As nove zonas de propriedade estrangeira de Riade: onde um não saudita pode realmente comprar
A maioria dos compradores chega perguntando se um estrangeiro pode ser proprietário de um imóvel na Arábia Saudita. Desde 22 de janeiro de 2026, a resposta é sim. A pergunta que define se uma compra faz sentido é onde, e essa resposta é muito mais restrita do que as manchetes sugeriram.
A propriedade estrangeira em Riade não vale para a cidade inteira. Ela é permitida dentro de nove zonas aprovadas, definidas no Documento de Zonas Geográficas publicado pelo Conselho de Ministros em 23 de junho de 2026. Fora desses limites, um estrangeiro continua sem poder ser proprietário.
Oito das nove zonas são gigaprojetos apoiados pelo Estado, a maioria ainda em construção. O mapa de zonas é, portanto, um mapa de programas de obras, e não de bairros, e isso muda o que você está comprando: não um bairro com histórico de aluguel e vendedores independentes, mas o cronograma de entrega de uma única incorporadora, sem qualquer histórico de revenda para servir de referência.
O que o mapa das nove zonas é, e o que ele não é
A Lei de Propriedade Imobiliária por Estrangeiros entrou em vigor em 22 de janeiro de 2026, e a REGA lançou a plataforma “Saudi Properties”, onde a elegibilidade é verificada e o pedido é enviado (fonte: REGA). O que decide o seu caso é o limite no mapa, não o nome no material de vendas. Um projeto vendido como “ao lado do King Salman Park” não é um imóvel dentro da zona.
O mapa é provisório. A REGA trata a lista atual como um ponto de partida, e não como um documento final, e não dá prazo para incluir novas zonas (fonte: Enterprise KSA). Planeje com base nas nove que você consegue ver, não em uma décima. As penalidades chegam a 10 milhões de SAR, e um imóvel adquirido com informações falsas pode ser vendido em leilão público (fonte: White & Case).
| Zona | O que é | Em que pé está | Para quem serve |
|---|---|---|---|
| KAFD | Distrito financeiro, 1.6 km² | Em operação, no metrô, ainda em expansão | Quem quer um endereço já funcionando, não uma promessa |
| Diriyah Gate | Distrito histórico de 14 km² em torno de At-Turaif | Em construção, residencial por fases | Comprador de imóvel troféu, prazo longo |
| New Murabba | Centro urbano de 19 km² em torno do Mukaab | Marco arquitetônico suspenso, horizonte rumo a 2040 | Só para quem tolera risco alto |
| King Salman Park | Parque de 16 km², 12,000 residências planejadas | Em obras na antiga base aérea | Foco em áreas de lazer, capital paciente |
| Qiddiya | Cidade de entretenimento de cerca de 360 km² | Primeiras atrações abertas, cidade completa ainda distante | Quem acredita na tese do entretenimento |
| King Salman International Airport | 57 km², sendo 12 km² de usos não aeroportuários | Em obras, aeroporto previsto para 2030 | Hotelaria e logística, não estilo de vida |
| SEDRA | Subúrbio de 20 km², cerca de 30,000 residências | Habitado desde 2022, fases sendo entregues | O mais próximo de uma compra residencial comum |
| Sports Boulevard | Parque linear de 135 km cortando a cidade | Primeiros 83 km abertos desde fevereiro de 2025 | Frente para um novo equipamento público |
| Áreas TOD | Entorno das estações de metrô | Marco regulatório em vigor, terrenos muito variados | O endereço urbano mais convencional |
KAFD: a única zona que já está em operação
O King Abdullah Financial District é a exceção, porque já foi construído o suficiente para ser avaliado. A área ocupa cerca de 1.6 km² junto à King Fahad Road, com mais de 900,000 m² de escritórios e mais de 5,000 residências planejadas; em 2023 estava cerca de 40 por cento concluído, com aproximadamente 95 prédios finalizados e cerca de 12,500 moradores, então trate esse percentual de conclusão como desatualizado (fonte: Arab Urban Development Institute). A Tadawul Tower, sede da bolsa saudita, foi concluída no fim de 2022 (fonte: CTBUH), e o distrito tem estação de metrô própria, aberta ao público desde que as primeiras linhas do metrô de Riade entraram em operação em 1º de dezembro de 2024 (fonte: Saudi Press Agency). Aqui você avalia o ativo, não a existência do distrito. O retorno vem da ocupação e do aluguel.
