უძრავი ქონების გადასახადები და მოსაკრებლები საუდის არაბეთში 2026 წელს: რას იხდის უცხოელი მყიდველი სინამდვილეში
კითხვა, რომელსაც ყველა უცხოელი მყიდველი სვამს რიადში ან ჯიდაში, ერთი და იგივეა: 5 მილიონი SAR-ის ღირებულების ბინაზე რა თანხა გადის რეალურად ანგარიშიდან? პასუხი ბოლო თვრამეტ თვეში ორჯერ შეიცვალა. პირველად მაშინ, როცა 2025 წლის აპრილში ძალაში შევიდა უძრავი ქონების გარიგების გადასახადის კანონი, და მეორედ 2026 წლის 23 ივნისს, როცა უცხოური საკუთრების შესახებ აღმასრულებელმა რეგულაციამ შემოიღო ცალკე მოსაკრებელი, რომელიც მხოლოდ არა-საუდელებს ეხება.
ინტერნეტში გავრცელებული ხარჯების უმეტესი გაანგარიშება მეორე ცვლილებამდე დაიწერა. ისინი ასახელებენ 5% გარიგების გადასახადს და ამით სრულდება. უცხოელი მყიდველისთვის ეს უკვე აღარ არის სრული ანგარიში.
ერთი სტრუქტურული საკითხი ყველაფერს წინ უსწრებს. არა-საუდელს ყიდვა მხოლოდ დამტკიცებულ ზონაში შეუძლია და არა ქალაქის ნებისმიერ წერტილში: რიადში ცხრა ზონაა, მათ შორის King Abdullah Financial District (KAFD), Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya და King Salman Park, ჯიდაში კი 57, მათ შორის Jeddah Central. ქვემოთ მოცემულია, რას იხდის ამ ზონებში არა-საუდელი მყიდველი ფასის გარშემო, რომელი პუნქტია კანონით ფიქსირებული, რომელი მოლაპარაკებადი და რომელი კვლავ ნამდვილად გაურკვეველი. სადაც საკითხი გადაწყვეტილი არ არის, ამას პირდაპირ ვამბობთ და არ ვამრგვალებთ.
RETT არის 5% და კანონი გამყიდველს მიმართავს
უძრავი ქონების გარიგების გადასახადი შეადგენს გარიგების ღირებულების 5%-ს და მას ZATCA ადმინისტრირებს (წყარო: ZATCA, PwC). მან ჩაანაცვლა 15% დღგ, რომელიც ადრე ქონების გაყიდვას ეხებოდა — სწორედ ამიტომ თავად ბინაზე დღგ-ს არავინ იხდის. საუდელი და არა-საუდელი მყიდველები თანაბრად განიხილებიან.
განაკვეთზე მეტად ორ მექანიზმს აქვს მნიშვნელობა. გადასახადი დგება გარიგების თარიღით, ანუ ნოტარიულად დამოწმების დღით, ხოლო რეგულაციებმა შეიძლება უფრო ადრეული გადახდის თარიღი დააწესოს (წყარო: EY). პირველ რიგში ვალდებული მხარეა გამსხვისებელი, ანუ გამყიდველი და არა თქვენ. ბევრი ხელშეკრულება მაინც მყიდველს აკისრებს ამ ხარჯს. ეს დაშვებულია, მაგრამ მხოლოდ მაშინ მუშაობს, თუ ხელშეკრულებაში წერილობით არის მითითებული. თუ ხელშეკრულება ამაზე დუმს, ნუ ჩათვლით, რომ თქვენ გმართებთ, და ნურც იმას ჩათვლით, რომ გამყიდველმა უკვე გადაიხადა. მყიდველი სოლიდარულად პასუხისმგებელი მხოლოდ მაშინ ხდება, როცა ZATCA დაამტკიცებს, რომ გადაუხდელობა მყიდველმა გამოიწვია — ეს ბევრად ვიწრო შემთხვევაა, ვიდრე ავტომატური პასუხისმგებლობა. თუმცა ესეც არ არის უმნიშვნელო და საკმარისი მიზეზია, რომ გადახდის დამადასტურებელი მტკიცებულება მოითხოვოთ და არა უბრალოდ ენდოთ.
