Riyad'ın Dokuz Yabancı Mülkiyet Bölgesi: Suudi Olmayan Biri Gerçekte Nereden Alabilir?
Alıcıların çoğu, Suudi Arabistan'da Suudi vatandaşı olmayan birinin mülk sahibi olup olamayacağını sorarak geliyor. 22 Ocak 2026'dan bu yana cevap evet. Bir alımın işe yarayıp yaramayacağını belirleyen soru ise nerede sorusu ve bu sorunun cevabı manşetlerin düşündürdüğünden çok daha dar.
Riyad'da yabancı mülkiyeti şehrin tamamını kapsamıyor. Bakanlar Kurulu'nun 23 Haziran 2026'da yayımladığı Coğrafi Bölgeler Belgesi'nde belirlenen dokuz onaylı bölge içinde izin veriliyor. Bu sınırların dışında Suudi olmayan biri hâlâ mülk edinemiyor.
Dokuz bölgenin sekizi devlet destekli mega projeler ve çoğu hâlâ inşaat halinde. Dolayısıyla bölge haritası, mahallelerin değil inşaat programlarının haritası ve bu da ne satın aldığınızı değiştiriyor: kira geçmişi ve birbirinden bağımsız satıcıları olan bir semt değil, tek bir geliştiricinin teslim takvimi, üstelik bunu karşılaştırabileceğiniz bir ikinci el kaydı olmadan.
Dokuz bölgelik harita nedir, ne değildir
Suudi Olmayanların Gayrimenkul Mülkiyeti Kanunu 22 Ocak 2026'da yürürlüğe girdi ve REGA, uygunluğun doğrulandığı ve başvurunun yapıldığı “Saudi Properties” platformunu açtı (kaynak: REGA). Sizin durumunuzu belirleyen şey broşürdeki isim değil, haritadaki sınırdır. “King Salman Park'ın hemen yanında” diye satılan bir proje, bölge içinde bir mülk değildir.
Harita geçici. REGA mevcut listeyi nihai bir belge değil bir başlangıç noktası olarak tanımlıyor ve yeni bölgelerin eklenmesi için bir takvim vermiyor (kaynak: Enterprise KSA). Planınızı görebildiğiniz dokuz bölge üzerine kurun, onuncusu üzerine değil. Cezalar 10 milyon SAR'a kadar çıkıyor ve yanlış bilgiyle edinilen bir mülk açık artırmayla satılabiliyor (kaynak: White & Case).
| Bölge | Nedir | Hangi aşamada | Kime uygun |
|---|---|---|---|
| KAFD | Finans merkezi, 1,6 km² | Faal, metro hattında, gelişimi sürüyor | Vaat değil, çalışan bir adres isteyen alıcı |
| Diriyah Gate | At-Turaif çevresinde 14 km²'lik tarihi bölge | İnşaat halinde, konut etaplar halinde | Uzun vadeli tutan prestij alıcısı |
| New Murabba | Mukaab çevresinde 19 km²'lik yeni şehir merkezi | Simge yapı askıya alındı, ufuk 2040'a kaydı | Yalnızca yüksek risk toleransı olanlar |
| King Salman Park | 16 km²'lik park, planlanan 12.000 konut | Eski hava üssünde inşaat sürüyor | Olanak odaklı, sabırlı sermaye |
| Qiddiya | Yaklaşık 360 km²'lik eğlence şehri | İlk tesisler açıldı, şehrin geneline yıllar var | Eğlence tezine inanan yatırımcı |
| King Salman International Airport | 57 km², bunun 12 km²'si havalimanı dışı kullanım | İnşaat halinde, havalimanı hedefi 2030 | Yaşam tarzı değil, konaklama ve lojistik |
| SEDRA | 20 km²'lik banliyö, yaklaşık 30.000 konut | 2022'den beri oturuluyor, etaplar teslim ediliyor | Normal bir konut alımına en yakın seçenek |
| Sports Boulevard | Şehri boydan boya kesen 135 km'lik doğrusal park | İlk 83 km Şubat 2025'ten beri açık | Yeni bir kamusal olanağa cephe isteyen |
