Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Saudi-Arabien 2026: Was ausländische Käufer tatsächlich zahlen

Die Frage, die jeder ausländische Käufer in Riad oder Dschidda stellt, ist immer dieselbe: Was verlässt bei einem Apartment für 5 Millionen SAR tatsächlich das Konto? Die Antwort hat sich in den vergangenen achtzehn Monaten zweimal verschoben. Einmal, als das Real Estate Transaction Tax Law im April 2025 in Kraft trat, und erneut am 23. Juni 2026, als die Durchführungsverordnung zum ausländischen Eigentum eine separate Gebühr einführte, die ausschließlich für Nicht-Saudis gilt.

Die meisten Kostenaufstellungen, die im Netz kursieren, entstanden vor der zweiten Änderung. Sie nennen die Transaktionssteuer von 5% und hören dort auf. Für einen ausländischen Käufer ist das längst nicht mehr die vollständige Rechnung.

Ein struktureller Punkt kommt noch davor. Ein Nicht-Saudi darf nur innerhalb einer genehmigten Zone kaufen, nicht überall in der Stadt: neun Zonen in Riad, darunter KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya und King Salman Park, sowie 57 in Dschidda, einschließlich Jeddah Central. Im Folgenden geht es darum, was ein nicht-saudischer Käufer in diesen Zonen rund um den Kaufpreis zahlt, welche Posten gesetzlich festgelegt sind, welche verhandelbar sind und welche tatsächlich noch offen sind. Wo etwas ungeklärt ist, sagen wir das, statt es glattzubügeln.

RETT beträgt 5%, und das Gesetz nimmt den Verkäufer in die Pflicht

Die Real Estate Transaction Tax beträgt 5% des Transaktionswerts und wird von der ZATCA verwaltet (Quelle: ZATCA, PwC). Sie ersetzte die Mehrwertsteuer von 15%, die früher auf Immobilienverkäufe anfiel, weshalb auf das Apartment selbst keine Mehrwertsteuer zu zahlen ist. Saudische und nicht-saudische Käufer werden gleich behandelt.

Zwei Mechanismen sind wichtiger als der Satz. Die Steuer wird zum Transaktionsdatum fällig, also zum Datum der notariellen Beurkundung, und die Verordnungen können einen früheren Zahlungstermin festlegen (Quelle: EY). Primär steuerpflichtig ist der Übertragende, also der Verkäufer, nicht Sie. Viele Verträge wälzen die Kosten dennoch auf den Käufer ab. Das ist zulässig, funktioniert aber nur, wenn es der Vertrag schriftlich festhält. Schweigt der Vertrag dazu, gehen Sie nicht davon aus, dass Sie sie schulden, und ebenso wenig davon, dass der Verkäufer sie bezahlt hat. Der Käufer haftet nur dann gesamtschuldnerisch, wenn die ZATCA nachweisen kann, dass der Käufer die Nichtzahlung verursacht hat, was enger gefasst ist als eine Haftung von vornherein. Belanglos ist es trotzdem nicht, und es ist Grund genug, einen Zahlungsnachweis zu verlangen, statt auf Treu und Glauben zu vertrauen.

Noch ein Punkt, bevor Sie einem angegebenen Wert zustimmen, der unter dem tatsächlichen liegt. Die ZATCA kann die Steuer innerhalb von drei Jahren nach der Transaktion neu berechnen, wenn der offengelegte Wert unter dem Verkehrswert liegt (Quelle: EY). Ein zu niedrig deklarierter Preis ist keine Ersparnis. Er ist eine Verbindlichkeit, die mit der Immobilie in Ihr Eigentum übergeht.

Die 2%, die in den meisten Kostenlisten immer noch fehlen

Das Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis ermächtigt zu einer Immobilientransaktionsgebühr von bis zu 5% des Transaktionswerts bei Übertragungen unter Beteiligung von Nicht-Saudis, und diese kommt zur RETT hinzu, statt sie zu ersetzen (Quelle: King & Spalding). Die im Juni 2026 verabschiedete Durchführungsverordnung setzte den anwendbaren Satz auf 2% fest, erhoben von der REGA. Sie gilt für Übertragungen unter Beteiligung von Nicht-Saudis innerhalb der ausgewiesenen geografischen Zonen in Riad, Dschidda, Mekka und Medina, ohne gesonderten Satz für Wohn- im Vergleich zu Gewerbeimmobilien (Quelle: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).

