Taxes et frais immobiliers en Arabie saoudite en 2026 : ce que paie réellement un acheteur étranger

La question que pose tout acheteur étranger à Riyad ou à Djeddah est toujours la même : sur un appartement à 5 millions SAR, qu'est-ce qui sort réellement du compte ? La réponse a changé deux fois en dix-huit mois. Une première fois lors de l'entrée en vigueur de la loi sur la taxe sur les transactions immobilières en avril 2025, puis le 23 juin 2026, lorsque le règlement d'application relatif à la propriété étrangère a introduit un droit distinct qui ne s'applique qu'aux non-Saoudiens.

La plupart des estimations de coûts qui circulent en ligne ont été rédigées avant ce second changement. Elles citent la taxe de 5 % sur les transactions et s'arrêtent là. Pour un acheteur étranger, ce n'est plus la facture complète.

Un point structurel précède tout le reste. Un non-Saoudien ne peut acheter qu'à l'intérieur d'une zone approuvée, et non n'importe où dans la ville : neuf zones à Riyad, dont King Abdullah Financial District (KAFD), Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya et King Salman Park, et 57 à Djeddah, dont Jeddah Central. Voici ce qu'un acheteur non saoudien paie dans ces zones autour du prix, quels postes sont fixés par la loi, lesquels se négocient, et lesquels restent véritablement en suspens. Là où une question n'est pas tranchée, nous le disons plutôt que d'arrondir.

Le RETT est de 5 %, et la loi vise le vendeur

La taxe sur les transactions immobilières s'élève à 5 % de la valeur de la transaction et relève de la ZATCA (source : ZATCA, PwC). Elle a remplacé la TVA de 15 % qui s'appliquait auparavant aux ventes immobilières, raison pour laquelle personne ne paie de TVA sur l'appartement lui-même. Acheteurs saoudiens et non saoudiens sont traités de la même façon.

Deux mécanismes comptent davantage que le taux. La taxe devient exigible à la date de la transaction, c'est-à-dire à la date de sa notarisation, et la réglementation peut fixer une date de paiement antérieure (source : EY). Le redevable principal est le cédant, autrement dit le vendeur, pas vous. De nombreux contrats reportent malgré tout la charge sur l'acheteur. C'est autorisé, mais cela ne fonctionne que si le contrat le stipule par écrit. Si le contrat est muet, ne partez pas du principe que vous la devez, et ne partez pas non plus du principe que le vendeur l'a payée. L'acheteur ne devient solidairement responsable que si la ZATCA peut démontrer qu'il est à l'origine du défaut de paiement, ce qui est plus restreint qu'une responsabilité par défaut. Ce n'est pas rien pour autant, et c'est une raison suffisante de demander une preuve de paiement plutôt que de s'en remettre à la confiance.

Un dernier point avant d'accepter une valeur déclarée inférieure à la valeur réelle. La ZATCA peut recalculer la taxe dans les trois ans suivant la transaction si la valeur déclarée est inférieure à la valeur vénale (source : EY). Un prix sous-déclaré n'est pas une économie. C'est un passif qui suit le bien jusque dans votre patrimoine.

Les 2 % que la plupart des listes de coûts oublient encore

La loi sur la propriété immobilière des non-Saoudiens autorise un droit de transaction immobilière pouvant atteindre 5 % de la valeur de la transaction sur les transferts impliquant des non-Saoudiens, et il s'ajoute au RETT au lieu de le remplacer (source : King & Spalding). Le règlement d'application approuvé en juin 2026 a fixé le taux effectif à 2 %, perçu par la REGA. Il s'applique aux transferts impliquant des non-Saoudiens à l'intérieur des zones géographiques désignées à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine, sans taux distinct pour le résidentiel par rapport au commercial (source : Greenberg Traurig, Asharq Al-Awsat).

Certaines cessions sont taxées à 0 % : les transferts opérés en vertu d'une décision de justice définitive, ceux résultant d'un partage successoral, l'expropriation pour cause d'utilité publique, certaines cessions par des promoteurs non saoudiens qui construisent dans le délai de leur licence, et les transferts d'une personne physique vers une société ou un fonds saoudien qu'elle détient intégralement (source : Asharq Al-Awsat, Greenberg Traurig). L'achat classique d'une unité achevée ou sur plan ne figure pas sur cette liste.

Retenez 2 % dans vos calculs, sans perdre de vue le plafond légal de 5 %. Le taux figure dans un règlement, pas dans la loi, ce qui signifie qu'il peut être modifié sans nouvelle législation. Le paiement doit passer par les canaux électroniques agréés prévus par la loi sur les paiements de la Banque centrale saoudienne : ce n'est donc pas un poste que les parties peuvent régler entre elles de manière informelle (source : Asharq Al-Awsat).

