Impuestos y tasas inmobiliarias en Arabia Saudí en 2026: lo que realmente paga un comprador extranjero
La pregunta que hace todo comprador extranjero en Riad o Yeda es siempre la misma: en un apartamento de 5 millones de SAR, ¿cuánto sale realmente de la cuenta? La respuesta ha cambiado dos veces en los últimos dieciocho meses. La primera, cuando la Ley del Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias entró en vigor en abril de 2025; la segunda, el 23 de junio de 2026, cuando el reglamento ejecutivo sobre propiedad extranjera introdujo una tasa independiente que se aplica únicamente a los no saudíes.
La mayoría de los desgloses de costos que circulan en internet se escribieron antes del segundo cambio. Citan el impuesto sobre transacciones del 5% y ahí se detienen. Para un comprador extranjero, esa ya no es la factura completa.
Antes de entrar en materia, hay una cuestión estructural. Un no saudí solo puede comprar dentro de una zona aprobada, no en cualquier punto de la ciudad: nueve zonas en Riad, entre ellas KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya y King Salman Park, y 57 en Yeda, incluida Jeddah Central. Lo que sigue es lo que un comprador no saudí paga en esas zonas alrededor del precio, qué partidas están fijadas por ley, cuáles son negociables y cuáles siguen sin estar realmente resueltas. Donde algo no está definido, lo decimos en lugar de redondearlo.
El RETT es del 5%, y la ley apunta al vendedor
El Impuesto sobre Transacciones Inmobiliarias es del 5% del valor de la transacción y lo administra ZATCA (fuente: ZATCA, PwC). Sustituyó al IVA del 15% que antes gravaba las ventas de inmuebles, y por eso nadie paga IVA por el apartamento en sí. Los compradores saudíes y no saudíes reciben el mismo trato.
Dos mecánicas importan más que la tasa. El impuesto se devenga en la fecha de la transacción, es decir, la fecha en que se protocoliza ante notario, y el reglamento puede fijar una fecha de pago anterior (fuente: EY). El principal obligado es el transmitente, o sea el vendedor, no usted. Aun así, muchos contratos trasladan el costo al comprador. Eso está permitido, pero solo funciona si el contrato lo dice por escrito. Si el contrato guarda silencio, no dé por hecho que le corresponde pagarlo, ni tampoco que el vendedor ya lo pagó. El comprador solo responde solidariamente cuando ZATCA puede demostrar que fue él quien causó el impago, un supuesto más estrecho que quedar obligado por defecto. Aun así, no es un detalle menor, y basta para pedir un comprobante de pago en lugar de confiar en la palabra ajena.
Una cosa más antes de aceptar un valor declarado inferior al real. ZATCA puede recalcular el impuesto dentro de los tres años siguientes a la transacción si el valor declarado queda por debajo del valor justo de mercado (fuente: EY). Un precio infradeclarado no es un ahorro. Es un pasivo que acompaña al activo hasta su propiedad.
El 2% que la mayoría de las listas de costos sigue pasando por alto
La Ley de Propiedad Inmobiliaria por Parte de No Saudíes autoriza una tasa por transacción inmobiliaria de hasta el 5% del valor de la operación en transmisiones en las que participen no saudíes, y se suma al RETT en lugar de sustituirlo (fuente: King & Spalding). El reglamento ejecutivo aprobado en junio de 2026 fijó la tasa operativa en el 2%, recaudada por REGA. Se aplica a las transmisiones en las que participen no saudíes dentro de las zonas geográficas designadas en Riad, Yeda, La Meca y Medina, sin una tasa distinta para inmuebles residenciales frente a comerciales (fuente: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
Algunas transmisiones tributan al 0%: las realizadas en virtud de una sentencia judicial firme, las derivadas del reparto de una herencia, la expropiación por causa de utilidad pública, determinadas transmisiones de desarrolladores no saudíes que construyen dentro de su periodo de licencia, y las transmisiones de una persona física a una empresa o fondo saudí de su plena propiedad (fuente: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). La compra corriente de una unidad terminada o sobre plano no figura en esa lista.
Calcule con el 2% y no pierda de vista el techo legal del 5%. La tasa está en un reglamento, no en la ley, lo que significa que puede modificarse sin necesidad de una nueva norma legal. El pago debe canalizarse por medios electrónicos autorizados conforme a la ley de pagos del Banco Central Saudí, así que no es una partida que las partes puedan liquidar informalmente entre ellas (fuente: Asharq Al-Awsat).
