Φόροι και τέλη ακινήτων στη Σαουδική Αραβία το 2026: τι πληρώνει στην πραγματικότητα ένας ξένος αγοραστής
Η ερώτηση που θέτει κάθε ξένος αγοραστής στο Ριάντ ή στην Τζέντα είναι πάντα η ίδια: σε ένα διαμέρισμα αξίας 5 εκατομμυρίων SAR, τι φεύγει πραγματικά από τον λογαριασμό; Η απάντηση έχει αλλάξει δύο φορές μέσα στους τελευταίους δεκαοκτώ μήνες. Την πρώτη όταν τέθηκε σε ισχύ ο νόμος περί φόρου συναλλαγών ακινήτων τον Απρίλιο του 2025, και τη δεύτερη στις 23 Ιουνίου 2026, όταν ο εκτελεστικός κανονισμός για την ξένη ιδιοκτησία εισήγαγε ένα ξεχωριστό τέλος που αφορά αποκλειστικά τους μη Σαουδάραβες.
Οι περισσότερες αναλύσεις κόστους που κυκλοφορούν στο διαδίκτυο γράφτηκαν πριν από τη δεύτερη αλλαγή. Αναφέρουν τον φόρο συναλλαγών 5% και σταματούν εκεί. Αυτό δεν είναι πλέον ο συνολικός λογαριασμός για έναν ξένο αγοραστή.
Ένα δομικό στοιχείο προηγείται όλων. Ένας μη Σαουδάραβας μπορεί να αγοράσει μόνο εντός εγκεκριμένης ζώνης, όχι οπουδήποτε στην πόλη: εννέα ζώνες στο Ριάντ, μεταξύ αυτών οι KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya και King Salman Park, και 57 στην Τζέντα, συμπεριλαμβανομένης της Jeddah Central. Όσα ακολουθούν αφορούν το τι πληρώνει ένας μη Σαουδάραβας αγοραστής σε αυτές τις ζώνες πέρα από την τιμή, ποια στοιχεία καθορίζονται από τον νόμο, ποια είναι διαπραγματεύσιμα και ποια παραμένουν πραγματικά ανοιχτά. Όπου κάτι δεν έχει ξεκαθαρίσει, το λέμε αντί να το στρογγυλοποιήσουμε.
Ο RETT είναι 5%, και ο νόμος στρέφεται στον πωλητή
Ο φόρος συναλλαγών ακινήτων ανέρχεται σε 5% της αξίας της συναλλαγής και τον διαχειρίζεται η ZATCA (πηγή: ZATCA, PwC). Αντικατέστησε τον ΦΠΑ 15% που ίσχυε παλαιότερα στις πωλήσεις ακινήτων, γι' αυτό και κανείς δεν πληρώνει ΦΠΑ για το ίδιο το διαμέρισμα. Σαουδάραβες και μη Σαουδάραβες αγοραστές αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο.
Δύο μηχανισμοί μετρούν περισσότερο από τον ίδιο τον συντελεστή. Ο φόρος καθίσταται απαιτητός κατά την ημερομηνία της συναλλαγής, δηλαδή την ημερομηνία συμβολαιογραφικής επικύρωσης, ενώ οι κανονισμοί ενδέχεται να ορίσουν προγενέστερη ημερομηνία καταβολής (πηγή: EY). Πρωτίστως υπόχρεος είναι ο μεταβιβάζων, δηλαδή ο πωλητής, όχι εσείς. Πολλά συμβόλαια μετακυλίουν παρ' όλα αυτά το κόστος στον αγοραστή. Αυτό επιτρέπεται, αλλά ισχύει μόνο εφόσον το συμβόλαιο το ορίζει εγγράφως. Αν το συμβόλαιο σιωπά, μην υποθέσετε ότι το οφείλετε, ούτε ότι ο πωλητής το έχει καταβάλει. Ο αγοραστής καθίσταται συνυπόχρεος μόνο εφόσον η ZATCA μπορεί να αποδείξει ότι ο αγοραστής προκάλεσε τη μη καταβολή, κάτι σαφώς στενότερο από μια εξ ορισμού ευθύνη. Δεν είναι όμως αμελητέο, και αρκεί ως λόγος για να ζητήσετε αποδεικτικό πληρωμής αντί να το εκλάβετε ως δεδομένο.
