De negen zones in Riyad waar buitenlanders eigendom mogen verwerven: waar een niet-Saoedi daadwerkelijk kan kopen
De meeste kopers beginnen met de vraag of een niet-Saoedi eigendom mag bezitten in Saoedi-Arabië. Sinds 22 januari 2026 luidt het antwoord ja. De vraag die bepaalt of een aankoop werkt, is waar, en dat antwoord is veel beperkter dan de krantenkoppen deden vermoeden.
Buitenlands eigendom in Riyad geldt niet voor de hele stad. Het is toegestaan binnen negen goedgekeurde zones, vastgelegd in het Geographic Zones Document dat de Raad van Ministers op 23 juni 2026 publiceerde. Buiten die grenzen kan een niet-Saoedi nog steeds niets bezitten.
Acht van de negen zijn door de staat gesteunde gigaprojecten, de meeste nog in aanbouw. De zonekaart is daarmee een kaart van bouwprogramma's, niet van wijken, en dat verandert wat u koopt: geen district met een verhuurhistorie en onafhankelijke verkopers, maar de opleveringsplanning van één ontwikkelaar, zonder doorverkoopcijfers om die aan te toetsen.
Wat de kaart met negen zones wel en niet is
De Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis trad op 22 januari 2026 in werking en REGA opende het platform “Saudi Properties”, waar wordt gecontroleerd of u in aanmerking komt en waar de aanvraag wordt ingediend (bron: REGA). Bepalend voor uw dossier is de grens op de kaart, niet de naam in de brochure. Een project dat wordt verkocht als “naast King Salman Park” is geen vastgoed binnen de zone.
De kaart is voorlopig. REGA noemt de huidige lijst een startpunt in plaats van een definitief document en geeft geen tijdpad voor het toevoegen van zones (bron: Enterprise KSA). Reken op de negen die u kunt zien, niet op een tiende. Boetes lopen op tot 10 miljoen SAR, en vastgoed dat op basis van onjuiste informatie is verworven, kan openbaar worden geveild (bron: White & Case).
| Zone | Wat het is | Hoe ver het staat | Voor wie het past |
|---|---|---|---|
| KAFD | Financieel district, 1.6 km² | In bedrijf, aan de metro, nog volop in aanbouw | Een koper die een werkend adres wil, geen belofte |
| Diriyah Gate | Erfgoeddistrict van 14 km² rond At-Turaif | In aanbouw, woningen in fasen | Trofeekoper, lange horizon |
| New Murabba | Centrumgebied van 19 km² rond de Mukaab | Landmark stilgelegd, horizon richting 2040 | Alleen bij een hoge risicobereidheid |
| King Salman Park | Park van 16 km², 12,000 geplande woningen | In aanbouw op de oude luchtmachtbasis | Voorzieningengedreven, geduldig kapitaal |
| Qiddiya | Entertainmentstad van ruwweg 360 km² | Eerste locaties open, de bredere stad nog jaren weg | Wie in de entertainmentthese gelooft |
| King Salman International Airport | 57 km², waarvan 12 km² niet-luchthavenfuncties | In aanbouw, luchthaven gepland voor 2030 | Hospitality en logistiek, geen lifestyle |
| SEDRA | Voorstad van 20 km², circa 30,000 woningen | Bewoond sinds 2022, fasen worden opgeleverd | Het dichtst bij een gewone woningaankoop |
| Sports Boulevard | Lineair park van 135 km dwars door de stad | Eerste 83 km open sinds februari 2025 | Ligging aan een nieuwe openbare voorziening |
| TOD-locaties | Gebieden rond metrostations | Kader operationeel, kavels lopen sterk uiteen | Het meest conventionele stedelijke adres |
KAFD: de enige zone die al draait
Het King Abdullah Financial District is de uitzondering, omdat er genoeg van gebouwd is om te kunnen beoordelen. Het terrein beslaat ongeveer 1.6 km² aan King Fahad Road, met meer dan 900,000 m² kantoorruimte en ruim 5,000 geplande woningen; in 2023 was het ongeveer 40 procent gereed, met circa 95 afgeronde gebouwen en zo'n 12,500 bewoners, dus beschouw dat percentage als gedateerd (bron: Arab Urban Development Institute). Tadawul Tower, het hoofdkantoor van de Saudi Exchange, werd eind 2022 opgeleverd (bron: CTBUH), en het district heeft een eigen metrostation, toegankelijk voor reizigers sinds de eerste lijnen van de Riyadh Metro op 1 december 2024 in dienst gingen (bron: Saudi Press Agency). Hier beoordeelt u het object zelf, niet het bestaan van het district. Het rendement komt uit bezetting en huur.
