2026 में सऊदी अरब में प्रॉपर्टी टैक्स और शुल्क: एक विदेशी खरीदार असल में क्या चुकाता है

रियाद या जेद्दा में हर विदेशी खरीदार का सवाल एक ही होता है: SAR 5 मिलियन के अपार्टमेंट पर खाते से असल में कितना निकलता है? इसका जवाब पिछले अठारह महीनों में दो बार बदल चुका है। पहली बार तब, जब अप्रैल 2025 में Real Estate Transaction Tax Law लागू हुआ, और दूसरी बार 23 जून 2026 को, जब विदेशी स्वामित्व से जुड़े कार्यकारी नियमों ने एक अलग शुल्क पेश किया जो सिर्फ गैर-सऊदी लोगों पर लगता है।

ऑनलाइन घूम रहे ज़्यादातर लागत-विश्लेषण दूसरे बदलाव से पहले लिखे गए थे। वे 5% ट्रांज़ैक्शन टैक्स का ज़िक्र करके वहीं रुक जाते हैं। एक विदेशी खरीदार के लिए अब यह पूरा बिल नहीं है।

इन सबसे पहले एक ढाँचागत बात समझ लेनी चाहिए। कोई गैर-सऊदी शहर में कहीं भी नहीं, बल्कि सिर्फ एक स्वीकृत ज़ोन के भीतर ही खरीद सकता है: रियाद में नौ ज़ोन, जिनमें KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya और King Salman Park शामिल हैं, और जेद्दा में 57, जिनमें Jeddah Central भी है। आगे बताया गया है कि इन ज़ोनों में एक गैर-सऊदी खरीदार कीमत के इर्द-गिर्द क्या-क्या चुकाता है, कौन-सी मदें कानून में तय हैं, कौन-सी बातचीत से तय होती हैं, और कौन-सी अब भी सचमुच अनिश्चित हैं। जहाँ कोई बात तय नहीं हुई है, वहाँ हम उसे गोल-मोल करने के बजाय साफ कह देते हैं।

RETT 5% है, और कानून विक्रेता की ओर इशारा करता है

Real Estate Transaction Tax लेन-देन मूल्य का 5% है, जिसका प्रशासन ZATCA करता है (स्रोत: ZATCA, PwC)। इसने उस 15% VAT की जगह ली जो पहले संपत्ति की बिक्री पर लगता था, इसीलिए अपार्टमेंट पर कोई VAT नहीं देता। सऊदी और गैर-सऊदी खरीदारों के साथ एक जैसा व्यवहार होता है।

दर से ज़्यादा दो व्यवस्थाएँ मायने रखती हैं। यह कर लेन-देन की तारीख को देय होता है, यानी उस तारीख को जब उसका नोटरीकरण होता है, और नियम इससे पहले की भुगतान तिथि तय कर सकते हैं (स्रोत: EY)। मुख्य रूप से जिम्मेदार पक्ष हस्तांतरणकर्ता होता है, यानी विक्रेता, आप नहीं। फिर भी बहुत सारे अनुबंध यह लागत खरीदार पर डाल देते हैं। यह मान्य है, पर तभी चलता है जब अनुबंध में लिखित रूप से ऐसा कहा गया हो। अगर अनुबंध चुप है, तो न यह मान लें कि यह आप पर बकाया है, और न यह कि विक्रेता ने इसे चुका दिया है। खरीदार संयुक्त रूप से तभी जिम्मेदार बनता है जब ZATCA दिखा सके कि भुगतान न होने की वजह खरीदार था, जो डिफ़ॉल्ट रूप से फँस जाने की तुलना में कहीं संकरा दायरा है। फिर भी यह कोई मामूली बात नहीं है, और भरोसे पर छोड़ने के बजाय भुगतान का प्रमाण माँगने के लिए यही पर्याप्त कारण है।