Ένα ακόμη σημείο πριν συμφωνήσετε σε δηλωθείσα αξία χαμηλότερη από την πραγματική. Η ZATCA μπορεί να επανυπολογίσει τον φόρο εντός τριών ετών από τη συναλλαγή, εφόσον η δηλωθείσα αξία υπολείπεται της εύλογης αγοραίας αξίας (πηγή: EY). Μια υποδηλωμένη τιμή δεν είναι εξοικονόμηση. Είναι μια υποχρέωση που ακολουθεί το ακίνητο στην κυριότητά σας.
Το 2% που οι περισσότερες λίστες κόστους εξακολουθούν να παραλείπουν
Ο νόμος περί ιδιοκτησίας ακινήτων από μη Σαουδάραβες προβλέπει τέλος συναλλαγής ακινήτων έως 5% της αξίας της συναλλαγής σε μεταβιβάσεις που αφορούν μη Σαουδάραβες, και επιβάλλεται επιπλέον του RETT αντί να τον αντικαθιστά (πηγή: King & Spalding). Ο εκτελεστικός κανονισμός που εγκρίθηκε τον Ιούνιο του 2026 όρισε τον ισχύοντα συντελεστή στο 2%, με είσπραξη από τη REGA. Εφαρμόζεται σε μεταβιβάσεις που αφορούν μη Σαουδάραβες εντός των καθορισμένων γεωγραφικών ζωνών στο Ριάντ, την Τζέντα, τη Μέκκα και τη Μεδίνα, χωρίς ξεχωριστό συντελεστή για κατοικίες έναντι εμπορικών ακινήτων (πηγή: Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).
Ορισμένες μεταβιβάσεις υπάγονται σε συντελεστή 0%: μεταβιβάσεις δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής απόφασης, μεταβιβάσεις που προκύπτουν από διανομή κληρονομίας, απαλλοτριώσεις για λόγους δημόσιας ωφέλειας, ορισμένες μεταβιβάσεις από μη Σαουδάραβες developers που ολοκληρώνουν την ανάπτυξη εντός της περιόδου αδειοδότησής τους, καθώς και μεταβιβάσεις από φυσικό πρόσωπο προς σαουδαραβική εταιρεία ή επενδυτικό κεφάλαιο που ανήκει εξ ολοκλήρου στο ίδιο πρόσωπο (πηγή: Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). Μια απλή αγορά ολοκληρωμένου ή υπό κατασκευή ακινήτου δεν περιλαμβάνεται σε αυτόν τον κατάλογο.
Υπολογίστε 2%, έχοντας υπόψη το νομοθετικό ανώτατο όριο του 5%. Ο συντελεστής ορίζεται σε κανονισμό και όχι στον νόμο, πράγμα που σημαίνει ότι μπορεί να μεταβληθεί χωρίς νέα νομοθεσία. Η πληρωμή πρέπει να διενεργείται μέσω εγκεκριμένων ηλεκτρονικών διαύλων βάσει του νόμου περί πληρωμών της Κεντρικής Τράπεζας της Σαουδικής Αραβίας, οπότε δεν πρόκειται για στοιχείο που μπορούν τα μέρη να διακανονίσουν άτυπα μεταξύ τους (πηγή: Asharq Al-Awsat).
Ο ΦΠΑ βαρύνει τις υπηρεσίες, όχι το διαμέρισμα
Ο ΦΠΑ 15% δεν επιβάλλεται στη μεταβίβαση του ακινήτου σε μια τυπική πώληση. Επιβάλλεται όμως σε όλα όσα περιβάλλουν τη συναλλαγή: μεσιτεία, νομικές υπηρεσίες, εκτίμηση, υπηρεσίες αντιπροσώπευσης. Μια προμήθεια 2,5% ανέρχεται επομένως στο 2,875% της τιμής μόλις προστεθεί ο ΦΠΑ, ενώ μια αναγραφόμενη νομική αμοιβή δεν είναι το ποσό που θα πληρώσετε.
Υπάρχει ελάφρυνση για την πρώτη κατοικία. Η αγορά απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ 15% έως αξίας 1 εκατομμυρίου SAR, ενώ το κράτος αναλαμβάνει τον RETT έως 50.000 SAR. Και τα δύο αφορούν πολίτες (πηγή: Υπουργείο Δήμων και Στέγασης). Κανένα από τα δύο δεν είναι διαθέσιμο σε ξένο αγοραστή, και όποιος σύμβουλος υπονοεί το αντίθετο απλώς εικάζει.
