التملك الحر للأجانب في عُمان: المسارات القانونية الثلاثة

نعم — يمكن للمواطنين الأجانب تملّك عقارات بالتملك الحر في عُمان. منذ نشر المرسوم السلطاني 38/2025 في الجريدة الرسمية في أبريل 2025، بات بإمكان غير العُمانيين من أي جنسية — أفراداً وشركات على حدٍّ سواء — امتلاك سند تملك حر كامل داخل واحة المعرفة مسقط (KOM) والمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة المخصصة، دون شريك عُماني ودون حد أدنى لحصة التملك. وبإضافة هذا إلى مسار المجمعات السياحية القائم منذ زمن وحقوق مواطني دول الخليج، تتوفر للمشترين الأجانب ثلاثة مسارات قانونية متمايزة نحو تملك حقيقي في واحدٍ من أقل أسواق الخليج سعراً.

إن Palmera وسيط عقاري مرخّص من RERA (رخصة 40780) بعمولة شراء 0%، ويغطي الآن عُمان إلى جانب دبي. يمكنك تصفّح عقارات عُمان أو دراسة الأسعار والطلب في مركز بيانات سوق عُمان قبل اختيار مسارك. يشرح هذا الدليل من يملك ماذا، وأين، وبأي شروط — وأين يندرج السبب الأوسع للاستثمار في عُمان ضمن ذلك.

نظرة سريعة

المسار	الأساس القانوني	من يحق له	نوع الحيازة
التملك الحر في المناطق (KOM وSEZ والمناطق الحرة)	المرسوم السلطاني 38/2025	أي جنسية — أفراد وشركات	تملك حر دائم
المجمعات السياحية المتكاملة (ITC)	المرسوم السلطاني 12/2006	أي جنسية	تملك دائم قابل للنقل بالكامل
مواطنو دول الخليج (GCC)	إطار مجلس التعاون الخليجي (GCC)	مواطنو دول الخليج (GCC)	تملك حر على مستوى البلاد (باستثناء المناطق المحظورة)
خارج المناطق المخصصة (غير مواطني الخليج)	حق الانتفاع	الأجانب من غير مواطني دول الخليج	حق انتفاع حتى 99 سنة، قابل للتجديد والنقل

اقتصاديات الشراء: رسم التسجيل 3%، وضريبة القيمة المضافة (VAT) 5% حيث تُستحق، وضريبة الأرباح الرأسمالية 0%، والضريبة العقارية السنوية 0%. يبدأ سعر الدخول للمواقع المميزة في مسقط عند 750–1,150 AED للقدم المربع.

مسارات التملك الحر الثلاثة

لا تطبّق عُمان قاعدة واحدة شاملة من نوع «يمكن للأجانب الشراء في أي مكان» كما تفعل بعض دول الجوار. بل تتيح ثلاثة مسارات محددة بوضوح، لكلٍّ منها أساسه القانوني الخاص. وفهم أيّها ينطبق على مشروع بعينه هو القرار الأول الذي يتخذه أي مشترٍ أجنبي.

1. التملك الحر في المناطق بموجب المرسوم السلطاني 38/2025

هذا هو المسار الأحدث والأكثر أهمية. يمنح المرسوم السلطاني 38/2025 التملك الحر الكامل لـغير العُمانيين من أي جنسية — أفراداً وشركات — داخل واحة المعرفة مسقط والمناطق الاقتصادية الخاصة (SEZ) والمناطق الحرة المخصصة. والأهم أنه لا يشترط أي شريك عُماني ولا يفرض أي حد أدنى لحصة التملك: إذ يمكن للمشتري الأجنبي أن يملك 100% من الأصل بالكامل.

والمناطق الاقتصادية المخصصة في عُمان واسعة. فهي تشمل منطقة Duqm الاقتصادية الخاصة (SEZ) — الأكبر في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بمساحة 2,000 km² — إلى جانب Sohar وSalalah وKOM وAl Mazunah وKhazaen. وتضيف هذه المناطق شروطاً تجارية محفّزة للمستثمرين فوق حقوق الملكية: تملك أجنبي 100%، وإعفاءات ضريبية لمدة 25–30 عاماً، ورسوم جمركية 0%، وإعادة كاملة للأرباح إلى الخارج، ودون حد أدنى لرأس المال. ولمن يجمع بين شراء منزل وإقامة عمل، فإن هذا المزيج عامل تمييز حقيقي.

تم التحقق: لا يحدد المرسوم السلطاني 38/2025 حداً أدنى لحصة التملك ولا يشترط شريكاً عُمانياً للتملك الحر في المناطق.

