnelle |
KAFD : la seule zone déjà en activité
Le King Abdullah Financial District fait exception, car il en est construit assez pour être jugé. Le site couvre environ 1,6 km² le long de King Fahad Road, avec plus de 900 000 m² de bureaux et plus de 5 000 logements prévus ; en 2023, il était achevé à environ 40 %, avec quelque 95 bâtiments terminés et près de 12 500 résidents : ce taux d'achèvement est donc à considérer comme daté (source : Arab Urban Development Institute). La Tadawul Tower, siège de la Bourse saoudienne, a été achevée fin 2022 (source : CTBUH), et le quartier dispose de sa propre station de métro, ouverte aux voyageurs depuis la mise en service des premières lignes du métro de Riyad le 1er décembre 2024 (source : Saudi Press Agency). Ici, vous évaluez l'actif lui-même, et non l'existence du quartier. Le rendement vient du taux d'occupation et des loyers.
Diriyah Gate : la rareté adossée au patrimoine
Diriyah est un développement de 14 km² déployé autour d'At-Turaif, la citadelle de briques de terre inscrite par l'UNESCO en 2010 comme première capitale de l'État saoudien et exemple majeur de l'architecture nadjdienne (source : UNESCO). Le plan directeur mêle patrimoine, hôtellerie, commerce, culture et résidentiel dans un même vocabulaire nadjdien, avec 40 hôtels et plus de 566 000 m² de commerces prévus, Diriyah Square formant son cœur piéton (source : Diriyah Company).
L'argument haussier tient à la rareté : un site UNESCO aux portes de Riyad, et une quantité de terrain figée à ses côtés. L'argument baissier, c'est que le luxe patrimonial est le segment le plus sensible aux modes, et que Diriyah n'a encore aucune référence de revente : la véritable formation des prix ne commencera qu'après la livraison. Achetez-le comme un bien d'exception à conserver longtemps, et valorisez-le en conséquence.
New Murabba et King Salman Park : les paris sur le centre-ville
New Murabba est un centre-ville planifié à l'intersection des routes King Salman et King Khalid : 19 km², plus de 104 000 logements et 9 000 chambres d'hôtel à terme, avec le cube du Mukaab de 400 m en son centre (source : PIF).
C'est ici qu'un courtier vous doit la version qui dérange. En janvier 2026, Reuters a rapporté que les travaux du Mukaab au-delà des terrassements et des fondations profondes avaient été suspendus pendant que le PIF réévaluait ses dépenses, et que l'horizon d'achèvement du quartier était passé de 2030 vers 2040, même si les programmes immobiliers alentour devraient se poursuivre. Le PIF et le projet n'ont pas souhaité commenter (source : Gulf Business, Middle East Eye). Vous achèteriez donc un quartier redessiné au moment même où vous signez. À un prix d'entrée adapté, cela peut rester rationnel, mais ce n'est pas prudent, et quiconque vous le vend comme une histoire bouclée pour 2030 ne suit pas l'actualité.
King Salman Park est le plus tranquille des deux : plus de 16 km² sur l'ancienne base aérienne de Riyad, dont environ 11 km² d'espaces verts, avec des ensembles résidentiels d'environ 12 000 logements, 16 hôtels et le Royal Arts Complex inscrits au plan directeur (source : Royal Commission for Riyadh City). L'argument porte sur les équipements, à l'intérieur d'une ville qui existe déjà. Le risque de livraison est réel, mais la demande alentour n'a rien d'hypothétique.
Qiddiya, Sports Boulevard et l'aéroport : l'immobilier comme sous-produit
Trois zones n'ont jamais été conçues comme des lieux de vie, et c'est ainsi qu'il faut les évaluer. Qiddiya s'étend sur environ 360 km² dans les montagnes du Tuwaiq, aux abords de Riyad. Six Flags Qiddiya City a ouvert le 31 décembre 2025 (source : Saudi Press Agency) et le Prince Mohammed bin Salman Stadium est prévu comme site de la Coupe du monde 2034 (source : Qiddiya). La valeur résidentielle y dépend d'une fréquentation régulière, et pas seulement lors des événements.
Le Sports Boulevard est un parc linéaire de 135 km le long de Prince Mohammed bin Salman Road, reliant Wadi Hanifah à l'ouest de la ville à Wadi Al Sulai à l'est, avec plus de 220 km de pistes cyclables ; sa première phase, 83 km du tracé, a ouvert en février 2025 (source : Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Il traverse la ville constituée : vous achetez donc une façade sur un équipement public, pas une place dans une ville nouvelle.
King Salman International Airport couvre 57 km² avec six pistes et vise jusqu'à 120 millions de passagers par an d'ici 2030, dont environ 12 km² réservés à des usages résidentiels, commerciaux et logistiques (source : Airport Technology, KSIA). C'est un dossier d'aérotropole : hôtellerie de services, logements pour le personnel, logistique. Jugez-le sur la demande d'exploitation, jamais sur la vue.