Einige Veräußerungen werden mit 0% angesetzt: Übertragungen aufgrund eines rechtskräftigen Gerichtsurteils, Übertragungen im Rahmen einer Nachlassverteilung, Enteignungen zum Gemeinwohl, bestimmte Veräußerungen durch nicht-saudische Bauträger, die innerhalb ihrer Lizenzlaufzeit fertigstellen, sowie Übertragungen von einer Einzelperson auf ein saudisches Unternehmen oder einen Fonds, das bzw. den diese Person vollständig hält (Quelle: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). Ein schlichter Kauf einer fertiggestellten oder einer Off-Plan-Einheit steht nicht auf dieser Liste.

Rechnen Sie mit 2% und behalten Sie die gesetzliche Obergrenze von 5% im Blick. Der Satz steht in einer Verordnung, nicht im Gesetz, das heißt, er kann ohne neue Gesetzgebung geändert werden. Die Zahlung muss über zugelassene elektronische Kanäle nach dem Zahlungsverkehrsgesetz der saudischen Zentralbank laufen, sie ist also kein Posten, den die Parteien informell untereinander regeln können (Quelle: Asharq Al-Awsat).

Die Mehrwertsteuer trifft die Beratung, nicht das Apartment

Auf die Eigentumsübertragung bei einem normalen Verkauf fällt keine Mehrwertsteuer von 15% an. Sie fällt sehr wohl auf alles an, was um den Abschluss herum entsteht: Maklertätigkeit, Rechtsberatung, Bewertung, Agenturleistungen. Eine Provision von 2.5% entspricht deshalb 2.875% des Kaufpreises, sobald die Mehrwertsteuer hinzukommt, und ein genanntes Anwaltshonorar ist nicht der Betrag, den Sie am Ende zahlen.

Für das erste Eigenheim gibt es eine Entlastung. Der Kauf ist bis zu einem Wert von 1 Million SAR von der Mehrwertsteuer von 15% befreit, und der Staat trägt die RETT bis zu 50,000 SAR. Beides gilt für Staatsangehörige (Quelle: Ministry of Municipalities and Housing). Für einen ausländischen Käufer steht keines von beiden zur Verfügung, und jeder Berater, der etwas anderes andeutet, rät ins Blaue.

Maklerprovision: 2.5% ist die gesetzliche Vorgabe, keine Marktkonvention

Nach Artikel 14 des Real Estate Brokerage Law beträgt die Provision bei einem Verkauf 2.5% des Transaktionsbetrags, sofern die Parteien nichts anderes schriftlich vereinbaren, und bei einer Vermietung 2.5% der Miete des ersten Jahres (Quelle: REGA). Das ist eine gesetzliche Auffangregelung, die eine Lücke im Vertrag schließt. Sie ist weder Untergrenze noch Obergrenze.

Artikel 7 desselben Gesetzes ist der, der Sie schützt. Der Maklervertrag muss schriftlich vorliegen, der Makler muss eine Kopie bei der REGA hinterlegen, und ein nie hinterlegter Vertrag ist nicht durchsetzbar. Makler müssen zudem von der REGA lizenziert sein. Wenn jemand eine Provision von Ihnen fordert und keinen hinterlegten Vertrag vorlegen kann, steht diese Forderung auf wackligem Grund.

Palmera berechnet dem Käufer 0%. Unsere Seite wird vom Bauträger bezahlt. Wir arbeiten ausschließlich in Riad und Dschidda, und wir sagen Ihnen, was wir bekommen und von wem, bevor Sie einen einzigen Grundriss zu sehen bekommen.

