Belastingen en kosten op vastgoed in Saoedi-Arabië in 2026: wat een buitenlandse koper werkelijk betaalt

De vraag die elke buitenlandse koper in Riyad of Jeddah stelt, is steeds dezelfde: wat gaat er bij een appartement van SAR 5 miljoen daadwerkelijk van de rekening af? Het antwoord is in achttien maanden tijd twee keer veranderd. Eén keer toen de Real Estate Transaction Tax Law in april 2025 van kracht werd, en opnieuw op 23 juni 2026, toen de uitvoeringsregeling voor buitenlands eigendom een aparte heffing invoerde die uitsluitend voor niet-Saoedi's geldt.

De meeste kostenoverzichten die online circuleren, zijn geschreven vóór die tweede wijziging. Ze noemen de transactiebelasting van 5% en houden het daarbij. Dat is voor een buitenlandse koper niet langer de hele rekening.

Eén structureel punt gaat aan dit alles vooraf. Een niet-Saoedi mag uitsluitend binnen een goedgekeurde zone kopen, niet zomaar ergens in de stad: negen zones in Riyad, waaronder KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya en King Salman Park, en 57 in Jeddah, waaronder Jeddah Central. Hierna leest u wat een niet-Saoedische koper in die zones rond de koopprijs betaalt, welke posten wettelijk vastliggen, welke onderhandelbaar zijn en welke werkelijk nog openstaan. Waar iets niet is uitgekristalliseerd, zeggen we dat, in plaats van het af te ronden.

RETT bedraagt 5%, en de wet wijst de verkoper aan

De Real Estate Transaction Tax bedraagt 5% van de transactiewaarde en wordt geheven door ZATCA (bron: ZATCA, PwC). De heffing verving de btw van 15% die voorheen op vastgoedverkopen van toepassing was, en daarom betaalt niemand btw over het appartement zelf. Saoedische en niet-Saoedische kopers worden gelijk behandeld.

Twee mechanismen zijn belangrijker dan het tarief. De belasting wordt verschuldigd op de datum van de transactie, dat wil zeggen de datum van notariële vastlegging, en de regelgeving kan een eerdere betaaldatum vaststellen (bron: EY). Primair aansprakelijk is de overdragende partij, dus de verkoper, niet u. Veel contracten schuiven de kosten alsnog door naar de koper. Dat mag, maar het werkt alleen als het contract dat schriftelijk vastlegt. Zwijgt het contract erover, ga er dan niet van uit dat u de heffing verschuldigd bent, en evenmin dat de verkoper haar heeft betaald. De koper wordt pas hoofdelijk aansprakelijk wanneer ZATCA kan aantonen dat de koper de niet-betaling heeft veroorzaakt, wat aanzienlijk beperkter is dan standaard aansprakelijk zijn. Het is niettemin geen loze bepaling, en reden genoeg om een betalingsbewijs te vragen in plaats van erop te vertrouwen.

Nog iets, voordat u instemt met een aangegeven waarde die lager ligt dan de werkelijke. ZATCA kan de belasting tot drie jaar na de transactie herberekenen wanneer de opgegeven waarde onder de reële marktwaarde ligt (bron: EY). Een te laag aangegeven prijs is geen besparing. Het is een verplichting die het object mee uw eigendom in volgt.

De 2% die de meeste kostenoverzichten nog missen

De Law of Real Estate Ownership by Non-Saudis staat een vastgoedtransactieheffing toe van maximaal 5% van de transactiewaarde bij overdrachten waarbij niet-Saoedi's betrokken zijn, en die komt bovenop RETT in plaats van in de plaats daarvan (bron: King & Spalding). De in juni 2026 goedgekeurde uitvoeringsregeling stelde het geldende tarief vast op 2%, geïnd door REGA. De heffing geldt voor overdrachten waarbij niet-Saoedi's betrokken zijn binnen de aangewezen geografische zones in Riyad, Jeddah, Makkah en Madinah, zonder afzonderlijk tarief voor woningen tegenover commercieel vastgoed (bron: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).

Sommige overdrachten vallen onder het 0%-tarief: overdrachten op grond van een onherroepelijke rechterlijke uitspraak, overdrachten uit een nalatenschapsverdeling, onteigening in het algemeen belang, bepaalde overdrachten door niet-Saoedische ontwikkelaars die binnen hun vergunningstermijn bouwen, en overdrachten van een natuurlijke persoon naar een Saoedische vennootschap of een fonds dat die persoon volledig in eigendom heeft (bron: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). Een gewone aankoop van een opgeleverde of off-plan unit staat niet op die lijst.

Reken met 2%, en houd het wettelijke plafond van 5% in het oog. Het tarief staat in een regeling, niet in de wet, en kan dus zonder nieuwe wetgeving worden gewijzigd. De betaling moet verlopen via goedgekeurde elektronische kanalen op grond van de betalingswet van de Saudi Central Bank, dus het is geen post die partijen onderling informeel kunnen afwikkelen (bron: Asharq Al-Awsat).

