الضرائب والرسوم العقارية في السعودية 2026: ما الذي يدفعه المشتري الأجنبي فعلياً
السؤال الذي يطرحه كل مشترٍ أجنبي في الرياض أو جدة واحد: عند شراء شقة بـ 5 ملايين SAR، ما المبلغ الذي يغادر الحساب فعلياً؟ الإجابة تغيّرت مرتين خلال الأشهر الثمانية عشر الماضية. الأولى مع سريان نظام ضريبة التصرفات العقارية في أبريل 2025، والثانية في 23 يونيو 2026 حين استحدثت اللائحة التنفيذية لتملك غير السعوديين رسماً منفصلاً لا يسري إلا على غير السعوديين.
معظم جداول التكاليف المتداولة على الإنترنت كُتبت قبل التغيير الثاني، فهي تذكر ضريبة التصرفات بنسبة 5% وتقف عند هذا الحد. وهذه لم تعد الفاتورة الكاملة للمشتري الأجنبي.
وقبل كل ذلك تأتي نقطة هيكلية واحدة: لا يستطيع غير السعودي الشراء إلا داخل نطاق معتمد، وليس في أي موقع من المدينة. تسعة نطاقات في الرياض، من بينها KAFD وDiriyah Gate وNew Murabba وQiddiya وKing Salman Park، و57 نطاقاً في جدة من بينها Jeddah Central. وفيما يلي ما يدفعه المشتري غير السعودي في تلك النطاقات حول السعر، وأي البنود مثبّت في النظام، وأيها قابل للتفاوض، وأيها لا يزال غير محسوم فعلاً. وحيثما لم تُحسم مسألة، نقولها كما هي بدل تدويرها.
ضريبة التصرفات العقارية 5%، والنظام يوجّهها إلى البائع
ضريبة التصرفات العقارية هي 5% من قيمة التصرف، وتتولى إدارتها ZATCA (المصدر: ZATCA، PwC). وقد حلّت محل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% التي كانت تسري على بيع العقارات، ولهذا لا يدفع أحد ضريبة قيمة مضافة على الشقة نفسها. والمعاملة واحدة للمشتري السعودي وغير السعودي.
هناك آليتان أهم من النسبة ذاتها. تستحق الضريبة في تاريخ التصرف، أي تاريخ توثيقه، وقد تحدد اللوائح موعد سداد أبكر من ذلك (المصدر: EY). والمكلّف الأصلي بها هو المتصرف، أي البائع، لا أنت. ومع ذلك تنقل عقود كثيرة هذه التكلفة إلى المشتري، وهو أمر جائز، لكنه لا ينفذ إلا إذا نصّ العقد عليه كتابةً. فإذا سكت العقد، فلا تفترض أنها عليك، ولا تفترض كذلك أن البائع سددها. ولا يصبح المشتري مسؤولاً بالتضامن إلا حيث تثبت ZATCA أنه تسبب في عدم السداد، وهو نطاق أضيق من تحمّل المسؤولية بشكل تلقائي. لكنه ليس أمراً هيناً، وهو سبب كافٍ لطلب ما يثبت السداد بدل الأخذ بحسن الظن.
ونقطة أخيرة قبل أن توافق على قيمة معلنة أقل من القيمة الحقيقية: يحق لـ ZATCA إعادة احتساب الضريبة خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف إذا كانت القيمة المفصح عنها دون القيمة السوقية العادلة (المصدر: EY). السعر المعلن بأقل من حقيقته ليس توفيراً، بل التزام يلاحق الأصل إلى ملكيتك.
نسبة الـ 2% التي تغفلها معظم قوائم التكاليف
يجيز نظام تملك غير السعوديين للعقار فرض رسم تصرف عقاري يصل إلى 5% من قيمة التصرف على عمليات النقل التي يكون غير السعودي طرفاً فيها، وهو يضاف إلى ضريبة التصرفات العقارية ولا يحل محلها (المصدر: King & Spalding). وقد حددت اللائحة التنفيذية المعتمدة في يونيو 2026 النسبة المعمول بها عند 2%، وتحصّلها REGA. وتسري على عمليات النقل التي يكون غير السعودي طرفاً فيها داخل النطاقات الجغرافية المحددة في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة، دون نسبة منفصلة للعقار السكني مقابل التجاري (المصدر: Greenberg Traurig، Asharq Al-Awsat).
