Impostos e taxas sobre imóveis na Arábia Saudita em 2026: o que o comprador estrangeiro realmente paga
A pergunta que todo comprador estrangeiro faz em Riade ou Jidá é sempre a mesma: em um apartamento de 5 milhões de SAR, quanto realmente sai da conta? A resposta mudou duas vezes nos últimos dezoito meses. Primeiro quando a Lei do Imposto sobre Transações Imobiliárias entrou em vigor em abril de 2025, e de novo em 23 de junho de 2026, quando o regulamento executivo da propriedade estrangeira criou uma taxa separada que se aplica apenas a não sauditas.
A maior parte das planilhas de custo que circulam pela internet foi escrita antes da segunda mudança. Elas citam o imposto de transação de 5% e param por aí. Para um comprador estrangeiro, essa já não é a conta inteira.
Há um ponto estrutural que vem antes de tudo isso. Um não saudita só pode comprar dentro de uma zona aprovada, não em qualquer lugar da cidade: nove zonas em Riade, entre elas KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya e King Salman Park, e 57 em Jidá, incluindo Jeddah Central. O que vem a seguir é o que um comprador não saudita paga nessas zonas em torno do preço, quais itens estão fixados em lei, quais são negociáveis e quais continuam genuinamente em aberto. Onde algo não estiver resolvido, dizemos isso em vez de arredondar.
O RETT é de 5%, e a lei aponta para o vendedor
O Imposto sobre Transações Imobiliárias é de 5% do valor da transação, administrado pela ZATCA (fonte: ZATCA, PwC). Ele substituiu o IVA de 15% que incidia sobre as vendas de imóveis, e é por isso que ninguém paga IVA sobre o apartamento em si. Compradores sauditas e não sauditas recebem o mesmo tratamento.
Dois detalhes operacionais importam mais do que a alíquota. O imposto vence na data da transação, ou seja, na data em que ela é lavrada em cartório, e os regulamentos podem estabelecer uma data de pagamento anterior (fonte: EY). O responsável principal é o transmitente, isto é, o vendedor, e não você. Ainda assim, muitos contratos empurram o custo para o comprador. Isso é permitido, mas só funciona se o contrato disser isso por escrito. Se o contrato for omisso, não presuma que a obrigação é sua, e também não presuma que o vendedor pagou. O comprador só se torna solidariamente responsável quando a ZATCA consegue demonstrar que ele causou o não pagamento, o que é bem mais restrito do que responder por padrão. Mesmo assim, não é irrelevante, e já é motivo suficiente para pedir o comprovante de pagamento em vez de acreditar na palavra.
Mais uma coisa antes de você concordar com um valor declarado menor do que o real. A ZATCA pode recalcular o imposto em até três anos após a transação se o valor informado ficar abaixo do valor justo de mercado (fonte: EY). Um preço subdeclarado não é economia. É um passivo que acompanha o ativo até a sua propriedade.
Os 2% que a maioria das listas de custo ainda esquece
A Lei de Propriedade Imobiliária por Não Sauditas autoriza uma taxa de transação imobiliária de até 5% do valor da operação em transferências que envolvam não sauditas, e ela se soma ao RETT em vez de substituí-lo (fonte: King & Spalding). O regulamento executivo aprovado em junho de 2026 fixou a alíquota vigente em 2%, cobrada pela REGA. Ela se aplica a transferências que envolvam não sauditas dentro das zonas geográficas designadas em Riade, Jidá, Meca e Medina, sem alíquota distinta para imóveis residenciais e comerciais (fonte: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
Algumas alienações têm alíquota de 0%: transferências feitas por decisão judicial definitiva, transferências decorrentes de partilha de herança, desapropriação por utilidade pública, certas alienações por incorporadoras não sauditas que concluem a obra dentro do prazo da licença, e transferências de uma pessoa física para uma empresa ou fundo saudita de propriedade integral dessa mesma pessoa (fonte: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). A compra simples de uma unidade pronta ou na planta não está nessa lista.
Trabalhe com 2% na sua conta e mantenha o teto legal de 5% no radar. A alíquota está em um regulamento, não na lei, o que significa que pode mudar sem nova legislação. O pagamento precisa passar por canais eletrônicos aprovados, conforme a lei de pagamentos do Banco Central Saudita, então não é um item que as partes possam acertar informalmente entre si (fonte: Asharq Al-Awsat).