| TOD alanları | Metro istasyonlarının çevresindeki alanlar | Çerçeve yürürlükte, parseller çok değişken | En klasik kentsel adres |
KAFD: hâlihazırda faal olan tek bölge
King Abdullah Financial District bir istisna, çünkü değerlendirilebilecek kadarı yapılmış durumda. Alan, King Fahad Road'un yanında yaklaşık 1,6 km²'yi kaplıyor; 900.000 m²'nin üzerinde ofis ve 5.000'den fazla konut planlanıyor. 2023 itibarıyla proje kabaca %40 tamamlanmıştı; yaklaşık 95 bina bitmiş ve 12.500 civarında kişi burada yaşıyordu, dolayısıyla bu tamamlanma oranını güncelliğini yitirmiş bir veri olarak değerlendirin (kaynak: Arab Urban Development Institute). Suudi Borsası'nın genel merkezi Tadawul Tower 2022 sonunda tamamlandı (kaynak: CTBUH) ve bölgenin kendi metro istasyonu var; ilk Riyad Metrosu hatlarının 1 Aralık 2024'te hizmete girmesinden bu yana yolculara açık (kaynak: Saudi Press Agency). Burada bölgenin var olup olmayacağını değil, varlığın kendisini değerlendiriyorsunuz. Getiri, doluluk ve kiradan geliyor.
Diriyah Gate: tarih üzerine kurulu kıtlık
Diriyah, UNESCO'nun 2010'da Suudi devletinin ilk başkenti ve Necd mimarisinin önde gelen örneği olarak listeye aldığı kerpiç kale bölgesi At-Turaif'in çevresini saran 14 km²'lik bir proje (kaynak: UNESCO). Ana plan; tarih, konaklama, perakende, kültür ve konut bölgelerini tek bir Necd mimari dilinde birleştiriyor. 40 otel ve 566.000 m²'nin üzerinde perakende alanı planlanıyor, yürünebilir merkez ise Diriyah Square (kaynak: Diriyah Company).
Olumlu senaryo kıtlık üzerine kurulu: Riyad'ın yanı başında tek bir UNESCO alanı ve onun bitişiğinde sınırlı miktarda arazi. Olumsuz senaryo ise şu: tarih temelli lüks, her piyasanın modaya en duyarlı bölümüdür ve Diriyah'ın henüz bir ikinci el referansı yok, dolayısıyla gerçek fiyat oluşumu ancak teslimden sonra başlayacak. Burayı uzun vadeli tutulacak bir prestij yatırımı olarak alın ve fiyatlandırmanızı da buna göre yapın.
New Murabba ve King Salman Park: şehir merkezi bahisleri
New Murabba, King Salman ve King Khalid yollarının kesiştiği noktada planlanan bir şehir merkezi: 19 km², tam kapasitede 104.000'den fazla konut ve 9.000 otel odası, merkezinde ise 400 metrelik Mukaab küpü (kaynak: PIF).
İşte bir aracının size rahatsız edici gerçeği anlatması gereken yer burası. Ocak 2026'da Reuters, PIF harcamalarını yeniden değerlendirirken Mukaab'da kazı ve kazık çalışmalarının ötesindeki işlerin askıya alındığını ve bölgenin tamamlanma ufkunun 2030'dan 2040'a kaydığını, ancak çevredeki gayrimenkul gelişiminin sürmesinin beklendiğini bildirdi. PIF ve proje yorum yapmadı (kaynak: Gulf Business, Middle East Eye). Yani siz imzayı atarken yeniden çizilmekte olan bir bölgeyi satın alıyor olacaksınız. Doğru giriş fiyatıyla bu yine de mantıklı olabilir, ama muhafazakâr bir tercih değildir ve bunu size çözülmüş bir 2030 hikâyesi diye satan kişi haberleri takip etmiyordur.
