रियाद के नौ विदेशी-स्वामित्व ज़ोन: एक गैर-सऊदी असल में कहाँ खरीद सकता है

ज़्यादातर खरीदार यही पूछते हुए आते हैं कि क्या कोई गैर-सऊदी सऊदी अरब में संपत्ति का मालिक बन सकता है। 22 जनवरी 2026 से इसका जवाब हाँ है। लेकिन खरीद सफल होगी या नहीं, यह जिस सवाल से तय होता है वह है — कहाँ, और उसका जवाब सुर्खियों से कहीं ज़्यादा सीमित है।

रियाद में विदेशी स्वामित्व पूरे शहर में लागू नहीं है। यह नौ स्वीकृत ज़ोन के भीतर ही अनुमत है, जिन्हें मंत्रिपरिषद ने 23 जून 2026 को प्रकाशित Geographic Zones Document में निर्धारित किया है। इन सीमाओं के बाहर कोई गैर-सऊदी आज भी मालिक नहीं बन सकता।

इन नौ में से आठ सरकार-समर्थित गीगा-प्रोजेक्ट हैं, और अधिकांश अब भी निर्माणाधीन हैं। इसलिए यह ज़ोन नक्शा असल में निर्माण कार्यक्रमों का नक्शा है, मोहल्लों का नहीं — और इससे बदल जाता है कि आप खरीद क्या रहे हैं: किराये के इतिहास और स्वतंत्र विक्रेताओं वाला कोई इलाका नहीं, बल्कि एक डेवलपर की डिलीवरी समय-सारणी, जिसे परखने के लिए कोई रीसेल रिकॉर्ड मौजूद नहीं है।

नौ-ज़ोन का नक्शा क्या है, और क्या नहीं

गैर-सऊदियों द्वारा रियल एस्टेट स्वामित्व का कानून 22 जनवरी 2026 को लागू हुआ, और REGA ने “Saudi Properties” प्लेटफ़ॉर्म शुरू किया, जहाँ पात्रता की पुष्टि होती है और आवेदन जमा किया जाता है (स्रोत: REGA)। आपका मामला नक्शे पर खिंची सीमा से तय होता है, ब्रोशर पर छपे नाम से नहीं। “King Salman Park के बगल में” कहकर बेचा गया प्रोजेक्ट ज़ोन के भीतर की संपत्ति नहीं है।

यह नक्शा अस्थायी है। REGA मौजूदा सूची को अंतिम दस्तावेज़ नहीं बल्कि एक शुरुआती बिंदु बताता है और नए ज़ोन जोड़ने की कोई समय-सीमा नहीं देता (स्रोत: Enterprise KSA)। जो नौ ज़ोन आपके सामने हैं, योजना उन्हीं के हिसाब से बनाइए, किसी दसवें की उम्मीद पर नहीं। जुर्माना 10,000,000 SAR तक पहुँचता है, और गलत जानकारी देकर हासिल की गई संपत्ति सार्वजनिक नीलामी में बेची जा सकती है (स्रोत: White & Case)।