Diriyah Gate: schaarste gebouwd op erfgoed
Diriyah is een ontwikkeling van 14 km² rond At-Turaif, het citadeldistrict van leemsteen dat UNESCO in 2010 inschreef als de eerste hoofdstad van de Saoedische staat en als toonaangevend voorbeeld van Najdi-architectuur (bron: UNESCO). Het masterplan combineert erfgoed, hospitality, retail, cultuur en woonwijken in één Najdi-vormentaal, met 40 hotels en meer dan 566,000 m² aan geplande retail, en Diriyah Square als wandelbaar hart (bron: Diriyah Company).
Het positieve scenario is schaarste: één UNESCO-locatie naast Riyad, met een vaste hoeveelheid grond ernaast. Het negatieve scenario is dat luxe rond erfgoed het meest modegevoelige deel van elke markt is, en Diriyah heeft nog geen referentie voor doorverkoop, waardoor eerlijke prijsvorming pas na oplevering begint. Koop het als een trofee voor de lange termijn, en prijs het ook zo.
New Murabba en King Salman Park: de weddenschappen op het centrum
New Murabba is een gepland centrumgebied op de kruising van King Salman Road en King Khalid Road: 19 km², meer dan 104,000 woningen en 9,000 hotelkamers bij volledige realisatie, met de 400 m hoge kubus de Mukaab als middelpunt (bron: PIF).
Hier is een makelaar u de ongemakkelijke versie verschuldigd. In januari 2026 meldde Reuters dat de werkzaamheden aan de Mukaab na het uitgraven en heien waren stilgelegd terwijl PIF de uitgaven herbeoordeelde, en dat de opleveringshorizon van het district was verschoven van 2030 naar 2040, al wordt verwacht dat het omliggende vastgoed doorgaat. PIF en het project gaven geen commentaar (bron: Gulf Business, Middle East Eye). U zou een district kopen dat opnieuw wordt getekend terwijl u tekent. Tegen de juiste instapprijs kan dat nog steeds rationeel zijn, maar behoudend is het niet, en wie het u verkoopt als een vaststaand verhaal voor 2030, leest het nieuws niet.
King Salman Park is de rustigere van de twee: ruim 16 km² op de oude luchtmachtbasis van Riyad, waarvan ongeveer 11 km² groen, met wooncomplexen van circa 12,000 woningen, 16 hotels en het Royal Arts Complex in het masterplan (bron: Royal Commission for Riyadh City). Het argument is de voorziening, binnen een stad die er al is. Het opleveringsrisico is reëel, maar de vraag eromheen is niet hypothetisch.
Qiddiya, Sports Boulevard en de luchthaven: vastgoed als bijproduct
Drie zones zijn nooit bedoeld geweest als woonplaats, en zo hoort u ze ook te beoordelen. Qiddiya beslaat ruwweg 360 km² in het Tuwaiq-gebergte buiten Riyad. Six Flags Qiddiya City opende op 31 december 2025 (bron: Saudi Press Agency) en Prince Mohammed bin Salman Stadium is gepland als speellocatie voor het WK van 2034 (bron: Qiddiya). De woonwaarde daar hangt ervan af of mensen er routinematig komen, en niet alleen voor evenementen.
De Sports Boulevard is een lineair park van 135 km langs Prince Mohammed bin Salman Road, dat Wadi Hanifah in het westen van de stad verbindt met Wadi Al Sulai in het oosten, met meer dan 220 km aan fietspaden; de eerste fase, 83 km van de route, opende in februari 2025 (bron: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Hij loopt door de bestaande stad, dus u koopt ligging aan een openbare voorziening, geen plek in een nieuwe stad.
King Salman International Airport beslaat 57 km² met zes start- en landingsbanen en mikt op maximaal 120 miljoen passagiers per jaar in 2030, waarbij ruwweg 12 km² is gereserveerd voor wonen, retail en logistiek (bron: Airport Technology, KSIA). Dat is een aerotropolis-verhaal: serviced hospitality, personeelshuisvesting, logistiek. Beoordeel het op operationele vraag, nooit op het uitzicht.
SEDRA en de TOD-locaties: de twee die zich als woningmarkt gedragen
SEDRA is een masterplanned community van 20 km² in het noorden van Riyad, gepland op circa 30,000 woningen verdeeld over acht fasen, met bewoners sinds 2022 (bron: ROSHN, Saudipedia). Van de negen komt dit het dichtst in de buurt van een gewone woningaankoop. Er valt een opleveringshistorie te bekijken in plaats van een render.
