Πλήρης κυριότητα ακινήτου από ξένους στο Ομάν: οι τρεις νομικές οδοί

Ναι — οι αλλοδαποί μπορούν να αποκτήσουν ακίνητο με πλήρη κυριότητα στο Ομάν. Από τότε που το Βασιλικό Διάταγμα 38/2025 δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα τον Απρίλιο του 2025, οι μη Ομανοί κάθε εθνικότητας — τόσο φυσικά όσο και νομικά πρόσωπα — μπορούν να κατέχουν πλήρη τίτλο κυριότητας εντός του Knowledge Oasis Muscat (KOM) και των καθορισμένων ειδικών οικονομικών και ελεύθερων ζωνών, χωρίς Ομανό εταίρο και χωρίς ελάχιστο ποσοστό ιδιοκτησίας. Προστιθέμενη πάνω στη μακροχρόνια οδό των τουριστικών συγκροτημάτων και στα δικαιώματα των υπηκόων GCC, η ρύθμιση αυτή προσφέρει στους ξένους αγοραστές τρεις διακριτές νομικές οδούς προς γνήσια ιδιοκτησία σε μία από τις φθηνότερες αγορές του Κόλπου.

Η Palmera είναι μεσιτικό γραφείο με άδεια RERA (άδεια 40780) και 0% προμήθεια αγοραστή, που πλέον καλύπτει το Ομάν παράλληλα με το Ντουμπάι. Μπορείτε να δείτε ακίνητα στο Ομάν ή να μελετήσετε τιμές και ζήτηση στον κόμβο δεδομένων αγοράς του Ομάν πριν επιλέξετε οδό. Αυτός ο οδηγός εξηγεί ποιος μπορεί να κατέχει τι, πού και υπό ποιους όρους — και πώς εντάσσεται σε αυτό το ευρύτερο επιχείρημα για επένδυση στο Ομάν.

Με μια ματιά

Οδός	Νομική βάση	Ποιοι δικαιούνται	Καθεστώς κατοχής
Πλήρης κυριότητα σε ζώνη (KOM, SEZ & ελεύθερες ζώνες)	Βασιλικό Διάταγμα 38/2025	Κάθε εθνικότητα — φυσικά & νομικά πρόσωπα	Μόνιμη πλήρης κυριότητα
Ολοκληρωμένα Τουριστικά Συγκροτήματα (ITC)	Βασιλικό Διάταγμα 12/2006	Κάθε εθνικότητα	Μόνιμος, πλήρως μεταβιβάσιμος τίτλος
Υπήκοοι GCC	Πλαίσιο GCC	Πολίτες GCC	Πλήρης κυριότητα σε όλη τη χώρα (εξαιρ. δεσμευμένων περιοχών)
Εκτός καθορισμένων ζωνών (εκτός GCC)	Επικαρπία	Ξένοι εκτός GCC	Επικαρπία έως 99 έτη, ανανεώσιμη & μεταβιβάσιμη

Οικονομικά της αγοράς: τέλος εγγραφής 3%, VAT 5% όπου επιβάλλεται, φόρος υπεραξίας 0%, ετήσιος φόρος ακινήτου 0%. Η τιμή εισόδου σε προνομιακές περιοχές του Μασκάτ βρίσκεται στα 750–1,150 AED ανά τετραγωνικό πόδι.

Οι τρεις οδοί πλήρους κυριότητας

Το Ομάν δεν εφαρμόζει έναν ενιαίο, καθολικό κανόνα «οι ξένοι μπορούν να αγοράζουν παντού» όπως κάνουν ορισμένοι γείτονες. Αντ’ αυτού προσφέρει τρεις σαφώς καθορισμένες οδούς, καθεμία με τη δική της νομική βάση. Το να κατανοήσετε ποια ισχύει για ένα συγκεκριμένο έργο είναι η πρώτη απόφαση που παίρνει κάθε ξένος αγοραστής.

1. Πλήρης κυριότητα σε ζώνη βάσει του Βασιλικού Διατάγματος 38/2025

Αυτή είναι η νεότερη και σημαντικότερη οδός. Το Βασιλικό Διάταγμα 38/2025 παραχωρεί πλήρη κυριότητα σε μη Ομανούς κάθε εθνικότητας — τόσο φυσικά όσο και νομικά πρόσωπα — εντός του Knowledge Oasis Muscat και των καθορισμένων SEZ και ελεύθερων ζωνών. Καθοριστικά, δεν απαιτεί κανέναν Ομανό εταίρο και δεν επιβάλλει κανένα ελάχιστο ποσοστό ιδιοκτησίας: ένας ξένος αγοραστής μπορεί να κατέχει το 100% του περιουσιακού στοιχείου εξ ολοκλήρου.

