Pełna własność (freehold) nieruchomości w Omanie dla cudzoziemców: trzy drogi prawne

Tak — cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomość na pełną własność (freehold) w Omanie. Od czasu opublikowania Dekretu Królewskiego 38/2025 w Dzienniku Urzędowym w kwietniu 2025 r. osoby niebędące Omańczykami dowolnej narodowości — zarówno osoby fizyczne, jak i firmy — mogą posiadać pełną własność (freehold) w obrębie Knowledge Oasis Muscat (KOM) oraz wyznaczonych specjalnych stref ekonomicznych i wolnocłowych, bez omańskiego partnera i bez minimalnego udziału własnościowego. Nałożona na istniejącą od dawna ścieżkę kompleksów turystycznych oraz prawa obywateli GCC, daje ona zagranicznym nabywcom trzy odrębne drogi prawne do rzeczywistej własności na jednym z najtańszych rynków regionu Zatoki.

Palmera to biuro pośrednictwa z licencją RERA (licencja 40780) i 0% prowizji od kupującego, obsługujące teraz Oman obok Dubaju. Zanim wybierzesz drogę, możesz przeglądać nieruchomości w Omanie albo przeanalizować ceny i popyt w centrum danych rynkowych Omanu. Ten przewodnik wyjaśnia, kto, co, gdzie i na jakich warunkach może posiadać — oraz jak wpisuje się w to szersze uzasadnienie inwestowania w Omanie.

W skrócie

Droga	Podstawa prawna	Kto się kwalifikuje	Forma władania
Freehold w strefach (KOM, SEZ i strefy wolnocłowe)	Dekret Królewski 38/2025	Dowolna narodowość — osoby fizyczne i firmy	Pełna własność bezterminowa
Zintegrowane Kompleksy Turystyczne (ITC)	Dekret Królewski 12/2006	Dowolna narodowość	Bezterminowy, w pełni zbywalny tytuł
Obywatele GCC	Ramy prawne GCC	Obywatele GCC	Freehold w całym kraju (bez stref zastrzeżonych)
Poza wyznaczonymi strefami (spoza GCC)	Użytkowanie (usufruct)	Cudzoziemcy spoza GCC	Użytkowanie do 99 lat, odnawialne i zbywalne

Ekonomia zakupu: opłata rejestracyjna 3%, VAT 5% tam, gdzie ma zastosowanie, podatek od zysków kapitałowych 0%, roczny podatek od nieruchomości 0%. Ceny wejścia w prestiżowych lokalizacjach Maskatu wynoszą 750–1,150 AED za stopę kwadratową.

Trzy drogi do pełnej własności (freehold)

Oman nie stosuje jednej, ogólnej zasady w stylu „cudzoziemcy mogą kupować wszędzie”, jak robią to niektórzy sąsiedzi. Zamiast tego oferuje trzy dobrze zdefiniowane drogi, każda z własną podstawą prawną. Zrozumienie, która z nich dotyczy danej inwestycji, to pierwsza decyzja każdego zagranicznego nabywcy.

1. Freehold w strefach na mocy Dekretu Królewskiego 38/2025

To najnowsza i najważniejsza droga. Dekret Królewski 38/2025 przyznaje pełną własność (freehold) osobom niebędącym Omańczykami dowolnej narodowości — zarówno osobom fizycznym, jak i firmom — w obrębie Knowledge Oasis Muscat oraz wyznaczonych stref SEZ i wolnocłowych. Co kluczowe, nie wymaga żadnego omańskiego partnera i nie nakłada żadnego minimalnego udziału własnościowego: zagraniczny nabywca może posiadać 100% aktywa na wyłączność.

Wyznaczone strefy ekonomiczne Omanu są rozległe. Należą do nich Duqm SEZ — największa w regionie MENA, o powierzchni 2,000 km² — a obok niej Sohar, Salalah, KOM, Al Mazunah i Khazaen. Strefy te dokładają do praw własności przyjazne inwestorom warunki komercyjne: 100% własności zagranicznej, wakacje podatkowe na 25–30 lat, 0% cła, pełną repatriację zysków oraz brak wymogu kapitału minimalnego. Dla każdego, kto łączy zakup domu z prowadzeniem biznesu, to połączenie jest prawdziwym wyróżnikiem.

Zweryfikowano: RD 38/2025 nie ustanawia minimalnego udziału własnościowego i nie wymaga omańskiego partnera dla freehold w strefach.