Btw geldt voor het advies, niet voor het appartement

Btw van 15% is bij een standaardverkoop niet van toepassing op de eigendomsoverdracht. Wel op alles wat om de transactie heen zit: bemiddeling, juridisch werk, taxatie, makelaarsdiensten. Een commissie van 2.5% komt daarmee op 2.875% van de prijs zodra de btw erbij komt, en een geoffreerd juridisch honorarium is niet het bedrag dat u uiteindelijk betaalt.

Voor een eerste woning bestaat een tegemoetkoming. De aankoop is vrijgesteld van de btw van 15% tot een waarde van SAR 1 miljoen, en de staat draagt de RETT tot SAR 50,000. Beide gelden voor staatsburgers (bron: Ministry of Municipalities and Housing). Geen van beide is beschikbaar voor een buitenlandse koper, en elke adviseur die anders suggereert, gokt.

Bemiddeling: 2.5% is de wettelijke standaard, geen marktgebruik

Op grond van artikel 14 van de Real Estate Brokerage Law bedraagt de commissie bij een verkoop 2.5% van het transactiebedrag, tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen, en bij verhuur 2.5% van de huur over het eerste jaar (bron: REGA). Dat is een wettelijke standaard die een leemte in het contract opvult. Het is geen bodem en geen plafond.

Artikel 7 van diezelfde wet is de bepaling die u beschermt. De bemiddelingsovereenkomst moet schriftelijk zijn, de makelaar moet een exemplaar bij REGA deponeren, en een overeenkomst die nooit is gedeponeerd, is niet afdwingbaar. Makelaars moeten bovendien een REGA-vergunning hebben. Wie commissie bij u opeist en geen gedeponeerde overeenkomst kan tonen, heeft een probleem met die aanspraak.

Palmera brengt de koper 0% in rekening. De ontwikkelaar betaalt onze kant. Wij werken uitsluitend in Riyad en Jeddah, en we zeggen wat we betaald krijgen en door wie, voordat u ook maar één plattegrond bekijkt.

De posten op een rij

Post	Tarief	Wie de wet aanwijst	Opmerkingen
RETT	5% van de transactiewaarde	Verkoper (overdragende partij)	Wordt vaak contractueel naar de koper verschoven. Moet schriftelijk zijn vastgelegd. Verschuldigd op de datum van notariële vastlegging.
Transactieheffing niet-Saoedi's	Momenteel 2%, de wet staat tot 5% toe	Geheven op de overdracht, geïnd door REGA	Geldt binnen de aangewezen zones in Riyad, Jeddah, Makkah en Madinah. Betaald via goedgekeurde elektronische kanalen bij registratie.
Bemiddelingscommissie	Standaard 2.5%, tenzij schriftelijk anders overeengekomen	Volgens de bemiddelingsovereenkomst	Palmera brengt de koper 0% in rekening. Controleer of de overeenkomst bij REGA is gedeponeerd.
Btw	15%	Op diensten, niet op het vastgoed	Bemiddeling, juridisch werk, taxatie. Niet op de overdracht zelf.
Juridisch werk en due diligence	Op offertebasis, niet vast	Koper	Vraag om een schriftelijk vast honorarium. Btw komt erbij.
Taxatie	Op offertebasis	Koper of geldverstrekker	Btw komt erbij. Relevant bij financiering.
Digitale identiteit en legalisatie van documenten	Op offertebasis	Koper	Niet-ingezetenen verkrijgen vóór de aanvraag een digitale identiteit via een Saoedische ambassade of vertegenwoordiging.

Wanneer de koper de belangrijkste posten draagt, is 6% tot 9% van de koopprijs de eerlijke bandbreedte. Kijk wel naar de rekensom erachter. RETT en de REGA-heffing komen samen al op 7% als ze allebei bij u terechtkomen, dus die bandbreedte houdt alleen stand wanneer u daarnaast niet ook nog een volledige bemiddelingscommissie met btw betaalt. Wie wat betaalt, is geen detail bij de afronding. Het is een van de grotere onderhandelingspunten van de hele transactie, en het speelt zich af vóór ondertekening, niet erna.

Wat u daarna jaarlijks betaalt

Er bestaan twee jaarlijkse heffingen. Slechts één daarvan raakt een appartementkoper waarschijnlijk.

De white land fee geldt voor onbebouwde grond, tegen 2.5%, 5%, 7.5% of 10% van de getaxeerde waarde per jaar, afhankelijk van de prioriteitscategorie van het gebied, met een drempel van 5,000 vierkante meter die kan worden gehaald door de percelen op te tellen die één eigenaar in hetzelfde belaste gebied bezit (bron: CMS). De cyclus van 2026 verhoogde de bovengrens van die schaal naar 10%, en meer dan 60,000 grondeigenaren in Riyad kregen een aanslag onder de herziene regel. Koopt u grond om aan te houden, dan is dit geen afrondingsverschil. Dan is dit de hele investeringscasus.

