Dlaczego warto inwestować w nieruchomości w Omanie? Pełna analiza dla inwestora na 2026 rok

Oman to najbardziej oczywista okazja inwestycyjna w rejonie Zatoki w 2026 roku: prestiżowe nieruchomości w Maskacie wciąż można kupić od 750–1,150 AED za stopę kwadratową — to jedne z najniższych cen wejścia w regionie — czerpać rentowność najmu brutto na poziomie 8–10%, płacić zero podatku od zysków kapitałowych i zero rocznego podatku od nieruchomości, a od czasu dekretu królewskiego 38/2025 posiadać ją jako obcokrajowiec na pełną własność, wraz z prawem pobytu. Przez lata Oman spokojnie trwał w cieniu przyciągającego nagłówki Dubaju. Nowe prawo własności, rating kredytowy na poziomie inwestycyjnym i dwucyfrowy wzrost cen to zmieniły.

Palmera to biuro nieruchomości z Dubaju z licencją RERA (licencja 40780) i 0% prowizji od kupującego, obsługujące teraz Oman kompleksowo. Możesz przeglądać nieruchomości w Omanie lub zagłębić się w liczby w centrum danych rynkowych Omanu; ten przewodnik to przegląd, który spina całą argumentację w jedną całość.

W skrócie

Wskaźnik	Wartość
Cena wejścia — prestiżowy Maskat	750–1,150 AED / stopę kw.
Wzrost cen (I kw. 2026, YoY)	+15.9%
Rentowność najmu brutto	8–10% (netto 7–9%)
Podatek od zysków kapitałowych	0%
Roczny podatek od nieruchomości	0%
Opłata rejestracyjna	3% (VAT 5%)
Własność dla obcokrajowców	RD 38/2025 — KOM + strefy wolnocłowe
Próg Złotej Wizy	OMR 200,000+ (~USD 520K)
Rating suwerenny	BBB− (S&P, poziom inwestycyjny, 2024)

Rynek wyceniany na nowo w czasie rzeczywistym

Rynek mieszkaniowy Omanu rozgrzewa się, ale startuje z niskiego poziomu. Indeks cen nieruchomości NCSI wzrósł o +18.7% rok do roku w III kw. 2025, +14.6% w IV kw. 2025 i +15.9% w I kw. 2026 — to trzy kolejne kwartały dwucyfrowego wzrostu. Łączna wartość sprzedaży nieruchomości sięgnęła OMR 3.38 mld w 2024 (+30%) i utrzymała się na poziomie OMR 3.368 mld w 2025, blisko rekordu po tym gwałtownym skoku.

Tak właśnie wygląda ponowna wycena rynku: rynek, który był zbyt tani w stosunku do swoich fundamentów, szybko nadrabia zaległości, gdy tylko dopuszczono zagraniczny kapitał. Kupujący, którzy wchodzą teraz, są wcześnie w porównaniu z rynkami Zatoki, które przeceniły się dekadę temu.

Zweryfikowano: ceny domów w Omanie wzrosły o 15.9% w ciągu roku do I kw. 2026.

Niskie wejście, wysoka rentowność

Matematyka inwestycji jest wyjątkowo korzystna. Prestiżowe nieruchomości w Maskacie wciąż wyceniane są na 750–1,150 AED za stopę kwadratową — to ułamek cen w porównywalnych stolicach regionu Zatoki — więc kapitał narażony na ryzyko przy jednej nieruchomości jest niski. Po stronie przychodów rentowność najmu brutto wynosi 8–10% rocznie, przy rentowności netto 7–9% po odliczeniu kosztów obsługi.

Do tego dochodzi profil podatkowy: 0% podatku od zysków kapitałowych i 0% rocznego podatku od nieruchomości. Głównym kosztem transakcyjnym jest 3% opłaty rejestracyjnej, przy VAT na poziomie 5%. Niska cena wejścia, wysoka rentowność i niemal zerowy podatek od posiadania to rzadka kombinacja w jednym rynku.