وتخضع بعض التصرفات لنسبة 0%: عمليات النقل التي تتم بموجب حكم قضائي نهائي، والناشئة عن قسمة التركات، ونزع الملكية للمنفعة العامة، وبعض تصرفات المطوّرين غير السعوديين الذين ينجزون البناء خلال مدة الترخيص، والنقل من شخص طبيعي إلى شركة أو صندوق سعودي يملكه ذلك الشخص بالكامل (المصدر: Asharq Al-Awsat، Greenberg Traurig). أما الشراء المباشر لوحدة جاهزة أو على الخارطة فليس ضمن هذه القائمة.
احسب على أساس 2%، وأبقِ السقف النظامي البالغ 5% في حسبانك. فالنسبة واردة في لائحة لا في النظام، ما يعني إمكانية تعديلها دون تشريع جديد. ويجب أن يتم السداد عبر قنوات إلكترونية معتمدة بموجب نظام المدفوعات لدى البنك المركزي السعودي، فهو ليس بنداً يسويه الطرفان بينهما بشكل غير رسمي (المصدر: Asharq Al-Awsat).
ضريبة القيمة المضافة تسري على الخدمات لا على الشقة
لا تسري ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% على نقل ملكية العقار في البيع الاعتيادي، لكنها تسري على كل ما يحيط بالصفقة: الوساطة والأعمال القانونية والتقييم وخدمات الوكالة. وعليه فإن عمولة بنسبة 2.5% تصبح 2.875% من السعر بعد إضافة الضريبة، والأتعاب القانونية المعروضة ليست الرقم الذي ستدفعه.
وهناك إعفاء على المسكن الأول: يُعفى الشراء من ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% حتى قيمة مليون SAR، وتتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية حتى 50,000 SAR. وكلاهما للمواطنين (المصدر: وزارة البلديات والإسكان). ولا يتاح أي منهما للمشتري الأجنبي، وأي مستشار يلمّح إلى خلاف ذلك إنما يخمّن.
الوساطة: 2.5% هي النسبة الافتراضية لا عرف السوق
بموجب المادة 14 من نظام الوساطة العقارية، تكون العمولة على البيع 2.5% من قيمة الصفقة ما لم يتفق الطرفان كتابةً على غير ذلك، و2.5% من أجرة السنة الأولى في عقد الإيجار (المصدر: REGA). وهذه نسبة افتراضية نظامية تسدّ فراغاً في العقد، فهي ليست حداً أدنى ولا حداً أعلى.
أما المادة 7 من النظام نفسه فهي التي تحميك: يجب أن يكون عقد الوساطة مكتوباً، وأن يودع الوسيط نسخة منه لدى REGA، والعقد غير المودع لا يجوز الاحتجاج به. ويجب كذلك أن يكون الوسيط مرخّصاً من REGA. فإذا طالبك أحدهم بعمولة ولم يستطع إبراز عقد مودع، ففي مطالبته خلل.
Palmera لا تتقاضى من المشتري شيئاً: 0%. المطوّر هو من يدفع لنا. ونعمل في الرياض وجدة فقط، ونوضح ما نتقاضاه وممن قبل أن تطّلع على أول مخطط طابقي.