Μεσιτεία: το 2,5% είναι ο προεπιλεγμένος κανόνας, όχι συνήθεια της αγοράς
Βάσει του άρθρου 14 του νόμου περί μεσιτείας ακινήτων, η προμήθεια σε μια πώληση ανέρχεται σε 2,5% του ποσού της συναλλαγής, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά εγγράφως, και σε 2,5% του ενοικίου του πρώτου έτους σε μίσθωση (πηγή: REGA). Πρόκειται για εκ του νόμου προεπιλογή που καλύπτει ένα κενό του συμβολαίου. Δεν είναι κατώτατο όριο, ούτε ανώτατο.
Το άρθρο 7 του ίδιου νόμου είναι εκείνο που σας προστατεύει. Το συμβόλαιο μεσιτείας πρέπει να είναι έγγραφο, ο μεσίτης οφείλει να καταθέσει αντίγραφο στη REGA, και συμβόλαιο που δεν κατατέθηκε ποτέ δεν είναι εκτελεστό. Οι μεσίτες πρέπει επίσης να διαθέτουν άδεια από τη REGA. Αν κάποιος αξιώνει προμήθεια από εσάς και δεν μπορεί να επιδείξει κατατεθειμένο συμβόλαιο, η αξίωση αυτή έχει πρόβλημα.
Η Palmera χρεώνει τον αγοραστή 0%. Ο κατασκευαστής πληρώνει τη δική μας πλευρά. Δραστηριοποιούμαστε αποκλειστικά στο Ριάντ και στην Τζέντα, και σας λέμε τι αμειβόμαστε και από ποιον προτού καν δείτε την πρώτη κάτοψη.
Ανάλυση ανά στοιχείο
| Στοιχείο | Συντελεστής | Ποιον υποδεικνύει ο νόμος | Σημειώσεις |
|---|---|---|---|
| RETT | 5% της αξίας συναλλαγής | Πωλητής (μεταβιβάζων) | Συχνά μετακυλίεται συμβατικά στον αγοραστή. Πρέπει να αναγράφεται εγγράφως. Απαιτητός κατά την ημερομηνία συμβολαιογραφικής επικύρωσης. |
| Τέλος συναλλαγής για μη Σαουδάραβες | 2% σήμερα, ο νόμος επιτρέπει έως 5% | Επιβάλλεται επί της μεταβίβασης, εισπράττεται από τη REGA | Ισχύει εντός των καθορισμένων ζωνών στο Ριάντ, την Τζέντα, τη Μέκκα και τη Μεδίνα. Καταβάλλεται μέσω εγκεκριμένων ηλεκτρονικών διαύλων κατά την καταχώριση. |
| Προμήθεια μεσιτείας | 2,5% ως προεπιλογή, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά εγγράφως | Σύμφωνα με το συμβόλαιο μεσιτείας | Η Palmera χρεώνει τον αγοραστή 0%. Ελέγξτε ότι το συμβόλαιο έχει κατατεθεί στη REGA. |
| ΦΠΑ | 15% | Επί των υπηρεσιών, όχι επί του ακινήτου | Μεσιτεία, νομικά, εκτίμηση. Όχι επί της ίδιας της μεταβίβασης. |
| Νομικά και due diligence | Κατόπιν προσφοράς, όχι σταθερά | Αγοραστής | Ζητήστε σταθερή αμοιβή εγγράφως. Προσθέστε ΦΠΑ. |
| Εκτίμηση | Κατόπιν προσφοράς | Αγοραστής ή δανειστής | Προσθέστε ΦΠΑ. Έχει σημασία εφόσον χρηματοδοτείστε. |
| Ψηφιακή ταυτότητα και επικύρωση εγγράφων | Κατόπιν προσφοράς | Αγοραστής | Οι μη κάτοικοι αποκτούν ψηφιακή ταυτότητα μέσω σαουδαραβικής πρεσβείας ή αντιπροσωπείας πριν από την υποβολή αίτησης. |
Όπου ο αγοραστής επωμίζεται τα κύρια στοιχεία, το 6% έως 9% της τιμής είναι το ειλικρινές εύρος εργασίας. Δείτε όμως την αριθμητική πίσω από αυτό. Ο RETT και το τέλος της REGA από μόνα τους φτάνουν το 7% αν και τα δύο πέσουν στη δική σας πλευρά, οπότε το εύρος ισχύει μόνο εφόσον δεν πληρώνετε επιπλέον και πλήρη μεσιτική προμήθεια με ΦΠΑ. Το ποιος πληρώνει τι δεν είναι λεπτομέρεια της ολοκλήρωσης. Είναι μία από τις μεγαλύτερες διαπραγματεύσεις ολόκληρης της συναλλαγής, και γίνεται πριν υπογράψετε, όχι μετά.
