大多数买家一开始都会问同一个问题：非沙特籍人士是否可以在沙特阿拉伯拥有房产。自 2026 年 1 月 22 日起，答案是肯定的。真正决定一笔交易能否成立的问题是「在哪里」，而这个答案远比新闻标题所暗示的要狭窄得多。
外籍人士在利雅得的产权并非覆盖全城，而是仅限于九个获批区域之内。这些区域由内阁于 2026 年 6 月 23 日公布的《地理区域文件》划定。在这些边界之外，非沙特籍人士依然无法持有产权。
九个区域中有八个是国家主导的超级项目，多数仍在建设之中。因此，这张区域图实际上是一张建设计划图，而非社区分布图，这也改变了你所购买的东西：它不是一个拥有租赁历史和独立卖家的成熟片区，而是某一家开发商的交付时间表，且没有任何转售记录可供对照检验。
九区地图是什么，又不是什么
《非沙特籍人士房地产所有权法》于 2026 年 1 月 22 日正式生效，REGA 同时开通了「Saudi Properties」平台，购房资格在该平台上核验，申请也在此提交（来源：REGA）。决定你能否成交的是地图上的边界，而不是宣传册上的名字。一个以「毗邻 King Salman Park」为卖点销售的项目，并不等于位于该区域之内的房产。
这张地图是临时性的。REGA 表示，目前的名单只是一个起点，而非最终文件，并且没有给出增补区域的时间表（来源：Enterprise KSA）。请围绕你眼下看得见的九个区域来规划，而不是围绕一个尚不存在的第十个。罚款最高可达 10,000,000 SAR，凭虚假信息取得的房产还可能被公开拍卖（来源：White & Case）。
| 区域 | 性质 | 当前进度 | 适合谁 |
|---|---|---|---|
| KAFD | 金融区，1.6 平方公里 | 已投入运营，接驳地铁，仍在持续开发 | 想要一个已在运转的地址、而非一纸承诺的买家 |
| Diriyah Gate | 围绕 At-Turaif 的 14 平方公里历史文化片区 | 在建，住宅分期推出 | 追求标杆资产、长期持有的买家 |
| New Murabba | 以 Mukaab 为中心的 19 平方公里新市中心 | 地标工程暂停，完成时点推迟至 2040 年前后 | 仅适合风险承受力极高者 |
| King Salman Park | 16 平方公里城市公园，规划 12,000 套住宅 | 在原空军基地上施工中 | 看重配套、资金有耐心的买家 |
| Qiddiya | 约 360 平方公里的娱乐新城 | 首批场馆已开放，整城成型尚需数年 | 认同娱乐产业逻辑的买家 |
| King Salman International Airport | 57 平方公里，其中 12 平方公里为非机场用途 | 在建，机场目标 2030 年投运 | 酒店与物流用途，而非居住生活 |
| SEDRA | 20 平方公里郊区大盘，约 30,000 套住宅 | 自 2022 年起已有住户，分期交付中 | 最接近一次普通购房 |
| Sports Boulevard | 贯穿全城的 135 公里带状公园 | 首期 83 公里自 2025 年 2 月起开放 | 希望正对全新公共配套的买家 |
| TOD 地块 | 地铁站周边区域 | 框架已落地，地块差异很大 | 最贴近传统城市地段的选择 |
KAFD：唯一一个已经在运转的区域
King Abdullah Financial District 是个例外，因为已建成的部分足以让人作出判断。该片区位于 King Fahad Road 旁，占地约 1.6 平方公里，规划超过 900,000 m² 办公面积和 5,000 多套住宅；截至 2023 年整体完成度约为 40%，建成建筑约 95 栋，居住人口约 12,500 人，因此这一完成度数据应视为已有时日（来源：Arab Urban Development Institute）。沙特证券交易所总部 Tadawul Tower 于 2022 年年底竣工（来源：CTBUH），片区也拥有自己的地铁站，自 2024 年 12 月 1 日利雅得地铁首批线路通车起对乘客开放（来源：Saudi Press Agency）。在这里，你评估的是资产本身，而不是这个片区能否存在。回报来自出租率和租金。
Diriyah Gate：建立在历史遗产之上的稀缺性
Diriyah 是一个 14 平方公里的开发项目，环绕 At-Turaif 而建。这片泥砖古城区在 2010 年被 UNESCO 列入名录，是沙特王国的第一座都城，也是纳季迪建筑的代表作（来源：UNESCO）。masterplan 以统一的纳季迪建筑语汇，融合了历史文化、酒店、零售、文化与住宅片区，规划 40 家酒店和超过 566,000 m² 零售面积，并以 Diriyah Square 作为其步行核心（来源：Diriyah Company）。
看多的理由是稀缺：利雅得旁只有这一处 UNESCO 遗产地，其周边土地总量固定。看空的理由则是，以历史文化为卖点的豪宅，是任何市场中最易受风潮影响的一环，而 Diriyah 目前还没有转售基准价，真正诚实的价格发现要等到交房之后才会开始。把它当作长期持有的标杆资产来买，并按这个逻辑给它定价。
New Murabba 与 King Salman Park：押注新市中心
New Murabba 是位于 King Salman Road 与 King Khalid Road 交汇处的规划新市中心：占地 19 平方公里，全部建成后将有超过 104,000 套住宅和 9,000 间酒店客房，中心是高 400 米的 Mukaab 立方体（来源：PIF）。
在这个项目上，中介有义务把不那么中听的一面讲给你听。2026 年 1 月，路透社报道称，在 PIF 重新评估支出期间，Mukaab 除土方开挖和桩基之外的工程已被暂停，该片区的完成时点也从 2030 年推迟到 2040 年前后，不过周边房地产开发预计将继续推进。PIF 与项目方均未置评（来源：Gulf Business、Middle East Eye）。你所购买的，是一个在你签约的同时正被重新描绘的片区。若入场价格足够合适，这依然可能是理性的选择，但它绝不保守；任何把它当作已成定局的「2030 年故事」卖给你的人，都没有在看新闻。
