为什么投资阿曼房地产?2026年完整投资者理由

阿曼是2026年海湾地区最明确的价值洼地:你仍可以每平方英尺750–1,150 AED的价格买入马斯喀特核心地段——属区域内最低入门价之列——收取8–10%的毛租金收益率,资本利得税与年度房产税均为零,而且自第38/2025号王室法令起,外国人可完全拥有产权并附带居留权。 多年来,阿曼一直静静地伫立在抢占头条的迪拜旁边。一部全新的产权法、一个投资级信用评级和两位数的房价涨幅,改变了这一切。

Palmera 是一家持有 RERA 牌照的迪拜经纪公司(牌照号40780),买方佣金为0%,如今已实现对阿曼的端到端覆盖。你可以浏览阿曼房产,或在阿曼市场数据中心深入研究数据;本指南是将整个投资逻辑串联起来的总览。

速览

指标	数据
马斯喀特核心地段入门价	750–1,150 AED / 平方英尺
房价涨幅(2026年第一季度,同比)	+15.9%
毛租金收益率	8–10%(净7–9%)
资本利得税	0%
年度房产税	0%
登记费	3%(VAT 5%)
外国人永久产权	RD 38/2025——KOM + 自由区
黄金签证门槛	OMR 200,000+(约 USD 520K)
主权评级	BBB−(S&P,投资级,2024年)

一个正在实时重新定价的市场

阿曼的住宅市场正炙手可热,但起点很低。NCSI 房地产价格指数在2025年第三季度同比上涨18.7%、2025年第四季度上涨14.6%、2026年第一季度上涨15.9%——连续三个季度实现两位数增长。房地产总销售额在2024年达到 OMR 3.38 billion(+30%),并在2025年保持在 OMR 3.368 billion,在那轮飙升之后接近历史纪录。

这正是价值重估的样子:一个因其基本面而被低估的市场,在允许外资进入后迅速补涨。相比十年前就已完成重新定价的海湾同行,如今入场的买家仍处于早期阶段。

已核实:截至2026年第一季度的一年内,阿曼房价上涨15.9%。

低入门,高收益

投资算术出奇地友好。马斯喀特核心地段仍以每平方英尺750–1,150 AED成交——仅为可比海湾首都的一小部分——因此每套单位的风险资本很低。在收入端,毛租金收益率处于每年8–10%,扣除服务成本后净收益率为7–9%。

再看税务状况:资本利得税为0%、年度房产税为0%。主要的摩擦成本是3%的登记费,VAT 为5%。低入门价、高收益与近乎为零的持有税,在单一市场中是罕见的组合。

已核实:净租金收益率为7–9%,且无年度房产税。

外国人产权如今已入法

结构性变化是第38/2025号王室法令,于2025年4月刊登在官方公报上。它授予非阿曼人——任何国籍的个人和公司——在 Knowledge Oasis Muscat(KOM)及指定 SEZ 和自由区内的完全永久产权,无需阿曼合伙人、也无最低持股比例。

有三条永久产权途径需要了解。根据 RD 12/2006 设立的综合旅游区(ITC)提供已登记、完全可转让的产权,其功能等同于永久所有权。KOM、SEZ 和自由区在新法令下开放永久产权。而 GCC 国民在保留区域之外享有永久产权。在指定区域之外,非 GCC 个人仍可取得最长99年、可续期且可转让的用益权。完整的细分内容见阿曼永久产权。

居留权随交易而来

所有权与居留权如今已挂钩。根据 RD 38/2025,在 KOM 购房者及其直系亲属可获得居留权。完成付款后即可申请2年可续期投资者签证,且无最低门槛;投资达 OMR 200,000 或以上(约 USD 520,000)即可获得10年期黄金签证。对投资者而言,该房产既是收益资产,也是一条居留途径——具体机制见阿曼黄金签证与居留。