SEDRA et les sites TOD : les deux zones qui se comportent comme du logement
SEDRA est une communauté planifiée de 20 km² au nord de Riyad, prévue pour environ 30 000 logements répartis en huit phases, habitée depuis 2022 (source : ROSHN, Saudipedia). Des neuf zones, c'est celle qui se rapproche le plus d'un achat résidentiel ordinaire. Il y a un historique de livraisons à examiner, plutôt qu'une image de synthèse.
La neuvième entrée correspond au développement orienté vers les transports, le long du métro. La Royal Commission traite le foncier situé à moins de 800 m d'une station comme une zone TOD, dotée de ses propres règles et incitations, orientée vers une mixité dense (source : RCRC). Avec le Sports Boulevard, c'est la partie de la carte située dans la ville existante plutôt qu'à côté, et celle où la vérification du bien exact compte le plus. Le rayon de planification d'une station et le tracé d'une zone de propriété n'ont pas nécessairement la même forme.
Ce que cette carte change à votre risque
La concentration vient en premier. Sur un marché normal, si votre immeuble sous-performe, le quartier lui met malgré tout un plancher. Dans la plupart de ces zones, l'immeuble et le quartier partagent un même propriétaire et un même programme de financement, et quand ce propriétaire change ses priorités, comme le PIF l'a fait avec le Mukaab, il ne reste rien d'indépendant sur quoi s'appuyer. La liquidité vient ensuite. Votre futur acheteur devra lui aussi avoir le droit d'être propriétaire dans la zone, ce qui fait de la liste des zones votre liste de sorties possibles.
Vient enfin la lacune que nous ne masquerons pas. Il n'existe aucune série publique fiable sur les rendements locatifs, le prix au mètre carré ou la progression des prix à Riyad que nous accepterions de reprendre à notre compte. Quiconque vous cite aujourd'hui un rendement précis à Riyad présente une estimation comme une donnée.
Les coûts et les formalités sont identiques dans les neuf zones
Le RETT (taxe sur les transactions immobilières) s'élève à 5 % de la valeur de la transaction et est administré par la ZATCA ; il remplace la TVA de 15 % qui s'appliquait auparavant à ces ventes (source : ZATCA). C'est au vendeur qu'il revient en principe de le reverser : si un contrat vous en transfère la charge, cela doit être écrit noir sur blanc. La TVA à 15 % continue de s'appliquer au courtage, aux prestations juridiques et à l'expertise. Les frais de clôture se situent généralement entre 6 et 9 % lorsque l'acheteur supporte les principaux postes. Palmera ne facture rien à l'acheteur, car c'est le promoteur qui verse la commission.
En vertu de la loi sur le courtage immobilier, le contrat de courtage doit être écrit et une copie déposée auprès de la REGA ; un contrat non déposé est inopposable. La commission est fixée par défaut à 2,5 % sauf accord écrit contraire (source : REGA). Les ventes sur plan passent par le programme Wafi, et les règles du compte séquestre bloquent les retraits tant que des malfaçons de construction ou de finition identifiées ne sont pas levées. Acheter un terrain plutôt qu'un bien construit ajoute la taxe sur les terrains non bâtis, de 2,5 à 10 % de la valeur estimée par an selon la tranche (source : CMS).
Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Faites vérifier le bien exact au regard de la carte des zones via le portail Saudi Properties, et conservez le résultat. « Le projet est dans une zone approuvée » est une phrase marketing, pas une phrase juridique. Obtenez la confirmation écrite que l'unité est éligible à la propriété par un non-Saoudien et que la revente à un acheteur non saoudien est autorisée, avec le barème des charges et les éventuels frais de sortie. Si vous ne résidez pas dans le Royaume, engagez tôt la démarche d'identité numérique auprès d'une ambassade saoudienne, ou faites-vous enregistrer via Invest Saudi pour obtenir le numéro unifié (700) si vous achetez par le biais d'une société. Ce sont ces formalités, et non l'achat lui-même, qui fixent le calendrier.
Une chose que nous ne vous dirons pas : qu'acheter dans l'une de ces neuf zones vous donne un permis de résidence. Des programmes de long séjour existent et sont remaniés dans le cadre de Vision 2030, mais le lien avec l'achat d'un bien n'est pas quelque chose que nous pouvons confirmer comme règle générale ; nous le vérifions donc au cas par cas, par écrit, avant toute signature. Envoyez-nous la référence de la parcelle ou de l'unité, et la première chose que vous recevrez en retour, c'est dans laquelle des neuf zones elle se trouve, ou qu'elle n'en relève d'aucune.
