Volleigentum an Immobilien für Ausländer in Oman: Die drei rechtlichen Wege

Ja — ausländische Staatsangehörige können in Oman Immobilien im Volleigentum besitzen. Seit das Königliche Dekret 38/2025 im April 2025 im Amtsblatt veröffentlicht wurde, können Nicht-Omaner jeder Nationalität — Privatpersonen wie Unternehmen — vollständiges Eigentum innerhalb der Knowledge Oasis Muscat (KOM) und ausgewiesener Sonderwirtschafts- und Freizonen halten, und zwar ohne omanischen Partner und ohne Mindestbeteiligung. Aufbauend auf dem langjährigen Weg über die Tourismuskomplexe und den Rechten der GCC-Bürger eröffnet dies ausländischen Käufern drei eigenständige rechtliche Wege zu echtem Eigentum in einem der preisgünstigsten Märkte der Golfregion.

Palmera ist ein RERA-lizenzierter Makler (Lizenz 40780) mit 0% Käuferprovision und deckt neben Dubai jetzt auch Oman ab. Sie können Immobilien in Oman durchsuchen oder Preise und Nachfrage im Datenhub zum omanischen Immobilienmarkt prüfen, bevor Sie sich für einen Weg entscheiden. Dieser Leitfaden erklärt, wer was wo und zu welchen Bedingungen besitzen kann — und wie das umfassendere Argument für Investitionen in Oman hineinpasst.

Auf einen Blick

Weg	Rechtsgrundlage	Wer qualifiziert sich	Eigentumsform
Zonen-Volleigentum (KOM, SEZ & Freizonen)	Königliches Dekret 38/2025	Jede Nationalität — Privatpersonen & Unternehmen	Dauerhaftes Volleigentum
Integrated Tourism Complexes (ITC)	Königliches Dekret 12/2006	Jede Nationalität	Dauerhaftes, vollständig übertragbares Eigentum
GCC-Bürger	GCC-Rahmenwerk	GCC-Staatsangehörige	Volleigentum landesweit (außer Sperrgebiete)
Außerhalb ausgewiesener Zonen (Nicht-GCC)	Nießbrauch	Nicht-GCC-Ausländer	Nießbrauch bis zu 99 Jahre, verlängerbar & übertragbar

Kaufökonomie: Registrierungsgebühr 3%, VAT 5%, sofern anfallend, Kapitalertragsteuer 0%, jährliche Grundsteuer 0%. Die Einstiegspreise in erstklassigen Lagen Maskats liegen bei 750–1,150 AED pro Quadratfuß.

Die drei Wege zum Volleigentum

Oman kennt keine pauschale Regel nach dem Motto „Ausländer können überall kaufen“, wie es einige Nachbarländer handhaben. Stattdessen bietet das Land drei klar definierte Wege, jeder mit eigener Rechtsgrundlage. Zu verstehen, welcher davon für ein bestimmtes Projekt gilt, ist die erste Entscheidung, die jeder ausländische Käufer trifft.

1. Zonen-Volleigentum nach Königlichem Dekret 38/2025

Dies ist der neueste und bedeutendste Weg. Das Königliche Dekret 38/2025 gewährt vollständiges Volleigentum an Nicht-Omaner jeder Nationalität — sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen — innerhalb der Knowledge Oasis Muscat und ausgewiesener SEZ und Freizonen. Entscheidend ist: Es verlangt keinen omanischen Partner und schreibt keine Mindestbeteiligung vor — ein ausländischer Käufer kann 100% des Objekts uneingeschränkt besitzen.

Omans ausgewiesene Wirtschaftszonen sind beachtlich. Zu ihnen gehören die Duqm SEZ — mit 2,000 km² die größte der MENA-Region — sowie Sohar, Salalah, KOM, Al Mazunah und Khazaen. Diese Zonen legen investorenfreundliche Geschäftsbedingungen über die Eigentumsrechte: 100% ausländisches Eigentum, Steuerbefreiungen von 25–30 Jahren, 0% Zoll, vollständige Gewinnrückführung und kein Mindestkapital. Für alle, die einen Immobilienkauf mit einem Unternehmen verbinden, ist diese Kombination ein echtes Unterscheidungsmerkmal.

Bestätigt: RD 38/2025 legt keine Mindestbeteiligung fest und verlangt keinen omanischen Partner für Zonen-Volleigentum.

2. Integrated Tourism Complexes (ITC)

Der ITC-Weg besteht bereits vor der Reform von 2025 und bleibt uneingeschränkt gültig. Die nach dem Königlichen Dekret 12/2006 eingeführten ITCs sind masterplanmäßig entwickelte Tourismusprojekte — man denke an markengebundene Resort-Gemeinschaften, Marina-Viertel und golfplatzzentrierte Anlagen —, in denen jede Nationalität kaufen kann. Das Eigentum ist hier ein eingetragener Titel, der dauerhaft und vollständig übertragbar ist: Sie können die Immobilie verkaufen, vermieten, vererben oder verschenken, ganz ähnlich wie ein Volleigentum-Zuhause anderswo in der Golfregion.