O IVA incide sobre a assessoria, não sobre o apartamento
O IVA de 15% não incide sobre a transferência do imóvel em uma venda padrão. Incide sobre tudo o que se constrói em volta do negócio: corretagem, trabalho jurídico, avaliação, serviços de intermediação. Uma comissão de 2.5% é, portanto, 2.875% do preço depois do IVA, e um honorário jurídico cotado não é o número que você vai pagar.
Há um benefício para a primeira moradia. A compra é isenta do IVA de 15% até 1 milhão de SAR de valor, e o Estado arca com o RETT até 50,000 SAR. Ambos valem para cidadãos (fonte: Ministério dos Municípios e da Habitação). Nenhum dos dois está disponível para um comprador estrangeiro, e qualquer consultor que sugira o contrário está chutando.
Corretagem: 2.5% é a regra supletiva, não um costume de mercado
Pelo Artigo 14 da Lei de Corretagem Imobiliária, a comissão em uma venda é de 2.5% do valor da transação, salvo acordo diverso por escrito entre as partes, e de 2.5% do aluguel do primeiro ano em uma locação (fonte: REGA). Trata-se de uma regra legal supletiva, que preenche uma lacuna do contrato. Não é um piso nem um teto.
O Artigo 7 da mesma lei é o que protege você. O contrato de corretagem tem de ser escrito, o corretor precisa depositar uma cópia na REGA, e um contrato que nunca foi depositado é inexequível. Os corretores também precisam ser licenciados pela REGA. Se alguém cobra uma comissão de você e não consegue mostrar um contrato depositado, essa cobrança tem um problema.
A Palmera cobra 0% do comprador. Quem paga o nosso lado é a incorporadora. Atuamos apenas em Riade e Jidá, e dizemos quanto recebemos e de quem antes de você olhar uma única planta.
Item por item
| Item | Alíquota | Quem a lei aponta | Observações |
|---|---|---|---|
| RETT | 5% do valor da transação | Vendedor (transmitente) | Frequentemente transferido ao comprador por contrato. Precisa estar por escrito. Vence na data da lavratura em cartório. |
| Taxa de transação para não sauditas | 2% atualmente, a lei permite até 5% | Cobrada sobre a alienação, arrecadada pela REGA | Aplica-se dentro das zonas designadas em Riade, Jidá, Meca e Medina. Paga por canais eletrônicos aprovados no momento do registro. |
| Comissão de corretagem | 2.5% por padrão, salvo acordo diverso por escrito | Conforme o contrato de corretagem | A Palmera cobra 0% do comprador. Confira se o contrato está depositado na REGA. |
| IVA | 15% | Sobre serviços, não sobre o imóvel | Corretagem, jurídico, avaliação. Não incide sobre a transferência em si. |
| Jurídico e due diligence | Sob orçamento, não fixo | Comprador | Peça um valor fechado por escrito. Some o IVA. |
| Avaliação | Sob orçamento | Comprador ou financiador | Some o IVA. Relevante se você for financiar. |
| Identidade digital e legalização de documentos | Sob orçamento | Comprador | Não residentes obtêm uma identidade digital por meio de uma embaixada ou representação saudita antes de solicitar. |
Quando o comprador assume os itens principais, de 6% a 9% do preço é a faixa realista de trabalho. Vale olhar a aritmética por trás disso. Só o RETT e a taxa da REGA já somam 7% se os dois caírem do seu lado, então a faixa só se sustenta se você não estiver pagando também uma comissão de corretagem cheia com IVA em cima. Quem paga o quê não é um detalhe do fechamento. É uma das maiores negociações da operação inteira, e acontece antes de você assinar, não depois.
O que você paga todo ano depois disso
Existem duas cobranças anuais. Só uma delas tem chance de alcançar quem compra um apartamento.
A taxa sobre terrenos vazios incide sobre terrenos não edificados, a 2.5%, 5%, 7.5% ou 10% do valor avaliado por ano, conforme o nível de prioridade da área, com um limite de 5,000 metros quadrados que pode ser atingido somando os lotes que um mesmo proprietário detém na mesma área tributada (fonte: CMS). O ciclo de 2026 elevou o topo dessa escala para 10%, e mais de 60,000 proprietários de terrenos em Riade foram cobrados pela regra revisada. Se você está comprando terreno para segurar, isso não é um detalhe de arredondamento. É a tese de investimento inteira.