El IVA grava el asesoramiento, no el apartamento
El IVA del 15% no se aplica a la transmisión del inmueble en una venta estándar. Sí se aplica a todo lo que rodea la operación: intermediación, servicios jurídicos, tasación, servicios de agencia. Una comisión del 2.5% equivale, por tanto, al 2.875% del precio una vez añadido el IVA, y unos honorarios legales cotizados no son la cifra que usted acabará pagando.
Existe un alivio para la primera vivienda. La compra está exenta del IVA del 15% hasta un valor de 1 millón de SAR, y el Estado asume el RETT hasta 50,000 SAR. Ambos beneficios son para ciudadanos (fuente: Ministerio de Municipalidades y Vivienda). Ninguno está disponible para un comprador extranjero, y cualquier asesor que insinúe lo contrario está improvisando.
Intermediación: el 2.5% es el valor supletorio, no una costumbre del mercado
Conforme al artículo 14 de la Ley de Intermediación Inmobiliaria, la comisión en una venta es del 2.5% del importe de la transacción salvo que las partes acuerden otra cosa por escrito, y del 2.5% del alquiler del primer año en un arrendamiento (fuente: REGA). Se trata de un valor supletorio legal que cubre un vacío del contrato. No es un mínimo ni un máximo.
El artículo 7 de esa misma ley es el que lo protege. El contrato de intermediación debe constar por escrito, el intermediario debe depositar una copia ante REGA, y un contrato que nunca se depositó es inejecutable. Los intermediarios también deben contar con licencia de REGA. Si alguien le reclama una comisión y no puede mostrar un contrato depositado, esa reclamación tiene un problema.
Palmera cobra al comprador 0%. El desarrollador paga nuestra parte. Trabajamos únicamente en Riad y Yeda, y decimos cuánto cobramos y de quién antes de que usted vea un solo plano.
Partida por partida
| Partida | Tasa | A quién señala la ley | Notas |
|---|---|---|---|
| RETT | 5% del valor de la transacción | Vendedor (transmitente) | Con frecuencia se traslada al comprador por contrato. Debe constar por escrito. Se devenga en la fecha de la protocolización notarial. |
| Tasa por transacción de no saudíes | 2% en la actualidad; la ley permite hasta el 5% | Se gira sobre la transmisión y la recauda REGA | Se aplica dentro de las zonas designadas en Riad, Yeda, La Meca y Medina. Se paga por medios electrónicos autorizados en el momento del registro. |
| Comisión de intermediación | 2.5% por defecto, salvo pacto escrito en contrario | Según el contrato de intermediación | Palmera cobra al comprador 0%. Compruebe que el contrato esté depositado ante REGA. |
| IVA | 15% | Sobre los servicios, no sobre el inmueble | Intermediación, servicios jurídicos, tasación. No sobre la transmisión en sí. |
| Servicios jurídicos y due diligence | Cotizados, no fijos | Comprador | Pida honorarios cerrados por escrito. Añada el IVA. |
| Tasación | Cotizada | Comprador o entidad financiadora | Añada el IVA. Relevante si va a financiar la compra. |
| Identidad digital y legalización de documentos | Cotizadas | Comprador | Los no residentes obtienen una identidad digital a través de una embajada o representación saudí antes de presentar la solicitud. |
Cuando el comprador asume las partidas principales, del 6% al 9% del precio es el rango de trabajo honesto. Conviene, eso sí, mirar la aritmética que hay detrás. Solo el RETT y la tasa de REGA suman el 7% si ambos caen de su lado, así que el rango únicamente se sostiene si además no paga una comisión de intermediación completa con el IVA encima. Quién paga qué no es un detalle del cierre. Es una de las negociaciones más importantes de toda la operación, y ocurre antes de firmar, no después.
Lo que se paga cada año a partir de ahí
Existen dos gravámenes anuales. Solo uno de ellos afectará previsiblemente a quien compra un apartamento.
La tasa sobre suelo baldío se aplica a los terrenos sin desarrollar, al 2.5%, 5%, 7.5% o 10% del valor tasado por año según el nivel de prioridad de la zona, con un umbral de 5,000 metros cuadrados que puede alcanzarse agregando las parcelas que un mismo propietario posee dentro de la misma área gravada (fuente: CMS). El ciclo de 2026 elevó el tramo superior de esa escala al 10%, y más de 60,000 propietarios de suelo en Riad recibieron liquidaciones bajo la norma revisada. Si compra terreno para mantenerlo, esto no es un error de redondeo. Es el caso de inversión entero.
