Податки та збори на нерухомість у Саудівській Аравії у 2026 році: що насправді платить іноземний покупець
Питання, яке ставить кожен іноземний покупець в Ер-Ріяді чи Джидді, звучить однаково: якщо квартира коштує 5 мільйонів SAR, скільки насправді списується з рахунку? За останні вісімнадцять місяців відповідь змінювалася двічі. Уперше у квітні 2025 року, коли набув чинності Закон про податок на операції з нерухомістю, і вдруге 23 червня 2026 року, коли підзаконний акт про іноземну власність запровадив окремий збір, який стосується лише покупців, що не є громадянами Саудівської Аравії.
Більшість розрахунків витрат, що ходять в інтернеті, написані до другої зміни. У них наводять 5% податку на операцію і на цьому зупиняються. Для іноземного покупця це вже не весь рахунок.
Одне структурне зауваження передує всьому іншому. Покупець, який не є громадянином Саудівської Аравії, може купувати лише в межах затвердженої зони, а не будь-де в місті: дев'ять зон в Ер-Ріяді, серед них KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya та King Salman Park, і 57 у Джидді, включно з Jeddah Central. Далі йдеться про те, що іноземний покупець у цих зонах платить додатково до ціни, які позиції закріплені законом, які підлягають обговоренню, а які досі справді не врегульовані. Там, де питання не вирішене, ми так і кажемо, замість того щоб округлювати.
RETT становить 5%, і закон покладає його на продавця
Податок на операції з нерухомістю становить 5% від вартості операції та адмініструється ZATCA (джерело: ZATCA, PwC). Він замінив ПДВ у розмірі 15%, який раніше застосовувався до продажу нерухомості, і саме тому ніхто не платить ПДВ за саму квартиру. До покупців-громадян і покупців-іноземців ставлення однакове.
Два механізми важать більше за саму ставку. Строк сплати податку настає на дату операції, тобто на дату її нотаріального посвідчення, причому підзаконні акти можуть встановити ранішу дату платежу (джерело: EY). Основну відповідальність несе відчужувач, тобто продавець, а не ви. Чимало договорів усе одно перекладають ці витрати на покупця. Це дозволено, але діє лише тоді, коли договір прямо передбачає це письмово. Якщо в договорі про це нічого немає, не вважайте, що ви зобов'язані платити, і не вважайте, що продавець уже заплатив. Покупець стає солідарно відповідальним лише тоді, коли ZATCA може довести, що саме він спричинив несплату, а це вужче, ніж відповідальність за замовчуванням. Утім, це не порожній звук, і цього досить, щоб просити підтвердження платежу, а не вірити на слово.
Ще одне, перш ніж погоджуватися на задекларовану вартість, нижчу за реальну. ZATCA може перерахувати податок протягом трьох років після операції, якщо розкрита вартість нижча за справедливу ринкову (джерело: EY). Занижена ціна не є економією. Це зобов'язання, яке переходить разом з активом у вашу власність.
Ті 2%, які досі пропускає більшість переліків витрат
Закон про володіння нерухомістю особами, які не є громадянами Саудівської Аравії, дозволяє стягувати збір за операцію з нерухомістю у розмірі до 5% від вартості операції за передачами за участю іноземців, і цей збір додається до RETT, а не замінює його (джерело: King & Spalding). Підзаконний акт, затверджений у червні 2026 року, встановив чинну ставку на рівні 2%, яку збирає REGA. Він застосовується до передач за участю іноземців у межах визначених географічних зон в Ер-Ріяді, Джидді, Мецці та Медіні, без окремих ставок для житлової та комерційної нерухомості (джерело: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
Деякі відчуження оподатковуються за ставкою 0%: передачі за остаточним рішенням суду, передачі внаслідок розподілу спадщини, вилучення для суспільних потреб, окремі відчуження іноземними забудовниками, які завершують будівництво в межах строку дії ліцензії, а також передачі від фізичної особи до саудівської компанії чи фонду, які повністю належать цій особі (джерело: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). Звичайна купівля готового об'єкта або об'єкта off-plan до цього переліку не входить.
Закладайте в розрахунки 2% і тримайте в полі зору передбачену законом максимальну ставку 5%. Ставка міститься в підзаконному акті, а не в законі, тож її можна змінити без нового законодавства. Платіж має проходити через затверджені електронні канали згідно із законом про платежі Центрального банку Саудівської Аравії, тому це не та позиція, яку сторони можуть врегулювати між собою неформально (джерело: Asharq Al-Awsat).
