لماذا الاستثمار في عقارات عُمان؟ دليل المستثمر الكامل لعام 2026

تُعدّ عُمان الفرصة الأوضح للقيمة في الخليج عام 2026: لا يزال بإمكانك شراء عقار متميّز في مسقط ابتداءً من 750–1,150 AED للقدم المربّع — من بين أدنى أسعار الدخول في المنطقة — وتحصيل عوائد إيجارية إجمالية تتراوح بين 8–10%، مع صفر ضريبة أرباح رأسمالية وصفر ضريبة عقارية سنوية، ومنذ صدور المرسوم السلطاني 38/2025 بات بإمكانك تملّكه بالكامل كأجنبي مع إقامة مرتبطة به. لسنوات ظلّت عُمان هادئة إلى جوار دبي الحاضرة في العناوين. لكن قانون تملّك جديدًا، وتصنيفًا ائتمانيًا بدرجة استثمارية، ونموًا في الأسعار من خانتين، غيّروا هذه الصورة.

Palmera هي وساطة عقارية في دبي مرخّصة من RERA (رخصة 40780) بعمولة شراء 0%، وتغطّي الآن عُمان من الألف إلى الياء. يمكنك تصفّح عقارات عُمان أو الغوص في الأرقام عبر مركز بيانات سوق عُمان؛ هذا الدليل هو النظرة العامة التي تربط الحجّة كلها معًا.

نظرة سريعة

المؤشر	القيمة
سعر الدخول لعقار متميّز في مسقط	750–1,150 AED / قدم مربّع
نمو الأسعار (الربع الأول 2026، YoY)	+15.9%
العائد الإيجاري الإجمالي	8–10% (صافي 7–9%)
ضريبة الأرباح الرأسمالية	0%
الضريبة العقارية السنوية	0%
رسم التسجيل	3% (VAT 5%)
التملّك الحر للأجانب	RD 38/2025 — KOM + المناطق الحرة
حد التأشيرة الذهبية	OMR 200,000+ (~USD 520K)
التصنيف السيادي	BBB− (S&P، درجة استثمارية، 2024)

سوق يُعيد تسعير نفسه في الوقت الفعلي

يشهد سوق المساكن في عُمان نشاطًا محمومًا لكن انطلاقًا من قاعدة منخفضة. ارتفع مؤشر NCSI لأسعار العقارات بنسبة +18.7% على أساس سنوي في الربع الثالث 2025، و**+14.6% في الربع الرابع 2025**، و**+15.9% في الربع الأول 2026** — ثلاثة أرباع متتالية من النمو المكوّن من خانتين. وبلغ إجمالي مبيعات العقارات OMR 3.38 مليار في 2024 (+30%) وظلّ عند OMR 3.368 مليار في 2025، قريبًا من رقم قياسي بعد تلك الطفرة.

هكذا تبدو إعادة التقييم: سوق كان مُقيَّمًا بأقل من أساسياته يلحق بالركب سريعًا بمجرد السماح بدخول رأس المال الأجنبي. والمشترون الداخلون الآن مبكّرون مقارنةً بنظرائهم الخليجيين الذين أُعيد تسعير أسواقهم قبل عقد من الزمن.

مؤكَّد: ارتفعت أسعار المساكن في عُمان بنسبة 15.9% خلال العام حتى الربع الأول 2026.

دخول منخفض وعائد مرتفع

حسابات الاستثمار ودّية على نحو غير معتاد. لا يزال العقار المتميّز في مسقط يُتداول عند 750–1,150 AED للقدم المربّع — جزء بسيط من العواصم الخليجية المماثلة — ما يجعل رأس المال المعرّض للمخاطر لكل وحدة منخفضًا. أما على جانب الدخل، فتبلغ العوائد الإيجارية الإجمالية 8–10% سنويًا، مع صافي عوائد يتراوح بين 7–9% بعد تكاليف الخدمات.

ثم هناك الملف الضريبي: 0% ضريبة أرباح رأسمالية و0% ضريبة عقارية سنوية. والتكلفة الأساسية الوحيدة هي رسم تسجيل بنسبة 3%، مع VAT بنسبة 5%. إن اجتماع سعر دخول منخفض وعائد مرتفع وضريبة حيازة تقارب الصفر تركيبة نادرة في سوق واحد.

