Podatki i opłaty od nieruchomości w Arabii Saudyjskiej w 2026 roku: ile naprawdę płaci zagraniczny nabywca
Pytanie, które w Rijadzie lub Dżuddzie zadaje każdy zagraniczny nabywca, brzmi tak samo: przy apartamencie za 5,000,000 SAR, co faktycznie schodzi z konta? Odpowiedź zmieniła się dwukrotnie w ciągu ostatnich osiemnastu miesięcy. Raz, gdy w kwietniu 2025 roku weszła w życie ustawa o podatku od transakcji nieruchomościowych, i ponownie 23 czerwca 2026 roku, kiedy rozporządzenie wykonawcze dotyczące własności zagranicznej wprowadziło odrębną opłatę obciążającą wyłącznie osoby niebędące obywatelami Arabii Saudyjskiej.
Większość zestawień kosztów krążących w internecie powstała przed tą drugą zmianą. Podają 5% podatku transakcyjnego i na tym poprzestają. Dla zagranicznego nabywcy to już nie jest cały rachunek.
Wcześniej jednak jedna kwestia strukturalna. Osoba niebędąca obywatelem Arabii Saudyjskiej może kupować wyłącznie w obrębie strefy zatwierdzonej, a nie w dowolnym miejscu miasta: dziewięć stref w Rijadzie, wśród nich KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya i King Salman Park, oraz 57 w Dżuddzie, w tym Jeddah Central. Poniżej opisujemy, co zagraniczny nabywca w tych strefach płaci obok samej ceny, które pozycje są ustalone ustawowo, które podlegają negocjacjom, a które pozostają naprawdę nierozstrzygnięte. Tam, gdzie coś nie zostało rozstrzygnięte, mówimy o tym wprost, zamiast to zaokrąglać.
RETT wynosi 5%, a ustawa kieruje go do sprzedającego
Podatek od transakcji nieruchomościowych wynosi 5% wartości transakcji i jest administrowany przez ZATCA (źródło: ZATCA, PwC). Zastąpił on 15% VAT, który wcześniej obejmował sprzedaż nieruchomości, i dlatego nikt nie płaci VAT od samego apartamentu. Nabywcy saudyjscy i zagraniczni są traktowani tak samo.
Dwie kwestie techniczne mają większe znaczenie niż sama stawka. Podatek staje się wymagalny w dniu transakcji, czyli w dniu jej notarialnego poświadczenia, a przepisy mogą wyznaczyć wcześniejszy termin płatności (źródło: EY). Podmiotem zobowiązanym w pierwszej kolejności jest zbywca, czyli sprzedający, a nie Państwo. Wiele umów i tak przerzuca ten koszt na nabywcę. Jest to dopuszczalne, ale działa wyłącznie wtedy, gdy umowa mówi o tym na piśmie. Jeżeli umowa milczy, nie należy zakładać, że ciąży to na Państwu, ani że sprzedający już zapłacił. Nabywca staje się współodpowiedzialny tylko wtedy, gdy ZATCA wykaże, że to on doprowadził do braku zapłaty, co jest węższe niż domyślna odpowiedzialność. To jednak nie jest kwestia bez znaczenia i wystarczający powód, aby poprosić o dowód zapłaty, zamiast przyjmować to na wiarę.
Jeszcze jedno, zanim zgodzą się Państwo na zadeklarowanie wartości niższej niż rzeczywista. ZATCA może przeliczyć podatek w ciągu trzech lat od transakcji, jeżeli ujawniona wartość jest niższa od godziwej wartości rynkowej (źródło: EY). Zaniżona cena nie jest oszczędnością. To zobowiązanie, które wraz z nieruchomością przechodzi na Państwa własność.
