Cele nouă zone din Riad deschise proprietății străine: unde poate cumpăra efectiv un non-saudit
Majoritatea cumpărătorilor încep prin a întreba dacă o persoană care nu are cetățenie saudită poate deține o proprietate în Arabia Saudită. De la 22 ianuarie 2026, răspunsul este da. Întrebarea care decide însă dacă o achiziție funcționează este unde, iar acel răspuns este mult mai restrâns decât au sugerat titlurile din presă.
Proprietatea străină în Riad nu este permisă la nivelul întregului oraș. Ea este permisă în interiorul a nouă zone aprobate, stabilite prin documentul zonelor geografice publicat de Consiliul de Miniștri la 23 iunie 2026. În afara acelor limite, o persoană fără cetățenie saudită tot nu poate deține.
Opt dintre cele nouă zone sunt giga-proiecte susținute de stat, majoritatea încă în construcție. Harta zonelor este, prin urmare, o hartă a programelor de construcție, nu a cartierelor, iar acest lucru schimbă natura achiziției: nu se cumpără un cartier cu istoric de închiriere și vânzători independenți, ci graficul de livrare al unui singur dezvoltator, fără un istoric de revânzare cu care să fie verificat.
Ce este harta celor nouă zone și ce nu este
Legea privind deținerea de proprietăți imobiliare de către persoane fără cetățenie saudită a intrat în vigoare la 22 ianuarie 2026, iar REGA a deschis platforma “Saudi Properties”, unde se verifică eligibilitatea și se depune cererea (sursă: REGA). Ceea ce decide situația dumneavoastră este limita de pe hartă, nu numele din broșură. Un proiect vândut ca fiind “lângă King Salman Park” nu este o proprietate aflată în interiorul zonei.
Harta are caracter provizoriu. REGA numește lista actuală un punct de plecare, nu un document final, și nu oferă niciun calendar pentru adăugarea de noi zone (sursă: Enterprise KSA). Planificați în funcție de cele nouă zone vizibile astăzi, nu de o a zecea. Sancțiunile ajung la 10 milioane SAR, iar o proprietate dobândită pe baza unor informații false poate fi vândută la licitație publică (sursă: White & Case).
| Zonă | Ce este | În ce stadiu se află | Cui i se potrivește |
|---|---|---|---|
| KAFD | District financiar, 1.6 km² | Funcțional, pe traseul metroului, încă în dezvoltare | Cumpărătorul care vrea o adresă activă, nu o promisiune |
| Diriyah Gate | District istoric de 14 km² în jurul At-Turaif | În construcție, componenta rezidențială pe etape | Cumpărător de prestigiu, deținere pe termen lung |
| New Murabba | Centru urban de 19 km² în jurul Mukaab | Reperul arhitectural suspendat, orizont către 2040 | Doar toleranță ridicată la risc |
| King Salman Park | Parc de 16 km², 12,000 de locuințe planificate | În construcție pe fosta bază aeriană | Capital răbdător, orientat spre facilități |
| Qiddiya | Oraș al divertismentului de aproximativ 360 km² | Primele obiective deschise, orașul extins peste ani | Cine crede în teza divertismentului |
| King Salman International Airport | 57 km², din care 12 km² pentru utilizări din afara aeroportului | În construcție, aeroportul vizat pentru 2030 | Ospitalitate și logistică, nu stil de viață |
| SEDRA | Suburbie de 20 km², circa 30,000 de locuințe | Locuită din 2022, etape în curs de predare | Cel mai aproape de o achiziție rezidențială obișnuită |
| Sports Boulevard | Parc liniar de 135 km care traversează orașul | Primii 83 km deschiși din februarie 2025 | Deschidere către o facilitate publică nouă |
| Situri TOD | Zone din jurul stațiilor de metrou | Cadrul de reglementare activ, parcelele diferă mult | Cea mai convențională adresă urbană |
KAFD: singura zonă care funcționează deja
King Abdullah Financial District este excepția, pentru că este construit suficient încât să poată fi evaluat. Situl acoperă aproximativ 1.6 km² lângă King Fahad Road, cu peste 900,000 m² de birouri și mai mult de 5,000 de locuințe planificate; în 2023 era finalizat în proporție de aproximativ 40 la sută, cu circa 95 de clădiri terminate și aproximativ 12,500 de rezidenți, deci acel procent de finalizare trebuie tratat ca fiind depășit (sursă: Arab Urban Development Institute). Tadawul Tower, sediul bursei saudite, a fost finalizat la sfârșitul anului 2022 (sursă: CTBUH), iar districtul are propria stație de metrou, deschisă publicului de la intrarea în serviciu a primelor linii ale metroului din Riad, la 1 decembrie 2024 (sursă: Saudi Press Agency). Aici se evaluează activul în sine, nu existența districtului. Randamentele vin din gradul de ocupare și din chirie.