კიდევ ერთი რამ, სანამ დათანხმდებით რეალურზე დაბალ დეკლარირებულ ღირებულებას. ZATCA-ს შეუძლია გადასახადი ხელახლა გამოთვალოს გარიგებიდან სამი წლის განმავლობაში, თუ გამჟღავნებული ღირებულება საბაზრო ღირებულებაზე დაბალია (წყარო: EY). დაკლებულად დეკლარირებული ფასი დანაზოგი არ არის. ეს ვალდებულებაა, რომელიც აქტივს თქვენს საკუთრებაშიც მიჰყვება.
ის 2%, რომელსაც ხარჯების სიების უმეტესობა კვლავ არ ითვალისწინებს
არა-საუდელთა მიერ უძრავი ქონების საკუთრების კანონი უშვებს უძრავი ქონების გარიგების მოსაკრებელს გარიგების ღირებულების 5%-მდე ოდენობით არა-საუდელების მონაწილეობით განხორციელებულ გადაცემებზე და ის RETT-ს ემატება და არ ანაცვლებს მას (წყარო: King & Spalding). 2026 წლის ივნისში დამტკიცებულმა აღმასრულებელმა რეგულაციამ მოქმედი განაკვეთი 2%-ად დააწესა, რომელსაც REGA აკრებს. ის ვრცელდება არა-საუდელების მონაწილეობით გადაცემებზე რიადის, ჯიდას, მექასა და მედინას განსაზღვრულ გეოგრაფიულ ზონებში, საცხოვრებელი და კომერციული ქონებისთვის ცალკე განაკვეთის გარეშე (წყარო: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
ზოგიერთი გასხვისება 0%-იანი განაკვეთით იბეგრება: სასამართლოს საბოლოო გადაწყვეტილებით განხორციელებული გადაცემები, სამკვიდროს განაწილებიდან წარმოშობილი გადაცემები, საზოგადოებრივი საჭიროებისთვის ექსპროპრიაცია, არა-საუდელი დეველოპერების ცალკეული გასხვისებები, რომლებიც მშენებლობას ლიცენზიის ვადაში ასრულებენ, და ფიზიკური პირისგან საუდურ კომპანიაში ან ფონდში გადაცემა, რომელსაც ეს პირი მთლიანად ფლობს (წყარო: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). დასრულებული ან ოფ-პლანი ერთეულის ჩვეულებრივი შეძენა ამ ჩამონათვალში არ არის.
გაანგარიშებაში ჩადეთ 2% და მხედველობაში იქონიეთ 5%-იანი კანონისმიერი ზედა ზღვარი. განაკვეთი რეგულაციაშია და არა კანონში, რაც ნიშნავს, რომ მისი შეცვლა ახალი კანონმდებლობის გარეშეც შეიძლება. გადახდა უნდა განხორციელდეს საუდის ცენტრალური ბანკის საგადახდო კანონის შესაბამისი დამტკიცებული ელექტრონული არხებით, ამიტომ ეს არ არის ის პუნქტი, რომელსაც მხარეები ერთმანეთში არაფორმალურად მოაგვარებენ (წყარო: Asharq Al-Awsat).
დღგ ეხება მომსახურებას და არა ბინას
15%-იანი დღგ სტანდარტული გაყიდვისას ქონების გადაცემას არ ეხება. ის ეხება ყველაფერს, რაც გარიგების გარშემოა აგებული: საბროკერო მომსახურებას, იურიდიულ სამუშაოს, შეფასებას, სააგენტოს მომსახურებას. შესაბამისად, 2.5%-იანი საკომისიო დღგ-ს დამატების შემდეგ ფასის 2.875%-ია, ხოლო დასახელებული იურიდიული საფასური არ არის ის ციფრი, რომელსაც გადაიხდით.
პირველ საცხოვრებელზე შეღავათი არსებობს. შეძენა თავისუფლდება 15%-იანი დღგ-სგან 1 მილიონი SAR-ის ღირებულებამდე, ხოლო RETT-ს სახელმწიფო იღებს თავის თავზე 50,000 SAR-მდე. ორივე მოქალაქეებისთვისაა (წყარო: Ministry of Municipalities and Housing). არცერთი არ ვრცელდება უცხოელ მყიდველზე და ნებისმიერი კონსულტანტი, რომელიც საპირისპიროს გაფიქრებინებთ, ვარაუდობს.