2%, o których większość zestawień kosztów wciąż zapomina
Ustawa o własności nieruchomości przez osoby niebędące obywatelami Arabii Saudyjskiej dopuszcza opłatę transakcyjną w wysokości do 5% wartości transakcji przy przeniesieniach własności z udziałem cudzoziemców, przy czym opłata ta doliczana jest do RETT, a nie zastępuje go (źródło: King & Spalding). Rozporządzenie wykonawcze zatwierdzone w czerwcu 2026 roku ustaliło stawkę obowiązującą na poziomie 2%, pobieraną przez REGA. Dotyczy ona przeniesień własności z udziałem cudzoziemców w wyznaczonych strefach geograficznych w Rijadzie, Dżuddzie, Mekce i Medynie, bez odrębnej stawki dla nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych (źródło: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
Niektóre rozporządzenia nieruchomością objęte są stawką 0%: przeniesienia na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu, przeniesienia wynikające z działu spadku, wywłaszczenia na cele publiczne, określone rozporządzenia dokonywane przez zagranicznych deweloperów, którzy zrealizują inwestycję w okresie obowiązywania licencji, oraz przeniesienia z majątku osoby fizycznej do saudyjskiej spółki lub funduszu, których ta osoba jest jedynym właścicielem (źródło: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). Zwykły zakup gotowego lokalu lub lokalu off-plan nie znajduje się na tej liście.
Należy przyjąć w kalkulacjach 2% i mieć na uwadze ustawowy pułap 5%. Stawka zapisana jest w rozporządzeniu, a nie w ustawie, co oznacza, że można ją zmienić bez nowej legislacji. Płatność musi przechodzić przez zatwierdzone kanały elektroniczne zgodnie z ustawą o płatnościach Saudyjskiego Banku Centralnego, nie jest to więc pozycja, którą strony mogłyby rozliczyć między sobą nieformalnie (źródło: Asharq Al-Awsat).
VAT obejmuje doradztwo, a nie apartament
VAT w wysokości 15% nie obejmuje przeniesienia własności nieruchomości przy standardowej sprzedaży. Obejmuje natomiast wszystko, co zbudowano wokół transakcji: pośrednictwo, obsługę prawną, wycenę, usługi agencyjne. Prowizja w wysokości 2.5% to zatem 2.875% ceny po doliczeniu VAT, a podane honorarium prawnika nie jest kwotą, którą Państwo faktycznie zapłacą.
Istnieje ulga na pierwsze mieszkanie. Zakup jest zwolniony z 15% VAT do wartości 1,000,000 SAR, a państwo przejmuje RETT do kwoty 50,000 SAR. Obie ulgi przysługują obywatelom (źródło: Ministry of Municipalities and Housing). Żadna z nich nie jest dostępna dla zagranicznego nabywcy, a każdy doradca, który sugeruje inaczej, zgaduje.
Pośrednictwo: 2.5% to stawka domyślna, a nie zwyczaj rynkowy
Zgodnie z artykułem 14 ustawy o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami prowizja przy sprzedaży wynosi 2.5% kwoty transakcji, chyba że strony uzgodnią na piśmie inaczej, a przy najmie 2.5% czynszu za pierwszy rok (źródło: REGA). To ustawowa stawka domyślna, która wypełnia lukę w umowie. Nie jest ani dolnym, ani górnym pułapem.
Artykuł 7 tej samej ustawy to przepis, który Państwa chroni. Umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną, pośrednik musi złożyć jej kopię w REGA, a umowa, która nigdy nie została złożona, jest niewykonalna. Pośrednicy muszą także posiadać licencję REGA. Jeżeli ktoś domaga się od Państwa prowizji i nie może okazać złożonej umowy, z takim roszczeniem jest problem.
Palmera pobiera od nabywcy 0%. Naszą stronę wynagradza deweloper. Działamy wyłącznie w Rijadzie i Dżuddzie, a to, ile i od kogo otrzymujemy wynagrodzenie, mówimy jeszcze zanim spojrzą Państwo na pierwszy rzut kondygnacji.