De negende vermelding is transit-oriented development langs de metro. De Royal Commission behandelt grond binnen 800 m van een station als een TOD-gebied met eigen regels en stimuleringsmaatregelen, gericht op hoogdicht gemengd gebruik (bron: RCRC). Samen met de Sports Boulevard is dit het deel van de kaart dat binnen de bestaande stad ligt in plaats van ernaast, en het deel waar het controleren van het exacte object het zwaarst weegt. De planningsstraal van een station en de grens van een eigendomszone hoeven niet dezelfde vorm te hebben.
Wat deze kaart met uw risico doet
Concentratie komt eerst. In een normale markt legt het district een bodem onder uw gebouw als dat achterblijft. In de meeste van deze zones delen het gebouw en het district één eigenaar en één investeringsprogramma, en als die eigenaar zijn prioriteiten verlegt, zoals PIF deed bij de Mukaab, is er niets onafhankelijks om op terug te vallen. Liquiditeit komt daarna. Ook uw toekomstige koper moet binnen de zone mogen bezitten, waardoor de zonelijst uw uitstaplijst wordt.
En dan het gat dat wij niet gaan verbloemen. Er bestaat geen betrouwbare openbare reeks voor huurrendementen, prijs per vierkante meter of prijsstijging in Riyad waar wij onze naam aan zouden verbinden. Wie u vandaag een precies rendement voor Riyad noemt, presenteert een schatting als data.
De kosten en de papierwinkel zijn in alle negen identiek
De Real Estate Transaction Tax bedraagt 5 procent van de transactiewaarde, wordt uitgevoerd door ZATCA en vervangt de 15 procent btw die voorheen op deze verkopen van toepassing was (bron: ZATCA). De verkoper is in beginsel gehouden die af te dragen, dus als een contract die kosten naar u verschuift, moet dat schriftelijk vastliggen. Btw van 15 procent geldt nog steeds voor bemiddeling, juridisch werk en taxatie. De afsluitkosten komen doorgaans uit tussen 6 en 9 procent wanneer de koper de belangrijkste posten draagt. Palmera brengt de koper niets in rekening, omdat de ontwikkelaar de commissie betaalt.
Onder de Real Estate Brokerage Law moet de bemiddelingsovereenkomst schriftelijk zijn en moet een kopie bij REGA worden gedeponeerd; een overeenkomst die niet is gedeponeerd, is niet afdwingbaar. De commissie bedraagt standaard 2.5 procent, tenzij schriftelijk anders is afgesproken (bron: REGA). Off-plan verkopen (op tekening) lopen via het Wafi-programma, en de escrow-regels blokkeren opnamen zolang er vastgestelde bouw- of afwerkingsgebreken openstaan. Wie grond koopt in plaats van een gebouwde unit, krijgt daarnaast te maken met white land tax: 2.5 tot 10 procent van de getaxeerde waarde per jaar, afhankelijk van de schijf (bron: CMS).
Wat u moet controleren voordat u tekent
Laat het exacte object via het Saudi Properties-portaal toetsen aan de zonekaart en bewaar de uitkomst. “Het project ligt in een goedgekeurde zone” is een marketingzin, geen juridische. Vraag om schriftelijke bevestiging dat de unit in aanmerking komt voor eigendom door niet-Saoedi's en dat doorverkoop aan een niet-Saoedische koper is toegestaan, inclusief het overzicht van de servicekosten (service charge) en eventuele uitstapkosten. Woont u niet in het Koninkrijk, begin dan tijdig met de stap voor digitale identiteit via een Saoedische ambassade, of registreer via Invest Saudi voor het Unified Number (700) als u via een vennootschap koopt. Die papierwinkel bepaalt het tijdpad, niet de aankoop zelf.
Eén ding zullen wij u niet vertellen: dat een aankoop in een van deze negen zones u een verblijfsvergunning oplevert. Er bestaan programma's voor langdurig verblijf en die worden onder Vision 2030 hervormd, maar het verband met een vastgoedaankoop kunnen wij niet als algemene regel bevestigen, dus bevestigen wij het per geval, schriftelijk, voordat iemand tekent. Stuur ons de kavel- of unitreferentie en het eerste wat u terugkrijgt, is in welke van de negen zones die ligt, of dat die in geen enkele ligt.