一个当之无愧获得评级上调的经济体

这一切并非仅仰赖房地产。阿曼的 GDP 从2024年的 RO 40.7 billion 增长至2025年的 RO 42.1 billion,实际 GDP 增长2.4%。关键在于,非石油经济如今占 GDP 的72.1%并增长 +3.1%,而石油所占份额则被有意从34%削减至28%。这是一个正在多元化的经济体,而非一个坐吃老本的石油国家。

资本已经注意到了。FDI 存量达到 RO 31.4 billion,同比增长8.1%,以英国(52%)和美国(27%)为首。主权财富基金——Oman Investment Authority——管理约 USD 60 billion 资产,并在2025年投资回报率全球排名第3。最能说明问题的是,S&P 于2024年将阿曼恢复至投资级(BBB−),Fitch 维持正面展望,IMF 也提到其“基本面明显改善”。

已核实:S&P 于2024年将阿曼恢复至投资级。

2040愿景正在构建需求

2040愿景是数字背后的需求引擎。逾100个国家级项目在2021年至2025年间交付,背后有连续四次预算盈余支撑,公共债务削减至约 GDP 的36%——低于2020年的64%。一张自由区网络推动着项目储备:Duqm SEZ(MENA 最大,面积2,000 km²)、Sohar、Salalah(全球前20的集装箱港口)、KOM、Al Mazunah 和 Khazaen——每一个都提供100%外资所有权、25–30年免税期、0%关税以及利润的全额汇回。

接下来是互联互通。Hafeet Rail 线路——全长238 km、投资 USD 3 billion,由 Etihad Rail、Oman Rail 和 Mubadala 合资——将把 Sohar 与阿布扎比连接起来,车程约1小时40分钟,铺轨工作正在进行,目标于2028–2030年完工。如此规模的基础设施,正是把今天的低价转化为明天租赁需求的关键。

人口结构也起到强化作用。阿曼人口从 4.09 million(2014年)增至 5.36 million(2025年)——约 +31%——而马斯喀特省拥有 1.53 million 人口,其中包括 936,000 名外籍人士,他们构成了核心的租赁租户群体。而且他们愿意在那里生活:马斯喀特是全球第8安全的城市,并在 GCC 和西亚地区生活质量排名第1——领先于卡塔尔、阿联酋和沙特阿拉伯。完整的生活方式图景见马斯喀特生活。

Palmera 的定位

如果你正在把阿曼与该地区成熟的市场作比较,坦诚的并列对比见阿曼与迪拜房产对比。当你准备好行动时,Palmera 以 0%买方佣金运作,因此我们的动力是找到合适的单位,而非最高的佣金。先从阿曼市场数据中心获取实时数据,然后浏览阿曼房产,看看哪些符合你的预算与居留目标。

常见问题

外国人可以在阿曼购买房产吗?

可以。第38/2025号王室法令授予任何国籍的非阿曼人在 Knowledge Oasis Muscat(KOM)及指定 SEZ/自由区内的完全永久产权,无需阿曼合伙人、也无最低持股比例。综合旅游区(ITC)在全国范围内提供已登记、可转让的永久产权;在这些区域之外,非 GCC 买家可持有最长99年、可续期且可转让的用益权。

作为在阿曼的房产投资者,我需要缴纳哪些税费?

阿曼的资本利得税为0%、年度房产税为0%。主要的一次性成本是3%的登记费,VAT 为5%。持有房地产不征收任何经常性的财富税或房产税。

在马斯喀特我能获得怎样的租金收益率?

马斯喀特的毛租金收益率为每年8–10%,扣除成本后的净收益率为7–9%——明显高于大多数成熟的海湾市场。

在阿曼购房能否让我获得居留权?

可以。根据 RD 38/2025,在 KOM 购房者及其直系亲属可获得居留权,完成付款后即可申请2年可续期投资者签证,且无最低门槛。房产投资达 OMR 200,000 或以上(约 USD 520,000)可获得10年期黄金签证。

阿曼是否是一个安全稳定的投资地?

马斯喀特位列全球第8安全城市,并在 GCC 和西亚地区生活质量排名第1。S&P 于2024年将阿曼恢复至投资级(BBB−),Fitch 的展望为正面,IMF 也指出其基本面显著改善。