리야드나 제다에서 외국인 매수자가 던지는 질문은 언제나 같습니다. SAR 5 million 아파트를 살 때 실제로 계좌에서 빠져나가는 금액은 얼마인가. 이 답은 지난 18개월 사이 두 번 바뀌었습니다. 한 번은 2025년 4월 부동산거래세법이 시행되면서, 또 한 번은 2026년 6월 23일 외국인 소유에 관한 시행규칙이 비사우디인에게만 적용되는 별도의 수수료를 도입하면서입니다.
온라인에 떠도는 비용 분석 대부분은 두 번째 변화 이전에 작성된 것입니다. 5% 거래세를 언급하고 거기서 끝냅니다. 외국인 매수자에게는 이제 그것이 청구서의 전부가 아닙니다.
그 전에 짚어야 할 구조적 사실이 하나 있습니다. 비사우디인은 도시 어디서나 매입할 수 있는 것이 아니라 승인된 구역 안에서만 매입할 수 있습니다. 리야드에 아홉 곳으로 KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park 등이 포함되며, 제다에는 Jeddah Central을 포함해 57곳이 있습니다. 아래에서는 그 구역 안에서 비사우디인 매수자가 매매가격 외에 부담하는 항목, 법으로 정해져 있는 항목, 협상 가능한 항목, 그리고 아직 정말로 확정되지 않은 항목을 정리합니다. 정해지지 않은 부분은 반올림해 넘기지 않고 그대로 밝힙니다.
RETT는 5%이며, 법은 매도인을 지목합니다
부동산거래세는 거래금액의 5%이며 ZATCA가 관리합니다 (출처: ZATCA, PwC). 과거 부동산 매매에 적용되던 15% VAT를 대체한 세금이며, 그래서 아파트 자체에는 VAT가 붙지 않습니다. 사우디인과 비사우디인 매수자는 동일하게 취급됩니다.
세율보다 중요한 것은 두 가지 작동 방식입니다. 이 세금은 거래일, 즉 공증일에 납세의무가 발생하며, 규정이 더 이른 납부기일을 정할 수 있습니다 (출처: EY). 일차적 납세의무자는 양도인, 즉 매도인이며 매수자가 아닙니다. 그럼에도 많은 계약이 이 비용을 매수자에게 넘깁니다. 그렇게 하는 것은 허용되지만, 계약서에 문서로 명시되어야만 효력이 있습니다. 계약서가 이에 대해 침묵한다면 본인이 부담해야 한다고 넘겨짚지 말고, 매도인이 이미 납부했으리라고도 가정하지 마십시오. 매수자가 연대책임을 지는 경우는 ZATCA가 매수자로 인해 미납이 발생했음을 입증할 수 있을 때뿐이며, 이는 기본적으로 책임을 떠안는 것보다 훨씬 좁은 범위입니다. 그렇다고 무시할 수 있는 문제도 아니어서, 믿고 넘어가기보다 납부 증빙을 요구할 이유로는 충분합니다.
실제 가격보다 낮은 신고가에 동의하기 전에 한 가지 더 알아두어야 합니다. 신고된 금액이 공정 시장가치보다 낮으면 ZATCA는 거래일로부터 3년 이내에 세액을 재산정할 수 있습니다 (출처: EY). 축소 신고는 절약이 아닙니다. 자산과 함께 소유자에게 따라붙는 부채입니다.
대부분의 비용표가 여전히 빠뜨리는 2%
비사우디인 부동산 소유에 관한 법률은 비사우디인이 관련된 이전에 대해 거래금액의 최대 5%에 이르는 부동산 거래 수수료를 부과할 수 있도록 하고 있으며, 이는 RETT를 대체하는 것이 아니라 그 위에 추가됩니다 (출처: King & Spalding). 2026년 6월 승인된 시행규칙은 실제 적용 요율을 2%로 정했고, REGA가 이를 징수합니다. 리야드, 제다, 메카, 메디나의 지정 구역 안에서 비사우디인이 관련된 이전에 적용되며, 주거용과 상업용을 구분한 별도 요율은 없습니다 (출처: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
일부 처분에는 0% 요율이 적용됩니다. 확정 판결에 따른 이전, 상속재산 분할에서 발생하는 이전, 공익을 위한 수용, 인가 기간 안에 개발을 완료하는 비사우디인 시행사의 특정 처분, 그리고 개인이 전부 소유한 사우디 법인이나 펀드로의 이전이 여기에 해당합니다 (출처: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). 완공 주택이나 오프플랜(분양) 유닛의 통상적인 매입은 그 목록에 없습니다.
2%를 기준으로 계산하되, 법정 상한인 5%도 함께 염두에 두십시오. 이 요율은 법률이 아니라 규정에 담겨 있으므로, 새 입법 없이도 변경될 수 있습니다. 납부는 사우디 중앙은행 결제법에 따른 승인된 전자 채널을 통해 이루어져야 하므로, 당사자끼리 비공식적으로 정산할 수 있는 항목이 아닙니다 (출처: Asharq Al-Awsat).
