대부분의 매수자는 사우디아라비아에서 비(非)사우디인도 부동산을 소유할 수 있는지부터 묻습니다. 2026년 1월 22일부터 그 답은 "가능하다"입니다. 다만 매수의 성패를 가르는 질문은 "어디에서"이며, 그 범위는 언론 헤드라인이 시사한 것보다 훨씬 좁습니다.
리야드의 외국인 소유는 도시 전역에 허용되지 않습니다. 2026년 6월 23일 각료회의가 공표한 지리적 구역 문서(Geographic Zones Document)에 명시된 9개 승인 구역 안에서만 허용됩니다. 그 경계 밖에서는 비사우디인이 여전히 소유할 수 없습니다.
9개 중 8개는 국가가 뒷받침하는 기가 프로젝트이며, 대부분 아직 공사 중입니다. 따라서 이 구역 지도는 주거지의 지도가 아니라 건설 프로그램의 지도이고, 이는 매수 대상 자체를 바꿔 놓습니다. 임대 이력과 독립적인 매도자가 존재하는 지역이 아니라, 한 시행사의 인도 일정을 사는 것이며, 이를 검증할 재판매 기록은 없습니다.
9개 구역 지도의 실체와 한계
비사우디인 부동산 소유법은 2026년 1월 22일 발효되었고, REGA는 자격 검증과 신청 접수가 이루어지는 “Saudi Properties” 플랫폼을 개설했습니다(출처: REGA). 사안을 결정하는 것은 브로슈어에 적힌 이름이 아니라 지도상의 경계선입니다. “King Salman Park 옆”이라고 판매되는 프로젝트는 구역 안의 부동산이 아닙니다.
이 지도는 잠정적입니다. REGA는 현재 목록을 최종 문서가 아닌 출발점이라고 표현하며, 구역 추가 일정은 제시하지 않았습니다(출처: Enterprise KSA). 열 번째 구역이 아니라, 눈으로 확인할 수 있는 9개를 기준으로 계획하십시오. 벌금은 10,000,000 SAR에 이르며, 허위 정보로 취득한 부동산은 공매에 부쳐질 수 있습니다(출처: White & Case).
| 구역 | 성격 | 진행 상황 | 적합한 매수자 |
|---|---|---|---|
| KAFD | 금융 지구, 1.6 km² | 운영 중, 메트로 연결, 조성 계속 진행 | 약속이 아니라 실제로 작동하는 주소를 원하는 매수자 |
| Diriyah Gate | At-Turaif를 둘러싼 14 km² 유산 지구 | 공사 중, 주거는 단계별 공급 | 트로피 자산 매수자, 장기 보유 |
| New Murabba | Mukaab를 중심으로 한 19 km² 도심 | 랜드마크 중단, 완공 시계는 2040년 쪽으로 | 높은 위험 감내도를 가진 경우에 한함 |
| King Salman Park | 16 km² 공원, 12,000세대 계획 | 옛 공군기지 부지에서 공사 중 | 생활 인프라 중심, 인내심 있는 자본 |
| Qiddiya | 약 360 km² 규모의 엔터테인먼트 도시 | 첫 시설 개장, 도시 전체는 수년 후 | 엔터테인먼트 논리를 확신하는 매수자 |
| King Salman International Airport | 57 km², 이 중 12 km²는 공항 외 용도 | 공사 중, 공항은 2030년 목표 | 라이프스타일이 아닌 호스피탤리티·물류 |
| SEDRA | 20 km² 교외 신도시, 약 30,000세대 | 2022년부터 입주 시작, 단계별 인도 중 | 일반적인 주택 매수에 가장 가까움 |
| Sports Boulevard | 도시를 가로지르는 135 km 선형 공원 | 첫 83 km 구간 2025년 2월부터 개방 | 새로운 공공 인프라에 면한 입지 |
| TOD 부지 | 메트로 역세권 일대 | 제도 시행 중, 필지별 편차가 큼 | 가장 전통적인 도심 주소 |
KAFD: 이미 운영 중인 유일한 구역
King Abdullah Financial District는 예외입니다. 판단할 수 있을 만큼 이미 지어져 있기 때문입니다. King Fahad Road에 면한 약 1.6 km² 부지에 900,000 m² 이상의 오피스와 5,000세대 이상의 주택이 계획되어 있으며, 2023년 기준 공정률은 약 40%, 완공 건물 약 95개 동에 거주 인구는 약 12,500명이었으므로 이 공정률 수치는 시점이 지난 값으로 보아야 합니다(출처: Arab Urban Development Institute). 사우디 거래소 본사인 Tadawul Tower는 2022년 말 완공되었고(출처: CTBUH), 이 지구에는 자체 메트로 역이 있어 2024년 12월 1일 리야드 메트로 첫 노선 운행 개시와 함께 승객 이용이 시작되었습니다(출처: Saudi Press Agency). 이곳에서는 지구의 존립이 아니라 자산 자체를 평가하게 됩니다. 수익은 임차율과 임대료에서 나옵니다.