Zweryfikowano: rentowność najmu netto 7–9% bez rocznego podatku od nieruchomości.

Zagraniczna własność jest już prawem

Zmianą strukturalną jest dekret królewski 38/2025, opublikowany w Dzienniku Urzędowym w kwietniu 2025. Przyznaje on obcokrajowcom — osobom fizycznym i firmom dowolnej narodowości — pełną własność (freehold) w Knowledge Oasis Muscat (KOM) oraz wyznaczonych strefach SEZ i strefach wolnocłowych, bez omańskiego partnera i bez minimalnego udziału własnościowego.

Są trzy ścieżki pełnej własności, które warto zrozumieć. Zintegrowane kompleksy turystyczne (ITC) na mocy RD 12/2006 dają zarejestrowany, w pełni zbywalny tytuł, który funkcjonuje jako własność bezterminowa. KOM, strefy SEZ i strefy wolnocłowe otwierają pełną własność na mocy nowego dekretu. A obywatele państw GCC mają prawa pełnej własności poza obszarami zastrzeżonymi. Poza wyznaczonymi strefami osoby spoza GCC wciąż mogą nabyć użytkowanie (usufruct) na okres do 99 lat — odnawialne i zbywalne. Pełne zestawienie znajdziesz w pełnej własności nieruchomości w Omanie.

Prawo pobytu w pakiecie z transakcją

Własność i prawo pobytu są teraz powiązane. Na mocy RD 38/2025 kupujący w KOM oraz ich najbliższa rodzina otrzymują prawo pobytu. Odnawialna 2-letnia wiza inwestorska przysługuje po zakończeniu płatności bez minimalnego progu, a 10-letnia Złota Wiza jest dostępna przy inwestycjach na poziomie OMR 200,000 lub więcej (około USD 520,000). Dla inwestora nieruchomość jest jednocześnie aktywem generującym dochód i drogą do prawa pobytu — mechanika jest opisana w Złotej Wizie i prawie pobytu w Omanie.

Gospodarka, która zasłużyła na podwyżkę ratingu

Nic z tego nie opiera się wyłącznie na nieruchomościach. GDP Omanu wzrósł z RO 40.7 mld w 2024 do RO 42.1 mld w 2025, przy realnym wzroście GDP o 2.4%. Co istotne, gospodarka pozanaftowa stanowi obecnie 72.1% GDP i wzrosła o +3.1%, podczas gdy udział ropy celowo obniżono z 34% do 28%. To dywersyfikująca się gospodarka, a nie petropaństwo bezczynnie żyjące z ropy.

Kapitał to zauważył. Zasób FDI sięgnął RO 31.4 mld, w górę o 8.1% rok do roku, na czele z Wielką Brytanią (52%) i USA (27%). Państwowy fundusz majątkowy, Oman Investment Authority, zarządza kwotą około USD 60 mld i uplasował się na 3. miejscu na świecie pod względem zwrotu z inwestycji w 2025. Najbardziej wymownie: S&P przywróciło Omanowi rating inwestycyjny (BBB−) w 2024, Fitch utrzymuje pozytywną perspektywę, a IMF wskazał na „wyraźną poprawę fundamentów”.

Zweryfikowano: S&P przywróciło Omanowi rating inwestycyjny w 2024.

Vision 2040 buduje popyt

Vision 2040 to silnik popytu stojący za tymi liczbami. W latach 2021–2025 zrealizowano ponad 100 projektów krajowych, wspieranych przez cztery kolejne nadwyżki budżetowe i redukcję długu publicznego do około 36% GDP — z 64% w 2020. Sieć stref wolnocłowych napędza portfel projektów: Duqm SEZ (największa w regionie MENA, 2,000 km²), Sohar, Salalah (jeden z 20 największych portów kontenerowych na świecie), KOM, Al Mazunah i Khazaen — każda oferująca 100% zagranicznej własności, 25–30-letnie wakacje podatkowe, 0% cła i pełną repatriację zysków.

