Imposte e spese immobiliari in Arabia Saudita nel 2026: quanto paga davvero un acquirente straniero

La domanda che ogni acquirente straniero si pone a Riad o a Gedda è sempre la stessa: su un appartamento da 5 million SAR, quanto esce davvero dal conto? La risposta è cambiata due volte negli ultimi diciotto mesi. La prima quando la Real Estate Transaction Tax Law è entrata in vigore nell'aprile 2025, la seconda il 23 giugno 2026, quando il regolamento attuativo sulla proprietà straniera ha introdotto un onere separato che si applica ai soli non sauditi.

Quasi tutte le analisi dei costi che circolano online sono state scritte prima del secondo cambiamento. Citano l'imposta sulle transazioni del 5% e si fermano lì. Per un acquirente straniero, quello non è più il conto completo.

Prima di tutto viene un punto strutturale. Un non saudita può acquistare solo all'interno di una zona approvata, non ovunque in città: nove zone a Riad, tra cui KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya e King Salman Park, e 57 a Gedda, compresa Jeddah Central. Quanto segue è ciò che un acquirente non saudita paga in quelle zone attorno al prezzo, quali voci sono fissate dalla legge, quali sono negoziabili e quali restano davvero irrisolte. Dove qualcosa non è definito, lo diciamo invece di arrotondare.

La RETT è al 5%, e la legge si rivolge al venditore

La Real Estate Transaction Tax è pari al 5% del valore della transazione ed è gestita da ZATCA (fonte: ZATCA, PwC). Ha sostituito l'IVA del 15% che si applicava alle compravendite immobiliari, ed è per questo che sull'appartamento in sé non si paga IVA. Acquirenti sauditi e non sauditi sono trattati allo stesso modo.

Due meccanismi contano più dell'aliquota. L'imposta diventa esigibile alla data della transazione, cioè alla data dell'atto notarile, e il regolamento può fissare una data di pagamento anteriore (fonte: EY). Il soggetto obbligato in via principale è il cedente, cioè il venditore, non Lei. Molti contratti spostano comunque il costo sull'acquirente. È consentito, ma funziona solo se il contratto lo prevede per iscritto. Se il contratto tace, non dia per scontato di doverla pagare, e non dia per scontato nemmeno che il venditore l'abbia versata. L'acquirente diventa responsabile in solido solo quando ZATCA può dimostrare che è stato lui a causare il mancato pagamento, il che è più circoscritto rispetto a una responsabilità automatica. Non è però una circostanza trascurabile, ed è già motivo sufficiente per chiedere la prova del versamento invece di fidarsi sulla parola.

Un'ultima cosa prima di accettare un valore dichiarato inferiore a quello reale. ZATCA può ricalcolare l'imposta entro tre anni dalla transazione se il valore dichiarato risulta inferiore al valore equo di mercato (fonte: EY). Un prezzo sotto-dichiarato non è un risparmio. È una passività che segue il bene fin dentro la Sua proprietà.

Il 2% che quasi tutti gli elenchi di costi continuano a ignorare

La Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis autorizza un onere sulle transazioni immobiliari fino al 5% del valore della transazione per i trasferimenti che coinvolgono non sauditi, e si aggiunge alla RETT invece di sostituirla (fonte: King & Spalding). Il regolamento attuativo approvato nel giugno 2026 ha fissato l'aliquota operativa al 2%, riscossa da REGA. Si applica ai trasferimenti che coinvolgono non sauditi all'interno delle zone geografiche designate a Riad, Gedda, Makkah e Madinah, senza un'aliquota distinta per gli immobili residenziali rispetto a quelli commerciali (fonte: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).

Alcune cessioni scontano un'aliquota dello 0%: i trasferimenti disposti da una sentenza definitiva, quelli derivanti dalla divisione di un'eredità, l'espropriazione per pubblica utilità, determinate cessioni da parte di costruttori non sauditi che completano l'edificazione entro il periodo di validità della licenza, e i trasferimenti da una persona fisica a una società o a un fondo sauditi interamente posseduti dalla stessa persona (fonte: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). Il semplice acquisto di un'unità finita o sulla carta (off-plan) non rientra in quell'elenco.

Metta a modello il 2%, tenendo comunque presente il tetto di legge del 5%. L'aliquota è contenuta in un regolamento, non nella legge, il che significa che può essere modificata senza un nuovo intervento legislativo. Il pagamento deve transitare attraverso canali elettronici autorizzati ai sensi della legge sui pagamenti della Saudi Central Bank, quindi non è una voce che le parti possano regolare informalmente tra loro (fonte: Asharq Al-Awsat).