De wijzigingen breidden de regeling ook voor het eerst uit naar langdurig leegstaande gebouwen, met een jaarlijkse heffing van maximaal 5% van de equivalente huurwaarde, die de Raad van Ministers op aanbeveling van de ministeriële commissie tot 10% kan verhogen (bron: King & Spalding, Arab News). De definitie richt zich op gebouwen binnen stedelijke ontwikkelingsgrenzen die zonder wettelijke rechtvaardiging langdurig ongebruikt blijven. De uitvoeringsregelingen voor dit onderdeel laten nog op zich wachten (bron: CMS), dus niemand kan u vandaag precies vertellen hoe die uitpakt voor één appartement dat leeg wordt gehouden voor doorverkoop. Wie dat wel doet, verzint het. Houd die regelingen in de gaten als u van plan bent te kopen, leeg te laten staan en door te verkopen.

Servicekosten (service charge) zijn het derde jaarlijkse bedrag, en die zijn contractueel in plaats van wettelijk bepaald. Vraag om de begroting, het beleid rond het reservefonds en de historie van de verhogingen voordat u zich vastlegt. Bij een branded of aan een hotel gekoppeld object bepaalt deze post of het nettorendement goed is of slechts acceptabel.

Wat niet vaststaat, en waar wij niet naar gaan raden

De wet zegt niet wie de heffing van 2% draagt. De bronnen omschrijven haar als een last op de overdracht, geïnd door REGA bij registratie, zonder haar aan één partij toe te wijzen zoals de RETT-wet de overdragende partij aanwijst (bron: King & Spalding). Behandel haar als onderhandelbaar en leg het antwoord vast in het contract, inclusief het tarief dat geldt op de dag van registratie.

Het tarief zelf ligt niet vast. De wet staat tot 5% toe en de regeling stelt het nu op 2%. Rekent u een doorverkoop in 2030 door, reken de exit dan met beide tarieven door.

Ook welke zones er bestaan, is geen afgesloten vraag. REGA heeft de huidige kaart een startpunt genoemd in plaats van een definitief document, en heeft geen tijdpad gegeven voor uitbreidingen (bron: Enterprise KSA). Koop op basis van wat de kaart vandaag zegt, niet op een zone waarvan iemand verwacht dat die later wordt toegevoegd.

Hoe huurinkomsten bij u worden belast, hangt af van de manier waarop u het object houdt: als natuurlijke persoon, via een Saoedische vennootschap of via een fonds. Dat antwoord is specifiek voor uw structuur en uw eigen fiscale woonland. Laat het u vóór ondertekening schriftelijk bevestigen door een Saoedische belastingadviseur, niet door een brochure.

Wij zullen u niet vertellen dat een aankoop een verblijfsvergunning oplevert, en evenmin een drempelbedrag of een termijn noemen. Er bestaan programma's voor langdurig verblijf, die onder Vision 2030 worden hervormd, en het verband met een vastgoedaankoop is niets wat wij in het algemeen kunnen vaststellen. Vraag om schriftelijke bevestiging voor uw eigen situatie.

Wij publiceren evenmin Saoedische huurrendementen, prijzen per vierkante meter of percentages prijsstijging. Daarvoor bestaat geen geverifieerde dataset waar wij onze naam aan zouden verbinden, en een cijfer dat voor een verkooppresentatie is verzonnen, is slechter dan geen cijfer.

Leg dit vast in het contract voordat u tekent

1. Wie de RETT betaalt, met zoveel woorden vastgelegd, met een betalingsbewijs dat uiterlijk bij de notariële vastlegging wordt overgelegd.
2. Wie de REGA-heffing voor niet-Saoedi's betaalt, en tegen welk tarief op de registratiedatum.
3. De aangegeven waarde, exact overeenkomend met wat bij ZATCA wordt ingediend, gelet op de herbeoordelingstermijn van drie jaar.
4. Commissie: het bedrag, wie het betaalt, en de bevestiging dat de bemiddelingsovereenkomst op grond van artikel 7 bij REGA is gedeponeerd.
5. Bij off-plan: de escrow-afspraken onder het Wafi-programma, inclusief het inhoudingsmechanisme dat opnames blokkeert wanneer gebreken worden vastgesteld, de termijn van vijf dagen waarbinnen de ontwikkelaar met herstel moet beginnen, en de bevoegdheid van REGA om de inhouding met zes maanden te verlengen of de bankgarantie in te roepen.
6. De begroting voor de servicekosten, en eventuele beperkingen op doorverkoop of verhuur die aan de unit zijn verbonden.

Houd tijdens de onderhandeling één bedrag voor ogen. Bij een aankoop van SAR 5 miljoen bedragen de RETT en de REGA-heffing samen SAR 350,000. Of dat aan uw kant van de tafel ligt of aan die van de verkoper, wordt in één clausule beslist, één keer, en er wordt nooit meer op teruggekomen.