移居马斯喀特：为外籍人士与投资者打造的安全、学校与生活成本指南

马斯喀特是海湾地区最安全、生活质量最高的首都——位列全球第 8 安全城市，并在 GCC 与西亚地区的生活质量中排名第 1——同时它将这种生活方式与该地区最低的房产入门价格结合在一起。 对于任何在权衡迁居或投资的人来说，这一组合就是全部要点：一座宁静、适合家庭的城市，约 936,000 名外籍人士 已在此居住并租房，而这里的住房价格仅为同类海湾首都的一小部分。

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概览

指标	马斯喀特
全球安全排名	382 个城市中第 8 安全
生活质量	GCC 与西亚地区第 1；全球第 4
外籍人口	马斯喀特省约 936,000 人
生活成本	低于迪拜、阿布扎比或多哈
国际学校	英式、美式、印度及 IB 课程
房产入门价格	每平方英尺 750–1,150 AED（海湾地区最低之一）
租金收益率	毛收益 8–10%（净收益 7–9%）
房产税	0% 资本利得税，0% 年度房产税

围绕安全打造的首都

在 2025 年 Numbeo 安全指数中，马斯喀特在全球 382 个城市中位列第 8 安全——领先于其他所有海湾首都以及欧洲大部分城市。这一数据与这座城市的真实生活体验相符：犯罪率低、住宅区宁静，家庭在海滨大道上散步、孩子在天黑后也能毫无顾虑地在户外玩耍。

对投资者而言，安全并非无关紧要的软性指标。正是它让外籍家庭安心签下多年期租约，让租赁需求保持稳定、空置率保持低位。感到安全的租客会长期居住、续租，并把租来的住房视为长期的落脚点，而非临时的中转站。

已核实：马斯喀特在全球排名的 382 个城市中位列第 8 安全城市。

海湾地区最佳生活质量

在 2025 年 Numbeo 生活质量指数中，马斯喀特在 GCC 与西亚地区排名第 1——全球排名第 4——领先于卡塔尔、阿联酋和沙特阿拉伯。 这一评分反映了这座城市的日常质感：空气清新、以地区标准衡量交通顺畅、以哈杰尔山脉为背景的壮丽海岸线，以及一种有别于更大型海湾枢纽拥挤感的从容节奏。

人们选择这座城市，看重的是在此生活的感受，而不仅仅是花费。马斯喀特低矮的天际线、受保护的海岸线和轻松的节奏，赋予它独特的身份认同——在这里，户外是日常生活的一部分，而不是需要逃离城市才能寻得的东西。

生活成本：低于迪拜、阿布扎比或多哈

马斯喀特的日常开销低于迪拜、阿布扎比和多哈——从租金、日用品到教育和水电杂费皆是如此。对外籍家庭而言，这直接意味着更高的可支配收入，以及迁居后更低的收支平衡门槛。

房产价格的差距最为悬殊。马斯喀特优质住房起价为每平方英尺 750–1,150 AED，是海湾地区最低的入门价格之一。阿曼还征收0% 资本利得税和 0% 年度房产税；唯一的交易摩擦成本是 5% VAT 和一次性的 3% 登记费。对自住买家来说，这意味着以远低于迪拜的价格，在一座排名顶尖的首都拥有一套住房，且资产不会受到年度税负的拖累。

已核实：马斯喀特优质房产入门价格为每平方英尺 750–1,150 AED——为海湾地区最低之一。

学校与家庭生活

马斯喀特提供种类齐全的国际学校——涵盖英式、美式、印度及 IB 课程——这是外籍家庭迁往首都、并且至关重要地长期留下的主要原因之一。学校的选择往往是决定一个家庭把海湾的外派视为一份两年合同、还是长达十年之家的最大单一因素。

这种黏性对房东至关重要。因上下学而扎根的家庭租客最不可能搬迁，这让位于合适社区的住宅房东获得该地区最为持久的出租率。一座能留住家庭的城市，也能让其租赁市场保持满租。

