مناطق التملك الأجنبي التسع في الرياض: أين يمكن لغير السعودي أن يشتري فعلياً
يصل معظم المشترين وهم يسألون عمّا إذا كان يحق لغير السعودي تملّك عقار في المملكة العربية السعودية. الإجابة نعم منذ 22 يناير 2026. لكن السؤال الذي يحدّد نجاح الصفقة من عدمه هو: أين؟ والإجابة عن هذا السؤال أضيق بكثير ممّا أوحت به العناوين.
التملّك الأجنبي في الرياض ليس متاحاً في عموم المدينة، بل هو مسموح داخل تسعة نطاقات معتمدة حدّدتها وثيقة النطاقات الجغرافية التي أصدرها مجلس الوزراء في 23 يونيو 2026. وخارج هذه الحدود لا يزال غير السعودي ممنوعاً من التملّك.
ثمانية من هذه النطاقات التسعة مشاريع عملاقة مدعومة من الدولة، ومعظمها ما يزال قيد الإنشاء. لذلك فإن خريطة النطاقات هي في حقيقتها خريطة برامج إنشائية لا خريطة أحياء سكنية، وهذا يغيّر طبيعة ما تشتريه: فأنت لا تشتري حيّاً له سجل إيجاري وبائعون مستقلون، بل تشتري جدول تسليم مطوّر واحد، دون سجل إعادة بيع تقيسه عليه.
ما هي خريطة النطاقات التسعة، وما ليست عليه
دخل نظام تملّك غير السعوديين للعقار حيّز التنفيذ في 22 يناير 2026، وأطلقت REGA منصة “Saudi Properties” التي يتم عبرها التحقق من الأهلية وتقديم الطلب (المصدر: REGA). وما يحسم وضع صفقتك هو موقع الحدّ على الخريطة، لا الاسم المدوّن في الكتيّب التسويقي. فالمشروع الذي يُباع على أنه “بجوار King Salman Park” ليس عقاراً داخل النطاق.
الخريطة مؤقتة. فـ REGA تصف القائمة الحالية بأنها نقطة انطلاق لا وثيقة نهائية، ولا تعطي جدولاً زمنياً لإضافة نطاقات جديدة (المصدر: Enterprise KSA). خطّط على أساس النطاقات التسعة المتاحة أمامك، لا على أساس نطاق عاشر. وتصل الغرامات إلى 10 ملايين SAR، ويمكن بيع العقار المكتسب بمعلومات غير صحيحة في مزاد علني (المصدر: White & Case).
| النطاق | ما هو | وضعه الحالي | لمن يناسب |
|---|---|---|---|
| KAFD | حي مالي بمساحة 1.6 كم مربع | قيد التشغيل، على شبكة المترو، وما يزال التوسّع جارياً | مشترٍ يريد عنواناً قائماً بالفعل لا وعداً |
| Diriyah Gate | حي تراثي بمساحة 14 كم مربع حول At-Turaif | قيد الإنشاء، والجزء السكني على مراحل | مشترٍ يبحث عن أصل مميّز باحتفاظ طويل الأمد |
| New Murabba | وسط مدينة بمساحة 19 كم مربع حول Mukaab | المعلم الرئيسي متوقف، والأفق يمتد نحو 2040 | من يتحمّل مخاطرة عالية فقط |
| King Salman Park | حديقة بمساحة 16 كم مربع، و12,000 وحدة سكنية مخططة | قيد الإنشاء على القاعدة الجوية القديمة | رأس مال صبور يبحث عن المرافق |
| Qiddiya | مدينة ترفيهية بمساحة 360 كم مربع تقريباً | افتُتحت أولى الوجهات، والمدينة الأوسع تحتاج سنوات | من يؤمن بأطروحة الترفيه |
| King Salman International Airport | 57 كم مربع، منها 12 كم مربع لاستخدامات غير مطارية | قيد الإنشاء، والمطار مستهدف في 2030 | الضيافة واللوجستيات، لا نمط الحياة |
| SEDRA | ضاحية بمساحة 20 كم مربع، بنحو 30,000 وحدة سكنية | مأهولة منذ 2022، والمراحل قيد التسليم | الأقرب إلى شراء سكني اعتيادي |