ज़ोन	यह क्या है	मौजूदा स्थिति	किसके लिए उपयुक्त
KAFD	वित्तीय ज़िला, 1.6 वर्ग किमी	चालू, मेट्रो पर, निर्माण अब भी जारी	वह खरीदार जिसे वादा नहीं, चालू पता चाहिए
Diriyah Gate	At-Turaif के चारों ओर 14 वर्ग किमी का विरासत ज़िला	निर्माणाधीन, आवासीय हिस्सा चरणों में	ट्रॉफी खरीदार, लंबी अवधि
New Murabba	Mukaab के आसपास 19 वर्ग किमी का डाउनटाउन	लैंडमार्क स्थगित, क्षितिज 2040 की ओर	केवल उच्च जोखिम-क्षमता वालों के लिए
King Salman Park	16 वर्ग किमी का पार्क, 12,000 नियोजित घर	पुराने एयरबेस पर निर्माणाधीन	सुविधा-केंद्रित, धैर्यवान पूँजी
Qiddiya	लगभग 360 वर्ग किमी का मनोरंजन शहर	पहले वेन्यू खुले, पूरा शहर अभी वर्षों दूर	मनोरंजन-थीसिस में विश्वास रखने वाले
King Salman International Airport	57 वर्ग किमी, जिसमें 12 वर्ग किमी गैर-एयरपोर्ट उपयोग	निर्माणाधीन, एयरपोर्ट का लक्ष्य 2030	हॉस्पिटैलिटी और लॉजिस्टिक्स, लाइफस्टाइल नहीं
SEDRA	20 वर्ग किमी का उपनगर, लगभग 30,000 घर	2022 से आबाद, चरणों का हैंडओवर जारी	सामान्य घर-खरीद के सबसे करीब
Sports Boulevard	शहर भर में 135 किमी लंबा रैखिक पार्क	पहले 83 किमी फरवरी 2025 से खुले	नई सार्वजनिक सुविधा पर फ्रंटेज
TOD साइटें	मेट्रो स्टेशनों के आसपास के क्षेत्र	ढाँचा लागू, प्लॉट में काफ़ी भिन्नता	सबसे पारंपरिक शहरी पता

KAFD: इकलौता ज़ोन जो पहले से चालू है

King Abdullah Financial District अपवाद है, क्योंकि उसका इतना हिस्सा बन चुका है कि उस पर राय बनाई जा सके। यह साइट King Fahad Road के पास लगभग 1.6 वर्ग किमी में फैली है, जहाँ 900,000 m² से अधिक ऑफ़िस और 5,000 से ज़्यादा घर नियोजित हैं; 2023 तक यह करीब 40% पूरा था, जिसमें लगभग 95 तैयार इमारतें और करीब 12,500 निवासी थे — इसलिए इस पूर्णता आँकड़े को पुराना मानकर चलिए (स्रोत: Arab Urban Development Institute)। Saudi Exchange का मुख्यालय Tadawul Tower 2022 के अंत में पूरा हुआ (स्रोत: CTBUH), और ज़िले का अपना मेट्रो स्टेशन है, जो 1 दिसंबर 2024 को रियाद मेट्रो की पहली लाइनें शुरू होने के बाद से यात्रियों के लिए खुला है (स्रोत: Saudi Press Agency)। यहाँ आप संपत्ति का आकलन कर रहे हैं, ज़िले के अस्तित्व का नहीं। रिटर्न ऑक्यूपेंसी और किराये से आता है।

Diriyah Gate: विरासत पर टिकी दुर्लभता

Diriyah एक 14 वर्ग किमी का डेवलपमेंट है जो At-Turaif के चारों ओर बसा है — मिट्टी की ईंटों वाला वह किलेबंद ज़िला जिसे UNESCO ने 2010 में सऊदी राज्य की पहली राजधानी और नज्दी वास्तुकला के अग्रणी उदाहरण के रूप में सूचीबद्ध किया (स्रोत: UNESCO)। मास्टरप्लान एक ही नज्दी शैली में विरासत, हॉस्पिटैलिटी, रिटेल, सांस्कृतिक और आवासीय ज़िलों को मिलाता है, जिसमें 40 होटल और 566,000 m² से अधिक रिटेल नियोजित हैं, और Diriyah Square इसका पैदल-चलने योग्य केंद्र है (स्रोत: Diriyah Company)।

तेजी का तर्क दुर्लभता है: रियाद के पास एक UNESCO स्थल, और उसके बगल में सीमित मात्रा में ज़मीन। मंदी का तर्क यह है कि विरासत-आधारित लक्ज़री किसी भी बाज़ार का सबसे फ़ैशन-संवेदनशील हिस्सा होता है, और Diriyah के पास अभी कोई रीसेल बेंचमार्क नहीं है, इसलिए कीमत की ईमानदार खोज हैंडओवर के बाद ही शुरू होगी। इसे लंबी अवधि की ट्रॉफी के रूप में खरीदिए, और कीमत भी उसी हिसाब से लगाइए।