التفصيل بنداً بنداً
| البند | النسبة | الطرف الذي يشير إليه النظام | ملاحظات |
|---|---|---|---|
| ضريبة التصرفات العقارية (RETT) | 5% من قيمة التصرف | البائع (المتصرف) | كثيراً ما تُنقل إلى المشتري بموجب العقد، ويجب أن يكون ذلك مكتوباً. تستحق في تاريخ التوثيق. |
| رسم التصرف لغير السعوديين | 2% حالياً، والنظام يجيز حتى 5% | يُفرض على التصرف وتحصّله REGA | يسري داخل النطاقات المحددة في الرياض وجدة ومكة المكرمة والمدينة المنورة. يُسدد عبر قنوات إلكترونية معتمدة عند التسجيل. |
| عمولة الوساطة | 2.5% افتراضياً ما لم يُتفق كتابةً على غير ذلك | وفق عقد الوساطة | Palmera لا تتقاضى من المشتري شيئاً: 0%. تأكد من إيداع العقد لدى REGA. |
| ضريبة القيمة المضافة | 15% | على الخدمات لا على العقار | الوساطة والأعمال القانونية والتقييم. لا تسري على نقل الملكية نفسه. |
| الأعمال القانونية والفحص النافي للجهالة | بحسب العرض، وغير مثبتة | المشتري | اطلب أتعاباً ثابتة مكتوبة. أضف ضريبة القيمة المضافة. |
| التقييم | بحسب العرض | المشتري أو الجهة الممولة | أضف ضريبة القيمة المضافة. مهم إذا كنت تموّل الشراء. |
| الهوية الرقمية وتصديق المستندات | بحسب العرض | المشتري | يحصل غير المقيمين على هوية رقمية عبر سفارة سعودية أو ممثلية قبل التقديم. |
وحين يتحمل المشتري البنود الرئيسية، فإن النطاق الواقعي هو 6% إلى 9% من السعر. لكن انظر إلى الحساب خلف ذلك: ضريبة التصرفات ورسم REGA وحدهما يبلغان 7% إذا وقعا على عاتقك، فلا يصح هذا النطاق إلا إذا لم تكن تدفع معهما عمولة وساطة كاملة مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة. ومسألة من يدفع ماذا ليست تفصيلاً في مرحلة الإقفال، بل هي من أكبر بنود التفاوض في الصفقة كلها، وتُحسم قبل التوقيع لا بعده.
ما تدفعه سنوياً بعد ذلك
هناك رسمان سنويان، واحد منهما فقط يُرجَّح أن يمس مشتري شقة.
يسري رسم الأراضي البيضاء على الأراضي غير المطورة بنسبة 2.5% أو 5% أو 7.5% أو 10% من القيمة المقدّرة سنوياً بحسب مستوى أولوية المنطقة، مع حد قدره 5,000 متر مربع يمكن بلوغه بتجميع القطع التي يملكها المالك نفسه داخل المنطقة الخاضعة للرسم (المصدر: CMS). وقد رفعت دورة 2026 سقف هذا السلّم إلى 10%، وشملت الفواتير بموجب القاعدة المعدلة أكثر من 60,000 من ملاك الأراضي في الرياض. فإذا كنت تشتري أرضاً بغرض الاحتفاظ بها، فهذا ليس فرقاً هامشياً، بل هو جدوى الاستثمار بأكملها.
كما وسّعت التعديلات نطاق النظام لأول مرة ليشمل المباني المهجورة لفترات طويلة، برسم سنوي يصل إلى 5% من القيمة الإيجارية المماثلة، ويجوز لمجلس الوزراء رفعه إلى 10% بناءً على توصية من اللجنة الوزارية (المصدر: King & Spalding، Arab News). ويستهدف التعريف المباني الواقعة داخل حدود النطاق العمراني والمتروكة دون استخدام مدة طويلة بغير مبرر نظامي. ولا تزال اللائحة التنفيذية لهذا الجانب منتظرة (المصدر: CMS)، فلا يستطيع أحد اليوم أن يخبرك بدقة كيف سيُحتسب على شقة واحدة تُترك شاغرة بغرض إعادة البيع. ومن يفعل فهو يختلق الإجابة. راقب صدور هذه اللائحة إذا كانت خطتك الشراء والاحتفاظ شاغراً ثم البيع.