L'IVA si applica alla consulenza, non all'appartamento

In una compravendita ordinaria l'IVA al 15% non si applica al trasferimento dell'immobile. Si applica invece a tutto ciò che ruota attorno all'operazione: intermediazione, assistenza legale, perizia, servizi di agenzia. Una commissione del 2.5% diventa quindi il 2.875% del prezzo una volta aggiunta l'IVA, e l'onorario legale preventivato non è la cifra che pagherà.

Per la prima casa esiste un'agevolazione. L'acquisto è esente dall'IVA del 15% fino a 1 million SAR di valore, e lo Stato si fa carico della RETT fino a 50,000 SAR. Entrambe le misure sono riservate ai cittadini (fonte: Ministry of Municipalities and Housing). Nessuna delle due è accessibile a un acquirente straniero, e qualsiasi consulente che lasci intendere il contrario sta tirando a indovinare.

Intermediazione: il 2.5% è il valore di default, non una consuetudine di mercato

Ai sensi dell'articolo 14 della Real Estate Brokerage Law, la provvigione su una vendita è pari al 2.5% dell'importo della transazione salvo diverso accordo scritto tra le parti, e al 2.5% del canone del primo anno in caso di locazione (fonte: REGA). È un valore di default previsto dalla legge che colma una lacuna del contratto. Non è un minimo, e non è un massimo.

L'articolo 7 della stessa legge è quello che La tutela. Il contratto di intermediazione deve essere redatto per iscritto, l'intermediario deve depositarne una copia presso REGA, e un contratto mai depositato non è azionabile. Gli intermediari devono inoltre essere autorizzati da REGA. Se qualcuno Le richiede una provvigione e non è in grado di esibire un contratto depositato, quella pretesa ha un problema.

Palmera applica all'acquirente lo 0%. È il costruttore a remunerare noi. Operiamo solo a Riad e a Gedda, e diciamo quanto veniamo pagati e da chi prima ancora che Lei guardi una sola planimetria.

Voce per voce

Voce	Aliquota	Chi indica la legge	Note
RETT	5% del valore della transazione	Venditore (cedente)	Spesso spostata sull'acquirente per contratto. Deve essere messo per iscritto. Esigibile alla data dell'atto notarile.
Onere sulle transazioni per non sauditi	2% attualmente, la legge consente fino al 5%	Applicato sulla cessione, riscosso da REGA	Si applica all'interno delle zone designate a Riad, Gedda, Makkah e Madinah. Versato tramite canali elettronici autorizzati al momento della registrazione.
Provvigione di intermediazione	2.5% di default salvo diverso accordo scritto	Secondo il contratto di intermediazione	Palmera applica all'acquirente lo 0%. Verifichi che il contratto sia depositato presso REGA.
IVA	15%	Sui servizi, non sull'immobile	Intermediazione, assistenza legale, perizia. Non sul trasferimento in sé.
Assistenza legale e due diligence	A preventivo, non fissa	Acquirente	Chieda un onorario fisso per iscritto. Aggiunga l'IVA.
Perizia	A preventivo	Acquirente o finanziatore	Aggiunga l'IVA. Rilevante se ricorre a un finanziamento.
Identità digitale e legalizzazione dei documenti	A preventivo	Acquirente	I non residenti ottengono un'identità digitale tramite un'ambasciata o una rappresentanza saudita prima di presentare domanda.

Quando è l'acquirente a farsi carico delle voci principali, dal 6% al 9% del prezzo è la forbice di lavoro onesta. Guardi però l'aritmetica che c'è dietro. La RETT e l'onere REGA da soli fanno il 7% se ricadono entrambi su di Lei, quindi la forbice regge solo se non sta pagando anche una provvigione di intermediazione piena con l'IVA in aggiunta. Chi paga che cosa non è un dettaglio del rogito. È una delle trattative più consistenti dell'intera operazione, e si svolge prima della firma, non dopo.

Che cosa si paga ogni anno da lì in avanti

Esistono due prelievi annuali. Solo uno dei due riguarderà con ogni probabilità chi acquista un appartamento.

L'onere sui terreni incolti si applica ai terreni non edificati, nella misura del 2.5%, 5%, 7.5% o 10% del valore stimato all'anno a seconda della fascia di priorità dell'area, con una soglia di 5,000 metri quadrati che può essere raggiunta sommando le particelle che uno stesso proprietario detiene nella medesima area soggetta al prelievo (fonte: CMS). Il ciclo 2026 ha portato il vertice di quella scala al 10%, e oltre 60,000 proprietari terrieri a Riad hanno ricevuto un avviso in base alla norma rivista. Se sta acquistando terreno da tenere a lungo, questo non è un arrotondamento. È l'intero caso d'investimento.