New Murabba और King Salman Park: डाउनटाउन पर लगे दाँव

New Murabba, King Salman और King Khalid सड़कों के चौराहे पर नियोजित एक डाउनटाउन है: 19 वर्ग किमी, पूरा बनने पर 104,000 से अधिक घर और 9,000 होटल कमरे, जिसके केंद्र में 400 मीटर ऊँचा Mukaab क्यूब है (स्रोत: PIF)।

यहीं एक ब्रोकर पर आपको असहज सच्चाई बताने की ज़िम्मेदारी आती है। जनवरी 2026 में Reuters ने बताया कि खुदाई और पाइलिंग से आगे Mukaab का काम रोक दिया गया है क्योंकि PIF अपने खर्च का पुनर्मूल्यांकन कर रहा है, और ज़िले के पूरा होने का क्षितिज 2030 से खिसककर 2040 की ओर चला गया है, हालाँकि आसपास की रियल एस्टेट का काम जारी रहने की उम्मीद है। PIF और प्रोजेक्ट ने कोई टिप्पणी नहीं की (स्रोत: Gulf Business, Middle East Eye)। यानी आप ऐसा ज़िला खरीद रहे होंगे जिसका नक्शा आपके हस्ताक्षर करते समय ही दोबारा खींचा जा रहा है। सही प्रवेश कीमत पर यह फिर भी तर्कसंगत हो सकता है, लेकिन यह रूढ़िवादी निवेश नहीं है, और जो कोई इसे 2030 की तय-शुदा कहानी बताकर बेच रहा है, वह खबरें नहीं पढ़ रहा।

दोनों में से शांत विकल्प King Salman Park है: पुराने रियाद एयरबेस पर 16 वर्ग किमी से अधिक, जिसमें करीब 11 वर्ग किमी हरा-भरा है, और मास्टरप्लान में लगभग 12,000 घरों वाले आवासीय कॉम्प्लेक्स, 16 होटल और Royal Arts Complex शामिल हैं (स्रोत: Royal Commission for Riyadh City)। यहाँ तर्क सुविधाओं का है, और वह भी पहले से मौजूद शहर के भीतर। डिलीवरी का जोखिम वास्तविक है, लेकिन इसके इर्द-गिर्द की माँग काल्पनिक नहीं है।

Qiddiya, Sports Boulevard और एयरपोर्ट: संपत्ति एक उप-उत्पाद के रूप में

तीन ज़ोन कभी रहने की जगह के रूप में सोचे ही नहीं गए थे, और आपको उनका आकलन भी उसी नज़र से करना चाहिए। Qiddiya रियाद के बाहर Tuwaiq पहाड़ों में लगभग 360 वर्ग किमी में फैला है। Six Flags Qiddiya City 31 दिसंबर 2025 को खुला (स्रोत: Saudi Press Agency) और Prince Mohammed bin Salman Stadium को 2034 विश्व कप के आयोजन स्थल के रूप में नियोजित किया गया है (स्रोत: Qiddiya)। वहाँ आवासीय मूल्य इस पर निर्भर करता है कि लोग नियमित रूप से आएँ, केवल आयोजनों के लिए नहीं।

Sports Boulevard, Prince Mohammed bin Salman Road के साथ 135 किमी लंबा रैखिक पार्क है, जो शहर के पश्चिम में Wadi Hanifah को पूर्व में Wadi Al Sulai से जोड़ता है, और इसमें 220 किमी से अधिक साइक्लिंग पथ हैं; इसका पहला चरण, यानी मार्ग के 83 किमी, फरवरी 2025 में खुला (स्रोत: Royal Commission for Riyadh City, ASCE)। यह बसे-बसाए शहर से होकर गुज़रता है, इसलिए आप एक सार्वजनिक सुविधा पर फ्रंटेज खरीदते हैं, किसी नए शहर में जगह नहीं।