Diriyah Gate: raritate construită pe patrimoniu
Diriyah este o dezvoltare de 14 km² construită în jurul At-Turaif, districtul-citadelă din cărămidă de lut înscris de UNESCO în 2010 ca prima capitală a statului saudit și exemplu de referință al arhitecturii najdi (sursă: UNESCO). Planul general îmbină districte de patrimoniu, ospitalitate, comerț, cultură și locuire într-un limbaj arhitectural najdi unitar, cu 40 de hoteluri și peste 566,000 m² de spații comerciale planificate, având Diriyah Square drept centru pietonal (sursă: Diriyah Company).
Argumentul optimist este raritatea: un singur sit UNESCO lângă Riad și o cantitate fixă de teren alături de el. Argumentul pesimist este că luxul construit pe patrimoniu este partea cea mai sensibilă la modă din orice piață, iar Diriyah nu are încă un reper de revânzare, așa că descoperirea onestă a prețului începe abia după predare. Se cumpără ca activ de prestigiu, cu deținere pe termen lung, și trebuie evaluat ca atare.
New Murabba și King Salman Park: pariurile pe centrul orașului
New Murabba este un centru urban planificat la intersecția dintre King Salman Road și King Khalid Road: 19 km², peste 104,000 de locuințe și 9,000 de camere de hotel la finalizarea completă, cu cubul Mukaab de 400 m în centru (sursă: PIF).
Aici un broker vă datorează varianta incomodă. În ianuarie 2026, Reuters a relatat că lucrările la Mukaab dincolo de excavații și piloți au fost suspendate în timp ce PIF își reevalua cheltuielile și că orizontul de finalizare al districtului s-a mutat de la 2030 către 2040, deși se estimează că restul dezvoltărilor imobiliare vor continua. PIF și proiectul nu au comentat (sursă: Gulf Business, Middle East Eye). Ați cumpăra într-un district care este redesenat chiar în timp ce semnați. La un preț de intrare corect, acest lucru poate fi în continuare rațional, dar nu este o alegere conservatoare, iar cine vi-l prezintă ca pe o poveste sigură cu orizont 2030 nu urmărește știrile.
King Salman Park este cel mai așezat dintre cele două: peste 16 km² pe fosta bază aeriană din Riad, dintre care aproximativ 11 km² spațiu verde, cu ansambluri rezidențiale de circa 12,000 de locuințe, 16 hoteluri și Royal Arts Complex în planul general (sursă: Royal Commission for Riyadh City). Argumentul este dat de facilități, în interiorul unui oraș care există deja. Riscul de livrare este real, dar cererea din jur nu este ipotetică.
Qiddiya, Sports Boulevard și aeroportul: proprietatea ca produs secundar
Trei zone nu au fost concepute niciodată ca locuri de locuit și ar trebui evaluate ca atare. Qiddiya acoperă aproximativ 360 km² în munții Tuwaiq, în afara Riadului. Six Flags Qiddiya City s-a deschis la 31 decembrie 2025 (sursă: Saudi Press Agency), iar Prince Mohammed bin Salman Stadium este planificat ca arenă pentru Campionatul Mondial din 2034 (sursă: Qiddiya). Valoarea rezidențială de acolo depinde de venirea oamenilor în mod curent, nu doar la evenimente.
Sports Boulevard este un parc liniar de 135 km de-a lungul Prince Mohammed bin Salman Road, care leagă Wadi Hanifah, în vestul orașului, de Wadi Al Sulai, în est, cu peste 220 km de piste de ciclism; prima etapă, 83 km din traseu, s-a deschis în februarie 2025 (sursă: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). Traseul trece prin orașul deja construit, deci se cumpără deschidere către o facilitate publică, nu un loc într-un oraș nou.
King Salman International Airport se întinde pe 57 km², cu șase piste, și vizează până la 120 de milioane de pasageri pe an până în 2030, cu aproximativ 12 km² rezervați pentru utilizări rezidențiale, comerciale și logistice (sursă: Airport Technology, KSIA). Acesta este un caz de aerotropolis: ospitalitate cu servicii, cazare pentru personal, logistică. Se evaluează după cererea operațională, niciodată după priveliște.
SEDRA și siturile TOD: cele două care se comportă ca locuințe
SEDRA este o comunitate planificată de 20 km² în nordul Riadului, prevăzută cu circa 30,000 de locuințe în opt etape, cu rezidenți în locuințe din 2022 (sursă: ROSHN, Saudipedia). Dintre cele nouă zone, aceasta este cel mai aproape de o achiziție rezidențială obișnuită. Există un istoric de predări care poate fi verificat, în locul unei randări.