საბროკერო მომსახურება: 2.5% ნაგულისხმევი განაკვეთია და არა საბაზრო წესი
უძრავი ქონების საბროკერო საქმიანობის კანონის მე-14 მუხლის თანახმად, გაყიდვისას საკომისიო შეადგენს გარიგების თანხის 2.5%-ს, თუ მხარეები წერილობით სხვაგვარად არ შეთანხმდნენ, ხოლო იჯარისას — პირველი წლის ქირის 2.5%-ს (წყარო: REGA). ეს არის კანონისმიერი ნაგულისხმევი წესი, რომელიც ხელშეკრულებაში არსებულ ხარვეზს ავსებს. ეს არც ქვედა და არც ზედა ზღვარია.
იმავე კანონის მე-7 მუხლი გიცავთ. საბროკერო ხელშეკრულება წერილობითი უნდა იყოს, ბროკერმა მისი ასლი REGA-ში უნდა შეიტანოს, ხოლო ხელშეკრულება, რომელიც არასოდეს შეუტანიათ, აღსრულებას არ ექვემდებარება. ბროკერებს ასევე REGA-ს ლიცენზია სჭირდებათ. თუ ვინმე თქვენგან საკომისიოს ითხოვს და შეტანილ ხელშეკრულებას ვერ წარმოადგენს, ამ მოთხოვნას პრობლემა აქვს.
Palmera მყიდველს 0%-ს ახდევინებს. ჩვენს მხარეს დეველოპერი უხდის. ჩვენ ვმუშაობთ მხოლოდ რიადსა და ჯიდაში და გეუბნებით, რას და ვისგან ვიღებთ, სანამ ერთ გეგმარებასაც კი ნახავთ.
პუნქტობრივად
| პუნქტი | განაკვეთი | ვისზე მიუთითებს კანონი | შენიშვნები |
|---|---|---|---|
| RETT | გარიგების ღირებულების 5% | გამყიდველი (გამსხვისებელი) | ხშირად ხელშეკრულებით მყიდველზე გადადის. უნდა იყოს წერილობით. დგება ნოტარიული დამოწმების დღეს. |
| არა-საუდელის გარიგების მოსაკრებელი | ამჟამად 2%, კანონი 5%-მდე უშვებს | ეკისრება გასხვისებას, კრებს REGA | ვრცელდება რიადის, ჯიდას, მექასა და მედინას განსაზღვრულ ზონებში. იხდება დამტკიცებული ელექტრონული არხებით რეგისტრაციისას. |
| საბროკერო საკომისიო | ნაგულისხმევად 2.5%, თუ წერილობით სხვაგვარად არ შეთანხმდნენ | საბროკერო ხელშეკრულების მიხედვით | Palmera მყიდველს 0%-ს ახდევინებს. შეამოწმეთ, ხელშეკრულება REGA-ში შეტანილია თუ არა. |
| დღგ | 15% | მომსახურებაზე და არა ქონებაზე | საბროკერო, იურიდიული, შეფასება. თავად გადაცემაზე არა. |
| იურიდიული მომსახურება და დიუ დილიჯენსი | დასახელებული, არა ფიქსირებული | მყიდველი | მოითხოვეთ ფიქსირებული საფასური წერილობით. დაუმატეთ დღგ. |
| შეფასება | დასახელებული | მყიდველი ან გამსესხებელი | დაუმატეთ დღგ. აქტუალურია, თუ დაფინანსებას იყენებთ. |
| ციფრული იდენტობა და დოკუმენტების დამოწმება | დასახელებული | მყიდველი | არარეზიდენტები ციფრულ იდენტობას განაცხადის შეტანამდე საუდის საელჩოს ან წარმომადგენლობის მეშვეობით იღებენ. |
როცა ძირითად პუნქტებს მყიდველი კისრულობს, ფასის 6%-დან 9%-მდე გულწრფელი სამუშაო დიაპაზონია. თუმცა შეხედეთ მის უკან მდგარ არითმეტიკას. მხოლოდ RETT და REGA-ს მოსაკრებელი 7%-ს შეადგენს, თუ ორივე თქვენს მხარეს დაეცემა, ამიტომ ეს დიაპაზონი მხოლოდ მაშინ მოქმედებს, თუ მათ ზემოთ სრულ საბროკერო საკომისიოსაც დღგ-სთან ერთად არ იხდით. ვინ რას იხდის, დახურვის დეტალი არ არის. ეს მთელი გარიგების ერთ-ერთი უმსხვილესი მოლაპარაკებაა და ის ხელმოწერამდე ხდება და არა შემდეგ.