İkisi arasında daha sakin olanı King Salman Park: Riyad'ın eski hava üssünde 16 km²'nin üzerinde bir alan, bunun yaklaşık 11 km²'si yeşil; ana planda kabaca 12.000 konutluk yerleşimler, 16 otel ve Royal Arts Complex yer alıyor (kaynak: Royal Commission for Riyadh City). Buradaki tez, hâlihazırda var olan bir şehrin içindeki olanaklar. Teslim riski gerçek, ama çevresindeki talep varsayımsal değil.
Qiddiya, Sports Boulevard ve havalimanı: yan ürün olarak gayrimenkul
Üç bölge hiçbir zaman yaşanacak yerler olarak tasarlanmadı ve siz de bunları o gözle değerlendirmelisiniz. Qiddiya, Riyad'ın dışındaki Tuwaiq dağlarında yaklaşık 360 km²'lik bir alanı kaplıyor. Six Flags Qiddiya City 31 Aralık 2025'te açıldı (kaynak: Saudi Press Agency) ve Prince Mohammed bin Salman Stadium'un 2034 Dünya Kupası'na ev sahipliği yapması planlanıyor (kaynak: Qiddiya). Buradaki konut değeri, insanların yalnızca etkinlikler için değil, düzenli olarak gelmesine bağlı.
Sports Boulevard, Prince Mohammed bin Salman Road boyunca uzanan 135 km'lik doğrusal bir park; şehrin batısındaki Wadi Hanifah'ı doğudaki Wadi Al Sulai'ye bağlıyor ve 220 km'nin üzerinde bisiklet yolu içeriyor. Güzergâhın 83 km'lik ilk etabı Şubat 2025'te açıldı (kaynak: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Yapılı şehrin içinden geçiyor, yani yeni bir kentte yer değil, kamusal bir olanağa cephe satın alıyorsunuz.
King Salman International Airport, altı pistiyle 57 km²'ye yayılıyor ve 2030'a kadar yılda 120 milyon yolcuyu hedefliyor; yaklaşık 12 km²'lik alan konut, perakende ve lojistik kullanımlara ayrılmış durumda (kaynak: Airport Technology, KSIA). Bu bir havalimanı kenti (aerotropolis) senaryosu: hizmetli konaklama, personel barınması, lojistik. Değerlendirmenizi manzaraya göre değil, işletme talebine göre yapın.
SEDRA ve TOD alanları: konut gibi davranan iki bölge
SEDRA, kuzey Riyad'da 20 km²'lik ana planlı bir yerleşim; sekiz etapta yaklaşık 30.000 konut planlanıyor ve 2022'den beri sakinleri var (kaynak: ROSHN, Saudipedia). Dokuz bölge arasında sıradan bir konut alımına en çok benzeyen burası. İncelenecek bir görsel yerine gerçek bir teslim geçmişi var.
Dokuzuncu başlık ise metro hattı boyunca toplu taşıma odaklı gelişim. Royal Commission, bir istasyona 800 metre mesafedeki araziyi kendi kuralları ve teşvikleri olan, yüksek yoğunluklu karma kullanıma yönelik bir TOD alanı olarak değerlendiriyor (kaynak: RCRC). Sports Boulevard ile birlikte haritanın mevcut şehrin yanında değil içinde kalan bölümü burası ve tam olarak hangi mülkü aldığınızı kontrol etmenin en çok önem taşıdığı bölüm de burası. Bir istasyonun planlama yarıçapı ile bir mülkiyet bölgesinin sınırı aynı şekil olmak zorunda değil.