Posten für Posten

Posten	Satz	Wen das Gesetz benennt	Anmerkungen
RETT	5% des Transaktionswerts	Verkäufer (Übertragender)	Wird häufig vertraglich auf den Käufer übertragen. Muss schriftlich erfolgen. Fällig am Tag der notariellen Beurkundung.
Transaktionsgebühr für Nicht-Saudis	derzeit 2%, das Gesetz erlaubt bis zu 5%	Auf die Veräußerung erhoben, eingezogen von der REGA	Gilt innerhalb der ausgewiesenen Zonen in Riad, Dschidda, Mekka und Medina. Zahlung bei der Registrierung über zugelassene elektronische Kanäle.
Maklerprovision	2.5% als Standard, sofern nicht schriftlich anders vereinbart	Gemäß Maklervertrag	Palmera berechnet dem Käufer 0%. Prüfen Sie, ob der Vertrag bei der REGA hinterlegt ist.
Mehrwertsteuer	15%	Auf Dienstleistungen, nicht auf die Immobilie	Maklertätigkeit, Rechtsberatung, Bewertung. Nicht auf die Übertragung selbst.
Rechtsberatung und Due Diligence	nach Angebot, nicht festgelegt	Käufer	Verlangen Sie ein schriftliches Festhonorar. Mehrwertsteuer hinzurechnen.
Bewertung	nach Angebot	Käufer oder finanzierende Bank	Mehrwertsteuer hinzurechnen. Relevant bei einer Finanzierung.
Digitale Identität und Dokumentenbeglaubigung	nach Angebot	Käufer	Nicht-Ansässige erhalten die digitale Identität vor der Antragstellung über eine saudische Botschaft oder Vertretung.

Trägt der Käufer die wesentlichen Posten, sind 6% bis 9% des Kaufpreises die ehrliche Arbeitsspanne. Sehen Sie sich aber die Rechnung dahinter an. RETT und die REGA-Gebühr allein ergeben 7%, wenn beide auf Ihrer Seite landen, die Spanne hält also nur, wenn Sie nicht zusätzlich eine volle Maklerprovision samt Mehrwertsteuer obendrauf zahlen. Wer was zahlt, ist kein Detail für den Abschluss. Es ist einer der größeren Verhandlungspunkte der gesamten Transaktion, und er wird vor der Unterschrift entschieden, nicht danach.

Was Sie danach jährlich zahlen

Es gibt zwei jährliche Abgaben. Nur eine davon dürfte einen Apartmentkäufer betreffen.

Die White-Land-Gebühr gilt für unbebautes Land und beträgt je nach Prioritätsstufe des Gebiets 2.5%, 5%, 7.5% oder 10% des festgestellten Werts pro Jahr, mit einer Schwelle von 5,000 Quadratmetern, die durch Zusammenrechnung der Parzellen erreicht werden kann, die ein Eigentümer im selben besteuerten Gebiet hält (Quelle: CMS). Der Zyklus 2026 hob das obere Ende dieser Skala auf 10% an, und mehr als 60,000 Grundstückseigentümern in Riad wurde nach der geänderten Regel eine Rechnung gestellt. Wenn Sie Land zum Halten kaufen, ist das kein Rundungsfehler. Das ist der gesamte Investment-Case.

Die Änderungen weiteten die Regelung erstmals auch auf lange leerstehende Gebäude aus, mit einer jährlichen Abgabe von bis zu 5% des entsprechenden Mietwerts, die der Ministerrat auf Empfehlung des Ministerausschusses auf 10% anheben kann (Quelle: King & Spalding, Arab News). Die Definition zielt auf Gebäude innerhalb der städtebaulichen Entwicklungsgrenzen, die über einen langen Zeitraum ohne rechtfertigenden Grund ungenutzt bleiben. Die Durchführungsverordnungen zu diesem Teil stehen noch aus (Quelle: CMS), niemand kann Ihnen heute also genau sagen, wie sie bei einem einzelnen, zum Wiederverkauf leer gehaltenen Apartment veranlagt wird. Wer es doch tut, erfindet es. Behalten Sie diese Verordnungen im Auge, wenn Ihr Plan lautet: kaufen, leer halten, weiterverkaufen.

Servicegebühren (Nebenkosten) sind die dritte jährliche Größe, und sie sind vertraglich geregelt, nicht gesetzlich. Verlangen Sie das Budget, die Regelung zur Instandhaltungsrücklage und die Entwicklung der Erhöhungen, bevor Sie sich binden. Bei einer Branded Residence oder einem hotelgebundenen Objekt entscheidet dieser Posten, ob die Nettorendite gut oder nur akzeptabel ausfällt.

