2026'da Suudi Arabistan'da Gayrimenkul Vergileri ve Masrafları: Yabancı Alıcı Gerçekte Ne Ödüyor?
Riyad veya Cidde'de mülk alan her yabancı yatırımcı aynı soruyu soruyor: 5 milyon SAR'lık bir daire için hesaptan gerçekte ne kadar para çıkıyor? Bu sorunun cevabı son on sekiz ayda iki kez değişti. İlki, Real Estate Transaction Tax Law'un Nisan 2025'te yürürlüğe girmesiyle oldu. İkincisi ise 23 Haziran 2026'da, yabancı mülkiyetine ilişkin uygulama yönetmeliğinin yalnızca Suudi vatandaşı olmayanlara uygulanan ayrı bir harç getirmesiyle.
İnternette dolaşan maliyet dökümlerinin çoğu bu ikinci değişiklikten önce yazıldı. %5'lik işlem vergisini yazıp orada bırakıyorlar. Oysa yabancı bir alıcı için fatura artık bununla bitmiyor.
Her şeyden önce yapısal bir nokta var. Suudi vatandaşı olmayan biri şehrin istediği yerinden değil, yalnızca onaylı bölgeler içinden mülk alabiliyor: Riyad'da dokuz bölge (aralarında KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya ve King Salman Park var), Cidde'de ise Jeddah Central dahil 57 bölge. Aşağıda, bu bölgelerde alım yapan yabancı bir alıcının fiyatın etrafında neler ödediğini, hangi kalemlerin kanunla sabitlendiğini, hangilerinin pazarlığa açık olduğunu ve hangilerinin gerçekten hâlâ belirsiz olduğunu bulacaksınız. Bir konu netleşmemişse, yuvarlayıp geçmek yerine bunu açıkça söylüyoruz.
RETT %5'tir ve kanun satıcıyı işaret eder
Real Estate Transaction Tax, işlem bedelinin %5'i oranındadır ve ZATCA tarafından yönetilir (kaynak: ZATCA, PwC). Daha önce gayrimenkul satışlarına uygulanan %15'lik KDV'nin yerini aldı; dairenin kendisi için KDV ödenmemesinin sebebi bu. Suudi ve yabancı alıcılar bu konuda aynı muameleyi görüyor.
Oranın kendisinden çok iki mekanizma önemli. Vergi, işlem tarihinde, yani noter onayının yapıldığı tarihte doğar; yönetmelikler daha erken bir ödeme tarihi belirleyebilir (kaynak: EY). Asıl yükümlü taraf devredendir, yani satıcıdır, siz değil. Yine de birçok sözleşme bu maliyeti alıcıya yıkıyor. Buna izin var, ama ancak sözleşmede yazılı olarak yer alıyorsa geçerli. Sözleşme bu konuda sessizse, ne borçlu olduğunuzu varsayın ne de satıcının ödediğini. Alıcı yalnızca ZATCA ödemenin yapılmamasına alıcının sebep olduğunu gösterebildiği durumlarda müteselsilen sorumlu hale gelir; bu, baştan sorumlu olmaktan çok daha dar bir kapsam. Yine de göz ardı edilecek bir şey değil ve ödemenin yapıldığına güvenmek yerine ödeme belgesi istemeniz için yeterli bir gerekçe.
Gerçek bedelin altında bir beyan değerine razı olmadan önce bir şey daha. Beyan edilen değer rayiç bedelin altında kalıyorsa, ZATCA işlemden itibaren üç yıl içinde vergiyi yeniden hesaplayabilir (kaynak: EY). Düşük beyan edilmiş bir fiyat tasarruf değildir. Mülkle birlikte size geçen bir yükümlülüktür.