مؤكَّد: صافي عوائد إيجارية بين 7–9% دون أي ضريبة عقارية سنوية.

التملّك الأجنبي بات قانونًا

التغيير البنيوي هو المرسوم السلطاني 38/2025، الصادر في الجريدة الرسمية في أبريل 2025. فهو يمنح غير العُمانيين — أفرادًا وشركات من أي جنسية — تملّكًا حرًا كاملًا داخل واحة المعرفة مسقط (KOM) والمناطق الاقتصادية الخاصة (SEZ) والمناطق الحرة المخصّصة، دون شريك عُماني ودون حد أدنى لحصّة الملكية.

هناك ثلاثة مسارات للتملّك الحر ينبغي فهمها. المجمّعات السياحية المتكاملة (ITCs) بموجب RD 12/2006 تمنح سند ملكية مسجّلًا وقابلًا للتحويل بالكامل يعمل كتملّك دائم. وKOM والمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة تتيح التملّك الحر بموجب المرسوم الجديد. كما يتمتّع مواطنو دول GCC بحقوق تملّك حر خارج المناطق المحجوزة. وخارج المناطق المخصّصة، لا يزال بإمكان الأفراد من غير مواطني GCC الحصول على حق انتفاع لمدة تصل إلى 99 عامًا — قابل للتجديد والتحويل. التفصيل الكامل موجود في التملّك الحر للعقارات في عُمان.

الإقامة تأتي مع الصفقة

باتت الملكية والإقامة مترابطتين. بموجب RD 38/2025، يحصل المشترون في KOM وأفراد أسرهم المباشرون على الإقامة. وتنطبق تأشيرة مستثمر لمدة عامين قابلة للتجديد عند إتمام الدفعات دون حد أدنى، بينما تتوفّر تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات للاستثمارات بقيمة OMR 200,000 أو أكثر (نحو USD 520,000). بالنسبة للمستثمر، فإن العقار هو أصل مدرّ للعائد ومسار للإقامة في آنٍ واحد — والتفاصيل مشروحة في التأشيرة الذهبية والإقامة في عُمان.

اقتصاد استحقّ ترقيته

لا يستند أيٌّ من هذا إلى العقار وحده. فقد نما GDP عُمان من RO 40.7 مليار في 2024 إلى RO 42.1 مليار في 2025، مع نمو GDP الحقيقي بنسبة 2.4%. والأهم أن الاقتصاد غير النفطي بات يشكّل 72.1% من GDP ونما +3.1%، بينما جرى تقليص حصة النفط عمدًا من 34% إلى 28%. هذا اقتصاد يتنوّع، لا دولة نفطية تسير على القصور الذاتي.

وقد لاحظ رأس المال ذلك. بلغ رصيد FDI مقدار RO 31.4 مليار، بارتفاع 8.1% على أساس سنوي، بقيادة المملكة المتحدة (52%) والولايات المتحدة (27%). ويدير صندوق الثروة السيادي، جهاز الاستثمار العُماني (OIA)، نحو USD 60 مليار، وحلّ الثالث عالميًا من حيث عائد الاستثمار (ROI) لعام 2025. والأهم دلالةً، أعاد S&P عُمان إلى الدرجة الاستثمارية (BBB−) في 2024، ويحتفظ Fitch بنظرة مستقبلية إيجابية، وأشار IMF إلى «تحسّن ملحوظ في الأساسيات».

مؤكَّد: أعاد S&P عُمان إلى الدرجة الاستثمارية في 2024.

رؤية 2040 تبني الطلب

رؤية 2040 هي محرّك الطلب وراء الأرقام. فقد أُنجز أكثر من 100 مشروع وطني بين عامي 2021 و2025، مدعومةً بـأربعة فوائض متتالية في الموازنة وخفض الدَّين العام إلى نحو 36% من GDP — نزولًا من 64% في 2020. وتقود شبكة من المناطق الحرة خطّ المشاريع: المنطقة الاقتصادية الخاصة بالدقم (Duqm SEZ) (الأكبر في MENA بمساحة 2,000 km²)، وصحار (Sohar)، وصلالة (Salalah) (من أكبر 20 ميناء حاويات عالميًا)، وKOM، والمزيونة (Al Mazunah)، وخزائن (Khazaen) — وكلٌّ منها يتيح تملّكًا أجنبيًا بنسبة 100%، وإعفاءات ضريبية لمدة 25–30 عامًا، و0% جمارك، وإعادة كاملة للأرباح إلى الخارج.