Was ungeklärt ist und wo wir nicht spekulieren

Das Gesetz sagt nicht, wer die 2%-Gebühr trägt. Die Quellen beschreiben sie als eine Abgabe auf die Veräußerung, die bei der Registrierung von der REGA eingezogen wird, ohne sie einer Seite zuzuweisen, so wie das RETT-Gesetz den Übertragenden benennt (Quelle: King & Spalding). Behandeln Sie sie als verhandelbar und halten Sie die Antwort im Vertrag fest, einschließlich des am Tag der Registrierung geltenden Satzes.

Der Satz selbst ist nicht fixiert. Das Gesetz erlaubt bis zu 5%, die Verordnung legt derzeit 2% fest. Wenn Sie einen Wiederverkauf im Jahr 2030 kalkulieren, rechnen Sie den Exit mit beiden Sätzen.

Auch welche Zonen es gibt, ist keine abgeschlossene Frage. Die REGA hat die aktuelle Karte als Ausgangspunkt und nicht als endgültiges Dokument bezeichnet und keinen Zeitplan für Ergänzungen genannt (Quelle: Enterprise KSA). Kaufen Sie auf Grundlage dessen, was die Karte heute ausweist, nicht auf Grundlage einer Zone, die jemand später erwartet.

Wie Mieteinnahmen bei Ihnen besteuert werden, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie halten, ob als Privatperson, über ein saudisches Unternehmen oder über einen Fonds. Diese Antwort richtet sich nach Ihrer Struktur und Ihrem Wohnsitzstaat. Holen Sie sie vor der Unterschrift schriftlich bei einem saudischen Steuerberater ein, nicht aus einer Broschüre.

Wir werden Ihnen nicht sagen, dass ein Kauf eine Aufenthaltserlaubnis verschafft, und wir nennen weder Schwellenwerte noch Fristen. Programme für Langzeitaufenthalte existieren und werden im Rahmen der Vision 2030 umgestaltet, ihre Verbindung zu einem Immobilienkauf lässt sich jedoch nicht pauschal darstellen. Lassen Sie sich das für Ihren Fall schriftlich bestätigen.

Wir veröffentlichen außerdem keine saudischen Mietrenditen, Quadratmeterpreise oder Preissteigerungsraten. Dafür gibt es keinen geprüften Datenbestand, für den wir mit unserem Namen einstehen würden, und eine für ein Verkaufsdeck erfundene Zahl ist schlechter als gar keine Zahl.

Bringen Sie das vor der Unterschrift in den Vertrag

1. Wer die RETT zahlt, ausformuliert, mit einem Zahlungsnachweis, der bei oder vor der Beurkundung vorgelegt wird.
2. Wer die REGA-Gebühr für Nicht-Saudis zahlt, und zu welchem Satz am Tag der Registrierung.
3. Der deklarierte Wert, exakt übereinstimmend mit dem, was bei der ZATCA eingereicht wird, angesichts der dreijährigen Frist für eine Neubewertung.
4. Provision: die Höhe, wer sie zahlt, und die Bestätigung, dass der Maklervertrag nach Artikel 7 bei der REGA hinterlegt wurde.
5. Bei Off-Plan die Treuhandregelungen (Escrow) im Rahmen des Wafi-Programms, einschließlich der Einbehaltsmechanik, die Auszahlungen bei festgestellten Mängeln stoppt, der Fünf-Tage-Frist für den Bauträger zum Beginn der Nachbesserung und der Befugnis der REGA, den Einbehalt um sechs Monate zu verlängern oder die Bankgarantie zu ziehen.
6. Das Budget für die Servicegebühren sowie etwaige Wiederverkaufs- oder Vermietungsbeschränkungen für die Einheit.

Behalten Sie während der Verhandlung eine Zahl im Blick. Bei einem Kauf über 5 Millionen SAR belaufen sich RETT und REGA-Gebühr zusammen auf 350,000 SAR. Ob die auf Ihrer Seite des Tisches liegen oder auf der des Verkäufers, entscheidet eine einzige Klausel, einmal, und danach nie wieder.