Las modificaciones también extendieron el régimen, por primera vez, a los edificios largamente desocupados, con un gravamen anual de hasta el 5% del valor de alquiler equivalente, que el Consejo de Ministros puede elevar al 10% a propuesta del comité ministerial (fuente: King & Spalding, Arab News). La definición apunta a los edificios situados dentro de los límites de desarrollo urbano que permanecen sin uso durante un periodo prolongado sin justificación legal. El reglamento de desarrollo de esta parte aún está pendiente (fuente: CMS), de modo que hoy nadie puede decirle con exactitud cómo se liquidará sobre un único apartamento mantenido vacío para su reventa. Quien lo haga se lo está inventando. Esté atento a ese reglamento si su plan es comprar, mantener el inmueble vacío y revenderlo.
Los gastos de comunidad (service charge) son la tercera cifra anual, y son contractuales más que legales. Pida el presupuesto, la política del fondo de reserva y el historial de incrementos antes de comprometerse. En un activo de marca o vinculado a un hotel, esta partida decide si el retorno neto es bueno o apenas aceptable.
Lo que no está resuelto, y lo que no vamos a adivinar
La ley no dice quién soporta la tasa del 2%. Las fuentes la describen como un gravamen sobre la transmisión, recaudado por REGA en el momento del registro, sin asignarlo a una de las partes como sí hace la ley del RETT al señalar al transmitente (fuente: King & Spalding). Trátela como negociable y deje la respuesta por escrito en el contrato, incluida la tasa aplicable el día del registro.
La propia tasa no está blindada. La ley autoriza hasta el 5% y el reglamento fija actualmente el 2%. Si está evaluando una reventa en 2030, calcule la salida con ambos escenarios.
Qué zonas existen tampoco es una cuestión cerrada. REGA ha calificado el mapa actual como un punto de partida y no como un documento definitivo, y no ha dado ningún calendario para ampliarlo (fuente: Enterprise KSA). Compre según lo que dice el mapa hoy, no por una zona que alguien espera que se añada más adelante.
Cómo tributan en sus manos los ingresos por alquiler depende de cómo mantenga el activo: como persona física, a través de una empresa saudí o mediante un fondo. Esa respuesta es específica de su estructura y de su jurisdicción de residencia. Consígala por escrito de un asesor fiscal saudí antes de firmar, no de un folleto.
No le diremos que una compra genera un permiso de residencia, ni citaremos un umbral o un plazo. Existen programas de estancia prolongada que se están reformulando en el marco de Vision 2030, y su conexión con la compra de un inmueble no es algo que podamos afirmar de forma genérica. Pida que se lo confirmen por escrito para su caso concreto.
Tampoco publicamos rentabilidades por alquiler, precios por metro cuadrado ni porcentajes de crecimiento de precios en Arabia Saudí. No existe un conjunto de datos verificado sobre eso que estuviéramos dispuestos a respaldar con nuestro nombre, y una cifra inventada para una presentación de ventas es peor que ninguna cifra.
Antes de firmar, lleve esto al contrato
- Quién paga el RETT, expresado con todas las letras, con comprobante de pago aportado en el momento de la protocolización notarial o antes.
- Quién paga la tasa de REGA para no saudíes, y a qué tipo en la fecha de registro.
- El valor declarado, coincidente exactamente con lo presentado ante ZATCA, dada la ventana de revisión de tres años.
- Comisión: el importe, quién la paga y la confirmación de que el contrato de intermediación se ha depositado ante REGA conforme al artículo 7.
- Para compras sobre plano, el régimen de la cuenta de garantía (escrow) dentro del programa Wafi, incluida la mecánica de retención que bloquea las disposiciones de fondos cuando se detectan defectos, el plazo de cinco días para que el desarrollador inicie las reparaciones y la facultad de REGA de prorrogar la retención seis meses o ejecutar la garantía bancaria.
- El presupuesto de gastos de comunidad y cualquier restricción de reventa o alquiler asociada a la unidad.
Mantenga una cifra a la vista mientras negocia. En una compra de 5 millones de SAR, el RETT y la tasa de REGA suman 350,000 SAR. Que eso caiga de su lado de la mesa o del lado del vendedor se decide en una sola cláusula, una vez, y nunca se vuelve a revisar.
