Die neun Zonen für ausländisches Eigentum in Riad: Wo Nicht-Saudis tatsächlich kaufen können
Die meisten Käufer kommen mit der Frage, ob ein Nicht-Saudi in Saudi-Arabien Immobilien besitzen darf. Seit dem 22. Januar 2026 lautet die Antwort: ja. Entscheidend dafür, ob ein Kauf funktioniert, ist jedoch die Frage nach dem Wo, und die Antwort darauf fällt weit enger aus, als die Schlagzeilen vermuten ließen.
Ausländisches Eigentum in Riad gilt nicht stadtweit. Erlaubt ist es innerhalb von neun genehmigten Zonen, die im Geographic Zones Document festgelegt sind, das der Ministerrat am 23. Juni 2026 veröffentlicht hat. Außerhalb dieser Grenzen kann ein Nicht-Saudi nach wie vor kein Eigentum erwerben.
Acht der neun Zonen sind staatlich getragene Giga-Projekte, die meisten davon noch im Bau. Die Zonenkarte ist damit eine Karte von Bauprogrammen, nicht von Stadtvierteln, und das verändert, was Sie kaufen: kein Viertel mit Vermietungshistorie und unabhängigen Verkäufern, sondern den Lieferplan eines einzelnen Bauträgers, ohne Wiederverkaufshistorie, an der sich dieser überprüfen ließe.
Was die Neun-Zonen-Karte ist und was nicht
Das Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis trat am 22. Januar 2026 in Kraft, und REGA eröffnete die Plattform “Saudi Properties”, über die die Berechtigung geprüft und der Antrag eingereicht wird (Quelle: REGA). Über Ihren Fall entscheidet die Grenze auf der Karte, nicht der Name in der Broschüre. Ein Projekt, das als “neben King Salman Park” verkauft wird, ist keine Immobilie innerhalb der Zone.
Die Karte ist vorläufig. REGA bezeichnet die aktuelle Liste als Ausgangspunkt und nicht als endgültiges Dokument und nennt keinen Zeitplan für die Aufnahme weiterer Zonen (Quelle: Enterprise KSA). Planen Sie mit den neun Zonen, die Sie sehen, nicht mit einer zehnten. Die Strafen reichen bis zu 10 Millionen SAR, und eine auf Grundlage falscher Angaben erworbene Immobilie kann öffentlich versteigert werden (Quelle: White & Case).
| Zone | Worum es sich handelt | Aktueller Stand | Für wen geeignet |
|---|---|---|---|
| KAFD | Finanzdistrikt, 1.6 km² | In Betrieb, an der Metro, weiterhin im Ausbau | Käufer, die eine funktionierende Adresse wollen, kein Versprechen |
| Diriyah Gate | 14 km² großer Kulturerbe-Distrikt rund um At-Turaif | Im Bau, Wohnbebauung in Phasen | Trophy-Käufer mit langem Anlagehorizont |
| New Murabba | 19 km² Innenstadt rund um den Mukaab | Wahrzeichen ausgesetzt, Horizont Richtung 2040 | Nur bei hoher Risikobereitschaft |
| King Salman Park | 16 km² Park, 12,000 geplante Wohneinheiten | Im Bau auf dem ehemaligen Luftwaffenstützpunkt | Ausstattungsorientiert, geduldiges Kapital |
| Qiddiya | Rund 360 km² große Entertainment-Stadt | Erste Attraktionen offen, die Gesamtstadt Jahre entfernt | Wer an die Entertainment-These glaubt |
| King Salman International Airport | 57 km², davon 12 km² für flughafenfremde Nutzungen | Im Bau, Flughafen angepeilt für 2030 | Hotellerie und Logistik, nicht Lifestyle |
| SEDRA | 20 km² großer Vorort, rund 30,000 Wohneinheiten | Seit 2022 bewohnt, Phasen in der Übergabe | Am nächsten an einem normalen Wohnungskauf |