VAT는 아파트가 아니라 자문에 붙습니다
일반적인 매매에서 15% VAT는 부동산 이전 자체에는 적용되지 않습니다. 대신 거래를 둘러싼 모든 서비스, 즉 중개, 법률 업무, 감정평가, 대행 서비스에는 적용됩니다. 따라서 2.5% 수수료는 VAT를 더하면 매매가격의 2.875%가 되며, 제시된 법률 비용은 실제로 지불하게 될 금액이 아닙니다.
생애 첫 주택에 대한 지원은 있습니다. 매입 금액 SAR 1 million까지는 15% VAT가 면제되고, RETT는 SAR 50,000까지 국가가 부담합니다. 둘 다 자국민 대상입니다 (출처: Ministry of Municipalities and Housing). 외국인 매수자는 어느 쪽도 이용할 수 없으며, 그렇지 않다는 뉘앙스를 풍기는 자문가는 추측하고 있는 것입니다.
중개 수수료: 2.5%는 시장 관행이 아니라 법정 기본값입니다
부동산중개법 제14조에 따르면 매매 중개 수수료는 당사자가 서면으로 달리 합의하지 않는 한 거래금액의 2.5%이며, 임대의 경우 첫해 임대료의 2.5%입니다 (출처: REGA). 이는 계약의 공백을 메우는 법정 기본값입니다. 하한선도 아니고 상한선도 아닙니다.
매수자를 실제로 보호하는 조항은 같은 법 제7조입니다. 중개계약은 서면이어야 하고, 중개인은 사본을 REGA에 예치해야 하며, 예치되지 않은 계약은 집행할 수 없습니다. 중개인은 REGA 인가도 보유해야 합니다. 누군가 수수료를 청구하면서 예치된 계약서를 제시하지 못한다면, 그 청구에는 문제가 있습니다.
Palmera는 매수자에게 0%를 청구합니다. 저희 몫은 시행사가 지급합니다. 저희는 리야드와 제다에서만 활동하며, 평면도를 한 장이라도 보여드리기 전에 누구에게서 얼마를 받는지 먼저 말씀드립니다.
항목별 정리
| 항목 | 요율 | 법이 지목하는 부담 주체 | 비고 |
|---|---|---|---|
| RETT | 거래금액의 5% | 매도인(양도인) | 계약으로 매수자에게 넘기는 경우가 잦습니다. 반드시 서면이어야 합니다. 공증일에 납세의무가 발생합니다. |
| 비사우디인 거래 수수료 | 현재 2%, 법률상 최대 5%까지 허용 | 처분에 부과되며 REGA가 징수 | 리야드, 제다, 메카, 메디나의 지정 구역 안에서 적용됩니다. 등기 시 승인된 전자 채널을 통해 납부합니다. |
| 중개 수수료 | 서면으로 달리 합의하지 않는 한 기본 2.5% | 중개계약에 따름 | Palmera는 매수자에게 0%를 청구합니다. 계약이 REGA에 예치되었는지 확인하십시오. |
| VAT | 15% | 부동산이 아니라 서비스에 부과 | 중개, 법률, 감정평가에 적용됩니다. 이전 자체에는 적용되지 않습니다. |
| 법률 및 실사 | 고정이 아닌 견적 | 매수자 | 서면으로 고정 금액을 요청하십시오. VAT를 더하십시오. |
| 감정평가 | 견적 | 매수자 또는 대출기관 | VAT를 더하십시오. 대출을 이용하는 경우에 해당합니다. |
| 디지털 신원 및 서류 인증 | 견적 | 매수자 | 비거주자는 신청 전에 사우디 대사관 또는 대표부를 통해 디지털 신원을 발급받습니다. |
주요 항목을 매수자가 부담하는 경우, 매매가격의 6~9%가 솔직한 실무 범위입니다. 다만 그 뒤에 있는 계산을 보십시오. 둘 다 매수자 몫이 되면 RETT와 REGA 수수료만으로 7%에 이르므로, 그 위에 VAT까지 붙은 중개 수수료 전액을 함께 부담하지 않아야 이 범위가 유지됩니다. 누가 무엇을 부담하는지는 마무리 단계의 세부사항이 아닙니다. 거래 전체에서 규모가 큰 협상 중 하나이며, 서명 이후가 아니라 서명 전에 결정됩니다.
그 이후 매년 부담하는 비용
연간 부과금은 두 가지가 있습니다. 그중 아파트 매수자와 관련될 가능성이 있는 것은 하나뿐입니다.
백지(미개발) 토지 수수료는 미개발 토지에 적용되며, 해당 지역의 우선순위 등급에 따라 감정가액의 연 2.5%, 5%, 7.5% 또는 10%가 부과됩니다. 기준 면적은 5,000 m²이며, 한 소유자가 같은 과세 지역에 보유한 필지를 합산해 이 기준을 충족할 수 있습니다 (출처: CMS). 2026년 주기에서 이 구간의 상단이 10%로 올라갔고, 리야드에서 60,000명이 넘는 토지 소유자가 개정된 규정에 따라 부과 대상이 되었습니다. 토지를 보유 목적으로 매입한다면 이는 반올림해 넘길 오차가 아닙니다. 투자 판단 그 자체입니다.