Τι πληρώνετε κάθε χρόνο στη συνέχεια
Υπάρχουν δύο ετήσιες επιβαρύνσεις. Μόνο η μία από αυτές είναι πιθανό να αφορά τον αγοραστή διαμερίσματος.
Το τέλος αδόμητης γης επιβάλλεται σε μη αξιοποιημένη γη, με 2,5%, 5%, 7,5% ή 10% της εκτιμώμενης αξίας ετησίως ανάλογα με τη βαθμίδα προτεραιότητας της περιοχής, με όριο 5.000 τετραγωνικών μέτρων που μπορεί να συμπληρωθεί αθροίζοντας τα οικόπεδα που κατέχει ο ίδιος ιδιοκτήτης εντός της ίδιας φορολογούμενης περιοχής (πηγή: CMS). Ο κύκλος του 2026 ανέβασε την κορυφή αυτής της κλίμακας στο 10%, ενώ πάνω από 60.000 ιδιοκτήτες γης στο Ριάντ χρεώθηκαν βάσει του αναθεωρημένου κανόνα. Αν αγοράζετε γη για διακράτηση, αυτό δεν είναι σφάλμα στρογγυλοποίησης. Είναι ολόκληρη η επενδυτική λογική.
Οι τροποποιήσεις επέκτειναν επίσης το καθεστώς για πρώτη φορά σε κτίρια που παραμένουν επί μακρόν κενά, με ετήσια επιβάρυνση έως 5% της ισοδύναμης μισθωτικής αξίας, την οποία το Υπουργικό Συμβούλιο μπορεί να αυξήσει στο 10% κατόπιν εισήγησης της υπουργικής επιτροπής (πηγή: King & Spalding, Arab News). Ο ορισμός στοχεύει κτίρια εντός των ορίων αστικής ανάπτυξης που παραμένουν αχρησιμοποίητα για μεγάλο διάστημα χωρίς νόμιμη αιτιολόγηση. Οι εκτελεστικοί κανονισμοί για αυτό το μέρος εκκρεμούν ακόμη (πηγή: CMS), οπότε κανείς δεν μπορεί να σας πει σήμερα με ακρίβεια πώς θα υπολογιστεί σε ένα μεμονωμένο διαμέρισμα που διατηρείται κενό προς μεταπώληση. Όποιος το κάνει, το επινοεί. Παρακολουθήστε αυτούς τους κανονισμούς αν το σχέδιό σας είναι να αγοράσετε, να κρατήσετε το ακίνητο κενό και να το μεταπωλήσετε.
Τα κοινόχρηστα (service charge) είναι το τρίτο ετήσιο μέγεθος, και είναι συμβατικά και όχι νομοθετικά καθορισμένα. Ζητήστε τον προϋπολογισμό, την πολιτική του αποθεματικού και το ιστορικό αυξήσεων πριν δεσμευτείτε. Σε ένα branded ή συνδεδεμένο με ξενοδοχείο ακίνητο, αυτή η γραμμή κρίνει αν η καθαρή απόδοση είναι καλή ή απλώς αποδεκτή.
Τι δεν έχει ξεκαθαρίσει, και τι δεν πρόκειται να εικάσουμε
Ο νόμος δεν ορίζει ποιος επωμίζεται το τέλος 2%. Οι πηγές το περιγράφουν ως επιβάρυνση επί της μεταβίβασης, που εισπράττεται από τη REGA κατά την καταχώριση, χωρίς να το αποδίδουν σε μία πλευρά όπως ο νόμος για τον RETT υποδεικνύει τον μεταβιβάζοντα (πηγή: King & Spalding). Αντιμετωπίστε το ως διαπραγματεύσιμο και βάλτε την απάντηση στο συμβόλαιο, μαζί με τον συντελεστή που ισχύει την ημέρα της καταχώρισης.
Ούτε ο ίδιος ο συντελεστής είναι κλειδωμένος. Ο νόμος επιτρέπει έως 5% και ο κανονισμός ορίζει προς το παρόν 2%. Αν αξιολογείτε μια μεταπώληση το 2030, υπολογίστε την έξοδο και με τα δύο.
