每一位在利雅得或吉达置业的外国买家都会问同一个问题：买一套 5,000,000 SAR 的公寓，账户里究竟要划出去多少钱？过去十八个月，这个答案变了两次。第一次是 2025 年 4 月房地产交易税法生效，第二次是 2026 年 6 月 23 日外资持有房产实施细则出台，新增了一项只针对非沙特籍人士的费用。
网上流传的成本清单，多数写于第二次变动之前。它们只提 5% 的交易税，就此打住。对外国买家来说，这早已不是账单的全部。
在这一切之前，还有一个结构性前提。非沙特籍人士只能在获批区域内购买，而非城市任意位置：利雅得有 9 个区域，其中包括 KAFD、Diriyah Gate、New Murabba、Qiddiya 和 King Salman Park；吉达有 57 个，其中包括 Jeddah Central。下文讲的是非沙特籍买家在这些区域内除房价之外还要支付什么，哪些项目由法律固定，哪些可以协商，哪些至今仍无定论。凡是尚未明确的，我们会直说，而不是含糊带过。
RETT 为 5%，法律指向的是卖方
房地产交易税为交易金额的 5%，由 ZATCA 征收管理（来源：ZATCA、PwC）。它取代了此前适用于房产交易的 15% 增值税，因此公寓本身不再产生增值税。沙特籍与非沙特籍买家一视同仁。
比税率更值得留意的是两条运作机制。该税在交易发生之日、即公证之日到期应缴，细则还可能规定更早的缴纳日期（来源：EY）。首要纳税义务人是转让方，也就是卖方，不是买方。当然，不少合同还是把这笔成本转嫁给买方。这是允许的，但前提是合同白纸黑字写明。如果合同对此未作约定，别想当然认为该由你承担，也别想当然认为卖方已经缴了。只有在 ZATCA 能证明未缴税是由买方造成时，买方才承担连带责任，这比默认担责的范围要窄得多。但这也绝非小事，足以成为你索要完税凭证、而非仅凭对方口头保证的理由。
在你同意申报一个低于真实成交价的价格之前，还有一点必须知道。若申报价值低于公平市场价值，ZATCA 可在交易后三年内重新核定税额（来源：EY）。低报价格省不下钱，它只是一笔随资产一并转入你名下的潜在债务。
多数成本清单至今漏掉的那 2%
《非沙特籍人士房地产所有权法》授权对涉及非沙特籍人士的转让征收最高不超过交易金额 5% 的房地产交易费，该费用是在 RETT 之外另行加收，而非取而代之（来源：King & Spalding）。2026 年 6 月批准的实施细则将实际执行费率定为 2%，由 REGA 征收。适用范围为利雅得、吉达、麦加和麦地那指定地理区域内涉及非沙特籍人士的转让，住宅与商业房产不做费率区分（来源：Greenberg Traurig、Asharq Al-Awsat）。
部分处置行为适用 0% 费率：依据终审判决进行的转让、因遗产分配产生的转让、为公共利益的征收、非沙特籍开发商在许可期限内完成建设后的某些处置，以及个人向其全资拥有的沙特公司或基金进行的转让（来源：Asharq Al-Awsat、Greenberg Traurig）。普通的现房或期房购买不在此列。
测算时按 2% 计，同时把 5% 的法定上限放在视野里。这一费率写在细则中而非法律中，意味着无需新立法即可调整。付款必须通过沙特中央银行支付法规定的核准电子渠道完成，因此这不是买卖双方可以私下了结的一项支出（来源：Asharq Al-Awsat）。
增值税针对的是服务，不是公寓
在标准交易中，15% 的增值税不适用于房产转让本身，但适用于交易周边的一切服务：中介、法律、评估、代理。因此 2.5% 的佣金加上增值税后实为房价的 2.875%，报给你的律师费也不会是你最终支付的数字。
首套住房有优惠。购房价值在 1,000,000 SAR 以内的部分免征 15% 增值税，且 50,000 SAR 以内的 RETT 由国家承担。两项都仅面向沙特公民（来源：市政与住房部）。外国买家均无法享受，任何暗示可以享受的顾问都是在凭空猜测。
中介佣金：2.5% 是法定默认值，而非市场惯例
根据《房地产经纪法》第 14 条，除非双方另有书面约定，销售佣金为交易金额的 2.5%；租赁则为首年租金的 2.5%（来源：REGA）。这是用来填补合同空白的法定默认值，既不是下限，也不是上限。
真正保护你的是同一部法律的第 7 条。经纪合同必须采用书面形式，经纪人必须向 REGA 备案一份副本，未经备案的合同不具强制执行力。经纪人还必须持有 REGA 牌照。如果有人向你索取佣金却拿不出已备案的合同，这笔索赔就站不住脚。
Palmera 向买家收取 0% 佣金，我们的报酬由开发商支付。我们只在利雅得和吉达开展业务，并且在你看第一张户型图之前，就会告诉你我们拿多少钱、由谁支付。
逐项明细
| 项目 | 费率 | 法律指向的责任方 | 说明 |
|---|---|---|---|
| RETT | 交易金额的 5% | 卖方（转让方） | 常通过合同转嫁给买方，必须书面约定。于公证之日到期应缴。 |