As alterações também estenderam o regime, pela primeira vez, a prédios há muito desocupados, com uma cobrança anual de até 5% do valor locativo equivalente, que o Conselho de Ministros pode elevar a 10% mediante recomendação do comitê ministerial (fonte: King & Spalding, Arab News). A definição alcança prédios dentro dos limites de desenvolvimento urbano que ficam sem uso por um longo período sem justificativa legal. Os regulamentos de aplicação dessa parte ainda não saíram (fonte: CMS), então ninguém consegue dizer hoje exatamente como a cobrança será calculada sobre um único apartamento mantido vazio para revenda. Quem disser está inventando. Fique de olho nesses regulamentos se o seu plano é comprar, manter vazio e revender.
A taxa de condomínio (service charge) é o terceiro número anual, e ela é contratual, não legal. Peça o orçamento, a política de fundo de reserva e o histórico de reajustes antes de se comprometer. Em um ativo de marca ou ligado a um hotel, essa linha decide se o retorno líquido é bom ou apenas aceitável.
O que não está resolvido, e o que não vamos adivinhar
A lei não diz quem arca com a taxa de 2%. As fontes a descrevem como uma cobrança sobre a alienação, arrecadada pela REGA no registro, sem atribuí-la a um dos lados do jeito que a lei do RETT aponta para o transmitente (fonte: King & Spalding). Trate-a como negociável e coloque a resposta no contrato, incluindo a alíquota aplicável na data do registro.
A própria alíquota não está travada. A lei autoriza até 5% e o regulamento fixa hoje 2%. Se você está modelando uma revenda em 2030, calcule a saída com as duas.
Quais zonas existem também não é uma questão encerrada. A REGA já chamou o mapa atual de ponto de partida, e não de documento final, e não deu prazo para ampliá-lo (fonte: Enterprise KSA). Compre pelo que o mapa diz hoje, não por uma zona que alguém espera ver incluída depois.
Como a renda de aluguel é tributada na sua mão depende de como você detém o ativo, se como pessoa física, por meio de uma empresa saudita ou de um fundo. Essa resposta é específica da sua estrutura e da jurisdição onde você reside. Peça-a por escrito a um consultor tributário saudita antes de assinar, e não a um folheto de vendas.
Não vamos dizer a você que uma compra gera autorização de residência, nem citar um valor mínimo ou um prazo. Existem programas de permanência de longo prazo, que estão sendo remodelados no âmbito da Vision 2030, e a relação deles com a compra de um imóvel não é algo que possamos afirmar de forma genérica. Peça confirmação por escrito para o seu caso.
Também não publicamos rentabilidades de aluguel, preço por metro quadrado ou percentuais de valorização na Arábia Saudita. Não existe uma base de dados verificada sobre isso à qual daríamos o nosso nome, e um número inventado para uma apresentação de vendas é pior do que número nenhum.
Antes de assinar, coloque isto no contrato
- Quem paga o RETT, dito por extenso, com comprovante de pagamento apresentado na lavratura ou antes dela.
- Quem paga a taxa da REGA para não sauditas, e a que alíquota na data do registro.
- O valor declarado, idêntico ao que for informado à ZATCA, considerando a janela de três anos para reavaliação.
- Comissão: o valor, quem paga e a confirmação de que o contrato de corretagem foi depositado na REGA nos termos do Artigo 7.
- Para imóveis na planta, as condições da conta garantia (escrow) sob o programa Wafi, incluindo o mecanismo de retenção que bloqueia saques quando são encontrados defeitos, o prazo de cinco dias para a incorporadora iniciar os reparos e o poder da REGA de estender a retenção por seis meses ou executar a garantia bancária.
- O orçamento da taxa de condomínio e qualquer restrição de revenda ou locação vinculada à unidade.
Mantenha um número à vista enquanto negocia. Em uma compra de 5 milhões de SAR, o RETT e a taxa da REGA somam juntos 350,000 SAR. Se isso fica do seu lado da mesa ou do lado do vendedor se decide em uma única cláusula, uma vez, e nunca mais se revisita.