असली मूल्य से कम घोषित मूल्य पर सहमत होने से पहले एक बात और। अगर घोषित मूल्य उचित बाज़ार मूल्य से नीचे बैठता है, तो ZATCA लेन-देन के तीन साल के भीतर कर की दोबारा गणना कर सकता है (स्रोत: EY)। कम घोषित की गई कीमत बचत नहीं होती। वह एक देनदारी होती है जो संपत्ति के साथ-साथ आपके स्वामित्व में चली आती है।

वह 2%, जो ज़्यादातर लागत-सूचियों से अब भी छूट जाता है

Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis गैर-सऊदी लोगों से जुड़े हस्तांतरणों पर लेन-देन मूल्य के 5% तक का रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन शुल्क लगाने की अनुमति देता है, और यह RETT की जगह लेने के बजाय उसके ऊपर लगता है (स्रोत: King & Spalding)। जून 2026 में स्वीकृत कार्यकारी नियम ने प्रभावी दर 2% तय की, जिसे REGA वसूलता है। यह रियाद, जेद्दा, मक्का और मदीना के निर्दिष्ट भौगोलिक ज़ोनों के भीतर गैर-सऊदी लोगों से जुड़े हस्तांतरणों पर लागू होता है, और आवासीय बनाम वाणिज्यिक संपत्ति के लिए कोई अलग दर नहीं है (स्रोत: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat)।

कुछ हस्तांतरणों पर दर 0% है: अंतिम अदालती फैसले के तहत किए गए हस्तांतरण, उत्तराधिकार में संपत्ति बँटवारे से उपजे हस्तांतरण, सार्वजनिक हित में अधिग्रहण, अपनी लाइसेंस अवधि के भीतर निर्माण पूरा करने वाले गैर-सऊदी डेवलपरों के कुछ हस्तांतरण, और किसी व्यक्ति से उसी व्यक्ति के पूर्ण स्वामित्व वाली सऊदी कंपनी या फंड को किए गए हस्तांतरण (स्रोत: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig)। किसी तैयार या ऑफ-प्लान यूनिट की सीधी-सादी खरीद इस सूची में नहीं है।

गणना 2% पर करें, और 5% की वैधानिक अधिकतम सीमा को नज़र में रखें। यह दर कानून में नहीं, एक नियम में बैठी है, यानी इसे नए कानून के बिना भी बदला जा सकता है। भुगतान सऊदी सेंट्रल बैंक के भुगतान कानून के तहत स्वीकृत इलेक्ट्रॉनिक माध्यमों से ही होना चाहिए, इसलिए यह ऐसी मद नहीं है जिसे पक्ष आपस में अनौपचारिक रूप से निपटा लें (स्रोत: Asharq Al-Awsat)।

VAT सलाह पर लगता है, अपार्टमेंट पर नहीं

सामान्य बिक्री में संपत्ति के हस्तांतरण पर 15% VAT लागू नहीं होता। यह सौदे के इर्द-गिर्द बनी हर चीज़ पर लागू होता है: ब्रोकरेज, कानूनी काम, मूल्यांकन, एजेंसी सेवाएँ। इसलिए 2.5% का कमीशन VAT जुड़ने के बाद कीमत का 2.875% हो जाता है, और बताई गई कानूनी फीस वह आँकड़ा नहीं है जो आप असल में चुकाएँगे।

पहले घर पर राहत मौजूद है। SAR 1 मिलियन मूल्य तक की खरीद 15% VAT से मुक्त है, और SAR 50,000 तक का RETT राज्य वहन करता है। दोनों नागरिकों के लिए हैं (स्रोत: Ministry of Municipalities and Housing)। इनमें से कोई भी विदेशी खरीदार को उपलब्ध नहीं है, और जो सलाहकार इसका उलटा इशारा करे, वह अंदाज़ा लगा रहा है।