Οι καθορισμένες οικονομικές ζώνες του Ομάν είναι εκτεταμένες. Περιλαμβάνουν την Duqm SEZ — τη μεγαλύτερη στην περιοχή MENA με 2,000 km² — μαζί με το Sohar, τη Salalah, το KOM, την Al Mazunah και το Khazaen. Οι ζώνες αυτές προσθέτουν φιλικούς προς τον επενδυτή εμπορικούς όρους πάνω στα δικαιώματα ιδιοκτησίας: 100% ξένη ιδιοκτησία, φοροαπαλλαγές 25–30 ετών, 0% δασμούς, πλήρη επαναπατρισμό κερδών και κανένα ελάχιστο κεφάλαιο. Για όποιον συνδυάζει την αγορά κατοικίας με μια επιχείρηση, αυτός ο συνδυασμός αποτελεί ουσιαστικό διαφοροποιητικό στοιχείο.

Επιβεβαιωμένο: το RD 38/2025 δεν ορίζει ελάχιστο ποσοστό ιδιοκτησίας και δεν απαιτεί Ομανό εταίρο για την πλήρη κυριότητα σε ζώνη.

2. Ολοκληρωμένα Τουριστικά Συγκροτήματα (ITC)

Η οδός των ITC προηγείται της μεταρρύθμισης του 2025 και παραμένει πλήρως σε ισχύ. Θεσπισμένα βάσει του Βασιλικού Διατάγματος 12/2006, τα ITC είναι τουριστικά έργα με ολοκληρωμένο σχεδιασμό — σκεφτείτε επώνυμα θέρετρα, περιοχές με μαρίνες και συγκροτήματα με γήπεδα γκολφ — όπου μπορεί να αγοράσει κάθε εθνικότητα. Η ιδιοκτησία εδώ είναι εγγεγραμμένος τίτλος που λειτουργεί ως μόνιμος και πλήρως μεταβιβάσιμος: μπορείτε να πουλήσετε, να εκμισθώσετε, να κληροδοτήσετε ή να δωρίσετε το ακίνητο, όπως θα κάνατε με μια κατοικία πλήρους κυριότητας αλλού στον Κόλπο.

Για τους περισσότερους διεθνείς αγοραστές που ήρθαν πριν από το 2025, μια διεύθυνση σε ITC ήταν ο τρόπος εισόδου, και το απόθεμα ολοκληρωμένων, καλά διαχειριζόμενων κοινοτήτων ITC προσδίδει σε αυτή την οδό ένα ιστορικό που οι νεότερες ζώνες ακόμη χτίζουν.

3. Τα δικαιώματα των υπηκόων GCC

Οι πολίτες των κρατών του GCC εντάσσονται σε μια ξεχωριστή, ευρύτερη κατηγορία. Οι υπήκοοι του GCC έχουν δικαιώματα πλήρους κυριότητας σε όλο το Ομάν, εξαιρουμένων ορισμένων καθορισμένων δεσμευμένων περιοχών. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ένας Σαουδάραβας, Εμιρατινός, Κουβεϊτινός, Καταρινός ή Μπαχρεϊνός αγοραστής δεν περιορίζεται στα τουριστικά συγκροτήματα ή τις οικονομικές ζώνες όπως ένας ξένος εκτός GCC — η χώρα είναι σε μεγάλο βαθμό ανοιχτή σε αυτούς υπό όρους πλήρους κυριότητας.

Τι λαμβάνουν οι αγοραστές εκτός GCC εκτός των ζωνών: επικαρπία

Εκτός των ITC και των καθορισμένων οικονομικών ζωνών, ένας ξένος εκτός GCC δεν αποκτά πλήρη κυριότητα — αλλά η ιδιοκτησία παραμένει απολύτως εφικτή μέσω της επικαρπίας. Η επικαρπία είναι μια μακροχρόνια μίσθωση που διαρκεί έως 99 έτη και είναι τόσο ανανεώσιμη όσο και μεταβιβάσιμη. Αυτή η μεταβιβασιμότητα έχει σημασία: μπορείτε να πουλήσετε το δικαίωμα επικαρπίας σας σε άλλον αγοραστή, ώστε το περιουσιακό στοιχείο να παραμένει ρευστό αντί να είναι δεσμευμένο προσωπικά σε εσάς.