Kolejny etap to skomunikowanie. Linia Hafeet Rail — 238 km, USD 3 mld, spółka joint venture Etihad Rail, Oman Rail i Mubadala — połączy Sohar z Abu Zabi w około 1h40m, a układanie torów już trwa, z planowanym ukończeniem na 2028–2030. Infrastruktura tej skali to właśnie to, co przekształca dzisiejsze niskie ceny w jutrzejszy popyt na najem.

Demografia to wzmacnia. Populacja Omanu wzrosła z 4.09 mln (2014) do 5.36 mln (2025) — o około +31% — a gubernatorstwo Maskatu liczy 1.53 mln osób, w tym 936,000 ekspatów, którzy tworzą podstawową bazę najemców. I chcą tam mieszkać: Maskat jest 8. najbezpieczniejszym miastem na świecie i zajmuje 1. miejsce pod względem jakości życia w regionie GCC i Azji Zachodniej — wyprzedzając Katar, ZEA i Arabię Saudyjską. Pełny obraz stylu życia znajdziesz w życiu w Maskacie.

Gdzie w tym wszystkim jest Palmera

Jeśli porównujesz Oman z ugruntowanym rynkiem regionu, uczciwe zestawienie znajdziesz w porównaniu nieruchomości w Omanie i Dubaju. Gdy będziesz gotowy działać, Palmera pracuje na 0% prowizji od kupującego, więc naszym motywem jest właściwa nieruchomość, a nie najwyższa prowizja. Zacznij od centrum danych rynkowych Omanu, aby zobaczyć aktualne liczby, a następnie przeglądaj nieruchomości w Omanie, by znaleźć to, co pasuje do Twojego budżetu i celu pobytowego.

Najczęściej zadawane pytania

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomości w Omanie?

Tak. Dekret królewski 38/2025 przyznaje obcokrajowcom dowolnej narodowości pełną własność (freehold) w Knowledge Oasis Muscat (KOM) oraz wyznaczonych strefach SEZ/wolnocłowych, bez omańskiego partnera i bez minimalnego udziału. Zintegrowane kompleksy turystyczne (ITC) oferują zarejestrowaną, zbywalną pełną własność w całym kraju, a poza tymi strefami kupujący spoza GCC mogą korzystać z użytkowania (usufruct) przez okres do 99 odnawialnych, zbywalnych lat.

Jakie podatki zapłacę jako inwestor w nieruchomości w Omanie?

Oman nakłada 0% podatku od zysków kapitałowych i 0% rocznego podatku od nieruchomości. Głównym jednorazowym kosztem jest 3% opłaty rejestracyjnej, a VAT wynosi 5%. Nie ma cyklicznego podatku majątkowego ani podatku od nieruchomości z tytułu ich posiadania.

Jakiej rentowności najmu mogę się spodziewać w Maskacie?

Rentowność najmu brutto w Maskacie wynosi 8–10% rocznie, a netto 7–9% po odliczeniu kosztów — znacząco wyżej niż na większości dojrzałych rynków regionu Zatoki.

Czy zakup nieruchomości w Omanie daje mi prawo pobytu?

Tak. Na mocy RD 38/2025 kupujący w KOM oraz ich najbliższa rodzina otrzymują prawo pobytu, a odnawialna 2-letnia wiza inwestorska przysługuje po zakończeniu płatności bez minimalnego progu. 10-letnia Złota Wiza jest dostępna przy inwestycjach w nieruchomości na poziomie OMR 200,000 lub więcej (około USD 520,000).

Czy Oman to bezpieczne i stabilne miejsce do inwestowania?

Maskat plasuje się jako 8. najbezpieczniejsze miasto na świecie i 1. pod względem jakości życia w regionie GCC i Azji Zachodniej. S&P przywróciło Omanowi rating inwestycyjny (BBB−) w 2024, perspektywa Fitch jest pozytywna, a IMF wskazał na wyraźną poprawę fundamentów.