La TVA porte sur les conseils, pas sur l'appartement

La TVA à 15 % ne s'applique pas au transfert du bien dans une vente standard. Elle s'applique en revanche à tout ce qui gravite autour de l'opération : courtage, travail juridique, expertise, services d'agence. Une commission de 2,5 % représente donc 2,875 % du prix une fois la TVA ajoutée, et des honoraires juridiques annoncés ne correspondent pas au montant que vous paierez.

Il existe un allègement pour une première résidence. L'achat est exonéré de la TVA de 15 % jusqu'à 1 million SAR de valeur, et l'État prend en charge le RETT jusqu'à 50 000 SAR. Les deux sont réservés aux citoyens (source : ministère des Municipalités et du Logement). Aucun n'est accessible à un acheteur étranger, et tout conseiller qui laisse entendre le contraire avance à l'aveugle.

Courtage : 2,5 % est un taux supplétif, pas un usage du marché

Aux termes de l'article 14 de la loi sur le courtage immobilier, la commission sur une vente est de 2,5 % du montant de la transaction sauf accord écrit contraire des parties, et de 2,5 % du loyer de la première année pour un bail (source : REGA). Il s'agit d'un taux supplétif prévu par la loi, destiné à combler un silence du contrat. Ce n'est ni un plancher ni un plafond.

L'article 7 de la même loi est celui qui vous protège. Le contrat de courtage doit être écrit, le courtier doit en déposer une copie auprès de la REGA, et un contrat jamais déposé n'est pas opposable. Les courtiers doivent également être agréés par la REGA. Si quelqu'un vous réclame une commission sans pouvoir produire un contrat déposé, sa demande pose problème.

Palmera facture 0 % à l'acheteur. C'est le promoteur qui nous rémunère. Nous intervenons uniquement à Riyad et à Djeddah, et nous vous disons ce que nous percevons et de qui avant même que vous regardiez le premier plan.

Le détail poste par poste

Poste	Taux	Qui la loi désigne	Remarques
RETT	5 % de la valeur de la transaction	Vendeur (cédant)	Souvent reporté sur l'acheteur par contrat. Doit être écrit. Exigible à la date de notarisation.
Droit de transaction non saoudien	2 % actuellement, la loi autorise jusqu'à 5 %	Perçu sur la cession, recouvré par la REGA	S'applique dans les zones désignées à Riyad, Djeddah, La Mecque et Médine. Payé par canaux électroniques agréés lors de l'enregistrement.
Commission de courtage	2,5 % par défaut, sauf accord écrit contraire	Selon le contrat de courtage	Palmera facture 0 % à l'acheteur. Vérifiez que le contrat est déposé auprès de la REGA.
TVA	15 %	Sur les services, pas sur le bien	Courtage, juridique, expertise. Pas sur le transfert lui-même.
Juridique et due diligence	Sur devis, non fixé	Acheteur	Demandez un forfait par écrit. Ajoutez la TVA.
Expertise	Sur devis	Acheteur ou prêteur	Ajoutez la TVA. Pertinent si vous financez l'achat.
Identité numérique et légalisation des documents	Sur devis	Acheteur	Les non-résidents obtiennent une identité numérique auprès d'une ambassade ou d'une représentation saoudienne avant de déposer leur demande.

Lorsque l'acheteur supporte les principaux postes, une fourchette de travail honnête se situe entre 6 % et 9 % du prix. Regardez toutefois l'arithmétique qui la sous-tend. Le RETT et le droit REGA représentent à eux seuls 7 % s'ils tombent tous deux de votre côté : la fourchette ne tient donc que si vous ne payez pas en plus une commission de courtage complète majorée de la TVA. Qui paie quoi n'est pas un détail de clôture. C'est l'une des négociations les plus lourdes de toute l'opération, et elle se joue avant la signature, pas après.

Ce que vous payez chaque année ensuite

Il existe deux prélèvements annuels. Un seul risque de concerner l'acheteur d'un appartement.

La taxe sur les terrains non bâtis s'applique aux terrains non aménagés, à 2,5 %, 5 %, 7,5 % ou 10 % de la valeur évaluée par an selon le niveau de priorité de la zone, avec un seuil de 5 000 mètres carrés qui peut être atteint en cumulant les parcelles détenues par un même propriétaire dans la même zone taxée (source : CMS). Le cycle 2026 a porté le haut de ce barème à 10 %, et plus de 60 000 propriétaires fonciers à Riyad ont été imposés selon la règle révisée. Si vous achetez du terrain pour le conserver, ce n'est pas une variable d'ajustement. C'est tout le dossier d'investissement.