Diriyah Gate: 유산 위에 세운 희소성
Diriyah는 At-Turaif를 감싸는 14 km² 규모의 개발지입니다. At-Turaif는 사우디 국가의 첫 수도이자 Najdi 건축의 대표 사례로 2010년 유네스코 세계유산에 등재된 흙벽돌 성채 지구입니다(출처: UNESCO). 마스터플랜은 유산·호스피탤리티·리테일·문화·주거 지구를 하나의 Najdi 건축 언어로 묶으며, 40개 호텔과 566,000 m² 이상의 리테일이 계획되어 있고 보행 중심지는 Diriyah Square입니다(출처: Diriyah Company).
긍정적 시나리오의 핵심은 희소성입니다. 리야드 옆에 하나뿐인 유네스코 유산, 그리고 그 곁의 한정된 토지입니다. 부정적 시나리오는 유산 기반 럭셔리가 어느 시장에서든 유행에 가장 민감한 영역이라는 점, 그리고 Diriyah에는 아직 재판매 기준값이 없어 정직한 가격 형성은 입주 이후에야 시작된다는 점입니다. 장기 보유를 전제로 한 트로피 자산으로 매수하고, 가격도 그 전제에 맞춰 매기십시오.
New Murabba와 King Salman Park: 도심에 거는 베팅
New Murabba는 King Salman Road와 King Khalid Road가 만나는 지점에 계획된 도심입니다. 19 km² 규모에 완전 준공 시 104,000세대 이상의 주택과 9,000개의 호텔 객실이 들어서며, 중심에는 400 m 높이의 Mukaab 큐브가 자리합니다(출처: PIF).
바로 이 지점에서 중개인은 불편한 이야기를 전할 의무가 있습니다. 2026년 1월 로이터는 PIF가 지출을 재검토하는 동안 Mukaab의 굴착과 파일 공사를 넘어서는 작업이 중단되었으며, 해당 지구의 완공 시계가 2030년에서 2040년 쪽으로 이동했다고 보도했습니다. 다만 주변 부동산 개발은 계속될 것으로 예상됩니다. PIF와 프로젝트 측은 논평하지 않았습니다(출처: Gulf Business, Middle East Eye). 계약서에 서명하는 동안에도 다시 그려지고 있는 지구를 사는 셈입니다. 진입 가격이 적정하다면 여전히 합리적인 선택일 수 있으나 보수적인 투자는 아니며, 이를 확정된 2030년 스토리라고 설명하는 사람은 뉴스를 읽지 않은 것입니다.
King Salman Park는 둘 중 더 차분한 선택지입니다. 옛 리야드 공군기지 부지 16 km² 이상 규모로 이 중 약 11 km²가 녹지이며, 마스터플랜에는 약 12,000세대 규모의 주거 단지와 16개 호텔, Royal Arts Complex가 포함됩니다(출처: Royal Commission for Riyadh City). 논리의 축은 이미 존재하는 도시 안에서의 생활 인프라입니다. 인도 지연 위험은 실재하지만, 주변 수요는 가정이 아닙니다.
Qiddiya, Sports Boulevard, 공항: 부산물로서의 부동산
이 세 구역은 애초에 거주지로 구상된 곳이 아니며, 평가도 그에 맞게 해야 합니다. Qiddiya는 리야드 외곽 Tuwaiq 산지에 약 360 km²에 걸쳐 있습니다. Six Flags Qiddiya City는 2025년 12월 31일 개장했고(출처: Saudi Press Agency), Prince Mohammed bin Salman Stadium은 2034년 월드컵 경기장으로 계획되어 있습니다(출처: Qiddiya). 이곳의 주거 가치는 행사 때만이 아니라 사람들이 일상적으로 찾아오는지에 달려 있습니다.
Sports Boulevard는 Prince Mohammed bin Salman Road를 따라 이어지는 135 km 선형 공원으로, 도시 서쪽의 Wadi Hanifah와 동쪽의 Wadi Al Sulai를 연결하며 220 km 이상의 자전거 도로를 갖추고 있습니다. 전체 노선 중 83 km인 1단계 구간은 2025년 2월 개방되었습니다(출처: Royal Commission for Riyadh City, ASCE). 기존 시가지를 관통하므로, 신도시의 한 자리가 아니라 공공 인프라에 면한 입지를 사는 것입니다.
King Salman International Airport는 6개 활주로를 갖춘 57 km² 규모로 2030년까지 연간 최대 120,000,000명의 여객을 목표로 하며, 약 12 km²가 주거·리테일·물류 용도로 배정되어 있습니다(출처: Airport Technology, KSIA). 이는 에어로트로폴리스 논리입니다. 서비스드 호스피탤리티, 직원 숙소, 물류가 핵심입니다. 전망이 아니라 운영 수요로 판단하십시오.