ورسوم الخدمة هي الرقم السنوي الثالث، وهي تعاقدية لا نظامية. اطلب الميزانية وسياسة صندوق الاحتياطي وتاريخ الزيادات قبل الالتزام. وفي الأصول ذات العلامة التجارية أو المرتبطة بفندق، هذا البند هو ما يحدد إن كان صافي العائد جيداً أم مقبولاً فحسب.
ما لم يُحسم بعد، وما لن نخمّنه
لا يحدد النظام من يتحمل رسم الـ 2%. فالمصادر تصفه بأنه رسم على التصرف تحصّله REGA عند التسجيل، دون أن تحمّله لطرف بعينه كما يوجّه نظام ضريبة التصرفات إلى المتصرف (المصدر: King & Spalding). تعامل معه على أنه قابل للتفاوض، وثبّت الإجابة في العقد، بما في ذلك النسبة السارية يوم التسجيل.
والنسبة نفسها غير مثبتة. فالنظام يجيز حتى 5%، واللائحة تحددها حالياً عند 2%. فإذا كنت تدرس جدوى إعادة بيع في 2030، فاحسب الخروج على أساس النسبتين.
كذلك فإن مسألة النطاقات القائمة ليست مغلقة. فقد وصفت REGA الخريطة الحالية بأنها نقطة بداية لا وثيقة نهائية، ولم تعلن جدولاً زمنياً للإضافة إليها (المصدر: Enterprise KSA). اشترِ بناءً على ما تقوله الخريطة اليوم، لا على نطاق يتوقع أحدهم إضافته لاحقاً.
أما كيفية فرض الضريبة على دخل الإيجار لديك فتتوقف على طريقة تملّكك للأصل: بصفة شخصية، أو عبر شركة سعودية، أو عبر صندوق. وهذه إجابة خاصة بهيكلك وبالولاية القضائية لبلدك. احصل عليها من مستشار ضريبي سعودي كتابةً قبل التوقيع، لا من كتيّب تسويقي.
ولن نقول لك إن الشراء يمنح تصريح إقامة، ولن نذكر حداً أو إطاراً زمنياً. فبرامج الإقامة طويلة الأمد قائمة ويعاد تشكيلها ضمن Vision 2030، وارتباطها بشراء عقار ليس أمراً يمكننا تعميمه. اطلب تأكيده كتابةً لحالتك تحديداً.
كما أننا لا ننشر عوائد إيجارية سعودية ولا أسعاراً للمتر المربع ولا نسب نمو في الأسعار. فلا توجد بيانات موثقة لذلك نضع اسمنا عليها، ورقم مختلق لعرض تسويقي أسوأ من غياب الرقم.
قبل أن توقّع، ثبّت هذه البنود في العقد
- من يدفع ضريبة التصرفات العقارية، منصوصاً عليه صراحةً، مع إبراز ما يثبت السداد عند التوثيق أو قبله.
- من يدفع رسم REGA الخاص بغير السعوديين، وبأي نسبة في تاريخ التسجيل.
- القيمة المعلنة، مطابقة تماماً لما يُقدَّم إلى ZATCA، نظراً لنافذة إعادة التقييم الممتدة ثلاث سنوات.
- العمولة: المبلغ، ومن يدفعها، وتأكيد إيداع عقد الوساطة لدى REGA بموجب المادة 7.
- في البيع على الخارطة: ترتيبات حساب الضمان ضمن برنامج Wafi، بما فيها آلية الحجز التي توقف السحب عند اكتشاف عيوب، ومهلة الأيام الخمسة لبدء المطوّر أعمال الإصلاح، وصلاحية REGA في تمديد الحجز ستة أشهر أو مطالبة البنك بالضمان.
- ميزانية رسوم الخدمة، وأي قيود على إعادة البيع أو التأجير مرتبطة بالوحدة.
وأبقِ رقماً واحداً أمامك أثناء التفاوض: في شراء بقيمة 5 ملايين SAR، تبلغ ضريبة التصرفات ورسم REGA معاً 350,000 SAR. وأي جانب من الطاولة يتحملهما يُحسم في بند واحد، مرة واحدة، ولا يُعاد فتحه.