რას იხდით ყოველწლიურად ამის შემდეგ
ორი წლიური მოსაკრებელი არსებობს. მათგან მხოლოდ ერთი თუ შეეხება ბინის მყიდველს.
თეთრი მიწის მოსაკრებელი ვრცელდება აუთვისებელ მიწაზე და შეადგენს შეფასებული ღირებულების 2.5%-ს, 5%-ს, 7.5%-ს ან 10%-ს წელიწადში ტერიტორიის პრიორიტეტული საფეხურის მიხედვით, 5,000 კვადრატული მეტრის ზღვრით, რომელიც შეიძლება დაკმაყოფილდეს ერთი მესაკუთრის მიერ იმავე დასაბეგრ ზონაში ფლობილი ნაკვეთების შეჯამებით (წყარო: CMS). 2026 წლის ციკლმა ამ სკალის ზედა ზღვარი 10%-მდე გაზარდა და რიადში 60,000-ზე მეტ მიწის მესაკუთრეს გადასახადი შესწორებული წესით დაერიცხა. თუ მიწას შესანახად ყიდულობთ, ეს დამრგვალების ცდომილება არ არის. ეს მთელი საინვესტიციო ლოგიკაა.
ცვლილებებმა რეჟიმი პირველად გაავრცელა დიდი ხნის განმავლობაში დაუსახლებელ შენობებზეც, ეკვივალენტური საიჯარო ღირებულების 5%-მდე წლიური მოსაკრებლით, რომელიც მინისტრთა საბჭომ შეიძლება 10%-მდე გაზარდოს სამინისტროთაშორისი კომიტეტის რეკომენდაციით (წყარო: King & Spalding, Arab News). განმარტება მიზნად ისახავს ურბანული განვითარების საზღვრებში მდებარე შენობებს, რომლებიც კანონიერი გამართლების გარეშე ხანგრძლივად გამოუყენებელი რჩება. ამ ნაწილის აღმასრულებელი რეგულაციები ჯერ კიდევ მოსალოდნელია (წყარო: CMS), ამიტომ დღეს ვერავინ გეტყვით ზუსტად, როგორ შეფასდება ის გადასაყიდად ცარიელი დატოვებულ ცალკეულ ბინაზე. ვინც გეტყვით, ის ამას იგონებს. თუ თქვენი გეგმა ყიდვა, ცარიელად შენახვა და გადაყიდვაა, თვალი ადევნეთ ამ რეგულაციებს.
მომსახურების საფასური მესამე წლიური ციფრია და ის კანონისმიერი კი არა, სახელშეკრულებოა. ვალდებულების აღებამდე მოითხოვეთ ბიუჯეტი, სარეზერვო ფონდის პოლიტიკა და ზრდის ისტორია. ბრენდირებულ ან სასტუმროსთან დაკავშირებულ აქტივზე სწორედ ეს პუნქტი წყვეტს, წმინდა უკუგება კარგი იქნება თუ მხოლოდ მისაღები.
რა არ არის გადაწყვეტილი და რაზეც ვარაუდს არ გამოვთქვამთ
კანონი არ ამბობს, ვინ კისრულობს 2%-იან მოსაკრებელს. წყაროები მას აღწერენ როგორც გასხვისებაზე დაკისრებულ მოსაკრებელს, რომელსაც REGA რეგისტრაციისას კრებს, ერთი კონკრეტული მხარისთვის მიკუთვნების გარეშე, როგორც ამას RETT-ის კანონი აკეთებს გამსხვისებელზე მითითებით (წყარო: King & Spalding). მიიჩნიეთ ის მოლაპარაკებადად და პასუხი ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ, მათ შორის რეგისტრაციის დღეს მოქმედი განაკვეთი.
თავად განაკვეთი ფიქსირებული არ არის. კანონი 5%-მდე უშვებს, რეგულაცია კი ამჟამად 2%-ს აწესებს. თუ 2030 წელს გადაყიდვას აფასებთ, გამოსვლა ორივე ვარიანტში გათვალეთ.
