Taxe și comisioane imobiliare în Arabia Saudită în 2026: ce plătește efectiv un cumpărător străin
Întrebarea pe care o pune orice cumpărător străin în Riad sau Jeddah este aceeași: la un apartament de 5 milioane SAR, ce iese efectiv din cont? Răspunsul s-a schimbat de două ori în ultimele optsprezece luni. Prima dată când Real Estate Transaction Tax Law a intrat în vigoare în aprilie 2025, iar a doua oară pe 23 iunie 2026, când regulamentul de aplicare privind proprietatea străină a introdus o taxă separată, aplicabilă exclusiv persoanelor care nu sunt cetățeni saudiți.
Majoritatea defalcărilor de costuri care circulă online au fost scrise înainte de a doua modificare. Ele menționează taxa pe tranzacții de 5% și se opresc acolo. Aceasta nu mai este nota de plată completă pentru un cumpărător străin.
Un aspect structural precede toate acestea. O persoană care nu are cetățenie saudită poate cumpăra doar în interiorul unei zone aprobate, nu oriunde în oraș: nouă zone în Riad, printre care KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya și King Salman Park, și 57 în Jeddah, inclusiv Jeddah Central. În continuare se prezintă ce plătește, pe lângă preț, un cumpărător fără cetățenie saudită în aceste zone, care elemente sunt fixate prin lege, care sunt negociabile și care sunt încă cu adevărat neclarificate. Acolo unde o chestiune nu este tranșată, acest lucru se spune explicit, în loc să fie rotunjit.
RETT este 5%, iar legea îl vizează pe vânzător
Real Estate Transaction Tax reprezintă 5% din valoarea tranzacției și este administrată de ZATCA (sursă: ZATCA, PwC). Aceasta a înlocuit TVA de 15% care se aplica anterior vânzărilor imobiliare, motiv pentru care nimeni nu plătește TVA pentru apartamentul în sine. Cumpărătorii saudiți și cei străini sunt tratați la fel.
Două mecanisme contează mai mult decât cota. Taxa devine exigibilă la data tranzacției, adică la data autentificării notariale, iar regulamentele pot stabili o dată de plată anterioară (sursă: EY). Persoana obligată în principal este cea care transferă proprietatea, adică vânzătorul, nu cumpărătorul. Numeroase contracte transferă totuși costul în sarcina cumpărătorului. Acest lucru este permis, dar funcționează doar dacă este prevăzut în scris în contract. Dacă contractul nu spune nimic, nu se presupune că această obligație revine cumpărătorului și nici că vânzătorul a plătit deja. Cumpărătorul devine răspunzător solidar doar acolo unde ZATCA poate demonstra că neplata i se datorează, ceea ce este mai restrâns decât o răspundere implicită. Nu este însă un aspect neglijabil și este un motiv suficient pentru a solicita dovada plății, în loc de a o considera de la sine înțeleasă.
Încă un aspect, înainte de a accepta o valoare declarată mai mică decât cea reală. ZATCA poate recalcula taxa în termen de trei ani de la tranzacție dacă valoarea declarată se situează sub valoarea justă de piață (sursă: EY). Un preț subdeclarat nu este o economie. Este o datorie care urmează activul în patrimoniul cumpărătorului.
Cei 2% pe care majoritatea listelor de costuri încă îi omit
Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis autorizează o taxă de tranzacție imobiliară de până la 5% din valoarea tranzacției pentru transferurile care implică persoane fără cetățenie saudită, iar aceasta se adaugă la RETT, fără a o înlocui (sursă: King & Spalding). Regulamentul de aplicare aprobat în iunie 2026 a stabilit cota efectivă la 2%, colectată de REGA. Se aplică transferurilor care implică persoane fără cetățenie saudită în interiorul zonelor geografice desemnate din Riad, Jeddah, Makkah și Madinah, fără o cotă distinctă pentru proprietățile rezidențiale față de cele comerciale (sursă: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
Unele înstrăinări au cota 0%: transferurile realizate în baza unei hotărâri judecătorești definitive, transferurile care decurg din partajul succesoral, exproprierea pentru cauză de utilitate publică, anumite înstrăinări efectuate de dezvoltatori fără cetățenie saudită care finalizează construcția în perioada de valabilitate a licenței, precum și transferurile de la o persoană fizică către o companie sau un fond saudit deținut integral de acea persoană (sursă: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). Achiziția obișnuită a unei unități finalizate sau off-plan nu se regăsește pe această listă.
Se recomandă calculul cu 2%, păstrând în vedere plafonul legal de 5%. Cota este stabilită printr-un regulament, nu prin lege, ceea ce înseamnă că poate fi modificată fără o nouă legislație. Plata trebuie efectuată prin canale electronice aprobate, conform legii privind plățile a Saudi Central Bank, deci nu este un element pe care părțile îl pot deconta informal între ele (sursă: Asharq Al-Awsat).