Για έναν αγοραστή που ζυγίζει την επικαρπία έναντι της πλήρους κυριότητας, τα πρακτικά ερωτήματα είναι ο ορίζοντας και η έξοδος. Ένα δικαίωμα 99 ετών, ανανεώσιμο και μεταβιβάσιμο, καλύπτει ουσιαστικά κάθε ρεαλιστική περίοδο κατοχής και μπορεί να μεταβιβαστεί — αλλά πρόκειται για μισθωτικό δικαίωμα, όχι για τίτλο εις το διηνεκές, οπότε τυπικά τοποθετείται στο πιο οικονομικό άκρο της αγοράς. Όπου προτεραιότητα είναι ο διηνεκής τίτλος, η απάντηση είναι οι οδοί της πλήρους κυριότητας σε ζώνη και των ITC.

Κόστη και φόροι κατά την αγορά

Το καθεστώς ιδιοκτησίας του Ομάν είναι μόνο η μισή ιστορία· το φορολογικό προφίλ είναι το άλλο μισό, και είναι ασυνήθιστα καθαρό για την περιοχή. Υπάρχει 0% φόρος υπεραξίας σε κάθε κέρδος όταν πουλάτε, και 0% ετήσιος φόρος ακινήτου για την κατοχή του περιουσιακού στοιχείου — έτσι οι δύο επιβαρύνσεις που διαβρώνουν περισσότερο τις αποδόσεις αλλού απλώς δεν ισχύουν.

Τα κόστη συναλλαγής είναι μέτρια και προβλέψιμα. Αναμένετε ένα εφάπαξ τέλος εγγραφής 3% επί της συναλλαγής, και VAT 5% όπου επιβάλλεται. Έναντι μιας τιμής εισόδου σε προνομιακές περιοχές του Μασκάτ στα 750–1,150 AED ανά τετραγωνικό πόδι — από τις χαμηλότερες οπουδήποτε στον Κόλπο — το συνολικό κόστος απόκτησης τίτλου είναι χαμηλό με βάση τα περιφερειακά δεδομένα. Τα οικονομικά των ενοικίων ενισχύουν το επιχείρημα: οι ακαθάριστες αποδόσεις κυμαίνονται στο 8–10% ετησίως, με καθαρές αποδόσεις 7–9% μετά τα κόστη.

Επιβεβαιωμένο: το Ομάν επιβάλλει 0% φόρο υπεραξίας και 0% ετήσιο φόρο ακινήτου· οι αγοραστές πληρώνουν ένα εφάπαξ τέλος εγγραφής 3%.

Η διαμονή που συνοδεύει την ιδιοκτησία

Η ιδιοκτησία και η διαμονή συνδέονται, κάτι που εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί οι ξένοι αγοραστές εξετάζουν καθόλου το Ομάν. Βάσει του RD 38/2025, στους μη Ομανούς αγοραστές στο KOM και στα άμεσα μέλη της οικογένειάς τους παραχωρείται διαμονή. Πέρα από αυτή τη συγκεκριμένη πρόβλεψη, μια ανανεώσιμη βίζα επενδυτή 2 ετών ισχύει με ολοκληρωμένες πληρωμές και χωρίς ελάχιστο όριο, ενώ μια 10ετής Golden Visa διατίθεται για επενδύσεις OMR 200,000 ή περισσότερο (περίπου USD 520K).

Αυτή η κλίμακα — μια βίζα 2 ετών με λίγες διατυπώσεις για μικρότερες αγορές, που κλιμακώνεται σε μια δεκαετία ασφάλειας για μεγαλύτερες — σημαίνει ότι το ίδιο ακίνητο που σας δίνει τίτλο μπορεί επίσης να σας δώσει μια βάση στη χώρα. Οι πλήρεις μηχανισμοί, τα όρια και οι προβλέψεις για την οικογένεια καλύπτονται στον οδηγό για τη Golden Visa και τη διαμονή στο Ομάν.

Επιβεβαιωμένο: η βίζα επενδυτή 2 ετών δεν έχει ελάχιστο όριο· η 10ετής Golden Visa ισχύει από OMR 200,000+ επένδυση.

Επιλέγοντας την οδό σας

Για τους περισσότερους διεθνείς αγοραστές εκτός GCC, η απόφαση καταλήγει σε δύο ερωτήματα. Πρώτον, θέλετε τίτλο εις το διηνεκές; Αν ναι, εξετάστε την πλήρη κυριότητα σε ζώνη βάσει του RD 38/2025 ή ένα ITC — και τα δύο είναι μόνιμα και πλήρως μεταβιβάσιμα. Δεύτερον, βρίσκεται το ακίνητο εντός καθορισμένης ζώνης ή τουριστικού συγκροτήματος; Αν ναι, η πλήρης κυριότητα είναι διαθέσιμη· αν όχι, οι αγοραστές εκτός GCC κατέχουν το περιουσιακό στοιχείο μέσω επικαρπίας 99 ετών, ανανεώσιμης και μεταβιβάσιμης. Οι υπήκοοι GCC μπορούν σε μεγάλο βαθμό να παρακάμψουν αυτό το δέντρο αποφάσεων και να αγοράσουν με πλήρη κυριότητα σε όλη τη χώρα εκτός των δεσμευμένων περιοχών.