Çoğu maliyet listesinin hâlâ atladığı %2
Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis, Suudi vatandaşı olmayanların taraf olduğu devirlerde işlem bedelinin %5'ine kadar bir gayrimenkul işlem harcı alınmasına izin veriyor ve bu harç RETT'in yerini almıyor, üzerine biniyor (kaynak: King & Spalding). Haziran 2026'da onaylanan uygulama yönetmeliği fiili oranı %2 olarak belirledi ve tahsilatı REGA yapıyor. Harç, Riyad, Cidde, Mekke ve Medine'deki belirlenmiş coğrafi bölgeler içinde Suudi olmayanların taraf olduğu devirlere uygulanıyor; konut ile ticari gayrimenkul arasında oran farkı yok (kaynak: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
Bazı devirler %0 oranına tabi: kesinleşmiş mahkeme kararına dayanan devirler, miras paylaşımından doğan devirler, kamu yararına kamulaştırma, lisans süresi içinde inşaatı tamamlayan yabancı geliştiricilerin belirli devirleri ve bir kişiden tamamı o kişiye ait bir Suudi şirketine veya fonuna yapılan devirler (kaynak: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). Tamamlanmış ya da proje aşamasındaki bir ünitenin sıradan alımı bu listede yok.
Hesabınızı %2 üzerinden yapın, ama kanundaki %5'lik üst sınırı da gözden kaçırmayın. Oran kanunda değil, yönetmelikte yer alıyor; yani yeni bir yasal düzenlemeye gerek kalmadan değiştirilebilir. Ödemenin Suudi Merkez Bankası ödeme mevzuatı kapsamındaki onaylı elektronik kanallardan geçmesi gerekiyor, dolayısıyla tarafların kendi aralarında gayriresmî olarak halledebileceği bir kalem değil (kaynak: Asharq Al-Awsat).
KDV daireye değil, hizmete uygulanır
Standart bir satışta %15'lik KDV mülkün devrine uygulanmaz. Ancak işlemin etrafındaki her şeye uygulanır: aracılık, hukuki işlemler, değerleme, danışmanlık hizmetleri. Dolayısıyla %2,5'lik bir komisyon, KDV eklendiğinde fiyatın %2,875'i olur ve size verilen avukatlık ücreti teklifi de ödeyeceğiniz rakam değildir.
İlk konut için bir istisna mevcut. Alım, değerin 1 milyon SAR'lık kısmına kadar %15'lik KDV'den muaf ve RETT'i 50.000 SAR'a kadar devlet üstleniyor. Her ikisi de yalnızca vatandaşlar için (kaynak: Ministry of Municipalities and Housing). Yabancı bir alıcı bunların hiçbirinden yararlanamaz; aksini ima eden danışman tahmin yürütüyordur.
Aracılık: %2,5 kanuni varsayılan orandır, piyasa teamülü değil
Real Estate Brokerage Law'un 14. maddesine göre, taraflar yazılı olarak başka bir şey kararlaştırmadıkça satışta komisyon işlem bedelinin %2,5'i, kiralamada ise ilk yıl kirasının %2,5'idir (kaynak: REGA). Bu, sözleşmedeki boşluğu dolduran kanuni bir varsayılan orandır. Ne taban ne de tavandır.
Sizi asıl koruyan madde ise aynı kanunun 7. maddesi. Aracılık sözleşmesi yazılı olmak zorunda, aracı bir nüshasını REGA'ya tevdi etmek zorunda ve hiç tevdi edilmemiş bir sözleşme icra edilemez. Aracıların ayrıca REGA lisanslı olması gerekiyor. Biri sizden komisyon talep ediyor ama tevdi edilmiş bir sözleşme gösteremiyorsa, o talep sorunludur.
Palmera alıcıdan %0 komisyon alır. Bizim tarafımızın ücretini geliştirici öder. Yalnızca Riyad ve Cidde'de çalışıyoruz ve daha siz tek bir kat planına bakmadan, kimden ne aldığımızı size söylüyoruz.