2. المجمعات السياحية المتكاملة (ITC)

يسبق مسار الـ ITC إصلاح 2025 وما زال سارياً بالكامل. أُنشئت المجمعات السياحية المتكاملة بموجب المرسوم السلطاني 12/2006، وهي مشاريع سياحية مخططة بعناية — منتجعات سكنية بعلامات تجارية، وأحياء مراسي، وعقارات محورها ملاعب الغولف — يمكن فيها لأي جنسية الشراء. والملكية هنا سند مسجّل يعمل كملكية دائمة قابلة للنقل بالكامل: إذ يمكنك بيع العقار أو تأجيره أو توريثه أو إهداؤه تماماً كما تفعل بمنزلٍ بتملك حر في أي مكان آخر في الخليج.

بالنسبة لمعظم المشترين الدوليين الذين وصلوا قبل 2025، كان عنوان الـ ITC هو باب الدخول، ويمنح رصيد المجتمعات المكتملة وحسنة الإدارة من الـ ITC هذا المسار سجلّ إنجاز لا تزال المناطق الأحدث تبنيه.

3. حقوق مواطني دول الخليج (GCC)

يقع مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي في فئة منفصلة وأوسع. إذ يتمتع مواطنو دول الخليج (GCC) بحقوق تملك حر في جميع أنحاء عُمان، باستثناء مجموعة من المناطق المحظورة المخصصة. ويعني ذلك عملياً أن المشتري السعودي أو الإماراتي أو الكويتي أو القطري أو البحريني ليس محصوراً في المجمعات السياحية أو المناطق الاقتصادية كما هو حال الأجنبي من غير مواطني الخليج — فالبلاد مفتوحة أمامه إلى حد بعيد بشروط التملك الحر.

ما يحصل عليه المشترون من غير مواطني الخليج خارج المناطق: حق الانتفاع

خارج مجمعات الـ ITC والمناطق الاقتصادية المخصصة، لا يحصل الأجنبي من غير مواطني الخليج على تملك حر — لكن الملكية تظل ممكنة تماماً عبر حق الانتفاع. وحق الانتفاع عقد إيجار طويل يمتد حتى 99 سنة، وهو قابل للتجديد وقابل للنقل. وهذه القابلية للنقل مهمة: إذ يمكنك بيع حق انتفاعك لمشترٍ آخر، فيبقى الأصل سائلاً بدل أن يكون مقيّداً بك شخصياً.

وبالنسبة لمشترٍ يوازن بين حق الانتفاع والتملك الحر، فإن السؤالين العمليين هما المدى ومخرج الخروج. فحقٌّ مدته 99 سنة، قابل للتجديد والنقل، يغطي فعلياً أي فترة احتفاظ واقعية ويمكن توريثه — لكنه حق إيجاري، لا سند ملكية دائم، ولذا يقع عادةً في الطرف الحريص على القيمة من السوق. وحيث يكون السند الدائم هو الأولوية، يكون مسارا التملك الحر في المناطق والـ ITC هما الجواب.

التكاليف والضرائب عند الشراء

نظام الملكية في عُمان ليس سوى نصف القصة؛ أما النصف الآخر فهو الملف الضريبي، وهو نظيف بدرجة غير معتادة في المنطقة. فهناك ضريبة أرباح رأسمالية 0% على أي ربح عند البيع، وضريبة عقارية سنوية 0% على الاحتفاظ بالأصل — أي أن العبئين اللذين يقضمان العوائد في أماكن أخرى ببساطة لا ينطبقان.

وتكاليف الاحتكاك متواضعة وقابلة للتوقع. توقّع رسم تسجيل لمرة واحدة بنسبة 3% على المعاملة، وضريبة القيمة المضافة (VAT) بنسبة 5% حيث تُستحق. وأمام سعر دخول للمواقع المميزة في مسقط يتراوح بين 750–1,150 AED للقدم المربع — من الأدنى في أي مكان بالخليج — فإن التكلفة الإجمالية للحصول على السند منخفضة بالمقاييس الإقليمية. وتعزز اقتصاديات الإيجار هذه الحجة: إذ تبلغ العوائد الإجمالية 8–10% سنوياً، مع عوائد صافية بنسبة 7–9% بعد التكاليف.

تم التحقق: تفرض عُمان ضريبة أرباح رأسمالية 0% وضريبة عقارية سنوية 0%؛ ويدفع المشترون رسم تسجيل لمرة واحدة بنسبة 3%.

الإقامة المرتبطة بالتملك

الملكية والإقامة مترابطتان، وهذا جزء كبير من سبب نظر المشترين الأجانب إلى عُمان أصلاً. فبموجب المرسوم السلطاني 38/2025، يُمنح المشترون غير العُمانيين في واحة المعرفة مسقط (KOM) وأفراد أسرهم المباشرون الإقامة. وإلى جانب هذا البند تحديداً، تنطبق تأشيرة مستثمر لمدة سنتين قابلة للتجديد عند إتمام الدفعات دون حد أدنى، وتتوفر تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات للاستثمارات البالغة OMR 200,000 أو أكثر (نحو USD 520K).