Für die meisten internationalen Käufer, die vor 2025 kamen, war eine ITC-Adresse der Einstieg, und der Bestand an fertiggestellten, gut verwalteten ITC-Gemeinschaften verleiht diesem Weg eine Erfolgsbilanz, die die neueren Zonen erst noch aufbauen.

3. Rechte der GCC-Bürger

Bürger der GCC-Staaten fallen in eine eigene, breitere Kategorie. GCC-Bürger besitzen im gesamten Oman Volleigentumsrechte, mit Ausnahme einer Reihe ausgewiesener Sperrgebiete. In der Praxis bedeutet das, dass ein saudischer, emiratischer, kuwaitischer, katarischer oder bahrainischer Käufer nicht wie ein Nicht-GCC-Ausländer auf die Tourismuskomplexe oder Wirtschaftszonen beschränkt ist — das Land steht ihnen weitgehend zu Volleigentumsbedingungen offen.

Was Nicht-GCC-Käufer außerhalb der Zonen erhalten: Nießbrauch

Außerhalb der ITCs und der ausgewiesenen Wirtschaftszonen erwirbt ein Nicht-GCC-Ausländer kein Volleigentum — doch Eigentum ist über den Nießbrauch durchaus möglich. Der Nießbrauch ist eine langfristige Pacht, die bis zu 99 Jahre läuft, und er ist sowohl verlängerbar als auch übertragbar. Diese Übertragbarkeit ist wichtig: Sie können Ihr Nießbrauchrecht an einen anderen Käufer weiterverkaufen, sodass das Objekt liquide bleibt und nicht an Ihre Person gebunden ist.

Für einen Käufer, der Nießbrauch gegen Volleigentum abwägt, lauten die praktischen Fragen Zeithorizont und Ausstieg. Ein verlängerbares, übertragbares Recht über 99 Jahre deckt praktisch jede realistische Haltedauer ab und lässt sich weitergeben — doch es ist ein Pachtrecht, kein unbefristetes Eigentum, und liegt daher typischerweise am preisbewussten Ende des Marktes. Wo unbefristetes Eigentum Vorrang hat, sind der Weg des Zonen-Volleigentums und der ITC-Weg die Antwort.

Kosten und Steuern beim Kauf

Omans Eigentumsordnung ist nur die halbe Geschichte; das Steuerprofil ist die andere Hälfte, und es ist für die Region ungewöhnlich sauber. Es gibt 0% Kapitalertragsteuer auf jeden Gewinn beim Verkauf und 0% jährliche Grundsteuer auf das Halten des Objekts — die beiden Abgaben also, die Renditen andernorts am stärksten schmälern, entfallen schlicht.

Die Nebenkosten sind moderat und vorhersehbar. Rechnen Sie mit einer einmaligen Registrierungsgebühr von 3% auf die Transaktion und VAT in Höhe von 5%, sofern anwendbar. Gemessen an einem Einstiegspreis von 750–1,150 AED pro Quadratfuß in erstklassigen Lagen Maskats — mit die niedrigsten in der gesamten Golfregion — sind die Gesamtkosten des Eigentumserwerbs nach regionalen Maßstäben gering. Die Mietökonomie untermauert dies: Die Bruttorenditen liegen bei 8–10% jährlich, die Nettorenditen bei 7–9% nach Kosten.

Bestätigt: Oman erhebt 0% Kapitalertragsteuer und 0% jährliche Grundsteuer; Käufer zahlen eine einmalige Registrierungsgebühr von 3%.

Aufenthaltsrecht, das mit dem Eigentum kommt

Eigentum und Aufenthaltsrecht sind verknüpft, was zu einem großen Teil erklärt, warum ausländische Käufer Oman überhaupt in Betracht ziehen. Nach RD 38/2025 wird nicht-omanischen Käufern in der KOM und ihrer engsten Familie ein Aufenthaltsrecht gewährt. Über diese konkrete Regelung hinaus gilt bei abgeschlossenen Zahlungen ein verlängerbares 2-Jahres-Investorenvisum ohne Mindestschwelle, und ein 10-Jahres-Golden-Visa ist bei Investitionen von OMR 200,000 oder mehr (etwa USD 520K) erhältlich.