相比之下，King Salman Park 要稳健得多：位于利雅得旧空军基地上，占地超过 16 平方公里，其中约 11 平方公里为绿地，masterplan 中包含约 12,000 套住宅的住宅组团、16 家酒店以及 Royal Arts Complex（来源：Royal Commission for Riyadh City）。它的逻辑是配套，而且身处一座已经存在的城市之中。交付风险确实存在，但周边的需求并非假设出来的。
Qiddiya、Sports Boulevard 与机场：房产只是副产品
有三个区域从一开始就不是为居住而设计的，评估时也应当照此对待。Qiddiya 位于利雅得城外的 Tuwaiq 山区，占地约 360 平方公里。Six Flags Qiddiya City 已于 2025 年 12 月 31 日开放（来源：Saudi Press Agency），Prince Mohammed bin Salman Stadium 则规划为 2034 年世界杯比赛场馆（来源：Qiddiya）。那里的住宅价值，取决于人们是否会日常性地前往，而不只是为了某场活动。
Sports Boulevard 是一条沿 Prince Mohammed bin Salman Road 延伸的 135 公里带状公园，西起城市西部的 Wadi Hanifah，东至 Wadi Al Sulai，配有超过 220 公里的自行车道；首期 83 公里路段已于 2025 年 2 月开放（来源：Royal Commission for Riyadh City、ASCE）。它穿行于已建成的城区之中，因此你买到的是正对一处公共配套的位置，而不是一座新城里的一个席位。
King Salman International Airport 占地 57 平方公里，设六条跑道，目标是到 2030 年实现年旅客吞吐量最高 120,000,000 人次，其中约 12 平方公里预留给住宅、零售和物流用途（来源：Airport Technology、KSIA）。这属于临空经济区的逻辑：服务式酒店住宿、员工宿舍、物流设施。判断标准是运营需求，绝不是景观。
SEDRA 与 TOD 地块：唯二像住宅市场的两个
SEDRA 是位于利雅得北部的 20 平方公里规划社区，分八期开发，规划约 30,000 套住宅，自 2022 年起已有住户入住（来源：ROSHN、Saudipedia）。在九个区域中，这里最接近一次普通的住宅购买。你可以查验的是实际交房记录，而不是效果图。
第九项是沿地铁沿线的公共交通导向开发。Royal Commission 将地铁站 800 米范围内的土地视为 TOD 区域，适用专门的规则与激励措施，目标是高密度混合用途开发（来源：RCRC）。它与 Sports Boulevard 一样，属于位于既有城市内部、而非城市旁边的部分，也正是最需要逐套核实具体房产的部分。地铁站的规划半径与产权区域边界，未必是同一个形状。
这张地图如何改变你的风险
首先是集中度。在一个正常的市场里，即便你的楼盘表现不佳，所在片区仍能为它托底。而在这些区域中的大多数，楼盘与片区共用同一个业主、同一套资本计划；一旦这个业主调整优先级，就像 PIF 对 Mukaab 所做的那样，便没有任何独立的力量可以依靠。其次是流动性。你未来的买家同样必须获准在该区域内持有产权，因此这份区域名单，也就是你的退出名单。
还有一个我们不会粉饰的缺口：目前没有可靠的公开数据序列，能够说明利雅得的租金收益率、每平方米单价或价格涨幅，至少没有我们愿意为之背书的。今天若有人向你报出一个精确的利雅得收益率数字，那是在把估算当作数据来呈现。
九个区域的成本与手续完全一致
房地产交易税（RETT）为交易额的 5%，由 ZATCA 征管，取代了过去适用于此类交易的 15% 增值税（来源：ZATCA）。缴纳义务主要在卖方，因此若合同要把这笔成本转嫁给你，就必须以书面形式写明。中介服务、法律工作和估值仍适用 15% 的增值税。当主要费用由买方承担时，交易综合成本通常落在 6% 至 9% 之间。Palmera 不向买家收取任何费用，因为佣金由开发商支付。
根据《房地产经纪法》，经纪合同必须采用书面形式并向 REGA 备案，未备案的合同不具强制执行力；除非另有书面约定，佣金默认为 2.5%（来源：REGA）。期房销售通过 Wafi 计划进行，且在已认定的施工或装修缺陷未处理完毕之前，第三方托管账户（escrow）规则会冻结资金提取。若购买的是土地而非已建成的单元，还需缴纳闲置土地税，按分级标准为评估价值的每年 2.5% 至 10%（来源：CMS）。
签约前该核实什么
通过 Saudi Properties 平台，把具体这一套房产与区域地图逐一比对核实，并保存核实结果。「该项目位于获批区域内」是一句营销话术，不是法律结论。要拿到书面确认，说明该单元符合非沙特籍人士持有产权的条件，且允许转售给非沙特籍买家，同时附上物业费（service charge）明细表和任何退出费用。如果你并非沙特王国居民，请尽早通过沙特使馆办理数字身份认证；若以公司名义购买，则通过 Invest Saudi 注册以取得统一编号（700）。决定时间表的是这些手续，而不是购房本身。
有一件事我们不会对你说：在这九个区域中购房就能拿到居留许可。长期居留项目确实存在，并正在 Vision 2030 框架下重新调整，但它与购房之间的关联，我们无法作为一条普遍规则加以确认，因此我们会在任何人签字之前，逐案以书面形式核实确认。把地块或单元编号发给我们，你收到的第一条答复，就是它位于九个区域中的哪一个，或者它并不在其中任何一个之内。