ब्रोकरेज: 2.5% डिफ़ॉल्ट है, बाज़ार की परंपरा नहीं

Real Estate Brokerage Law के अनुच्छेद 14 के तहत, बिक्री पर कमीशन लेन-देन राशि का 2.5% होता है, जब तक कि पक्ष लिखित रूप से कुछ और तय न करें, और पट्टे पर पहले साल के किराए का 2.5% (स्रोत: REGA)। यह एक वैधानिक डिफ़ॉल्ट है जो अनुबंध के खालीपन को भरता है। यह न न्यूनतम सीमा है, न अधिकतम।

उसी कानून का अनुच्छेद 7 वह है जो आपकी रक्षा करता है। ब्रोकरेज अनुबंध लिखित होना चाहिए, ब्रोकर को उसकी एक प्रति REGA के पास जमा करानी होती है, और जो अनुबंध कभी जमा ही नहीं हुआ, वह लागू करने योग्य नहीं है। ब्रोकरों का REGA लाइसेंसधारी होना भी ज़रूरी है। अगर कोई आपसे कमीशन माँगता है पर जमा कराया गया अनुबंध नहीं दिखा पाता, तो उस दावे में खोट है।

Palmera खरीदार से 0% लेता है। हमारा हिस्सा डेवलपर चुकाता है। हम सिर्फ रियाद और जेद्दा में काम करते हैं, और आपके एक भी फ्लोर प्लान देखने से पहले हम बता देते हैं कि हमें क्या मिलता है और किससे।

मद-दर-मद ब्योरा

मद	दर	कानून किसकी ओर इशारा करता है	टिप्पणियाँ
RETT	लेन-देन मूल्य का 5%	विक्रेता (हस्तांतरणकर्ता)	अक्सर अनुबंध के ज़रिए खरीदार पर डाल दिया जाता है। लिखित होना ज़रूरी है। नोटरीकरण की तारीख को देय।
गैर-सऊदी लेन-देन शुल्क	फिलहाल 2%, कानून 5% तक की अनुमति देता है	हस्तांतरण पर लगाया जाता है, REGA वसूलता है	रियाद, जेद्दा, मक्का और मदीना के निर्दिष्ट ज़ोनों के भीतर लागू। पंजीकरण के समय स्वीकृत इलेक्ट्रॉनिक माध्यमों से चुकाया जाता है।
ब्रोकरेज कमीशन	2.5% डिफ़ॉल्ट, जब तक लिखित रूप से कुछ और तय न हो	ब्रोकरेज अनुबंध के अनुसार	Palmera खरीदार से 0% लेता है। जाँचें कि अनुबंध REGA के पास जमा है।
VAT	15%	सेवाओं पर, संपत्ति पर नहीं	ब्रोकरेज, कानूनी, मूल्यांकन। हस्तांतरण पर नहीं।
कानूनी और ड्यू डिलिजेंस	कोटेशन पर, तय नहीं	खरीदार	लिखित रूप में एक निश्चित फीस माँगें। VAT जोड़ें।
मूल्यांकन	कोटेशन पर	खरीदार या ऋणदाता	VAT जोड़ें। अगर आप वित्तपोषण ले रहे हैं तो प्रासंगिक।
डिजिटल पहचान और दस्तावेज़ सत्यापन	कोटेशन पर	खरीदार	गैर-निवासी आवेदन से पहले किसी सऊदी दूतावास या प्रतिनिधि कार्यालय के ज़रिए डिजिटल पहचान प्राप्त करते हैं।

जहाँ मुख्य मदें खरीदार उठाता है, वहाँ कीमत का 6% से 9% ईमानदार व्यावहारिक दायरा है। पर इसके पीछे का गणित भी देखिए। अगर RETT और REGA शुल्क दोनों आपके पाले में आ गिरें तो अकेले वही 7% हो जाते हैं, इसलिए यह दायरा तभी टिकता है जब आप उनके ऊपर VAT समेत पूरा ब्रोकरेज कमीशन भी न चुका रहे हों। कौन क्या चुकाएगा, यह क्लोजिंग की कोई छोटी-मोटी बात नहीं है। यह पूरे लेन-देन की बड़ी बातचीतों में से एक है, और यह आपके हस्ताक्षर करने से पहले होती है, बाद में नहीं।