| Sports Boulevard | 135 km langer Linearpark quer durch die Stadt | Erste 83 km seit Februar 2025 offen | Lage an einer neuen öffentlichen Freizeitachse |
| TOD-Standorte | Gebiete rund um Metrostationen | Rahmenwerk in Kraft, Grundstücke sehr unterschiedlich | Die konventionellste urbane Adresse |
KAFD: die einzige Zone, die bereits in Betrieb ist
Der King Abdullah Financial District ist die Ausnahme, weil genug davon gebaut ist, um es beurteilen zu können. Das Areal umfasst rund 1.6 km² an der King Fahad Road, mit über 900,000 m² Bürofläche und mehr als 5,000 geplanten Wohneinheiten; Stand 2023 war es zu etwa 40 Prozent fertiggestellt, mit rund 95 fertigen Gebäuden und etwa 12,500 Bewohnern, dieser Fertigstellungsgrad ist also als veraltet zu behandeln (Quelle: Arab Urban Development Institute). Der Tadawul Tower, Sitz der Saudi Exchange, wurde Ende 2022 fertiggestellt (Quelle: CTBUH), und der Distrikt hat eine eigene Metrostation, für Fahrgäste geöffnet seit dem Betriebsstart der ersten Linien der Riyadh Metro am 1. Dezember 2024 (Quelle: Saudi Press Agency). Hier bewerten Sie das Objekt selbst, nicht die Frage, ob der Distrikt überhaupt entsteht. Die Rendite kommt aus Vermietungsstand und Miete.
Diriyah Gate: Knappheit auf kulturellem Erbe
Diriyah ist ein 14 km² großes Entwicklungsgebiet rund um At-Turaif, den Lehmziegel-Zitadellendistrikt, den die UNESCO 2010 als erste Hauptstadt des saudischen Staates und als herausragendes Beispiel der Najdi-Architektur in die Welterbeliste aufnahm (Quelle: UNESCO). Der Masterplan verbindet Kulturerbe-, Hotellerie-, Einzelhandels-, Kultur- und Wohndistrikte in einer einheitlichen Najdi-Formensprache, mit 40 geplanten Hotels und mehr als 566,000 m² Einzelhandelsfläche, und mit Diriyah Square als fußläufigem Zentrum (Quelle: Diriyah Company).
Das Argument dafür ist Knappheit: eine UNESCO-Stätte direkt neben Riad und eine begrenzte Menge Land daneben. Das Argument dagegen: Kulturerbe-getriebener Luxus ist das modeanfälligste Segment jedes Marktes, und Diriyah hat bislang keinen Wiederverkaufsmaßstab, ehrliche Preisfindung beginnt also erst nach der Übergabe. Kaufen Sie es als Trophäe mit langem Anlagehorizont, und kalkulieren Sie es auch so.
New Murabba und King Salman Park: die Wetten auf die Innenstadt
New Murabba ist eine geplante Innenstadt an der Kreuzung von King Salman Road und King Khalid Road: 19 km², im Endausbau mehr als 104,000 Wohneinheiten und 9,000 Hotelzimmer, mit dem 400 m hohen Würfel Mukaab im Zentrum (Quelle: PIF).
Hier schuldet Ihnen ein Makler die unbequeme Version. Im Januar 2026 berichtete Reuters, dass die Arbeiten am Mukaab über Aushub und Pfahlgründung hinaus ausgesetzt wurden, während PIF die Ausgaben neu bewertet, und dass sich der Fertigstellungshorizont des Distrikts von 2030 in Richtung 2040 verschoben hat, wobei die umliegende Immobilienentwicklung voraussichtlich weiterläuft. PIF und das Projekt äußerten sich nicht dazu (Quelle: Gulf Business, Middle East Eye). Sie würden einen Distrikt kaufen, der neu gezeichnet wird, während Sie unterschreiben. Zum richtigen Einstiegspreis kann das durchaus rational sein, konservativ ist es nicht, und wer es Ihnen als abgeschlossene 2030-Geschichte verkauft, liest keine Nachrichten.