이번 개정은 장기간 비어 있는 건물에도 처음으로 이 제도를 확대했으며, 연간 부과율은 상당 임대가치의 최대 5%이고, 각료회의는 장관위원회의 권고에 따라 이를 10%까지 올릴 수 있습니다 (출처: King & Spalding, Arab News). 그 정의는 도시개발 경계 안에 있으면서 법적 정당한 사유 없이 장기간 사용되지 않은 건물을 겨냥합니다. 이 부분의 시행규칙은 아직 나오지 않았으므로 (출처: CMS), 재판매를 위해 비워 둔 아파트 한 채에 이것이 정확히 어떻게 산정될지는 오늘 시점에서 누구도 말해 줄 수 없습니다. 말해 준다면 지어내는 것입니다. 매입 후 공실로 보유했다가 되파는 계획이라면 이 규칙을 주시하십시오.
관리비는 세 번째 연간 항목이며, 법정이 아니라 계약에 따른 비용입니다. 확정하기 전에 예산, 적립금 정책, 인상 이력을 요청하십시오. 브랜디드 레지던스나 호텔 연계 자산에서는 이 항목이 순수익을 좋은 수준으로 만들지, 그저 무난한 수준에 그치게 할지를 결정합니다.
아직 확정되지 않은 것, 그리고 저희가 추측하지 않는 것
법은 2% 수수료를 누가 부담하는지 정하고 있지 않습니다. 자료들은 이를 처분에 부과되어 등기 시 REGA가 징수하는 부담금으로 설명할 뿐, RETT 법이 양도인을 지목하는 방식처럼 어느 한쪽에 배정하지는 않습니다 (출처: King & Spalding). 협상 대상으로 보고, 등기일에 적용되는 요율까지 포함해 그 답을 계약서에 넣으십시오.
요율 자체도 고정되어 있지 않습니다. 법은 최대 5%까지 허용하고 규정은 현재 2%로 정하고 있습니다. 2030년의 재판매를 검토하고 있다면 두 요율 모두로 출구 시나리오를 계산하십시오.
어떤 구역이 존재하는지도 닫힌 문제가 아닙니다. REGA는 현재의 지도를 최종 문서가 아니라 출발점이라고 밝혔으며, 추가 시점에 대한 일정은 제시하지 않았습니다 (출처: Enterprise KSA). 나중에 추가되리라 기대되는 구역이 아니라, 오늘 지도에 표시된 내용에 근거해 매입하십시오.
임대 소득이 매수자 손에서 어떻게 과세되는지는 자산을 어떤 방식으로 보유하는지, 즉 개인 명의인지, 사우디 법인을 통하는지, 펀드를 통하는지에 따라 달라집니다. 그 답은 각자의 구조와 거주국 관할에 따라 다릅니다. 서명 전에 브로슈어가 아니라 사우디 세무 자문가로부터 서면으로 확인받으십시오.
매입이 거주 허가로 이어진다고 말씀드리지 않으며, 기준 금액이나 기간을 제시하지도 않습니다. 장기 체류 프로그램은 존재하고 Vision 2030 아래에서 재편되고 있지만, 부동산 매입과의 연결 관계는 일반화해 말할 수 있는 사안이 아닙니다. 본인의 사안에 대해 서면 확인을 요청하십시오.
저희는 사우디아라비아의 임대 수익률, 제곱미터당 가격, 가격 상승률도 공개하지 않습니다. 저희 이름을 걸 만한 검증된 데이터가 없기 때문이며, 판매 자료를 위해 지어낸 숫자는 숫자가 없는 것보다 나쁩니다.
서명 전에 계약서에 반드시 넣어야 할 것
- RETT를 누가 부담하는지 문구로 명시하고, 공증 시점 또는 그 이전에 납부 증빙을 제출하도록 할 것.
- REGA 비사우디인 수수료를 누가 부담하는지, 그리고 등기일 기준 요율은 얼마인지.
- 3년의 재산정 기간을 고려해, ZATCA에 신고되는 내용과 정확히 일치하는 신고 금액.
- 수수료: 금액, 부담 주체, 그리고 중개계약이 제7조에 따라 REGA에 예치되었다는 확인.
- 오프플랜(분양)의 경우 Wafi 프로그램에 따른 에스크로 계좌 관련 조항. 하자가 발견되면 인출을 막는 유보 장치, 시행사가 보수에 착수해야 하는 5일의 기한, 유보 기간을 6개월 연장하거나 은행 보증을 청구할 수 있는 REGA의 권한을 포함합니다.
- 관리비 예산, 그리고 해당 유닛에 붙은 재판매 또는 임대 제한 사항.
협상하는 동안 숫자 하나를 계속 염두에 두십시오. SAR 5 million 매입에서 RETT와 REGA 수수료를 합치면 SAR 350,000입니다. 그 금액이 매수자 쪽에 놓일지 매도인 쪽에 놓일지는 단 하나의 조항으로, 단 한 번 정해지며, 이후 다시 논의되지 않습니다.