| 非沙特籍人士交易费 | 目前 2%，法律允许最高 5% | 就处置行为征收，由 REGA 收取 | 适用于利雅得、吉达、麦加和麦地那的指定区域，在登记环节通过核准电子渠道支付。 |
| 中介佣金 | 除非另有书面约定，默认 2.5% | 依经纪合同约定 | Palmera 向买家收取 0%。请核实合同已在 REGA 备案。 |
| 增值税 | 15% | 针对服务，不针对房产 | 中介、法律、评估。不适用于转让本身。 |
| 法律与尽职调查 | 按报价，非固定 | 买方 | 要求书面固定收费，另加增值税。 |
| 评估 | 按报价 | 买方或贷款机构 | 另加增值税。涉及融资时适用。 |
| 数字身份与文件认证 | 按报价 | 买方 | 非居民须在申请前通过沙特使领馆或代表机构取得数字身份。 |
若主要项目由买方承担，房价的 6% 至 9% 是一个诚实的测算区间。但要看清背后的算术：一旦 RETT 和 REGA 费用都落在你这边，两项合计就是 7%，所以这个区间成立的前提，是你不必在此之外再付一笔含增值税的全额中介佣金。谁付哪笔钱，不是交割时的技术细节，而是整笔交易中较大的一场谈判，且发生在签约之前，不是之后。
此后每年还要支付什么
年度税费有两项，其中只有一项可能涉及公寓买家。
白地费针对未开发土地征收，按区域优先等级不同，每年为核定价值的 2.5%、5%、7.5% 或 10%，起征门槛为 5,000 平方米，同一业主在同一征税区域内持有的多块地块可合并计算是否达标（来源：CMS）。2026 年的调整把该费率上限提高到 10%，利雅得已有超过 60,000 名土地所有者按修订后的规则收到账单。如果你买地是为了长期持有，这绝不是一个可以四舍五入的零头，它就是投资逻辑本身。
修订还首次将该制度扩展至长期空置的建筑物，年度征收标准为等值租金价值的最高 5%，部长级委员会建议后，内阁可上调至 10%（来源：King & Spalding、Arab News）。该定义针对的是位于城市开发边界之内、无正当法律理由而长期闲置的建筑物。这部分的实施细则仍未出台（来源：CMS），因此今天没人能告诉你，一套为转售而空置的公寓将如何被具体核定。谁若言之凿凿，那是编的。如果你的计划是买入、空置持有再转手，请密切关注这些细则。
第三项年度支出是物业费（service charge），它属于合同约定而非法定。签约前请索取预算方案、储备金政策和历年涨幅记录。对于 branded residence（品牌公寓）或与酒店挂钩的资产，这一项直接决定净回报是优秀还是仅仅尚可。
尚无定论的部分，我们不会替你猜
法律并未规定这 2% 由谁承担。各方资料只将其描述为对处置行为征收、由 REGA 在登记环节收取的费用，并未像 RETT 法指向转让方那样把它划给某一方（来源：King & Spalding）。把它当作可协商项，并把结论写进合同，包括登记当日适用的费率。
费率本身也未锁定。法律授权最高 5%，细则目前定为 2%。如果你在为 2030 年的转售做测算，两个数字都跑一遍退出模型。
区域范围同样不是一个已经封闭的问题。REGA 已表示现有地图只是起点而非最终文件，且未给出任何扩容时间表（来源：Enterprise KSA）。请按今天地图上的内容下单，而不是按某人预期日后会被纳入的区域。
租金收入在你手中如何计税，取决于你的持有方式：以个人名义、通过沙特公司，还是通过基金。答案取决于你的具体架构和母国税务管辖。请在签约前向沙特税务顾问取得书面意见，而不是看宣传册。
我们不会告诉你购房就能换来居留许可，也不会给出门槛金额或办理周期。长期居留项目确实存在，并且正在 Vision 2030 框架下重新调整，但它与购房之间的关系无法一概而论。请要求就你的具体情况取得书面确认。
我们同样不发布沙特的租金收益率、每平方米单价或价格涨幅百分比。这些数据没有我们愿意具名背书的可靠来源，而为销售材料编造的数字，比没有数字更糟。
签约前，把这些写进合同
- RETT 由谁支付，用文字明确写出，并在公证时或公证前出示完税凭证。
- REGA 非沙特籍人士费用由谁支付，以及登记之日适用的费率。
- 申报价值须与向 ZATCA 提交的金额完全一致，因为存在三年的重新核定窗口。
- 佣金：金额、支付方，以及经纪合同已依据第 7 条在 REGA 备案的确认。
- 期房项目须约定 Wafi 计划下的第三方托管账户（escrow）安排，包括发现质量缺陷时暂停放款的留存机制、开发商启动整改的五日期限，以及 REGA 将留存期延长六个月或动用银行保函的权力。
- 物业费预算，以及该单元附带的任何转售或出租限制。
谈判时请始终记住一个数字。以 5,000,000 SAR 的购房款计，RETT 与 REGA 费用合计为 350,000 SAR。这笔钱落在你这一侧还是卖方那一侧，由一个条款一次性决定，此后不再重议。