Ούτε το ποιες ζώνες υπάρχουν είναι κλειστό ζήτημα. Η REGA έχει χαρακτηρίσει τον σημερινό χάρτη αφετηρία και όχι τελικό έγγραφο, χωρίς να δώσει χρονοδιάγραμμα για προσθήκες (πηγή: Enterprise KSA). Αγοράστε με βάση όσα λέει ο χάρτης σήμερα, όχι με βάση μια ζώνη που κάποιος περιμένει να προστεθεί αργότερα.
Ο τρόπος φορολόγησης του εισοδήματος από ενοίκια στο δικό σας όνομα εξαρτάται από το πώς κατέχετε το ακίνητο, είτε ως φυσικό πρόσωπο, είτε μέσω σαουδαραβικής εταιρείας, είτε μέσω επενδυτικού κεφαλαίου. Η απάντηση αυτή είναι συγκεκριμένη για τη δομή σας και τη χώρα φορολογικής σας κατοικίας. Ζητήστε την εγγράφως από Σαουδάραβα φορολογικό σύμβουλο πριν υπογράψετε, όχι από ένα διαφημιστικό έντυπο.
Δεν πρόκειται να σας πούμε ότι μια αγορά εξασφαλίζει άδεια διαμονής, ούτε να αναφέρουμε κάποιο όριο ή χρονικό πλαίσιο. Υπάρχουν προγράμματα μακράς παραμονής που αναμορφώνονται στο πλαίσιο του Vision 2030, και η σύνδεσή τους με μια αγορά ακινήτου δεν είναι κάτι που μπορούμε να δηλώσουμε γενικά. Ζητήστε το εγγράφως επιβεβαιωμένο για τη δική σας περίπτωση.
Επίσης, δεν δημοσιεύουμε αποδόσεις ενοικίου, τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο ή ποσοστά αύξησης τιμών για τη Σαουδική Αραβία. Δεν υπάρχει επαληθευμένο σύνολο δεδομένων για αυτά που θα υπογράφαμε με το όνομά μας, και ένας αριθμός επινοημένος για μια παρουσίαση πωλήσεων είναι χειρότερος από κανέναν αριθμό.
Πριν υπογράψετε, περάστε τα εξής στο συμβόλαιο
- Ποιος πληρώνει τον RETT, δηλωμένο ρητά, με αποδεικτικό πληρωμής που προσκομίζεται κατά ή πριν από τη συμβολαιογραφική επικύρωση.
- Ποιος πληρώνει το τέλος της REGA για μη Σαουδάραβες, και με ποιον συντελεστή κατά την ημερομηνία καταχώρισης.
- Η δηλωθείσα αξία, απολύτως ταυτόσημη με αυτήν που υποβάλλεται στη ZATCA, δεδομένου του τριετούς παραθύρου επανεκτίμησης.
- Προμήθεια: το ποσό, ποιος την πληρώνει, και επιβεβαίωση ότι το συμβόλαιο μεσιτείας έχει κατατεθεί στη REGA βάσει του άρθρου 7.
- Για ακίνητα υπό κατασκευή, οι ρυθμίσεις μεσεγγύησης (escrow) στο πλαίσιο του προγράμματος Wafi, συμπεριλαμβανομένου του μηχανισμού παρακράτησης που αναστέλλει τις αναλήψεις όταν εντοπίζονται ελαττώματα, της πενθήμερης προθεσμίας για να ξεκινήσει ο κατασκευαστής τις επισκευές, και της εξουσίας της REGA να παρατείνει την παρακράτηση κατά έξι μήνες ή να καταπέσει την τραπεζική εγγύηση.
- Ο προϋπολογισμός των κοινοχρήστων, καθώς και τυχόν περιορισμοί μεταπώλησης ή εκμίσθωσης που συνοδεύουν το ακίνητο.
Κρατήστε έναν αριθμό στο μυαλό σας όσο διαπραγματεύεστε. Σε μια αγορά 5 εκατομμυρίων SAR, ο RETT και το τέλος της REGA μαζί ανέρχονται σε 350.000 SAR. Το αν θα βαρύνουν τη δική σας πλευρά του τραπεζιού ή του πωλητή κρίνεται σε μία και μόνη ρήτρα, μία φορά, και δεν επανεξετάζεται ποτέ.