外籍租客基础

正是在这里，生活方式转化为投资论点。马斯喀特省 1.53 million 名居民中，约有 936,000 人是外籍人士——他们是核心的租赁租客基础，也是最倾向于租房而非购房的群体。

这一基础还在扩大。阿曼人口已从 2014 年的 4.09 million 攀升至 2025 年的 5.36 million——增长约 31%——同期马斯喀特省实现 2.2% 的同比增长。人口更多，且其中在职外籍人士的占比不断上升，正是房东乐见的需求背景。

结果体现在收益率上。马斯喀特可实现 8–10% 的毛租金收益率，净收益率为 7–9%——远高于大多数成熟的海湾市场。安全、学校和生活质量是填满这些房源的因素；而收益率则是它们带来的回报。

已核实：马斯喀特约 936,000 名外籍人士构成了支撑 8–10% 毛收益率的租客基础。

出行与互联互通

马斯喀特是一座沿阿曼湾延伸的低层滨海城市，由现代化高速公路连接，并由马斯喀特国际机场提供服务——这是一个区域与长途航线连接良好的枢纽。在日常生活中，这是一座便于驾车出行的城市：距离适中，以海湾标准衡量拥堵程度较轻。

互联互通还将进一步改善。Hafeet Rail——一条 238 公里的跨境线路——将把阿曼北部的 Sohar 与阿布扎比连接起来，用时约 1 小时 40 分钟，预计于 2028–2030 年建成。它将加深阿曼与更广泛的阿联酋经济的融合——为北部房地产需求带来长期的顺风助力。

如果你决定长住

在马斯喀特购置房产还可以打开通往居留权的大门。 根据第 38/2025 号皇家法令，在 Knowledge Oasis Muscat 及指定区域购房的非阿曼籍买家——连同其直系亲属——将获得居留权。付款完成后即可申请为期 2 年、可续签的投资者签证，且无最低门槛；对于 OMR 200,000+（约 USD 520,000） 的投资，还可获得为期 10 年的黄金签证。

这使马斯喀特在生活方式目的地中显得与众不同：同一笔购房——为你在海湾生活质量排名第 1 的首都买下一套住房——同时也能保障你在此居住的权利。如果你正将它与该地区最成熟的市场作比较，我们的阿曼与迪拜房产对比从价格、收益率、费用和生活方式等方面将两者并列呈现。当你准备就绪时，浏览阿曼房产或前往阿曼市场数据中心了解全貌。

常见问题

马斯喀特对外籍人士和家庭安全吗？

是的。在 2025 年 Numbeo 安全指数中，马斯喀特在全球 382 个城市中位列第 8 安全，并在 GCC 与西亚地区的生活质量中排名第 1——比其他所有海湾首都都更安全，犯罪率低、社区适宜步行。

在马斯喀特生活比迪拜更便宜吗？

总体而言，是的。马斯喀特的日常开销低于迪拜、阿布扎比和多哈，而房产价格的差距最为悬殊：马斯喀特优质住房起价为每平方英尺 750–1,150 AED，是海湾地区最低的入门价格之一。

马斯喀特有好的国际学校吗？

是的。马斯喀特提供种类齐全的国际学校，涵盖英式、美式、印度及 IB 课程，这是外籍家庭迁往首都并长期定居的主要原因之一。

马斯喀特的外籍社区有多大？

马斯喀特省 1.53 million 名居民中，约有 936,000 人是外籍人士。这构成了核心的租赁租客基础，并由全国人口从 2014 年的 4.09M 增长至 2025 年的 5.36M（增长约 31%）所支撑。

房东在马斯喀特能预期怎样的租金收益率？

马斯喀特的毛租金收益率每年为 8–10%，净收益率为 7–9%——受 0% 资本利得税和 0% 年度房产税支持。

在马斯喀特居住或购房能获得居留权吗？

是的。根据第 38/2025 号皇家法令，在 Knowledge Oasis Muscat 及指定区域购房的非阿曼籍买家——以及其直系亲属——将获得居留权。付款完成后即可申请为期 2 年、可续签的投资者签证；对于 OMR 200,000+（约 USD 520,000）的投资，还可获得为期 10 年的黄金签证。