उसके बाद हर साल आप क्या चुकाते हैं

दो वार्षिक शुल्क मौजूद हैं। इनमें से सिर्फ एक के अपार्टमेंट खरीदार तक पहुँचने की संभावना है।

व्हाइट लैंड फीस अविकसित ज़मीन पर लगती है, जो क्षेत्र की प्राथमिकता श्रेणी के हिसाब से आकलित मूल्य का प्रति वर्ष 2.5%, 5%, 7.5% या 10% होती है, और इसकी सीमा 5,000 वर्ग मीटर है, जिसे एक ही करयोग्य क्षेत्र में एक मालिक के पास मौजूद भूखंडों को जोड़कर भी पूरा किया जा सकता है (स्रोत: CMS)। 2026 के चक्र में इस पैमाने की ऊपरी सीमा बढ़ाकर 10% कर दी गई, और रियाद में 60,000 से ज़्यादा भूस्वामियों को संशोधित नियम के तहत बिल भेजे गए। अगर आप ज़मीन को होल्ड के तौर पर खरीद रहे हैं, तो यह कोई मामूली अंतर नहीं है। यही पूरा निवेश-गणित है।

संशोधनों ने पहली बार इस व्यवस्था को लंबे समय से खाली पड़ी इमारतों तक भी बढ़ा दिया, जिन पर समकक्ष किराया मूल्य के 5% तक का वार्षिक शुल्क लगेगा, जिसे मंत्रिस्तरीय समिति की सिफारिश पर मंत्रिपरिषद 10% तक बढ़ा सकती है (स्रोत: King & Spalding, Arab News)। परिभाषा उन इमारतों को लक्ष्य बनाती है जो शहरी विकास सीमाओं के भीतर हैं और बिना किसी कानूनी औचित्य के लंबे समय तक अनुपयोगी छोड़ दी गई हैं। इस हिस्से के कार्यान्वयन नियम अभी आने बाकी हैं (स्रोत: CMS), इसलिए आज कोई भी आपको ठीक-ठीक नहीं बता सकता कि रीसेल के लिए खाली रखे गए एक अकेले अपार्टमेंट पर इसका आकलन कैसे होगा। जो बताता है, वह गढ़ रहा है। अगर आपकी योजना खरीदने, खाली रखने और आगे बेचने की है, तो इन नियमों पर नज़र रखें।

सर्विस चार्ज तीसरा वार्षिक आँकड़ा है, और यह वैधानिक नहीं बल्कि अनुबंधीय होता है। प्रतिबद्ध होने से पहले बजट, रिज़र्व फंड की नीति और बढ़ोतरी का इतिहास माँगें। किसी ब्रांडेड या होटल से जुड़ी संपत्ति पर यही मद तय करती है कि शुद्ध रिटर्न अच्छा है या बस चलने लायक।

क्या तय नहीं है, और हम किस पर अंदाज़ा नहीं लगाएँगे

कानून यह नहीं कहता कि 2% शुल्क कौन वहन करेगा। स्रोत इसे हस्तांतरण पर लगने वाला शुल्क बताते हैं, जिसे REGA पंजीकरण के समय वसूलता है, पर वे इसे किसी एक पक्ष पर उस तरह नहीं डालते जिस तरह RETT कानून हस्तांतरणकर्ता की ओर इशारा करता है (स्रोत: King & Spalding)। इसे बातचीत का विषय मानें और जवाब अनुबंध में लिखवाएँ, साथ में पंजीकरण के दिन लागू होने वाली दर भी।

दर खुद भी बँधी हुई नहीं है। कानून 5% तक की अनुमति देता है और नियम फिलहाल 2% तय करता है। अगर आप 2030 में रीसेल का आकलन कर रहे हैं, तो एग्ज़िट का हिसाब दोनों दरों पर लगाएँ।