King Salman International Airport 57 वर्ग किमी में फैला है और इसमें छह रनवे हैं, लक्ष्य 2030 तक सालाना 120,000,000 तक यात्री संभालना है, जिसमें लगभग 12 वर्ग किमी आवासीय, रिटेल और लॉजिस्टिक्स उपयोग के लिए आरक्षित है (स्रोत: Airport Technology, KSIA)। यह एयरोट्रोपोलिस वाला मामला है: सर्विस्ड हॉस्पिटैलिटी, स्टाफ़ आवास, लॉजिस्टिक्स। इसका मूल्यांकन परिचालन माँग पर कीजिए, कभी नज़ारे पर नहीं।

SEDRA और TOD साइटें: वे दो जो सचमुच रिहाइश की तरह चलती हैं

SEDRA उत्तरी रियाद में 20 वर्ग किमी की मास्टर-प्लान्ड कम्युनिटी है, जिसे आठ चरणों में लगभग 30,000 घरों के लिए नियोजित किया गया है, और जहाँ 2022 से निवासी रह रहे हैं (स्रोत: ROSHN, Saudipedia)। नौ में से यह एक सामान्य आवासीय खरीद के सबसे करीब है। यहाँ रेंडर की जगह परखने के लिए हैंडओवर का रिकॉर्ड मौजूद है।

नौवीं प्रविष्टि मेट्रो के साथ ट्रांज़िट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट है। Royal Commission किसी स्टेशन के 800 मीटर के दायरे की ज़मीन को TOD क्षेत्र मानता है, जिसके अपने नियम और प्रोत्साहन हैं और जिसका लक्ष्य उच्च-घनत्व मिश्रित उपयोग है (स्रोत: RCRC)। Sports Boulevard के साथ यह नक्शे का वह हिस्सा है जो मौजूदा शहर के बगल में नहीं, बल्कि उसके भीतर है — और यही वह हिस्सा है जहाँ ठीक-ठीक संपत्ति की जाँच सबसे ज़्यादा मायने रखती है। किसी स्टेशन के प्लानिंग दायरे और स्वामित्व ज़ोन की सीमा का आकार एक जैसा होना ज़रूरी नहीं।

यह नक्शा आपके जोखिम पर क्या असर डालता है

सबसे पहले केंद्रीकरण। एक सामान्य बाज़ार में अगर आपकी इमारत का प्रदर्शन कमज़ोर रहे, तो भी ज़िला उसके नीचे एक ज़मीन तैयार रखता है। इनमें से ज़्यादातर ज़ोन में इमारत और ज़िला — दोनों का मालिक एक ही है और पूँजी कार्यक्रम भी एक ही, और जब वह मालिक प्राथमिकताएँ बदलता है, जैसा PIF ने Mukaab के साथ किया, तो सहारा लेने के लिए कुछ स्वतंत्र बचता ही नहीं। दूसरा है तरलता। आपके भावी खरीदार को भी उस ज़ोन के भीतर मालिक बनने की अनुमति होनी चाहिए, यानी ज़ोन की सूची ही आपकी एग्ज़िट सूची है।

और फिर वह कमी जिसे हम ढकेंगे नहीं। रियाद के किराया प्रतिफल, प्रति वर्ग मीटर कीमत या कीमत-वृद्धि का ऐसा कोई भरोसेमंद सार्वजनिक आँकड़ा मौजूद नहीं है जिस पर हम अपना नाम लगाएँ। आज जो कोई आपको रियाद का सटीक प्रतिफल बता रहा है, वह अनुमान को आँकड़े की तरह पेश कर रहा है।