Kalem kalem
| Kalem | Oran | Kanunun işaret ettiği taraf | Notlar |
|---|---|---|---|
| RETT | İşlem bedelinin %5'i | Satıcı (devreden) | Sözleşmeyle sıklıkla alıcıya devrediliyor. Yazılı olmalı. Noter onayı tarihinde muaccel olur. |
| Suudi olmayanlara özel işlem harcı | Hâlen %2, kanun %5'e kadar izin veriyor | Devir üzerinden alınır, tahsilatı REGA yapar | Riyad, Cidde, Mekke ve Medine'deki belirlenmiş bölgelerde uygulanır. Tescil sırasında onaylı elektronik kanallardan ödenir. |
| Aracılık komisyonu | Yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça varsayılan %2,5 | Aracılık sözleşmesine göre | Palmera alıcıdan %0 alır. Sözleşmenin REGA'ya tevdi edildiğini kontrol edin. |
| KDV | %15 | Mülke değil, hizmetlere | Aracılık, hukuk, değerleme. Devrin kendisine uygulanmaz. |
| Hukuki işlemler ve durum tespiti | Teklife bağlı, sabit değil | Alıcı | Yazılı ve sabit bir ücret isteyin. KDV'yi ekleyin. |
| Değerleme | Teklife bağlı | Alıcı veya kredi veren | KDV'yi ekleyin. Finansman kullanıyorsanız geçerlidir. |
| Dijital kimlik ve belge tasdiki | Teklife bağlı | Alıcı | Yurt dışında yaşayanlar başvurudan önce bir Suudi büyükelçiliği veya temsilciliği aracılığıyla dijital kimlik alır. |
Ana kalemleri alıcı üstlendiğinde, fiyatın %6 ila %9'u dürüst bir çalışma aralığıdır. Yine de arkasındaki aritmetiğe bakın. Yalnızca RETT ile REGA harcı, ikisi de sizin tarafınıza düşerse %7 ediyor; yani bu aralık ancak üstüne KDV'li tam bir aracılık komisyonu ödemiyorsanız geçerli. Kimin neyi ödeyeceği bir kapanış ayrıntısı değildir. Tüm işlemin en büyük pazarlıklarından biridir ve imzadan sonra değil, önce yapılır.
Sonrasında her yıl ne ödeyeceksiniz
İki yıllık harç var. Bunlardan yalnızca biri bir daire alıcısını ilgilendirebilir.
Beyaz arazi harcı, geliştirilmemiş araziye uygulanıyor; bölgenin öncelik kademesine göre yılda takdir edilen değerin %2,5'i, %5'i, %7,5'i veya %10'u oranında. Eşik 5.000 metrekare ve bu eşik, tek bir malikin aynı vergilendirilen alanda sahip olduğu parsellerin toplanmasıyla da karşılanabiliyor (kaynak: CMS). 2026 döngüsü bu skalanın tavanını %10'a çıkardı ve Riyad'da 60.000'den fazla arazi sahibine revize kural kapsamında fatura kesildi. Elde tutmak amacıyla arazi alıyorsanız, bu bir yuvarlama hatası değildir. Yatırımın kendisini belirler.
Değişiklikler ayrıca rejimi ilk kez uzun süredir boş duran binalara da genişletti; yıllık harç, emsal kira değerinin %5'ine kadar çıkıyor ve Bakanlar Kurulu, bakanlık komitesinin tavsiyesi üzerine bunu %10'a yükseltebiliyor (kaynak: King & Spalding, Arab News). Tanım, kentsel gelişim sınırları içinde kalan ve hukuki bir gerekçe olmaksızın uzun süre kullanılmadan bırakılan binaları hedefliyor. Bu bölümün uygulama yönetmeliği hâlâ bekleniyor (kaynak: CMS), dolayısıyla bugün kimse size yeniden satış amacıyla boş tutulan tek bir daire için değerlendirmenin tam olarak nasıl yapılacağını söyleyemez. Söyleyen varsa uyduruyordur. Planınız satın alıp boş tutmak ve sonra elden çıkarmaksa, bu yönetmelikleri takip edin.
Üçüncü yıllık kalem aidat ve bu kalem kanuni değil, sözleşmeseldir. Taahhüt altına girmeden önce bütçeyi, yedek akçe politikasını ve geçmiş artış oranlarını isteyin. Markalı veya otel bağlantılı bir varlıkta net getirinin iyi mi yoksa sadece kabul edilebilir mi olduğuna bu kalem karar verir.