ПДВ стосується консультацій, а не квартири
ПДВ у розмірі 15% не застосовується до передачі нерухомості у стандартному продажу. Він застосовується до всього, що вибудувано навколо угоди: брокерські послуги, юридичний супровід, оцінка, агентські послуги. Тому комісія 2.5% з урахуванням ПДВ становить 2.875% від ціни, а озвучений юридичний гонорар не є тією сумою, яку ви заплатите.
Для першого житла є пільга. Купівля звільняється від ПДВ у розмірі 15% на вартість до 1 мільйона SAR, а RETT до 50,000 SAR бере на себе держава. Обидві пільги надаються громадянам (джерело: Міністерство муніципалітетів і житла). Жодна з них не доступна іноземному покупцю, і будь-який консультант, який натякає на протилежне, просто вгадує.
Брокерська комісія: 2.5% це норма за замовчуванням, а не ринкова традиція
Згідно зі статтею 14 Закону про брокерську діяльність у сфері нерухомості, комісія за продаж становить 2.5% від суми операції, якщо сторони письмово не домовилися про інше, і 2.5% від орендної плати за перший рік у разі оренди (джерело: REGA). Це встановлена законом норма за замовчуванням, яка заповнює прогалину в договорі. Вона не є ані мінімумом, ані максимумом.
Стаття 7 того ж закону захищає саме вас. Договір про брокерські послуги має бути укладений письмово, брокер зобов'язаний депонувати його копію в REGA, а договір, який ніколи не був поданий, не підлягає примусовому виконанню. Брокери також повинні мати ліцензію REGA. Якщо хтось вимагає від вас комісію і не може показати поданий договір, з такою вимогою щось не так.
Palmera бере з покупця 0%. Нашій стороні платить забудовник. Ми працюємо лише в Ер-Ріяді та Джидді й повідомляємо, скільки нам платять і хто саме, ще до того, як ви подивитеся на перше планування.
Рядок за рядком
| Позиція | Ставка | На кого вказує закон | Примітки |
|---|---|---|---|
| RETT | 5% від вартості операції | Продавець (відчужувач) | Часто перекладається на покупця договором. Має бути зафіксовано письмово. Належить до сплати на дату нотаріального посвідчення. |
| Збір за операцію для іноземців | Наразі 2%, закон дозволяє до 5% | Нараховується на відчуження, збирає REGA | Застосовується в межах визначених зон в Ер-Ріяді, Джидді, Мецці та Медіні. Сплачується через затверджені електронні канали під час реєстрації. |
| Брокерська комісія | 2.5% за замовчуванням, якщо письмово не домовлено про інше | Згідно з договором про брокерські послуги | Palmera бере з покупця 0%. Перевірте, чи договір поданий до REGA. |
| ПДВ | 15% | На послуги, а не на нерухомість | Брокерські, юридичні послуги, оцінка. Не на саму передачу. |
| Юридичний супровід і due diligence | За запитом, не фіксовано | Покупець | Просіть фіксований гонорар письмово. Додайте ПДВ. |
| Оцінка | За запитом | Покупець або кредитор | Додайте ПДВ. Актуально, якщо ви залучаєте фінансування. |
| Цифрова ідентифікація та засвідчення документів | За запитом | Покупець | Нерезиденти отримують цифрову ідентифікацію через посольство чи представництво Саудівської Аравії перед поданням заяви. |
Якщо основні позиції несе покупець, чесний робочий діапазон становить від 6% до 9% від ціни. Але подивіться на арифметику за ним. Самі лише RETT і збір REGA дають 7%, якщо обидва лягають на вас, тож діапазон тримається лише за умови, що ви не платите ще й повну брокерську комісію з ПДВ понад них. Хто що платить, не є деталлю на етапі закриття угоди. Це один із найбільших предметів переговорів у всій операції, і вирішується він до підписання, а не після.
Що ви платите щороку після цього
Існують два щорічні збори. Лише один із них імовірно зачепить покупця квартири.
Збір за незабудовану землю застосовується до неосвоєних ділянок за ставкою 2.5%, 5%, 7.5% або 10% від оціночної вартості на рік залежно від пріоритетної категорії району, з порогом у 5,000 квадратних метрів, який може досягатися сукупністю ділянок одного власника в тій самій оподатковуваній зоні (джерело: CMS). Цикл 2026 року підняв верхню межу цієї шкали до 10%, і понад 60,000 землевласників в Ер-Ріяді отримали рахунки за оновленим правилом. Якщо ви купуєте землю, щоб просто тримати її, це не похибка округлення. Це і є вся інвестиційна теза.