TVA se aplică serviciilor de consultanță, nu apartamentului
TVA de 15% nu se aplică transferului proprietății într-o vânzare standard. Se aplică însă tuturor serviciilor construite în jurul tranzacției: intermediere, asistență juridică, evaluare, servicii de agenție. Un comision de 2.5% înseamnă, prin urmare, 2.875% din preț după adăugarea TVA, iar un onorariu juridic cotat nu este suma care se va plăti efectiv.
Există o facilitate pentru prima locuință. Achiziția este scutită de TVA de 15% până la o valoare de 1 milion SAR, iar statul suportă RETT până la 50,000 SAR. Ambele sunt destinate cetățenilor (sursă: Ministry of Municipalities and Housing). Niciuna nu este disponibilă unui cumpărător străin, iar orice consultant care sugerează contrariul face presupuneri.
Intermedierea: 2.5% este regula supletivă, nu o uzanță de piață
Conform articolului 14 din Real Estate Brokerage Law, comisionul la o vânzare este de 2.5% din valoarea tranzacției, cu excepția cazului în care părțile convin altfel în scris, și de 2.5% din chiria primului an în cazul unei închirieri (sursă: REGA). Aceasta este o normă supletivă care acoperă o lacună a contractului. Nu este nici un prag minim, nici unul maxim.
Articolul 7 din aceeași lege este cel care protejează cumpărătorul. Contractul de intermediere trebuie încheiat în scris, intermediarul trebuie să depună o copie la REGA, iar un contract care nu a fost depus nu poate fi executat. Intermediarii trebuie de asemenea să fie licențiați de REGA. Dacă cineva pretinde un comision și nu poate prezenta un contract depus, această pretenție are o problemă.
Palmera percepe cumpărătorului 0%. Dezvoltatorul plătește partea noastră. Lucrăm exclusiv în Riad și Jeddah și spunem cât suntem plătiți și de către cine înainte de a vă arăta primul plan de etaj.
Detalierea pe linii
| Element | Cotă | Cine este vizat de lege | Observații |
|---|---|---|---|
| RETT | 5% din valoarea tranzacției | Vânzătorul (cel care transferă) | Transferată frecvent cumpărătorului prin contract. Trebuie prevăzută în scris. Exigibilă la data autentificării notariale. |
| Taxă de tranzacție pentru persoanele fără cetățenie saudită | 2% în prezent, legea permite până la 5% | Percepută asupra înstrăinării, colectată de REGA | Se aplică în interiorul zonelor desemnate din Riad, Jeddah, Makkah și Madinah. Se plătește prin canale electronice aprobate, la înregistrare. |
| Comision de intermediere | 2.5% ca regulă supletivă, dacă nu se convine altfel în scris | Conform contractului de intermediere | Palmera percepe cumpărătorului 0%. Se verifică dacă contractul este depus la REGA. |
| TVA | 15% | Pe servicii, nu pe proprietate | Intermediere, servicii juridice, evaluare. Nu pe transferul în sine. |
| Servicii juridice și due diligence | Cotate, nu fixate | Cumpărătorul | Se solicită un onorariu fix, în scris. Se adaugă TVA. |
| Evaluare | Cotată | Cumpărătorul sau finanțatorul | Se adaugă TVA. Relevantă în cazul finanțării. |
| Identitate digitală și supralegalizarea documentelor | Cotate | Cumpărătorul | Nerezidenții obțin o identitate digitală prin intermediul unei ambasade sau reprezentanțe saudite înainte de depunerea cererii. |
Acolo unde cumpărătorul suportă elementele principale, intervalul de lucru realist este de 6% până la 9% din preț. Merită însă privită aritmetica din spate. RETT și taxa REGA însumează singure 7% dacă ambele revin cumpărătorului, deci intervalul se menține doar dacă nu se plătește, în plus, și un comision integral de intermediere cu TVA peste acestea. Cine ce plătește nu este un detaliu de final de tranzacție. Este una dintre cele mai importante negocieri din întreaga operațiune și are loc înainte de semnare, nu după.
Ce se plătește anual după aceea
Există două taxe anuale. Doar una dintre ele îl privește, cel mai probabil, pe cumpărătorul unui apartament.
Taxa pe terenurile neconstruite se aplică terenurilor nedezvoltate, la 2.5%, 5%, 7.5% sau 10% din valoarea evaluată pe an, în funcție de nivelul de prioritate al zonei, cu un prag de 5,000 metri pătrați care poate fi atins prin cumularea parcelelor deținute de același proprietar în aceeași zonă impozitată (sursă: CMS). Ciclul 2026 a ridicat vârful acestei scale la 10%, iar peste 60,000 de proprietari de terenuri din Riad au fost impozitați conform normei revizuite. Pentru o achiziție de teren păstrată în portofoliu, aceasta nu este o eroare de rotunjire. Este întreaga logică a investiției.