SEDRA와 TOD 부지: 주택처럼 움직이는 두 곳
SEDRA는 리야드 북부의 20 km² 계획 커뮤니티로, 8개 단계에 걸쳐 약 30,000세대가 계획되어 있으며 2022년부터 입주가 이루어지고 있습니다(출처: ROSHN, Saudipedia). 9개 구역 가운데 일반적인 주거용 매수에 가장 가까운 곳입니다. 조감도 대신 실제 인도 실적을 살펴볼 수 있습니다.
아홉 번째 항목은 메트로를 따라 이루어지는 대중교통 중심 개발입니다. Royal Commission은 역에서 800 m 이내의 토지를 자체 규정과 인센티브가 적용되는 TOD 구역으로 취급하며, 고밀도 복합 용도를 지향합니다(출처: RCRC). Sports Boulevard와 함께, 도시 옆이 아니라 기존 도시 안에 위치한 부분이자 개별 물건을 정확히 확인하는 일이 가장 중요한 부분입니다. 역세권 계획 반경과 소유 구역의 경계가 반드시 같은 모양일 필요는 없기 때문입니다.
이 지도가 위험 구조에 미치는 영향
먼저 집중 위험입니다. 일반적인 시장에서는 내 건물의 성과가 부진해도 지역이 가격의 바닥을 받쳐 줍니다. 그러나 이 구역들 대부분에서는 건물과 지구가 하나의 소유주와 하나의 자본 계획을 공유하며, PIF가 Mukaab에서 그랬듯 그 소유주가 우선순위를 바꾸면 기댈 독립적인 버팀목이 없습니다. 다음은 유동성입니다. 미래의 매수자 역시 해당 구역 안에서 소유가 허용된 사람이어야 하므로, 구역 목록이 곧 출구 목록이 됩니다.
그리고 덮어 두지 않을 공백이 있습니다. 리야드의 임대 수익률, m²당 가격, 가격 상승률에 관해 저희가 책임지고 인용할 만한 신뢰할 수 있는 공개 시계열 자료는 존재하지 않습니다. 오늘 리야드의 수익률을 정확한 숫자로 제시하는 사람은 추정치를 데이터인 양 내놓는 것입니다.
비용과 서류는 9개 구역 모두 동일합니다
부동산 거래세(RETT)는 거래 금액의 5%이며 ZATCA가 관장합니다. 종전에 이러한 거래에 적용되던 15% 부가가치세를 대체합니다(출처: ZATCA). 납부 책임은 원칙적으로 매도자에게 있으므로, 계약에서 이 비용을 매수자에게 전가한다면 반드시 서면에 명시되어야 합니다. 중개, 법무, 감정 업무에는 여전히 15% 부가가치세가 적용됩니다. 매수자가 주요 항목을 부담하는 경우 거래 부대비용은 통상 6~9% 수준입니다. Palmera는 매수자에게 비용을 청구하지 않습니다. 수수료는 시행사가 지급하기 때문입니다.
부동산 중개법에 따라 중개 계약은 반드시 서면으로 작성되고 사본이 REGA에 예치되어야 하며, 예치되지 않은 계약은 집행력이 없습니다. 수수료는 서면으로 달리 합의하지 않는 한 2.5%가 기본값입니다(출처: REGA). 오프플랜(분양) 거래는 Wafi 프로그램을 통해 진행되며, 에스크로 계좌 규정은 확인된 시공 또는 마감 하자가 해소되지 않은 동안 인출을 차단합니다. 준공된 물건이 아니라 토지를 매수하는 경우에는 유휴지세가 추가되며, 세율은 구간에 따라 평가액의 연 2.5~10%입니다(출처: CMS).
서명 전에 확인할 사항
Saudi Properties 포털을 통해 해당 물건이 구역 지도와 정확히 일치하는지 확인하고 그 결과를 보관하십시오. “이 프로젝트는 승인 구역 안에 있습니다”라는 말은 마케팅 문구이지 법적 근거가 아닙니다. 해당 유닛이 비사우디인 소유 대상이며 비사우디인 매수자에게 재판매가 허용된다는 확인을 관리비 일정 및 퇴출 수수료와 함께 서면으로 받으십시오. 사우디아라비아 거주자가 아니라면 사우디 대사관을 통해 디지털 신원 확인 절차를 일찍 시작하시고, 법인을 통해 매수하는 경우에는 Invest Saudi를 통해 통합번호(700)를 등록하십시오. 일정을 좌우하는 것은 매수 자체가 아니라 이러한 서류 절차입니다.
한 가지 저희가 말하지 않을 것이 있습니다. 이 9개 구역에서 매수하면 거주 허가가 나온다는 말입니다. 장기 체류 프로그램은 존재하며 Vision 2030에 따라 재편되고 있으나, 부동산 매수와의 연계를 일반 원칙으로 확인해 드릴 수는 없습니다. 그래서 저희는 서명 전에 사안별로 서면 확인을 받습니다. 필지 또는 유닛 정보를 보내 주시면, 가장 먼저 받아 보시는 답변은 그것이 9개 구역 중 어디에 속하는지, 아니면 어디에도 속하지 않는지입니다.