Diriyah Gate: escassez construída sobre patrimônio histórico
Diriyah é um empreendimento de 14 km² em torno de At-Turaif, o distrito-cidadela de tijolos de barro que a UNESCO inscreveu em 2010 como primeira capital do Estado saudita e exemplo destacado da arquitetura Najdi (fonte: UNESCO). O plano diretor combina distritos de patrimônio, hotelaria, varejo, cultura e moradia em um mesmo vocabulário Najdi, com 40 hotéis e mais de 566,000 m² de varejo planejados, tendo a Diriyah Square como centro caminhável (fonte: Diriyah Company).
O argumento otimista é a escassez: um sítio da UNESCO ao lado de Riade e uma quantidade fixa de terra ao seu redor. O argumento pessimista é que o luxo apoiado em patrimônio histórico é a parte mais sujeita a modismos de qualquer mercado, e Diriyah ainda não tem referência de revenda, então a formação honesta de preços só começa depois da entrega. Compre como imóvel troféu, com prazo longo, e precifique dessa forma.
New Murabba e King Salman Park: as apostas no centro
New Murabba é um centro urbano planejado no cruzamento das vias King Salman e King Khalid: 19 km², mais de 104,000 residências e 9,000 quartos de hotel na conclusão total, com o cubo Mukaab de 400 m no centro (fonte: PIF).
É aqui que um corretor deve a você a versão desconfortável. Em janeiro de 2026, a Reuters noticiou que as obras do Mukaab além da escavação e do estaqueamento haviam sido suspensas enquanto o PIF reavaliava seus gastos, e que o horizonte de conclusão do distrito havia passado de 2030 para perto de 2040, embora a expectativa seja de que os imóveis do entorno sigam adiante. O PIF e o projeto não comentaram (fonte: Gulf Business, Middle East Eye). Você estaria comprando em um distrito que está sendo redesenhado enquanto assina. A um preço de entrada adequado isso ainda pode ser racional, mas não é conservador, e quem vender isso a você como uma história consolidada para 2030 não está acompanhando as notícias.
O King Salman Park é o mais tranquilo dos dois: mais de 16 km² na antiga base aérea de Riade, cerca de 11 km² deles de área verde, com condomínios residenciais de aproximadamente 12,000 residências, 16 hotéis e o Royal Arts Complex no plano diretor (fonte: Royal Commission for Riyadh City). O argumento aqui é a infraestrutura de lazer, dentro de uma cidade que já existe. O risco de entrega é real, mas a demanda ao redor não é hipotética.
Qiddiya, Sports Boulevard e o aeroporto: o imóvel como subproduto
Três zonas nunca foram concebidas como lugares para morar, e é assim que você deve avaliá-las. Qiddiya ocupa cerca de 360 km² nas montanhas de Tuwaiq, fora de Riade. O Six Flags Qiddiya City foi inaugurado em 31 de dezembro de 2025 (fonte: Saudi Press Agency) e o Prince Mohammed bin Salman Stadium está previsto como sede da Copa do Mundo de 2034 (fonte: Qiddiya). O valor residencial ali depende de as pessoas irem com frequência, não apenas em dias de evento.
O Sports Boulevard é um parque linear de 135 km ao longo da Prince Mohammed bin Salman Road, ligando o Wadi Hanifah, no oeste da cidade, ao Wadi Al Sulai, no leste, com mais de 220 km de ciclovias; sua primeira fase, 83 km do trajeto, foi aberta em fevereiro de 2025 (fonte: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Ele atravessa a cidade já consolidada, então você compra frente para um equipamento público, não um lugar em uma cidade nova.
O King Salman International Airport ocupa 57 km² com seis pistas e mira até 120 milhões de passageiros por ano até 2030, com cerca de 12 km² reservados para usos residenciais, de varejo e logística (fonte: Airport Technology, KSIA). Esse é um caso de aerotrópole: hotelaria com serviços, moradia para funcionários, logística. Avalie pela demanda operacional, nunca pela vista.