Modificările au extins de asemenea, pentru prima dată, regimul asupra clădirilor rămase neocupate timp îndelungat, cu o taxă anuală de până la 5% din valoarea locativă echivalentă, pe care Consiliul de Miniștri o poate majora la 10% la recomandarea comitetului ministerial (sursă: King & Spalding, Arab News). Definiția vizează clădirile aflate în interiorul limitelor de dezvoltare urbană care sunt lăsate neutilizate o perioadă lungă, fără justificare legală. Normele de aplicare pentru această parte sunt încă așteptate (sursă: CMS), astfel încât nimeni nu poate spune astăzi cu exactitate cum va fi evaluată în cazul unui singur apartament ținut gol pentru revânzare. Oricine o face inventează. Aceste norme merită urmărite dacă planul este achiziția, păstrarea goală și revânzarea.
Taxele de întreținere sunt a treia sumă anuală și au natură contractuală, nu legală. Se solicită bugetul, politica fondului de rezervă și istoricul majorărilor înainte de asumarea angajamentului. La un activ de brand sau legat de un operator hotelier, această linie decide dacă randamentul net este bun sau doar acceptabil.
Ce nu este clarificat și ce nu vom presupune
Legea nu precizează cine suportă taxa de 2%. Sursele o descriu ca pe o sarcină aplicată înstrăinării, colectată de REGA la înregistrare, fără a o atribui uneia dintre părți așa cum legea RETT îl indică pe cel care transferă (sursă: King & Spalding). Se tratează ca element negociabil și se consemnează răspunsul în contract, inclusiv cota aplicabilă la data înregistrării.
Nici cota în sine nu este fixă. Legea autorizează până la 5%, iar regulamentul stabilește în prezent 2%. Pentru o analiză de revânzare în 2030, ieșirea se calculează la ambele valori.
Nici lista zonelor nu este o chestiune închisă. REGA a descris harta actuală ca pe un punct de plecare, nu ca pe un document final, și nu a comunicat un calendar pentru completarea ei (sursă: Enterprise KSA). Achiziția se face pe baza a ceea ce arată harta astăzi, nu pe baza unei zone pe care cineva se așteaptă să fie adăugată ulterior.
Modul în care veniturile din chirii sunt impozitate depinde de forma de deținere a activului: ca persoană fizică, printr-o companie saudită sau printr-un fond. Acest răspuns este specific structurii alese și jurisdicției de rezidență. Se obține de la un consultant fiscal saudit, în scris, înainte de semnare, nu dintr-o broșură.
Nu vom afirma că o achiziție conferă un permis de ședere și nu vom indica un prag sau un termen. Există programe de ședere de lungă durată, aflate în reconfigurare în cadrul Vision 2030, iar legătura lor cu achiziția unei proprietăți nu poate fi formulată în termeni generali. Se solicită confirmarea în scris pentru cazul concret.
De asemenea, nu publicăm randamente din chirie, prețuri pe metru pătrat sau procente de creștere a prețurilor pentru Arabia Saudită. Nu există un set de date verificat pentru acestea pe care să ni-l asumăm, iar o cifră inventată pentru o prezentare de vânzări este mai rea decât nicio cifră.
Înainte de semnare, aceste puncte trebuie incluse în contract
- Cine plătește RETT, formulat explicit, cu dovada plății prezentată la momentul autentificării notariale sau anterior acesteia.
- Cine plătește taxa REGA pentru persoanele fără cetățenie saudită și la ce cotă la data înregistrării.
- Valoarea declarată, identică cu cea depusă la ZATCA, având în vedere fereastra de reevaluare de trei ani.
- Comisionul: cuantumul, cine îl plătește și confirmarea că respectivul contract de intermediere a fost depus la REGA conform articolului 7.
- Pentru off-plan, mecanismele de cont escrow în cadrul programului Wafi, inclusiv mecanismul de retenție care blochează retragerile atunci când se constată deficiențe, termenul de cinci zile în care dezvoltatorul trebuie să înceapă remedierile și competența REGA de a prelungi retenția cu șase luni sau de a executa garanția bancară.
- Bugetul taxei de întreținere și eventualele restricții de revânzare sau de închiriere atașate unității.
O cifră merită păstrată în minte pe parcursul negocierii. La o achiziție de 5 milioane SAR, RETT și taxa REGA însumează 350,000 SAR. Dacă această sumă revine cumpărătorului sau vânzătorului se decide într-o singură clauză, o singură dată, și nu se mai revine niciodată asupra ei.