Pozycja po pozycji
| Pozycja | Stawka | Kogo wskazuje ustawa | Uwagi |
|---|---|---|---|
| RETT | 5% wartości transakcji | Sprzedający (zbywca) | Często przenoszony na nabywcę na mocy umowy. Musi to być zapisane. Wymagalny w dniu poświadczenia notarialnego. |
| Opłata transakcyjna dla cudzoziemców | obecnie 2%, ustawa dopuszcza do 5% | Naliczana od rozporządzenia nieruchomością, pobierana przez REGA | Obowiązuje w wyznaczonych strefach w Rijadzie, Dżuddzie, Mekce i Medynie. Płatna przez zatwierdzone kanały elektroniczne przy rejestracji. |
| Prowizja pośrednika | 2.5% domyślnie, chyba że uzgodniono inaczej na piśmie | Zgodnie z umową pośrednictwa | Palmera pobiera od nabywcy 0%. Należy sprawdzić, czy umowa została złożona w REGA. |
| VAT | 15% | Od usług, nie od nieruchomości | Pośrednictwo, obsługa prawna, wycena. Nie od samego przeniesienia własności. |
| Obsługa prawna i due diligence | Według wyceny, nie ustalone z góry | Nabywca | Warto poprosić o stałe honorarium na piśmie. Doliczyć VAT. |
| Wycena | Według wyceny | Nabywca lub kredytodawca | Doliczyć VAT. Istotne przy finansowaniu. |
| Tożsamość cyfrowa i legalizacja dokumentów | Według wyceny | Nabywca | Osoby niebędące rezydentami uzyskują tożsamość cyfrową za pośrednictwem saudyjskiej ambasady lub przedstawicielstwa przed złożeniem wniosku. |
Tam, gdzie główne pozycje obciążają nabywcę, uczciwy przedział roboczy to 6% do 9% ceny. Warto jednak spojrzeć na arytmetykę, która za tym stoi. Sam RETT i opłata REGA dają razem 7%, jeżeli obie trafią na Państwa stronę, więc przedział ten utrzyma się tylko wtedy, gdy nie płacą Państwo dodatkowo pełnej prowizji pośrednika z doliczonym VAT. To, kto co płaci, nie jest szczegółem finalizacji. To jedna z większych negocjacji w całej transakcji i odbywa się przed podpisaniem, a nie po nim.
Co płaci się co roku później
Istnieją dwie daniny roczne. Tylko jedna z nich prawdopodobnie dotknie nabywcę apartamentu.
Opłata od gruntów niezabudowanych (white land fee) obejmuje grunty niezagospodarowane i wynosi 2.5%, 5%, 7.5% lub 10% wartości oszacowanej rocznie, w zależności od kategorii priorytetu danego obszaru, przy progu 5,000 metrów kwadratowych, który można osiągnąć przez zsumowanie działek posiadanych przez jednego właściciela na tym samym opodatkowanym obszarze (źródło: CMS). Cykl 2026 podniósł górną granicę tej skali do 10%, a rachunki według zmienionych przepisów otrzymało ponad 60,000 właścicieli gruntów w Rijadzie. Jeżeli kupują Państwo grunt z zamiarem przetrzymania go, nie jest to błąd zaokrąglenia. To cała teza inwestycyjna.
Nowelizacja po raz pierwszy rozszerzyła ten reżim także na budynki długo pozostające bez użytku, wprowadzając roczną daninę do 5% równowartości wartości czynszowej, którą Rada Ministrów może podnieść do 10% na wniosek komitetu ministerialnego (źródło: King & Spalding, Arab News). Definicja obejmuje budynki położone w granicach obszarów rozwoju miejskiego, pozostawione bez użytku przez długi okres bez uzasadnienia prawnego. Na przepisy wykonawcze do tej części wciąż się czeka (źródło: CMS), nikt więc nie powie dziś dokładnie, jak zostanie ona naliczona dla pojedynczego apartamentu utrzymywanego pusto na potrzeby odsprzedaży. Kto to robi, ten zmyśla. Warto śledzić te przepisy, jeżeli plan zakłada zakup, utrzymanie pustostanu i szybką odsprzedaż.
Opłaty eksploatacyjne (service charge) to trzecia pozycja roczna i mają charakter umowny, a nie ustawowy. Przed podjęciem zobowiązania warto poprosić o budżet, politykę funduszu remontowego i historię podwyżek. Przy aktywach branded lub powiązanych z operatorem hotelowym to właśnie ta pozycja decyduje, czy zwrot netto jest dobry, czy jedynie akceptowalny.