लागत और कागज़ी कार्रवाई नौ के नौ में एक जैसी है

Real Estate Transaction Tax लेन-देन मूल्य का 5% है, जिसे ZATCA संभालता है, और इसने उस 15% VAT की जगह ली है जो पहले ऐसी बिक्री पर लगता था (स्रोत: ZATCA)। इसे जमा करने की ज़िम्मेदारी मुख्य रूप से विक्रेता की है, इसलिए अगर कोई अनुबंध यह लागत आप पर डालता है, तो वह बात लिखित में होनी चाहिए। ब्रोकरेज, कानूनी काम और मूल्यांकन पर 15% VAT आज भी लागू है। जहाँ मुख्य मदें खरीदार वहन करता है, वहाँ क्लोज़िंग लागत आमतौर पर 6% से 9% के बीच रहती है। Palmera खरीदार से कुछ नहीं लेता, क्योंकि कमीशन डेवलपर चुकाता है।

Real Estate Brokerage Law के तहत ब्रोकरेज अनुबंध लिखित होना चाहिए और उसकी एक प्रति REGA के पास जमा होनी चाहिए; जो अनुबंध जमा नहीं है वह लागू नहीं कराया जा सकता। लिखित में अलग सहमति न हो तो कमीशन डिफ़ॉल्ट रूप से 2.5% होता है (स्रोत: REGA)। ऑफ-प्लान बिक्री Wafi कार्यक्रम के ज़रिए होती है, और एस्क्रो नियम तब तक निकासी रोक देते हैं जब तक निर्माण या फ़िनिशिंग की चिह्नित खामियाँ दूर नहीं हो जातीं। बनी-बनाई यूनिट के बजाय ज़मीन खरीदने पर व्हाइट लैंड टैक्स भी जुड़ता है, जो श्रेणी के अनुसार आकलित मूल्य का 2.5% से 10% सालाना होता है (स्रोत: CMS)।

हस्ताक्षर से पहले क्या जाँचें

Saudi Properties पोर्टल के ज़रिए ठीक उसी संपत्ति की ज़ोन नक्शे से जाँच कराइए, और नतीजा संभालकर रखिए। “प्रोजेक्ट एक स्वीकृत ज़ोन में है” एक मार्केटिंग वाक्य है, कानूनी नहीं। लिखित पुष्टि लीजिए कि यूनिट गैर-सऊदी स्वामित्व के लिए पात्र है और किसी गैर-सऊदी खरीदार को रीसेल की अनुमति है, साथ ही सर्विस चार्ज की सूची और कोई भी एग्ज़िट शुल्क भी लीजिए। अगर आप साम्राज्य के निवासी नहीं हैं, तो किसी सऊदी दूतावास के ज़रिए डिजिटल पहचान वाला चरण जल्दी शुरू कीजिए, या अगर खरीद किसी कंपनी के ज़रिए हो रही है तो Unified Number (700) के लिए Invest Saudi पर पंजीकरण कराइए। समय-सारणी वही कागज़ी कार्रवाई तय करती है, खरीद नहीं।

एक बात हम आपसे नहीं कहेंगे: कि इन नौ ज़ोन में से किसी में खरीदने पर आपको रेज़िडेंसी परमिट मिल जाता है। लंबी अवधि के कार्यक्रम मौजूद हैं और Vision 2030 के तहत उन्हें नया रूप दिया जा रहा है, लेकिन संपत्ति खरीद से उनका जुड़ाव ऐसी बात नहीं जिसकी हम एक सामान्य नियम के रूप में पुष्टि कर सकें — इसलिए हम इसकी पुष्टि हर मामले में अलग से, लिखित में, किसी के हस्ताक्षर करने से पहले करते हैं। हमें प्लॉट या यूनिट का संदर्भ भेजिए, और सबसे पहला जवाब यही मिलेगा कि वह नौ में से किस ज़ोन में आता है, या किसी में नहीं आता।