2. Zintegrowane Kompleksy Turystyczne (ITC)

Droga ITC istnieje jeszcze przed reformą z 2025 roku i pozostaje w pełni ważna. Ustanowione na mocy Dekretu Królewskiego 12/2006 ITC to zaplanowane kompleksowo inwestycje turystyczne — pomyśl o markowych osiedlach resortowych, dzielnicach z mariną i osiedlach skupionych wokół pól golfowych — w których kupować może osoba dowolnej narodowości. Własność ma tu postać zarejestrowanego tytułu, który funkcjonuje jako bezterminowy i w pełni zbywalny: nieruchomość możesz sprzedać, wynająć, przekazać w spadku lub podarować, podobnie jak dom na pełną własność w innych częściach regionu Zatoki.

Dla większości zagranicznych nabywców, którzy pojawili się przed 2025 rokiem, adres w ITC był drogą wejścia, a zasób gotowych, dobrze zarządzanych osiedli ITC daje tej drodze historię potwierdzoną w praktyce, którą nowsze strefy dopiero budują.

3. Prawa obywateli GCC

Obywatele państw GCC należą do osobnej, szerszej kategorii. Obywatele GCC mają prawa pełnej własności (freehold) w całym Omanie, z wyłączeniem zestawu wyznaczonych stref zastrzeżonych. W praktyce oznacza to, że nabywca z Arabii Saudyjskiej, ZEA, Kuwejtu, Kataru czy Bahrajnu nie jest ograniczony do kompleksów turystycznych ani stref ekonomicznych tak jak cudzoziemiec spoza GCC — kraj jest dla niego w dużej mierze otwarty na zasadach pełnej własności.

Co poza strefami otrzymują nabywcy spoza GCC: użytkowanie (usufruct)

Poza ITC i wyznaczonymi strefami ekonomicznymi cudzoziemiec spoza GCC nie nabywa pełnej własności — ale posiadanie jest wciąż jak najbardziej możliwe poprzez użytkowanie (usufruct). Użytkowanie to długoterminowa dzierżawa trwająca do 99 lat, która jest zarazem odnawialna i zbywalna. Ta zbywalność ma znaczenie: swoje prawo użytkowania możesz odsprzedać kolejnemu nabywcy, dzięki czemu aktywo pozostaje płynne, a nie przypisane wyłącznie do ciebie.

Dla nabywcy porównującego użytkowanie z pełną własnością praktyczne pytania dotyczą horyzontu i wyjścia z inwestycji. 99-letnie, odnawialne i zbywalne prawo pokrywa w zasadzie każdy realistyczny okres utrzymywania nieruchomości i może zostać przekazane dalej — ale jest to prawo o charakterze dzierżawy, a nie bezterminowy tytuł własności, dlatego zazwyczaj sytuuje się w segmencie rynku wrażliwym na cenę. Tam, gdzie priorytetem jest bezterminowy tytuł, odpowiedzią są drogi freehold w strefach oraz ITC.

Koszty i podatki przy zakupie

Reżim własności w Omanie to tylko połowa obrazu; drugą połową jest profil podatkowy, wyjątkowo przejrzysty jak na ten region. Obowiązuje 0% podatku od zysków kapitałowych od jakiegokolwiek zysku przy sprzedaży oraz 0% rocznego podatku od nieruchomości za jej posiadanie — a więc dwie daniny, które gdzie indziej najbardziej uszczuplają zwroty, tu po prostu nie mają zastosowania.

Koszty towarzyszące są umiarkowane i przewidywalne. Spodziewaj się jednorazowej opłaty rejestracyjnej w wysokości 3% od transakcji oraz VAT w wysokości 5% tam, gdzie ma zastosowanie. Przy cenie wejścia w prestiżowych lokalizacjach Maskatu na poziomie 750–1,150 AED za stopę kwadratową — jednej z najniższych w całym regionie Zatoki — łączny koszt nabycia tytułu jest niski jak na standardy regionalne. Ekonomia najmu wzmacnia ten argument: rentowność brutto sięga 8–10% rocznie, a rentowność netto wynosi 7–9% po odliczeniu kosztów.

Zweryfikowano: Oman pobiera 0% podatku od zysków kapitałowych i 0% rocznego podatku od nieruchomości; nabywcy płacą jednorazową opłatę rejestracyjną w wysokości 3%.

Rezydencja, która wiąże się z własnością

Własność i rezydencja są ze sobą powiązane, co w dużej mierze tłumaczy, dlaczego zagraniczni nabywcy w ogóle patrzą na Oman. Na mocy RD 38/2025 nabywcy niebędący Omańczykami w KOM oraz ich najbliższa rodzina otrzymują rezydencję. Poza tym konkretnym przepisem 2-letnia odnawialna wiza inwestorska przysługuje po zakończeniu płatności bez minimalnego progu, a 10-letnia Złota Wiza jest dostępna przy inwestycjach na poziomie OMR 200,000 lub więcej (około USD 520K).