Netleşmemiş konular ve tahmin yürütmeyeceğimiz noktalar
Kanun, %2'lik harcı kimin üstleneceğini söylemiyor. Kaynaklar bunu devir üzerinden alınan ve tescil sırasında REGA tarafından tahsil edilen bir yükümlülük olarak tanımlıyor; RETT kanununun devredeni işaret ettiği gibi bir tarafa açıkça yüklemiyor (kaynak: King & Spalding). Bunu pazarlığa açık kabul edin ve tescil günü geçerli olacak oran dahil olmak üzere cevabı sözleşmeye yazın.
Oranın kendisi de sabit değil. Kanun %5'e kadar izin veriyor, yönetmelik şu an %2 belirlemiş. 2030'da bir ikinci el satışın hesabını yapıyorsanız, çıkışı her iki oran üzerinden de modelleyin.
Hangi bölgelerin listede olduğu da kapanmış bir konu değil. REGA mevcut haritayı nihai bir belge değil bir başlangıç noktası olarak nitelendirdi ve listeye ekleme yapılmasına dair bir takvim vermedi (kaynak: Enterprise KSA). Birinin ileride ekleneceğini düşündüğü bir bölgeye göre değil, haritanın bugün söylediğine göre alım yapın.
Kira gelirinin sizin elinizde nasıl vergilendirileceği, varlığı nasıl tuttuğunuza bağlı: bireysel olarak mı, bir Suudi şirketi üzerinden mi, yoksa bir fon aracılığıyla mı. Bu cevap sizin yapınıza ve kendi ülkenizin mevzuatına özgüdür. İmzalamadan önce bunu bir broşürden değil, Suudi bir vergi danışmanından yazılı olarak alın.
Bir alımın oturma izni sağladığını söylemeyeceğiz; bir eşik ya da süre de vermeyeceğiz. Uzun süreli kalış programları mevcut ve Vision 2030 kapsamında yeniden şekilleniyor; bunların bir gayrimenkul alımıyla bağlantısını genel geçer biçimde ifade edebileceğimiz bir konu değil. Kendi durumunuz için yazılı teyit isteyin.
Suudi Arabistan için kira getirisi, metrekare fiyatı veya fiyat artış yüzdeleri de yayımlamıyoruz. Bunlar için altına imzamızı atabileceğimiz doğrulanmış bir veri seti yok ve bir satış sunumu için uydurulmuş bir rakam, hiç rakam olmamasından daha kötüdür.
İmzalamadan önce bunları sözleşmeye ekletin
- RETT'i kimin ödeyeceği, açık ifadelerle yazılsın ve ödeme belgesi noter onayında ya da öncesinde ibraz edilsin.
- REGA'nın Suudi olmayanlara özel harcını kimin, tescil tarihinde hangi oran üzerinden ödeyeceği.
- Üç yıllık yeniden değerlendirme penceresi göz önünde tutularak, ZATCA'ya bildirilenle birebir örtüşen beyan değeri.
- Komisyon: tutar, kimin ödeyeceği ve aracılık sözleşmesinin 7. madde uyarınca REGA'ya tevdi edildiğinin teyidi.
- Proje aşamasındaki alımlarda, Wafi programı kapsamındaki emanet (escrow) düzenlemeleri: kusur tespit edildiğinde para çekimini durduran tutma mekanizması, geliştiricinin onarıma başlaması için tanınan beş günlük süre ve REGA'nın tutmayı altı ay uzatma veya banka teminatını nakde çevirme yetkisi dahil.
- Aidat bütçesi ve üniteye bağlı her türlü yeniden satış veya kiralama kısıtlaması.
Pazarlık boyunca tek bir rakamı aklınızda tutun. 5 milyon SAR'lık bir alımda RETT ile REGA harcı birlikte 350.000 SAR ediyor. Bunun masanın sizin tarafınıza mı yoksa satıcının tarafına mı düşeceği tek bir maddeyle, bir kez kararlaştırılır ve bir daha geri dönülmez.