Bu harita riskinizi nasıl değiştiriyor
Önce yoğunlaşma. Normal bir piyasada binanız beklentinin altında kalırsa, bölge yine de altına bir taban koyar. Bu bölgelerin çoğunda bina ile bölge tek bir sahibi ve tek bir sermaye programını paylaşıyor; o sahip PIF'in Mukaab'da yaptığı gibi önceliklerini değiştirdiğinde geri düşebileceğiniz bağımsız hiçbir şey kalmıyor. İkincisi likidite. Gelecekteki alıcınızın da bölge içinde mülk sahibi olmasına izin verilmesi gerekiyor, bu da bölge listesini aynı zamanda çıkış listeniz yapıyor.
Bir de üstünü örtmeyeceğimiz bir boşluk var. Riyad'ın kira getirileri, metrekare fiyatları veya fiyat artışı için altına imza atabileceğimiz güvenilir, kamuya açık bir veri serisi yok. Bugün size kesin bir Riyad getirisi söyleyen herkes, bir tahmini veri diye sunuyordur.
Maliyetler ve evrak işleri dokuz bölgede de aynı
Gayrimenkul İşlem Vergisi (RETT), ZATCA tarafından yürütülüyor ve işlem bedelinin %5'i; bu satışlara daha önce uygulanan %15 KDV'nin yerini aldı (kaynak: ZATCA). Vergiyi ödemekle asıl yükümlü olan satıcıdır; dolayısıyla bir sözleşme bu maliyeti size aktarıyorsa, bunun yazılı olarak belirtilmesi gerekir. Aracılık, hukuki işlemler ve değerleme için %15 KDV uygulanmaya devam ediyor. Ana kalemleri alıcının üstlendiği durumlarda kapanış maliyetleri genelde %6 ile %9 arasında kalıyor. Palmera alıcıdan hiçbir ücret almaz, çünkü komisyonu geliştirici öder.
Gayrimenkul Aracılık Kanunu'na göre aracılık sözleşmesinin yazılı olması ve bir kopyasının REGA'ya sunulması gerekir; sunulmayan bir sözleşme icra edilebilir değildir. Yazılı olarak başka türlü kararlaştırılmadıkça komisyon varsayılan olarak %2,5'tir (kaynak: REGA). Proje aşamasındaki satışlar Wafi programı üzerinden yürüyor ve emanet (escrow) kuralları, tespit edilmiş inşaat veya ince iş kusurları giderilmediği sürece para çekilmesini engelliyor. Yapılı bir ünite yerine arsa almak, kademeye göre yılda değerlemenin %2,5 ila %10'u oranında boş arazi vergisi ekliyor (kaynak: CMS).
İmzalamadan önce kontrol edilecekler
Tam olarak hangi mülkü aldığınızı Saudi Properties portalı üzerinden bölge haritasıyla karşılaştırtın ve sonucu saklayın. “Proje onaylı bir bölgede” cümlesi hukuki değil, pazarlama cümlesidir. Ünitenin Suudi olmayanların mülkiyetine uygun olduğuna ve Suudi olmayan bir alıcıya yeniden satışına izin verildiğine dair yazılı teyit alın; aidat tarifesini ve varsa çıkış ücretlerini de isteyin. Krallık'ta ikamet etmiyorsanız dijital kimlik adımını bir Suudi büyükelçiliği üzerinden erkenden başlatın; bir şirket üzerinden alıyorsanız Birleşik Numara (700) için Invest Saudi üzerinden kayıt olun. Takvimi belirleyen alım değil, bu evrak sürecidir.
Size söylemeyeceğimiz tek bir şey var: bu dokuz bölgeden birinde mülk almanın size oturma izni kazandırdığı. Uzun süreli kalış programları mevcut ve Vision 2030 kapsamında yeniden şekilleniyor, ancak bunun bir mülk alımıyla bağlantısını genel bir kural olarak teyit edebileceğimiz bir şey değil; bu yüzden kimse imza atmadan önce her vaka için ayrı ayrı, yazılı olarak teyit ediyoruz. Bize parsel veya ünite referansını gönderin; ilk alacağınız cevap, bunun dokuz bölgeden hangisinin içinde kaldığı ya da hiçbirinin içinde olmadığı olacak.