A noua intrare este dezvoltarea orientată către transportul public, de-a lungul metroului. Royal Commission tratează terenurile aflate la mai puțin de 800 m de o stație ca zonă TOD, cu reguli și stimulente proprii, orientată către utilizare mixtă de densitate ridicată (sursă: RCRC). Împreună cu Sports Boulevard, este partea din hartă aflată în interiorul orașului existent, nu alături de el, și partea în care verificarea proprietății exacte contează cel mai mult. Raza de planificare a unei stații și limita unei zone de proprietate nu au neapărat aceeași formă.
Ce înseamnă această hartă pentru riscul dumneavoastră
Concentrarea vine prima. Pe o piață normală, dacă imobilul dumneavoastră are rezultate slabe, districtul îi pune totuși o limită de jos. În majoritatea acestor zone, clădirea și districtul au un singur proprietar și un singur program de capital, iar când acel proprietar își schimbă prioritățile, așa cum a făcut PIF cu Mukaab, nu există nimic independent pe care să vă bazați. Lichiditatea vine a doua. Și viitorul dumneavoastră cumpărător trebuie să aibă dreptul de a deține în interiorul zonei, ceea ce face din lista zonelor lista dumneavoastră de ieșire.
Apoi urmează lipsa pe care nu o vom ascunde. Nu există o serie publică de încredere privind randamentele din chirie, prețul pe metru pătrat sau creșterea prețurilor în Riad pe care să ne-o asumăm. Oricine vă indică astăzi un randament exact pentru Riad prezintă o estimare drept dată certă.
Costurile și formalitățile sunt identice în toate cele nouă zone
Taxa pe tranzacțiile imobiliare (RETT) este de 5 la sută din valoarea tranzacției, administrată de ZATCA, și înlocuiește TVA de 15 la sută care se aplica anterior acestor vânzări (sursă: ZATCA). Obligația de plată revine în principal vânzătorului, așa că, dacă un contract transferă acest cost asupra dumneavoastră, trebuie să prevadă acest lucru în scris. TVA de 15 la sută se aplică în continuare serviciilor de intermediere, asistenței juridice și evaluării. Costurile de finalizare a tranzacției se situează de obicei între 6 și 9 la sută atunci când cumpărătorul suportă elementele principale. Palmera nu percepe nimic cumpărătorului, pentru că dezvoltatorul plătește comisionul.
Conform legii privind intermedierea imobiliară, contractul de intermediere trebuie încheiat în scris, iar o copie trebuie depusă la REGA; un contract nedepus nu poate fi pus în executare. Comisionul este implicit de 2.5 la sută, dacă nu se convine altfel în scris (sursă: REGA). Vânzările off-plan se derulează prin programul Wafi, iar regulile contului escrow blochează retragerile atât timp cât există defecte identificate de construcție sau de finisaj nesoluționate. Achiziția de teren, în locul unei unități construite, adaugă taxa pe terenul neconstruit, între 2.5 și 10 la sută din valoarea evaluată pe an, în funcție de treaptă (sursă: CMS).
Ce trebuie verificat înainte de semnare
Cereți verificarea proprietății exacte în raport cu harta zonelor, prin portalul Saudi Properties, și păstrați rezultatul. “Proiectul se află într-o zonă aprobată” este o formulare de marketing, nu una juridică. Obțineți confirmarea scrisă că unitatea este eligibilă pentru deținere de către persoane fără cetățenie saudită și că revânzarea către un cumpărător fără cetățenie saudită este permisă, împreună cu grila taxelor de întreținere și eventualele taxe de ieșire. Dacă nu aveți reședința în Regat, începeți din timp etapa de identitate digitală printr-o ambasadă saudită sau înregistrați-vă prin Invest Saudi pentru numărul unificat (700), dacă achiziția se face printr-o societate. Formalitățile, nu achiziția în sine, stabilesc calendarul.
Un lucru pe care nu vi-l vom spune: că achiziția într-una dintre aceste nouă zone vă oferă un permis de rezidență. Există programe de ședere pe termen lung, care sunt reconfigurate în cadrul Vision 2030, dar legătura cu o achiziție imobiliară nu este ceva ce putem confirma ca regulă generală, așa că o confirmăm de la caz la caz, în scris, înainte ca cineva să semneze. Trimiteți-ne referința parcelei sau a unității, iar primul lucru pe care îl veți primi înapoi este în care dintre cele nouă zone se află sau faptul că nu se află în niciuna dintre ele.