Ta drabina — łatwo dostępna 2-letnia wiza przy mniejszych zakupach, sięgająca aż dekady bezpieczeństwa przy większych — sprawia, że ta sama nieruchomość, która daje ci tytuł, może dać ci również bazę w kraju. Pełny mechanizm, progi i przepisy dotyczące rodziny opisano w przewodniku po omańskiej Złotej Wizie i rezydencji.

Zweryfikowano: 2-letnia wiza inwestorska nie ma minimalnego progu; 10-letnia Złota Wiza obowiązuje od inwestycji na poziomie OMR 200,000+.

Wybór właściwej drogi

Dla większości zagranicznych nabywców spoza GCC decyzja sprowadza się do dwóch pytań. Po pierwsze, czy chcesz bezterminowego tytułu? Jeśli tak, przyjrzyj się freehold w strefach na mocy RD 38/2025 lub ITC — oba są bezterminowe i w pełni zbywalne. Po drugie, czy nieruchomość znajduje się w obrębie wyznaczonej strefy lub kompleksu turystycznego? Jeśli tak, freehold wchodzi w grę; jeśli nie, nabywcy spoza GCC posiadają aktywo poprzez 99-letnie, odnawialne i zbywalne użytkowanie. Obywatele GCC mogą w dużej mierze pominąć to drzewo decyzyjne i kupować na pełną własność w całym kraju, poza strefami zastrzeżonymi.

Niezależnie od tego, która droga pasuje, u podstaw leżą te same liczby — niski próg wejścia, lekkie opodatkowanie i wysoka rentowność — dzięki którym Oman trafił na mapy zagranicznych nabywców. Aby zobaczyć aktualną ofertę we wszystkich drogach, przeglądaj nieruchomości w Omanie; aby ocenić skalę możliwości na tle cen, wolumenów sprzedaży i popytu, zacznij od centrum danych rynkowych Omanu.

Najczęściej zadawane pytania

Czy cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomość na pełną własność (freehold) w Omanie?

Tak. Na mocy Dekretu Królewskiego 38/2025 (kwiecień 2025 r.) osoby niebędące Omańczykami dowolnej narodowości — osoby fizyczne i firmy — mogą posiadać pełną własność (freehold) w obrębie Knowledge Oasis Muscat oraz wyznaczonych stref SEZ/wolnocłowych, bez omańskiego partnera i bez minimalnego udziału. Cudzoziemcy mogą również posiadać bezterminowy, zbywalny tytuł w Zintegrowanych Kompleksach Turystycznych na mocy RD 12/2006.

Czy potrzebuję omańskiego partnera lub minimalnej inwestycji, aby posiadać nieruchomość?

Nie. Dekret Królewski 38/2025 wprost nie wymaga omańskiego partnera i nie ustanawia minimalnego udziału własnościowego dla freehold w obrębie KOM i wyznaczonych stref. Nie ma też minimalnego progu dla 2-letniej odnawialnej wizy inwestorskiej; 10-letnia Złota Wiza obowiązuje od inwestycji na poziomie OMR 200,000 (około USD 520K).

Jaka jest różnica między freehold, własnością w ITC a użytkowaniem?

Freehold na mocy RD 38/2025 oraz zarejestrowany tytuł ITC na mocy RD 12/2006 są bezterminowe i w pełni zbywalne. Użytkowanie to długoterminowa dzierżawa do 99 lat — odnawialna i zbywalna — która dotyczy nabywców spoza GCC poza wyznaczonymi strefami.

Jakie podatki i opłaty obowiązują, gdy cudzoziemiec kupuje w Omanie?

Oman pobiera 0% podatku od zysków kapitałowych i 0% rocznego podatku od nieruchomości. Przy zakupie płacisz jednorazową opłatę rejestracyjną w wysokości 3%, a VAT w wysokości 5% ma zastosowanie tam, gdzie jest należny. Ceny wejścia w prestiżowych lokalizacjach Maskatu wynoszą 750–1,150 AED za stopę kwadratową, jedne z najniższych w regionie Zatoki.

Czy zakup nieruchomości w Omanie daje rezydencję?

Tak. Na mocy RD 38/2025 nabywcy niebędący Omańczykami w KOM oraz ich najbliższa rodzina otrzymują rezydencję. 2-letnia odnawialna wiza inwestorska przysługuje po zakończeniu płatności bez minimalnego progu, a 10-letnia Złota Wiza jest dostępna od zainwestowanych OMR 200,000+.

Czy obywatele GCC mogą posiadać nieruchomość w dowolnym miejscu w Omanie?

Obywatele GCC mają prawa pełnej własności (freehold) w całym Omanie, z wyłączeniem wyznaczonych stref zastrzeżonych. Cudzoziemcy spoza GCC otrzymują freehold w obrębie kompleksów turystycznych i wyznaczonych stref, a użytkowanie w pozostałych miejscach.