| Sports Boulevard | حديقة خطّية بطول 135 كم تعبر المدينة | افتُتح أول 83 كم منذ فبراير 2025 | واجهة على مرفق عام جديد |
| مواقع TOD | المناطق المحيطة بمحطات المترو | الإطار التنظيمي نافذ، والقطع متباينة كثيراً | العنوان الحضري الأكثر تقليدية |
KAFD: النطاق الوحيد العامل فعلياً
يمثّل King Abdullah Financial District الاستثناء، لأن ما أُنجز منه يكفي للحكم عليه. يمتد الموقع على نحو 1.6 كم مربع قرب طريق الملك فهد، ويضم أكثر من 900,000 متر مربع من المكاتب وأكثر من 5,000 وحدة سكنية مخططة؛ وحتى عام 2023 كانت نسبة الإنجاز نحو 40 في المئة، مع نحو 95 مبنى مكتملاً وقرابة 12,500 ساكن، لذا تعامل مع نسبة الإنجاز هذه باعتبارها قديمة (المصدر: Arab Urban Development Institute). واكتمل Tadawul Tower، مقر السوق المالية السعودية، في نهاية 2022 (المصدر: CTBUH)، وللحي محطة مترو خاصة به مفتوحة للركاب منذ بدء تشغيل خطوط مترو الرياض الأولى في 1 ديسمبر 2024 (المصدر: Saudi Press Agency). هنا أنت تقيّم الأصل نفسه، لا وجود الحي من عدمه. والعوائد تأتي من نسبة الإشغال والإيجار.
Diriyah Gate: ندرة قائمة على التراث
Diriyah مشروع بمساحة 14 كم مربع يلتف حول At-Turaif، حي القلعة الطينية الذي أدرجته UNESCO في 2010 بوصفه العاصمة الأولى للدولة السعودية ونموذجاً بارزاً للعمارة النجدية (المصدر: UNESCO). ويمزج المخطط الرئيسي بين أحياء تراثية وضيافة وتجزئة وثقافة وسكن ضمن مفردات نجدية واحدة، مع 40 فندقاً وأكثر من 566,000 متر مربع من التجزئة المخططة، وDiriyah Square مركزاً للمشاة (المصدر: Diriyah Company).
الحجة المتفائلة هي الندرة: موقع UNESCO واحد بجوار الرياض، ومساحة أرض ثابتة إلى جانبه. أما الحجة المتحفظة فهي أن الفخامة القائمة على التراث هي الجزء الأكثر تأثراً بالموضة في أي سوق، ولا يملك Diriyah بعد أي مرجع لإعادة البيع، ما يعني أن الاكتشاف الصادق للسعر لن يبدأ إلا بعد التسليم. اشترِه بوصفه أصلاً مميزاً باحتفاظ طويل الأمد، وسعّره على هذا الأساس.
New Murabba وKing Salman Park: رهانات وسط المدينة
New Murabba وسط مدينة مخطط عند تقاطع طريقي الملك سلمان والملك خالد: 19 كم مربع، وأكثر من 104,000 وحدة سكنية و9,000 غرفة فندقية عند اكتمال البناء، مع مكعب Mukaab بارتفاع 400 متر في قلبه (المصدر: PIF).
هنا يدين لك الوسيط بالرواية غير المريحة. ففي يناير 2026 نقلت Reuters أن العمل في Mukaab توقف بعد مرحلتي الحفر وتركيب الركائز بينما يعيد PIF تقييم الإنفاق، وأن أفق اكتمال الحي انتقل من 2030 نحو 2040، مع توقّع استمرار العمل في العقارات المحيطة. ولم يُعلّق PIF ولا المشروع على ذلك (المصدر: Gulf Business، Middle East Eye). أنت هنا تشتري حيّاً يُعاد رسمه بينما توقّع العقد. وقد يظل ذلك قراراً عقلانياً عند سعر دخول مناسب، لكنه ليس قراراً متحفظاً، ومن يبيعك إياه على أنه قصة محسومة لعام 2030 لا يتابع الأخبار.