არც ის არის დახურული საკითხი, თუ რომელი ზონები არსებობს. REGA-მ ამჟამინდელი რუკა საბოლოო დოკუმენტის ნაცვლად ამოსავალ წერტილად მოიხსენია და მისი შევსების გრაფიკი არ დაუსახელებია (წყარო: Enterprise KSA). იყიდეთ იმაზე დაყრდნობით, რასაც რუკა დღეს ამბობს და არა ზონაზე, რომლის დამატებასაც ვიღაც ელოდება.
ის, თუ როგორ დაიბეგრება საიჯარო შემოსავალი თქვენს ხელში, დამოკიდებულია აქტივის ფლობის ფორმაზე: ფიზიკური პირის სახით, საუდური კომპანიის თუ ფონდის მეშვეობით. ეს პასუხი თქვენს სტრუქტურასა და თქვენი რეზიდენტობის იურისდიქციაზეა მორგებული. მიიღეთ ის საუდელი საგადასახადო კონსულტანტისგან წერილობით ხელმოწერამდე და არა ბროშურიდან.
ჩვენ არ გეტყვით, რომ შეძენა ბინადრობის ნებართვას აჩენს, და არც ზღვარს ან ვადებს დაგისახელებთ. ხანგრძლივი ყოფნის პროგრამები არსებობს და Vision 2030-ის ფარგლებში გარდაიქმნება, მათი კავშირი ქონების შეძენასთან კი ის საკითხი არ არის, რომელზეც ზოგადად შეგვიძლია განვაცხადოთ. მოითხოვეთ წერილობითი დადასტურება თქვენი კონკრეტული შემთხვევისთვის.
ჩვენ ასევე არ ვაქვეყნებთ საუდურ საიჯარო შემოსავლიანობას, ერთი კვადრატული მეტრის ფასს ან ფასის ზრდის პროცენტებს. ამისთვის არ არსებობს დამოწმებული მონაცემთა ბაზა, რომელსაც ჩვენს სახელს დავადებდით, ხოლო გასაყიდი პრეზენტაციისთვის მოგონილი ციფრი უარესია, ვიდრე ციფრის არარსებობა.
ხელმოწერამდე ეს პუნქტები ხელშეკრულებაში შეიტანეთ
- ვინ იხდის RETT-ს, სიტყვიერად ჩამოყალიბებული, გადახდის დამადასტურებელი მტკიცებულებით, რომელიც ნოტარიულ დამოწმებამდე ან მის დროს წარმოდგება.
- ვინ იხდის REGA-ს არა-საუდელის მოსაკრებელს და რა განაკვეთით რეგისტრაციის თარიღისთვის.
- დეკლარირებული ღირებულება, რომელიც ზუსტად ემთხვევა ZATCA-ში წარდგენილს, სამწლიანი ხელახალი შეფასების ფანჯრის გათვალისწინებით.
- საკომისიო: თანხა, ვინ იხდის მას და დადასტურება, რომ საბროკერო ხელშეკრულება მე-7 მუხლის შესაბამისად REGA-ში შეტანილია.
- ოფ-პლანის შემთხვევაში — ესქროუ ანგარიშის პირობები Wafi პროგრამის ფარგლებში, მათ შორის დაკავების მექანიზმი, რომელიც ხარვეზების აღმოჩენისას თანხის გატანას აჩერებს, ხუთდღიანი ვადა დეველოპერისთვის შეკეთების დასაწყებად და REGA-ს უფლებამოსილება, დაკავება ექვსი თვით გააგრძელოს ან საბანკო გარანტია გამოითხოვოს.
- მომსახურების საფასურის ბიუჯეტი და ერთეულზე დაწესებული გადაყიდვის ან გაქირავების ნებისმიერი შეზღუდვა.
მოლაპარაკებისას ერთი ციფრი გქონდეთ თვალწინ. 5 მილიონი SAR-ის ღირებულების შესყიდვისას RETT და REGA-ს მოსაკრებელი ერთად 350,000 SAR-ია. ეს თქვენს თუ გამყიდველის მხარეს დაეცემა, წყდება ერთ პუნქტში, ერთხელ და აღარასოდეს გადაისინჯება.