يأتي الربط بعد ذلك. فخط Hafeet Rail — بطول 238 km، وبكلفة USD 3 مليار، وهو مشروع مشترك بين Etihad Rail وOman Rail وMubadala — سيربط صحار (Sohar) بأبوظبي في نحو ساعة و40 دقيقة، مع أعمال جارية لمدّ السكة واستهداف الإنجاز في 2028–2030. البنية التحتية بهذا الحجم هي ما يحوّل أسعار اليوم المنخفضة إلى طلب إيجاري في الغد.

وتعزّز الديموغرافيا ذلك. فقد ارتفع عدد سكان عُمان من 4.09 مليون (2014) إلى 5.36 مليون (2025) — بنحو +31% — وتضمّ محافظة مسقط 1.53 مليون نسمة، منهم 936,000 وافد يشكّلون قاعدة المستأجرين الأساسية. وهم يرغبون في العيش هناك: فمسقط هي ثامن أكثر مدن العالم أمانًا وتحتل المرتبة الأولى في جودة الحياة على مستوى GCC وغرب آسيا — متقدّمةً على قطر والإمارات والسعودية. الصورة الكاملة لنمط الحياة موجودة في العيش في مسقط.

أين يكمن دور Palmera

إذا كنت توازن بين عُمان وسوق المنطقة الراسخ، فالمقارنة الصريحة جنبًا إلى جنب موجودة في عقارات عُمان مقابل دبي. وعندما تكون مستعدًا للتحرّك، تعمل Palmera بعمولة شراء 0%، فحافزنا هو الوحدة المناسبة لا العمولة الأكبر. ابدأ من مركز بيانات سوق عُمان للاطّلاع على الأرقام الحيّة، ثم تصفّح عقارات عُمان لترى ما يناسب ميزانيتك وهدفك في الإقامة.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للأجانب شراء عقار في عُمان؟

نعم. يمنح المرسوم السلطاني 38/2025 غير العُمانيين من أي جنسية تملّكًا حرًا كاملًا داخل واحة المعرفة مسقط (KOM) والمناطق الاقتصادية الخاصة/المناطق الحرة المخصّصة، دون شريك عُماني ودون حد أدنى للحصّة. وتوفّر المجمّعات السياحية المتكاملة (ITCs) تملّكًا حرًا مسجّلًا وقابلًا للتحويل على مستوى البلاد، وخارج هذه المناطق يمكن للمشترين من غير مواطني GCC الاحتفاظ بحق انتفاع لمدة تصل إلى 99 عامًا قابلة للتجديد والتحويل.

ما الضرائب التي سأدفعها كمستثمر عقاري في عُمان؟

تفرض عُمان 0% ضريبة أرباح رأسمالية و0% ضريبة عقارية سنوية. والتكلفة الأساسية لمرة واحدة هي رسم تسجيل بنسبة 3%، وVAT بنسبة 5%. لا توجد ضريبة ثروة أو ضريبة عقارية متكرّرة على حيازة العقار.

ما العوائد الإيجارية التي يمكن أن أتوقّعها في مسقط؟

تتراوح العوائد الإيجارية الإجمالية في مسقط بين 8–10% سنويًا، مع صافي عوائد بين 7–9% بعد التكاليف — أعلى ماديًا من معظم أسواق الخليج الناضجة.

هل يمنحني شراء عقار في عُمان إقامة؟

نعم. بموجب RD 38/2025، يحصل المشترون في KOM وأفراد أسرهم المباشرون على الإقامة، وتنطبق تأشيرة مستثمر لمدة عامين قابلة للتجديد عند إتمام الدفعات دون حد أدنى. وتتوفّر تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات للاستثمارات العقارية بقيمة OMR 200,000 أو أكثر (نحو USD 520,000).

هل عُمان مكان آمن ومستقر للاستثمار؟

تحتل مسقط المرتبة الثامنة بين أكثر مدن العالم أمانًا، والمرتبة الأولى في جودة الحياة على مستوى GCC وغرب آسيا. أعاد S&P عُمان إلى الدرجة الاستثمارية (BBB−) في 2024، ونظرة Fitch المستقبلية إيجابية، وأشار IMF إلى تحسّن ملحوظ في الأساسيات.