कौन-से ज़ोन मौजूद हैं, यह भी बंद सवाल नहीं है। REGA ने मौजूदा नक्शे को अंतिम दस्तावेज़ के बजाय एक शुरुआती बिंदु कहा है, और इसमें और ज़ोन जोड़ने की कोई समय-सीमा नहीं बताई है (स्रोत: Enterprise KSA)। आज का नक्शा जो कहता है उस पर खरीदें, उस ज़ोन पर नहीं जिसे कोई बाद में जुड़ने की उम्मीद कर रहा है।

आपके हाथ में आने वाली किराया आय पर कर कैसे लगेगा, यह इस पर निर्भर करता है कि आप संपत्ति किस रूप में रखते हैं, व्यक्तिगत रूप से, किसी सऊदी कंपनी के ज़रिए या किसी फंड के ज़रिए। वह जवाब आपके ढाँचे और आपके अपने देश के कानून के हिसाब से अलग होता है। हस्ताक्षर से पहले इसे किसी सऊदी टैक्स सलाहकार से लिखित में लें, किसी ब्रोशर से नहीं।

हम आपसे यह नहीं कहेंगे कि खरीद से रेज़िडेंसी परमिट मिल जाता है, न ही कोई सीमा या समय-सीमा बताएँगे। लंबे प्रवास के कार्यक्रम मौजूद हैं और Vision 2030 के तहत उन्हें नए सिरे से गढ़ा जा रहा है, और संपत्ति की खरीद से उनका संबंध ऐसी बात नहीं जिसे हम आम तौर पर कह सकें। अपने मामले के लिए इसकी लिखित पुष्टि माँगें।

हम सऊदी किराया प्रतिफल, प्रति वर्ग मीटर कीमत या कीमत वृद्धि के प्रतिशत भी प्रकाशित नहीं करते। इनके लिए कोई सत्यापित डेटासेट नहीं है जिस पर हम अपना नाम लगाएँ, और सेल्स डेक के लिए गढ़ा गया आँकड़ा किसी आँकड़े के न होने से भी बुरा है।

हस्ताक्षर से पहले ये बातें अनुबंध में डलवाएँ

1. RETT कौन चुकाएगा, शब्दों में स्पष्ट लिखा हुआ, और भुगतान का प्रमाण नोटरीकरण के समय या उससे पहले प्रस्तुत हो।
2. REGA का गैर-सऊदी शुल्क कौन चुकाएगा, और पंजीकरण की तारीख पर किस दर से।
3. घोषित मूल्य, जो ZATCA के पास दाखिल मूल्य से हूबहू मेल खाता हो, क्योंकि तीन साल की पुनर्आकलन अवधि लागू रहती है।
4. कमीशन: राशि, कौन चुकाएगा, और इस बात की पुष्टि कि ब्रोकरेज अनुबंध अनुच्छेद 7 के तहत REGA के पास जमा कराया जा चुका है।
5. ऑफ-प्लान के लिए, Wafi कार्यक्रम के तहत एस्क्रो व्यवस्थाएँ (escrow account), जिनमें वह रिटेंशन तंत्र भी शामिल है जो खामियाँ मिलने पर निकासी रोक देता है, डेवलपर के लिए मरम्मत शुरू करने की पाँच दिन की अवधि, और REGA का यह अधिकार कि वह रिटेंशन छह महीने बढ़ा दे या बैंक गारंटी भुना ले।
6. सर्विस चार्ज का बजट, और यूनिट से जुड़ी कोई भी रीसेल या किराया संबंधी पाबंदी।

बातचीत के दौरान एक आँकड़ा नज़र में रखें। SAR 5 मिलियन की खरीद पर RETT और REGA शुल्क मिलकर SAR 350,000 बनते हैं। यह मेज़ के आपके पाले में बैठेगा या विक्रेता के, यह एक ही धारा में, एक ही बार तय होता है, और फिर कभी दोबारा नहीं खुलता।