Поправки також уперше поширили режим на будівлі, що довго стоять порожніми, зі щорічним збором до 5% від еквівалентної орендної вартості, який Рада міністрів може підвищити до 10% за рекомендацією міністерського комітету (джерело: King & Spalding, Arab News). Визначення охоплює будівлі в межах міської забудови, які тривалий час не використовуються без правового обґрунтування. Підзаконні акти для цієї частини ще очікуються (джерело: CMS), тож сьогодні ніхто не скаже вам точно, як цей збір нараховуватимуть на окрему квартиру, що стоїть порожньою під перепродаж. Хто стверджує інакше, той це вигадує. Стежте за цими підзаконними актами, якщо ваш план полягає в тому, щоб купити, тримати порожньою і перепродати.
Експлуатаційні платежі (service charge) є третьою річною цифрою, і вони договірні, а не законодавчі. Попросіть бюджет, політику резервного фонду та історію підвищень, перш ніж брати на себе зобов'язання. У branded-об'єкті або активі, пов'язаному з готелем, саме цей рядок вирішує, буде чиста дохідність доброю чи лише прийнятною.
Що не врегульовано і про що ми не гадатимемо
Закон не каже, хто несе збір у 2%. Джерела описують його як нарахування на відчуження, яке REGA збирає під час реєстрації, не покладаючи його на конкретну сторону так, як закон про RETT вказує на відчужувача (джерело: King & Spalding). Вважайте це предметом переговорів і запишіть відповідь у договорі, включно зі ставкою, чинною на день реєстрації.
Сама ставка не зафіксована. Закон дозволяє до 5%, а підзаконний акт наразі встановлює 2%. Якщо ви прораховуєте перепродаж у 2030 році, порахуйте вихід за обома ставками.
Перелік зон теж не є закритим питанням. REGA назвала нинішню карту відправною точкою, а не остаточним документом, і не дала жодного графіка її розширення (джерело: Enterprise KSA). Купуйте виходячи з того, що карта показує сьогодні, а не з розрахунку на зону, яку хтось очікує побачити доданою пізніше.
Як оподатковуватиметься ваш орендний дохід, залежить від того, як ви тримаєте актив: як фізична особа, через саудівську компанію чи через фонд. Ця відповідь специфічна для вашої структури та вашої країни резидентства. Отримайте її письмово від саудівського податкового консультанта до підписання, а не з брошури.
Ми не казатимемо вам, що купівля дає дозвіл на проживання, і не називатимемо ані порогової суми, ані строків. Програми довготривалого перебування існують і перебудовуються в межах Vision 2030, а їхній зв'язок із купівлею нерухомості не є тим, про що ми можемо говорити узагальнено. Просіть письмове підтвердження для вашого випадку.
Ми також не публікуємо саудівську дохідність оренди, ціну за квадратний метр чи відсотки зростання цін. Немає перевіреного набору даних щодо них, під яким ми поставили б своє ім'я, а вигадана для презентації цифра гірша за відсутність цифри.
Перш ніж підписувати, впишіть це в договір
- Хто платить RETT, прописано словами, з підтвердженням платежу, наданим під час нотаріального посвідчення або до нього.
- Хто платить збір REGA для іноземців і за якою ставкою на дату реєстрації.
- Задекларована вартість, що точно збігається з поданою до ZATCA, з огляду на трирічне вікно перерахунку.
- Комісія: сума, хто її платить, і підтвердження, що договір про брокерські послуги подано до REGA згідно зі статтею 7.
- Для off-plan умови ескроу-рахунку (escrow) за програмою Wafi, включно з механізмом утримання коштів, який блокує зняття у разі виявлення дефектів, п'ятиденним строком, у який забудовник має розпочати усунення дефектів, а також повноваженням REGA продовжити утримання на шість місяців або вимагати виконання банківської гарантії.
- Бюджет експлуатаційних платежів і будь-які обмеження щодо перепродажу чи оренди, прив'язані до об'єкта.
Тримайте одну цифру перед очима під час переговорів. За купівлі на 5 мільйонів SAR RETT і збір REGA разом становлять 350,000 SAR. Чи ляжуть вони на ваш бік столу, чи на бік продавця, вирішується одним пунктом, один раз і без повернення до цього питання.