Le modifiche hanno inoltre esteso per la prima volta il regime agli edifici sfitti da lungo tempo, con un prelievo annuo fino al 5% del valore locativo equivalente, che il Consiglio dei Ministri può elevare al 10% su proposta del comitato ministeriale (fonte: King & Spalding, Arab News). La definizione prende di mira gli edifici situati entro i confini dello sviluppo urbano che restano inutilizzati per un lungo periodo senza una giustificazione legale. I regolamenti attuativi di questa parte sono ancora attesi (fonte: CMS), quindi oggi nessuno può dirLe con esattezza come verrà calcolato su un singolo appartamento tenuto vuoto in attesa di rivendita. Chi lo fa se lo sta inventando. Tenga d'occhio quei regolamenti se il Suo piano è acquistare, tenere sfitto e rivendere.

Le spese condominiali (service charge) sono il terzo numero annuale, e hanno natura contrattuale e non di legge. Chieda il budget, la politica del fondo di riserva e lo storico degli aumenti prima di impegnarsi. Su un immobile branded o collegato a un operatore alberghiero, questa voce decide se il rendimento netto è buono o soltanto accettabile.

Che cosa non è definito, e su che cosa non tireremo a indovinare

La legge non dice a chi spetti l'onere del 2%. Le fonti lo descrivono come un prelievo sulla cessione, riscosso da REGA in sede di registrazione, senza attribuirlo a una delle due parti come fa invece la legge sulla RETT indicando il cedente (fonte: King & Spalding). Lo consideri negoziabile e metta la risposta nel contratto, indicando anche l'aliquota applicabile alla data della registrazione.

L'aliquota stessa non è bloccata. La legge autorizza fino al 5% e il regolamento fissa attualmente il 2%. Se sta valutando una rivendita nel 2030, calcoli l'uscita con entrambe.

Nemmeno l'elenco delle zone è una questione chiusa. REGA ha definito la mappa attuale un punto di partenza più che un documento definitivo, e non ha indicato alcun calendario per ampliarla (fonte: Enterprise KSA). Acquisti in base a ciò che la mappa dice oggi, non a una zona che qualcuno si aspetta venga aggiunta più avanti.

Il trattamento fiscale dei canoni di locazione in capo a Lei dipende da come detiene il bene, se come persona fisica, tramite una società saudita o tramite un fondo. La risposta è specifica per la Sua struttura e per la giurisdizione di residenza. La ottenga per iscritto da un consulente fiscale saudita prima di firmare, non da una brochure.

Non Le diremo che un acquisto genera un permesso di soggiorno, né citeremo una soglia o una tempistica. Esistono programmi per soggiorni di lunga durata, in corso di ridefinizione nell'ambito di Vision 2030, e il loro legame con l'acquisto di un immobile non è qualcosa che possiamo affermare in termini generali. Ne chieda conferma scritta per il Suo caso specifico.

Non pubblichiamo nemmeno rendimenti da locazione sauditi, prezzi al metro quadrato o percentuali di crescita dei prezzi. Non esiste una base dati verificata su questi aspetti che saremmo disposti a firmare, e un numero inventato per una presentazione di vendita è peggio di nessun numero.

Prima di firmare, faccia inserire questi punti nel contratto

1. Chi paga la RETT, indicato a parole, con la prova del versamento prodotta al momento dell'atto notarile o prima.
2. Chi paga l'onere REGA per i non sauditi, e a quale aliquota alla data di registrazione.
3. Il valore dichiarato, esattamente corrispondente a quanto depositato presso ZATCA, vista la finestra di tre anni per la rideterminazione.
4. La provvigione: l'importo, chi la paga e la conferma che il contratto di intermediazione sia stato depositato presso REGA ai sensi dell'articolo 7.
5. Per l'acquisto sulla carta (off-plan), le modalità del conto di garanzia (escrow) nell'ambito del programma Wafi, comprese le regole di trattenuta che bloccano i prelievi in caso di difetti riscontrati, la finestra di cinque giorni entro cui il costruttore deve avviare le riparazioni e il potere di REGA di prorogare la trattenuta di sei mesi o di escutere la garanzia bancaria.
6. Il budget delle spese condominiali ed eventuali vincoli di rivendita o di locazione associati all'unità.

Tenga a mente un numero mentre tratta. Su un acquisto da 5 million SAR, la RETT e l'onere REGA insieme fanno 350,000 SAR. Se ricadano sul Suo lato del tavolo o su quello del venditore si decide in una sola clausola, una volta sola, e non si torna più sull'argomento.