Co nie zostało rozstrzygnięte i czego nie będziemy zgadywać
Ustawa nie wskazuje, kto ponosi opłatę 2%. Źródła opisują ją jako obciążenie rozporządzenia nieruchomością, pobierane przez REGA przy rejestracji, bez przypisania jej jednej ze stron w taki sposób, w jaki ustawa o RETT wskazuje zbywcę (źródło: King & Spalding). Należy traktować ją jako podlegającą negocjacjom i zapisać rozstrzygnięcie w umowie, wraz ze stawką obowiązującą w dniu rejestracji.
Sama stawka nie jest zamrożona. Ustawa dopuszcza do 5%, a rozporządzenie ustala obecnie 2%. Jeżeli kalkulują Państwo odsprzedaż w 2030 roku, warto policzyć wyjście przy obu wartościach.
To, jakie strefy istnieją, również nie jest kwestią zamkniętą. REGA nazwała obecną mapę punktem wyjścia, a nie dokumentem ostatecznym, i nie podała harmonogramu jej rozszerzania (źródło: Enterprise KSA). Warto kupować w oparciu o to, co mapa pokazuje dziś, a nie o strefę, której ktoś spodziewa się w przyszłości.
To, jak opodatkowany będzie u Państwa dochód z najmu, zależy od formy posiadania aktywa: jako osoba fizyczna, przez saudyjską spółkę albo przez fundusz. Odpowiedź jest specyficzna dla Państwa struktury i macierzystej jurysdykcji. Warto uzyskać ją na piśmie od saudyjskiego doradcy podatkowego przed podpisaniem, a nie z broszury.
Nie powiemy Państwu, że zakup daje prawo pobytu, ani nie podamy progu czy terminu. Programy pobytu długoterminowego istnieją i są przekształcane w ramach Vision 2030, a ich związek z zakupem nieruchomości nie jest czymś, co dałoby się przedstawić ogólnie. Warto poprosić o potwierdzenie na piśmie dla Państwa konkretnego przypadku.
Nie publikujemy też saudyjskich wskaźników rentowności najmu, cen za metr kwadratowy ani procentowego wzrostu cen. Nie istnieje zweryfikowany zbiór danych, pod którym moglibyśmy się podpisać, a liczba wymyślona na potrzeby prezentacji sprzedażowej jest gorsza niż jej brak.
Przed podpisaniem należy wpisać to do umowy
- Kto płaci RETT, wskazane wprost, wraz z dowodem zapłaty przedstawionym w dniu poświadczenia notarialnego lub przed nim.
- Kto płaci opłatę REGA dla cudzoziemców i według jakiej stawki na dzień rejestracji.
- Wartość zadeklarowana, zgodna co do joty z tym, co zgłoszono do ZATCA, wobec trzyletniego okna ponownego oszacowania.
- Prowizja: kwota, kto ją płaci oraz potwierdzenie, że umowa pośrednictwa została złożona w REGA zgodnie z artykułem 7.
- Przy zakupie off-plan: zasady rachunku powierniczego (escrow) w ramach programu Wafi, w tym mechanizm zatrzymania środków blokujący wypłaty w razie wykrycia wad, pięciodniowy termin na rozpoczęcie napraw przez dewelopera oraz uprawnienie REGA do przedłużenia zatrzymania o sześć miesięcy lub uruchomienia gwarancji bankowej.
- Budżet opłat eksploatacyjnych oraz wszelkie ograniczenia odsprzedaży lub najmu przypisane do lokalu.
Podczas negocjacji warto mieć przed oczami jedną liczbę. Przy zakupie za 5,000,000 SAR RETT i opłata REGA wynoszą łącznie 350,000 SAR. To, czy trafi to na Państwa stronę stołu, czy na stronę sprzedającego, rozstrzyga jedna klauzula, raz, i nigdy się do tego nie wraca.