Diese Stufenleiter — ein unkompliziertes 2-Jahres-Visum für kleinere Käufe, das sich für größere zu einem Jahrzehnt Sicherheit steigert — bedeutet, dass dieselbe Immobilie, die Ihnen den Eigentumstitel verschafft, Ihnen auch einen Standort im Land geben kann. Die vollständigen Abläufe, Schwellenwerte und Familienregelungen behandelt der Leitfaden zu Golden Visa und Aufenthalt in Oman.

Bestätigt: Das 2-Jahres-Investorenvisum hat keine Mindestschwelle; das 10-Jahres-Golden-Visa gilt ab investierten OMR 200,000+.

Den richtigen Weg wählen

Für die meisten internationalen Nicht-GCC-Käufer läuft die Entscheidung auf zwei Fragen hinaus. Erstens: Wollen Sie unbefristetes Eigentum? Wenn ja, kommen Zonen-Volleigentum nach RD 38/2025 oder ein ITC infrage — beide sind dauerhaft und vollständig übertragbar. Zweitens: Liegt die Immobilie innerhalb einer ausgewiesenen Zone oder eines Tourismuskomplexes? Wenn ja, ist Volleigentum möglich; wenn nicht, halten Nicht-GCC-Käufer das Objekt stattdessen über einen verlängerbaren, übertragbaren Nießbrauch von 99 Jahren. GCC-Bürger können diesen Entscheidungsbaum weitgehend überspringen und landesweit außerhalb der Sperrgebiete Volleigentum erwerben.

Welcher Weg auch passt — die zugrunde liegenden Zahlen ergeben dieselbe Kombination aus niedrigem Einstieg, geringer Steuerlast und hoher Rendite, die Oman auf die Landkarte internationaler Käufer gebracht hat. Um den aktuellen Bestand über alle Wege hinweg zu sehen, durchsuchen Sie Immobilien in Oman; um die Chance an Preisen, Verkaufsvolumina und Nachfrage zu messen, beginnen Sie beim Datenhub zum omanischen Immobilienmarkt.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in Oman Immobilien im Volleigentum besitzen?

Ja. Nach dem Königlichen Dekret 38/2025 (April 2025) können Nicht-Omaner jeder Nationalität — Privatpersonen und Unternehmen — innerhalb der Knowledge Oasis Muscat und ausgewiesener SEZ/Freizonen vollständiges Volleigentum besitzen, ohne omanischen Partner und ohne Mindestbeteiligung. Ausländer können zudem dauerhaftes, übertragbares Eigentum in Integrated Tourism Complexes nach RD 12/2006 besitzen.

Benötige ich einen omanischen Partner oder eine Mindestinvestition, um Immobilien zu besitzen?

Nein. Das Königliche Dekret 38/2025 verlangt ausdrücklich keinen omanischen Partner und legt für Volleigentum innerhalb der KOM und ausgewiesener Zonen keine Mindestbeteiligung fest. Auch für das verlängerbare 2-Jahres-Investorenvisum gibt es keine Mindestschwelle; das 10-Jahres-Golden-Visa gilt ab investierten OMR 200,000 (etwa USD 520K).

Was ist der Unterschied zwischen Volleigentum, ITC-Eigentum und Nießbrauch?

Volleigentum nach RD 38/2025 und eingetragenes ITC-Eigentum nach RD 12/2006 sind beide dauerhaft und vollständig übertragbar. Der Nießbrauch ist eine langfristige Pacht von bis zu 99 Jahren — verlängerbar und übertragbar —, die für Nicht-GCC-Käufer außerhalb der ausgewiesenen Zonen gilt.

Welche Steuern und Gebühren fallen an, wenn ein Ausländer in Oman kauft?

Oman erhebt 0% Kapitalertragsteuer und 0% jährliche Grundsteuer. Beim Kauf zahlen Sie eine einmalige Registrierungsgebühr von 3%, und VAT von 5% fällt an, sofern anwendbar. Die Einstiegspreise in erstklassigen Lagen Maskats liegen bei 750–1,150 AED pro Quadratfuß, mit die niedrigsten in der Golfregion.

Verschafft der Immobilienkauf in Oman ein Aufenthaltsrecht?

Ja. Nach RD 38/2025 wird nicht-omanischen Käufern in der KOM und ihrer engsten Familie ein Aufenthaltsrecht gewährt. Bei abgeschlossenen Zahlungen gilt ein verlängerbares 2-Jahres-Investorenvisum ohne Mindestschwelle, und ein 10-Jahres-Golden-Visa ist ab investierten OMR 200,000+ erhältlich.

Können GCC-Bürger überall in Oman Immobilien besitzen?

GCC-Bürger besitzen Volleigentumsrechte im gesamten Oman, mit Ausnahme ausgewiesener Sperrgebiete. Nicht-GCC-Ausländer erhalten Volleigentum innerhalb der Tourismuskomplexe und ausgewiesener Zonen und Nießbrauch andernorts.