Les modifications ont également étendu le régime, pour la première fois, aux bâtiments vacants de longue date, avec un prélèvement annuel pouvant atteindre 5 % de la valeur locative équivalente, que le Conseil des ministres peut porter à 10 % sur recommandation du comité ministériel (source : King & Spalding, Arab News). La définition vise les bâtiments situés à l'intérieur des périmètres d'urbanisation laissés inutilisés pendant une longue période sans justification légale. Les textes d'application de ce volet se font encore attendre (source : CMS) : personne ne peut donc vous dire aujourd'hui comment le prélèvement sera précisément calculé sur un appartement laissé vide en vue d'une revente. Quiconque l'affirme l'invente. Surveillez ces textes si votre projet est d'acheter, de laisser vacant et de revendre.

Les charges de copropriété constituent le troisième montant annuel, et elles sont contractuelles et non légales. Demandez le budget, la politique de fonds de réserve et l'historique des augmentations avant de vous engager. Sur un actif de marque ou adossé à un hôtel, c'est cette ligne qui décide si le rendement net est bon ou seulement acceptable.

Ce qui n'est pas tranché, et ce que nous ne devinerons pas

La loi ne dit pas qui supporte le droit de 2 %. Les sources le décrivent comme un droit perçu sur la cession, recouvré par la REGA au moment de l'enregistrement, sans l'attribuer à l'une des parties comme la loi RETT le fait pour le cédant (source : King & Spalding). Considérez-le comme négociable et inscrivez la réponse dans le contrat, y compris le taux applicable au jour de l'enregistrement.

Le taux lui-même n'est pas figé. La loi autorise jusqu'à 5 % et le règlement fixe actuellement 2 %. Si vous modélisez une revente en 2030, testez la sortie aux deux taux.

La liste des zones existantes n'est pas non plus une question close. La REGA a qualifié la carte actuelle de point de départ plutôt que de document définitif, sans donner de calendrier pour l'étoffer (source : Enterprise KSA). Achetez sur la base de ce que dit la carte aujourd'hui, pas d'une zone que certains attendent pour plus tard.

La façon dont vos revenus locatifs seront imposés dépend du mode de détention du bien : en direct, via une société saoudienne ou via un fonds. Cette réponse dépend de votre structure et de votre pays de résidence fiscale. Obtenez-la par écrit auprès d'un conseiller fiscal saoudien avant de signer, pas d'une brochure.

Nous ne vous dirons pas qu'un achat ouvre droit à un titre de séjour, et nous ne citerons ni seuil ni délai. Des programmes de long séjour existent et sont en cours de refonte dans le cadre de Vision 2030 ; leur lien avec un achat immobilier n'est pas quelque chose que nous pouvons énoncer de manière générale. Faites-le confirmer par écrit pour votre situation.

Nous ne publions pas non plus de rendements locatifs saoudiens, de prix au mètre carré ni de pourcentages de progression des prix. Il n'existe pas, sur ces points, de jeu de données vérifié que nous serions prêts à endosser, et un chiffre inventé pour une plaquette commerciale vaut moins qu'aucun chiffre.

Avant de signer, faites inscrire ces points au contrat

1. Qui paie le RETT, énoncé en toutes lettres, avec une preuve de paiement fournie au plus tard lors de la notarisation.
2. Qui paie le droit REGA applicable aux non-Saoudiens, et à quel taux à la date d'enregistrement.
3. La valeur déclarée, strictement identique à celle déposée auprès de la ZATCA, compte tenu du délai de réévaluation de trois ans.
4. La commission : son montant, qui la paie, et la confirmation que le contrat de courtage a été déposé auprès de la REGA conformément à l'article 7.
5. Pour un achat sur plan, les modalités de compte séquestre prévues par le programme Wafi, y compris le mécanisme de retenue qui bloque les retraits en cas de défauts constatés, le délai de cinq jours laissé au promoteur pour engager les réparations, et le pouvoir de la REGA de prolonger la retenue de six mois ou d'appeler la garantie bancaire.
6. Le budget des charges de copropriété, ainsi que toute restriction de revente ou de location attachée à l'unité.

Gardez un chiffre en tête pendant la négociation. Sur un achat de 5 millions SAR, le RETT et le droit REGA représentent ensemble 350 000 SAR. Savoir de quel côté de la table ils tombent, le vôtre ou celui du vendeur, se décide dans une seule clause, une seule fois, et n'est jamais rediscuté.