وهذا التدرّج — تأشيرة سنتين منخفضة الاحتكاك للمشتريات الأصغر، تتصاعد إلى عقد كامل من الأمان للأكبر — يعني أن العقار نفسه الذي يمنحك السند يمكن أن يمنحك أيضاً موطئ قدم في البلاد. أما التفاصيل الكاملة للآليات والحدود وأحكام الأسرة فيغطيها دليل التأشيرة الذهبية والإقامة في عُمان.

تم التحقق: تأشيرة المستثمر لمدة سنتين دون حد أدنى؛ وتنطبق التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات ابتداءً من استثمار OMR 200,000+.

اختيار مسارك

بالنسبة لمعظم المشترين الدوليين من غير مواطني الخليج، يتلخص القرار في سؤالين. أولاً، هل تريد سنداً دائماً؟ إن كان الجواب نعم، فانظر إلى التملك الحر في المناطق بموجب المرسوم السلطاني 38/2025 أو إلى مجمع ITC — فكلاهما دائم وقابل للنقل بالكامل. ثانياً، هل العقار داخل منطقة مخصصة أو مجمع سياحي؟ إن كان كذلك، فالتملك الحر متاح؛ وإن لم يكن، فإن المشترين من غير مواطني الخليج يحوزون الأصل عبر حق انتفاع مدته 99 سنة قابل للتجديد والنقل بدلاً من ذلك. أما مواطنو دول الخليج (GCC) فيمكنهم تجاوز شجرة القرار هذه إلى حد بعيد والشراء بتملك حر في جميع أنحاء البلاد خارج المناطق المحظورة.

وأياً كان المسار المناسب، فإن الأرقام الأساسية هي نفسها: مزيج من الدخول المنخفض والضرائب الخفيفة والعائد المرتفع الذي وضع عُمان على خرائط المشترين الدوليين. ولرؤية المعروض الحالي عبر المسارات، تصفّح عقارات عُمان؛ ولتقدير حجم الفرصة مقابل الأسعار وأحجام المبيعات والطلب، ابدأ من مركز بيانات سوق عُمان.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للأجانب تملك عقارات بالتملك الحر في عُمان؟

نعم. بموجب المرسوم السلطاني 38/2025 (أبريل 2025)، يمكن لغير العُمانيين من أي جنسية — أفراداً وشركات — تملك عقار بالتملك الحر الكامل داخل واحة المعرفة مسقط والمناطق الاقتصادية الخاصة/الحرة المخصصة، دون شريك عُماني ودون حد أدنى للحصة. كما يمكن للأجانب امتلاك سند دائم قابل للنقل في المجمعات السياحية المتكاملة بموجب المرسوم 12/2006.

هل أحتاج إلى شريك عُماني أو حد أدنى للاستثمار لتملك عقار؟

لا. يشترط المرسوم السلطاني 38/2025 صراحةً عدم وجود شريك عُماني ولا يحدد أي حد أدنى لحصة التملك الحر داخل KOM والمناطق المخصصة. كما لا يوجد حد أدنى للتأشيرة الاستثمارية لمدة سنتين القابلة للتجديد؛ أما التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات فتنطبق ابتداءً من استثمار OMR 200,000 (نحو USD 520K).

ما الفرق بين التملك الحر وملكية ITC وحق الانتفاع؟

التملك الحر بموجب المرسوم 38/2025 والسند المسجّل في مجمعات ITC بموجب المرسوم 12/2006 كلاهما دائم وقابل للنقل بالكامل. أما حق الانتفاع فهو عقد إيجار طويل يمتد حتى 99 سنة — قابل للتجديد والنقل — وينطبق على المشترين من غير مواطني الخليج خارج المناطق المخصصة.

ما الضرائب والرسوم التي تنطبق عند شراء الأجنبي في عُمان؟

تفرض عُمان ضريبة أرباح رأسمالية 0% وضريبة عقارية سنوية 0%. وعند الشراء تدفع رسم تسجيل لمرة واحدة بنسبة 3%، وتنطبق ضريبة القيمة المضافة (VAT) بنسبة 5% حيث تُستحق. ويتراوح سعر الدخول للمواقع المميزة في مسقط بين 750–1,150 AED للقدم المربع، من الأدنى في الخليج.

هل يمنح شراء عقار في عُمان الإقامة؟

نعم. بموجب المرسوم 38/2025، يُمنح المشترون غير العُمانيين في KOM وأفراد أسرهم المباشرون الإقامة. وتنطبق تأشيرة مستثمر لمدة سنتين قابلة للتجديد عند إتمام الدفعات دون حد أدنى، وتتوفر تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات ابتداءً من استثمار OMR 200,000+.

هل يمكن لمواطني دول الخليج تملك عقارات في أي مكان في عُمان؟

يتمتع مواطنو دول الخليج (GCC) بـحقوق تملك حر في جميع أنحاء عُمان، باستثناء المناطق المحظورة المخصصة. أما الأجانب من غير مواطني الخليج فيحصلون على تملك حر داخل المجمعات السياحية والمناطق المخصصة، وحق انتفاع في أي مكان آخر.