King Salman Park هو الأهدأ بين الاثنين: أكثر من 16 كم مربع على قاعدة الرياض الجوية القديمة، منها نحو 11 كم مربع مساحات خضراء، مع مجمعات سكنية تضم قرابة 12,000 وحدة و16 فندقاً وRoyal Arts Complex ضمن المخطط الرئيسي (المصدر: Royal Commission for Riyadh City). الحجة هنا هي المرافق، داخل مدينة قائمة بالفعل. مخاطر التسليم حقيقية، لكن الطلب المحيط بها ليس افتراضياً.
Qiddiya وSports Boulevard والمطار: العقار كمنتج ثانوي
ثلاثة نطاقات لم تُصمَّم أصلاً لتكون أماكن للسكن، ويجب أن تقيّمها على هذا الأساس. يمتد Qiddiya على نحو 360 كم مربع في جبال طويق خارج الرياض. وافتُتح Six Flags Qiddiya City في 31 ديسمبر 2025 (المصدر: Saudi Press Agency)، ومن المخطط أن يكون Prince Mohammed bin Salman Stadium أحد ملاعب كأس العالم 2034 (المصدر: Qiddiya). والقيمة السكنية هناك تعتمد على تردد الناس بشكل اعتيادي، لا في المناسبات وحدها.
أما Sports Boulevard فحديقة خطّية بطول 135 كم على امتداد طريق الأمير محمد بن سلمان، تربط وادي حنيفة غرب المدينة بوادي السلي شرقها، وتضم أكثر من 220 كم من مسارات الدراجات؛ وافتُتحت مرحلتها الأولى، وطولها 83 كم من المسار، في فبراير 2025 (المصدر: Royal Commission for Riyadh City، ASCE). وهي تمر عبر المدينة المبنية، فأنت تشتري واجهة على مرفق عام، لا مقعداً في مدينة جديدة.
ويمتد King Salman International Airport على 57 كم مربع بستة مدارج، مستهدفاً ما يصل إلى 120 مليون مسافر سنوياً بحلول 2030، مع نحو 12 كم مربع مخصصة للاستخدامات السكنية والتجارية واللوجستية (المصدر: Airport Technology، KSIA). هذه حالة مدينة مطارية: ضيافة مُدارة، وسكن للموظفين، ولوجستيات. قيّمها بالطلب التشغيلي، لا بالإطلالة أبداً.
SEDRA ومواقع TOD: الاثنان اللذان يتصرفان كسوق سكني
SEDRA مجتمع مخطط بمساحة 20 كم مربع شمال الرياض، مخطط له نحو 30,000 وحدة سكنية على ثماني مراحل، ويقطنه سكان منذ 2022 (المصدر: ROSHN، Saudipedia). ومن بين النطاقات التسعة، هذا هو الأقرب إلى شراء سكني عادي. فهناك سجل تسليم يمكن فحصه بدلاً من صورة تخيّلية.
أما المدخل التاسع فهو التطوير المرتبط بالنقل على امتداد المترو. وتتعامل الهيئة الملكية مع الأراضي الواقعة ضمن 800 متر من أي محطة بوصفها منطقة TOD لها أنظمتها وحوافزها الخاصة، وموجّهة نحو الاستخدام المختلط عالي الكثافة (المصدر: RCRC). وهي، مع Sports Boulevard، الجزء من الخريطة الواقع داخل المدينة القائمة لا بجوارها، والجزء الذي يكون فيه التحقق من العقار بعينه أشد أهمية. فنطاق التخطيط حول المحطة وحدود نطاق التملّك ليسا بالضرورة الشكل نفسه.