SEDRA e as áreas TOD: as duas que se comportam como moradia
SEDRA é uma comunidade planejada de 20 km² no norte de Riade, projetada para cerca de 30,000 residências em oito fases, com moradores no local desde 2022 (fonte: ROSHN, Saudipedia). Das nove, esta é a mais parecida com uma compra residencial comum. Há um histórico de entregas para examinar, em vez de uma imagem 3D.
A nona entrada é o desenvolvimento orientado ao transporte ao longo do metrô. A Royal Commission trata o terreno num raio de 800 m de uma estação como área TOD, com regras e incentivos próprios, voltada ao uso misto de alta densidade (fonte: RCRC). Junto com o Sports Boulevard, é a parte do mapa que está dentro da cidade existente, e não ao lado dela, e também a parte em que verificar o imóvel exato importa mais. O raio de planejamento de uma estação e o limite de uma zona de propriedade não precisam ter o mesmo formato.
O que esse mapa faz com o seu risco
A concentração vem primeiro. Em um mercado normal, se o seu prédio tem desempenho fraco, o bairro ainda sustenta um piso de valor. Na maioria dessas zonas, o prédio e o distrito têm um único dono e um único programa de capital, e quando esse dono muda de prioridade, como o PIF fez com o Mukaab, não há nada independente para amparar. A liquidez vem em segundo. O seu futuro comprador também precisa ter permissão para ser proprietário dentro da zona, o que transforma a lista de zonas na sua lista de saída.
E há a lacuna que não vamos disfarçar. Não existe uma série pública confiável de rentabilidade de aluguel, preço por metro quadrado ou valorização em Riade que assinaríamos embaixo. Quem citar hoje uma rentabilidade precisa para Riade está apresentando uma estimativa como se fosse dado.
Os custos e a papelada são idênticos nas nove zonas
O Real Estate Transaction Tax é de 5 por cento do valor da transação, administrado pela ZATCA, e substituiu o VAT de 15 por cento que antes incidia sobre essas vendas (fonte: ZATCA). O vendedor é o principal responsável pelo recolhimento, então, se um contrato transferir esse custo para você, isso precisa estar por escrito. O VAT de 15 por cento continua incidindo sobre corretagem, serviços jurídicos e avaliação. Os custos de fechamento costumam ficar entre 6 e 9 por cento quando o comprador arca com os itens principais. A Palmera não cobra nada do comprador, porque a comissão é paga pela incorporadora.
Pela Lei de Corretagem Imobiliária, o contrato de corretagem precisa ser escrito e uma via deve ser depositada na REGA; um contrato não depositado é inexequível, e a comissão é de 2.5 por cento por padrão, salvo acordo diferente por escrito (fonte: REGA). As vendas na planta passam pelo programa Wafi, e as regras da conta garantia (escrow) bloqueiam saques enquanto houver defeitos de construção ou de acabamento identificados e não resolvidos. Comprar terreno em vez de uma unidade construída acrescenta o imposto sobre terrenos vazios, de 2.5 a 10 por cento do valor avaliado por ano, conforme a faixa (fonte: CMS).
O que verificar antes de assinar
Peça a verificação do imóvel exato contra o mapa de zonas pelo portal Saudi Properties e guarde o resultado. “O projeto está em uma zona aprovada” é uma frase de marketing, não uma frase jurídica. Obtenha confirmação por escrito de que a unidade é elegível para propriedade por estrangeiros e de que a revenda para um comprador estrangeiro é permitida, junto com a tabela de taxa de condomínio (service charge) e eventuais taxas de saída. Se você não é residente no Reino, comece cedo a etapa de identidade digital por meio de uma embaixada saudita, ou registre-se pelo Invest Saudi para obter o Número Unificado (700) se a compra for feita por uma empresa. É essa papelada, e não a compra em si, que define o cronograma.
Uma coisa não vamos dizer a você: que comprar em uma dessas nove zonas garante uma autorização de residência. Existem programas de permanência longa, que estão sendo reformulados sob a Vision 2030, mas a ligação com a compra de um imóvel não é algo que possamos confirmar como regra geral, então confirmamos caso a caso, por escrito, antes de qualquer assinatura. Envie a referência do terreno ou da unidade e a primeira coisa que você recebe de volta é em qual das nove zonas ele está, ou que não está em nenhuma delas.