King Salman Park ist der ruhigere der beiden: mehr als 16 km² auf dem alten Luftwaffenstützpunkt von Riad, davon rund 11 km² Grünfläche, mit Wohnquartieren von etwa 12,000 Wohneinheiten, 16 Hotels und dem Royal Arts Complex im Masterplan (Quelle: Royal Commission for Riyadh City). Das Argument lautet Ausstattung und Umfeld, innerhalb einer Stadt, die es bereits gibt. Das Fertigstellungsrisiko ist real, die Nachfrage im Umfeld dagegen nicht hypothetisch.
Qiddiya, Sports Boulevard und der Flughafen: Immobilien als Nebenprodukt
Drei Zonen waren nie als Wohnorte gedacht, und genau so sollten Sie sie bewerten. Qiddiya erstreckt sich über rund 360 km² im Tuwaiq-Gebirge außerhalb von Riad. Six Flags Qiddiya City eröffnete am 31. Dezember 2025 (Quelle: Saudi Press Agency), und das Prince Mohammed bin Salman Stadium ist als Spielstätte der Weltmeisterschaft 2034 geplant (Quelle: Qiddiya). Der Wohnwert dort hängt davon ab, ob Menschen regelmäßig kommen und nicht nur zu Veranstaltungen.
Der Sports Boulevard ist ein 135 km langer Linearpark entlang der Prince Mohammed bin Salman Road, der Wadi Hanifah im Westen der Stadt mit Wadi Al Sulai im Osten verbindet, mit mehr als 220 km Radwegen; die erste Phase, 83 km der Strecke, wurde im Februar 2025 eröffnet (Quelle: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Er verläuft durch die bestehende Stadt, Sie kaufen also Lage an einer öffentlichen Freizeitachse, keinen Platz in einer neuen Stadt.
Der King Salman International Airport umfasst 57 km² mit sechs Start- und Landebahnen und peilt bis 2030 bis zu 120 Millionen Passagiere pro Jahr an, wobei rund 12 km² für Wohnen, Einzelhandel und Logistik reserviert sind (Quelle: Airport Technology, KSIA). Das ist ein Aerotropolis-Fall: Serviced Hospitality, Personalunterkünfte, Logistik. Beurteilen Sie ihn nach der betrieblichen Nachfrage, niemals nach der Aussicht.
SEDRA und die TOD-Standorte: die beiden, die sich wie Wohnimmobilien verhalten
SEDRA ist eine 20 km² große, masterplanbasierte Community im Norden von Riad, geplant mit rund 30,000 Wohneinheiten in acht Phasen und seit 2022 bewohnt (Quelle: ROSHN, Saudipedia). Von den neun Zonen kommt diese einem gewöhnlichen Wohnungskauf am nächsten. Es gibt eine Übergabehistorie, die man prüfen kann, statt eines Renderings.
Der neunte Eintrag ist die transitorientierte Entwicklung entlang der Metro. Die Royal Commission behandelt Flächen im Umkreis von 800 m um eine Station als TOD-Gebiet mit eigenen Regeln und Anreizen, ausgerichtet auf verdichtete Mischnutzung (Quelle: RCRC). Zusammen mit dem Sports Boulevard ist das der Teil der Karte, der innerhalb der bestehenden Stadt liegt und nicht daneben, und zugleich der Teil, bei dem die Prüfung der konkreten Immobilie am meisten zählt. Der Planungsradius einer Station und die Grenze einer Eigentumszone müssen nicht deckungsgleich sein.
Was diese Karte mit Ihrem Risiko macht
An erster Stelle steht die Konzentration. In einem normalen Markt zieht der Distrikt eine Untergrenze ein, wenn Ihr Gebäude schwächelt. In den meisten dieser Zonen haben Gebäude und Distrikt denselben Eigentümer und dasselbe Kapitalprogramm, und wenn dieser Eigentümer die Prioritäten verschiebt, wie PIF es beim Mukaab getan hat, gibt es nichts Unabhängiges, worauf man zurückfallen könnte. An zweiter Stelle steht die Liquidität. Auch Ihr künftiger Käufer muss innerhalb der Zone Eigentum erwerben dürfen, womit die Zonenliste zu Ihrer Ausstiegsliste wird.