ماذا تفعل هذه الخريطة بمخاطرك
التركّز أولاً. في سوق طبيعية، إذا تراجع أداء مبناك يظل الحي يضع أرضية تحته. أما في معظم هذه النطاقات فالمبنى والحي يتشاركان مالكاً واحداً وبرنامجاً رأسمالياً واحداً، وحين يعيد ذلك المالك ترتيب أولوياته، كما فعل PIF مع Mukaab، لا يبقى شيء مستقل ترتد إليه. والسيولة ثانياً. فمشتريك المستقبلي يجب أن يكون مسموحاً له بالتملّك داخل النطاق أيضاً، ما يجعل قائمة النطاقات هي قائمة مخارجك.
ثم تأتي الفجوة التي لن نتجاوزها بالتجميل. لا توجد سلسلة بيانات عامة موثوقة للعوائد الإيجارية في الرياض أو سعر المتر المربع أو نمو الأسعار نضع اسمنا خلفها. ومن يقتبس لك اليوم عائداً دقيقاً في الرياض إنما يقدّم لك تقديراً على أنه بيانات.
التكاليف والإجراءات متطابقة في النطاقات التسعة جميعها
ضريبة التصرفات العقارية RETT هي 5 في المئة من قيمة الصفقة، وتديرها ZATCA، وقد حلّت محل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 في المئة التي كانت تُطبَّق على هذه المبيعات (المصدر: ZATCA). والبائع هو المسؤول الأساسي عن توريدها، فإذا نقل العقد هذه التكلفة إليك وجب النص على ذلك كتابةً. وتظل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15 في المئة مطبّقة على الوساطة والأعمال القانونية والتقييم. وعادة ما تتراوح تكاليف الإغلاق بين 6 و9 في المئة حين يتحمل المشتري البنود الرئيسية. ولا تفرض Palmera على المشتري أي رسوم، لأن المطوّر هو من يدفع العمولة.
وبموجب نظام الوساطة العقارية يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً وأن تُودَع نسخة منه لدى REGA، والعقد غير المودَع غير قابل للتنفيذ؛ وتكون العمولة 2.5 في المئة افتراضياً ما لم يُتفق على غير ذلك كتابةً (المصدر: REGA). وتجري مبيعات البيع على الخارطة عبر برنامج Wafi، وتمنع قواعد حساب الضمان السحب طالما بقيت عيوب إنشائية أو تشطيبية محددة قائمة. أما شراء أرض بدلاً من وحدة مبنية فيضيف ضريبة الأراضي البيضاء، بواقع 2.5 إلى 10 في المئة من القيمة المقدّرة سنوياً بحسب الشريحة (المصدر: CMS).
ما يجب التحقق منه قبل التوقيع
تحقّق من العقار بعينه مقابل خريطة النطاقات عبر بوابة Saudi Properties، واحتفظ بالنتيجة. فعبارة “المشروع يقع في نطاق معتمد” جملة تسويقية لا قانونية. واحصل على تأكيد كتابي بأن الوحدة مؤهلة لتملّك غير السعوديين وأن إعادة بيعها لمشترٍ غير سعودي مسموحة، مع جدول رسوم الخدمة وأي رسوم خروج. وإن لم تكن مقيماً في المملكة، فابدأ مبكراً بخطوة الهوية الرقمية عبر سفارة سعودية، أو سجّل عبر Invest Saudi للحصول على الرقم الموحّد (700) إن كنت تشتري عبر شركة. هذه الإجراءات، لا عملية الشراء نفسها، هي ما يحدّد الجدول الزمني.
وأمر واحد لن نقوله لك: أن الشراء في أحد هذه النطاقات التسعة يمنحك تصريح إقامة. فبرامج الإقامة الطويلة موجودة ويعاد تشكيلها في إطار Vision 2030، لكن ارتباطها بشراء عقار ليس أمراً يمكننا تأكيده كقاعدة عامة، لذلك نؤكده لكل حالة على حدة، كتابةً، قبل أن يوقّع أحد. أرسل لنا رقم القطعة أو الوحدة، وأول ما ستحصل عليه هو تحديد أي من النطاقات التسعة تقع فيه، أو أنها لا تقع في أي منها.