Όποια οδός κι αν ταιριάζει, τα υποκείμενα μεγέθη είναι ο ίδιος συνδυασμός χαμηλού κόστους εισόδου, ελαφριάς φορολογίας και υψηλής απόδοσης που έβαλε το Ομάν στους χάρτες των διεθνών αγοραστών. Για να δείτε το τρέχον απόθεμα σε όλες τις οδούς, δείτε ακίνητα στο Ομάν· για να αποτιμήσετε την ευκαιρία έναντι τιμών, όγκων πωλήσεων και ζήτησης, ξεκινήστε από τον κόμβο δεδομένων αγοράς του Ομάν.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορούν οι ξένοι να έχουν ακίνητο με πλήρη κυριότητα στο Ομάν;

Ναι. Βάσει του Βασιλικού Διατάγματος 38/2025 (Απρίλιος 2025), οι μη Ομανοί κάθε εθνικότητας — φυσικά και νομικά πρόσωπα — μπορούν να κατέχουν πλήρη κυριότητα εντός του Knowledge Oasis Muscat και των καθορισμένων SEZ/ελεύθερων ζωνών, χωρίς Ομανό εταίρο και χωρίς ελάχιστο ποσοστό. Οι ξένοι μπορούν επίσης να κατέχουν μόνιμο, μεταβιβάσιμο τίτλο στα Ολοκληρωμένα Τουριστικά Συγκροτήματα βάσει του RD 12/2006.

Χρειάζομαι Ομανό εταίρο ή ελάχιστη επένδυση για να αποκτήσω ακίνητο;

Όχι. Το Βασιλικό Διάταγμα 38/2025 ρητά δεν απαιτεί Ομανό εταίρο και δεν ορίζει ελάχιστο ποσοστό ιδιοκτησίας για πλήρη κυριότητα εντός του KOM και των καθορισμένων ζωνών. Δεν υπάρχει ελάχιστο όριο ούτε για την ανανεώσιμη βίζα επενδυτή 2 ετών· η 10ετής Golden Visa ισχύει από επένδυση OMR 200,000 (περίπου USD 520K).

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ πλήρους κυριότητας, ιδιοκτησίας ITC και επικαρπίας;

Η πλήρης κυριότητα βάσει του RD 38/2025 και ο εγγεγραμμένος τίτλος ITC βάσει του RD 12/2006 είναι και τα δύο μόνιμα και πλήρως μεταβιβάσιμα. Η επικαρπία είναι μια μακροχρόνια μίσθωση έως 99 έτη — ανανεώσιμη και μεταβιβάσιμη — που ισχύει για αγοραστές εκτός GCC εκτός των καθορισμένων ζωνών.

Ποιοι φόροι και ποια τέλη ισχύουν όταν ένας ξένος αγοράζει στο Ομάν;

Το Ομάν επιβάλλει 0% φόρο υπεραξίας και 0% ετήσιο φόρο ακινήτου. Κατά την αγορά πληρώνετε ένα εφάπαξ τέλος εγγραφής 3%, και VAT 5% ισχύει όπου επιβάλλεται. Η τιμή εισόδου σε προνομιακές περιοχές του Μασκάτ κυμαίνεται στα 750–1,150 AED ανά τετραγωνικό πόδι, από τις χαμηλότερες στον Κόλπο.

Παρέχει η αγορά ακινήτου στο Ομάν δικαίωμα διαμονής;

Ναι. Βάσει του RD 38/2025, στους μη Ομανούς αγοραστές στο KOM και στα άμεσα μέλη της οικογένειάς τους παραχωρείται διαμονή. Μια ανανεώσιμη βίζα επενδυτή 2 ετών ισχύει με ολοκληρωμένες πληρωμές χωρίς ελάχιστο όριο, και μια 10ετής Golden Visa διατίθεται από OMR 200,000+ επένδυση.

Μπορούν οι υπήκοοι GCC να έχουν ακίνητο οπουδήποτε στο Ομάν;

Οι υπήκοοι GCC έχουν δικαιώματα πλήρους κυριότητας σε όλο το Ομάν, εξαιρουμένων των καθορισμένων δεσμευμένων περιοχών. Οι ξένοι εκτός GCC αποκτούν πλήρη κυριότητα εντός των τουριστικών συγκροτημάτων και των καθορισμένων ζωνών, και επικαρπία αλλού.