Und dann die Lücke, die wir nicht beschönigen. Es gibt keine verlässliche öffentliche Datenreihe zu Mietrenditen, Quadratmeterpreisen oder Preiswachstum in Riad, für die wir mit unserem Namen einstehen würden. Wer Ihnen heute eine präzise Rendite für Riad nennt, präsentiert eine Schätzung als Datenlage.
Kosten und Formalitäten sind in allen neun Zonen identisch
Die Real Estate Transaction Tax (RETT) beträgt 5 Prozent des Transaktionswerts, wird von ZATCA verwaltet und ersetzt die 15 Prozent Mehrwertsteuer, die früher auf diese Verkäufe anfiel (Quelle: ZATCA). Abführungspflichtig ist in erster Linie der Verkäufer; verlagert ein Vertrag diese Kosten auf Sie, muss das schriftlich festgehalten sein. Auf Maklerleistungen, juristische Arbeit und Bewertung fallen weiterhin 15 Prozent Mehrwertsteuer an. Die Abschlusskosten liegen üblicherweise zwischen 6 und 9 Prozent, wenn der Käufer die Hauptposten trägt. Palmera berechnet dem Käufer nichts, weil der Bauträger die Provision zahlt.
Nach dem Real Estate Brokerage Law muss der Maklervertrag schriftlich geschlossen und eine Kopie bei REGA hinterlegt werden; ein nicht hinterlegter Vertrag ist nicht durchsetzbar. Die Provision beträgt standardmäßig 2.5 Prozent, sofern schriftlich nichts anderes vereinbart ist (Quelle: REGA). Off-Plan-Verkäufe laufen über das Wafi-Programm, und die Treuhandregeln (Escrow) sperren Auszahlungen, solange festgestellte Bau- oder Ausbaumängel offen sind. Wer Grundstücke statt fertiger Einheiten kauft, zahlt zusätzlich die White Land Tax, gestaffelt 2.5 bis 10 Prozent des festgesetzten Werts pro Jahr (Quelle: CMS).
Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten
Lassen Sie die konkrete Immobilie über das Portal Saudi Properties gegen die Zonenkarte prüfen und bewahren Sie das Ergebnis auf. “Das Projekt liegt in einer genehmigten Zone” ist ein Marketingsatz, kein juristischer. Holen Sie sich eine schriftliche Bestätigung, dass die Einheit für Eigentum durch Nicht-Saudis in Frage kommt und dass der Wiederverkauf an einen nicht-saudischen Käufer zulässig ist, samt Aufstellung der Servicegebühren (Nebenkosten) und etwaiger Ausstiegsgebühren. Wenn Sie nicht im Königreich ansässig sind, beginnen Sie den Schritt zur digitalen Identität frühzeitig über eine saudische Botschaft, oder registrieren Sie sich über Invest Saudi für die Unified Number (700), falls Sie über eine Gesellschaft kaufen. Nicht der Kauf, sondern dieser Papierkram bestimmt den Zeitplan.
Eines werden wir Ihnen nicht sagen: dass ein Kauf in einer dieser neun Zonen Ihnen eine Aufenthaltserlaubnis verschafft. Programme für Langzeitaufenthalte existieren und werden im Rahmen von Vision 2030 neu gestaltet, aber die Verbindung zu einem Immobilienkauf ist nichts, was wir als allgemeine Regel bestätigen können. Wir klären das deshalb im Einzelfall, schriftlich, bevor jemand unterschreibt. Schicken Sie uns die Grundstücks- oder Einheitsreferenz, und das Erste, was Sie zurückbekommen, ist die Angabe, in welcher der neun Zonen sie liegt, oder dass sie in keiner davon liegt.
