¿Por qué invertir en propiedades en Omán? El caso inversor completo para 2026

Omán es la apuesta de valor más clara del Golfo en 2026: todavía puedes comprar en las zonas prime de Mascate desde 750–1,150 AED por pie cuadrado — entre los precios de entrada más bajos de la región —, obtener rentabilidades brutas por alquiler del 8–10%, pagar cero impuesto sobre plusvalías y cero impuesto anual sobre la propiedad y, desde el Real Decreto 38/2025, poseerlo en plena propiedad siendo extranjero, con residencia incluida. Durante años, Omán permaneció discretamente al lado de un Dubái acaparador de titulares. Una nueva ley de propiedad, una calificación crediticia con grado de inversión y un crecimiento de precios de dos dígitos han cambiado eso.

Palmera es una agencia inmobiliaria de Dubái con licencia RERA (licencia 40780) y 0% de comisión para el comprador, que ahora cubre Omán de principio a fin. Puedes ver propiedades en Omán o profundizar en las cifras en el centro de datos del mercado de Omán; esta guía es la visión general que une todo el argumento.

De un vistazo

Métrica	Cifra
Precio de entrada en zonas prime de Mascate	750–1,150 AED / pie²
Crecimiento de precios (1T 2026, YoY)	+15.9%
Rentabilidad bruta por alquiler	8–10% (neta 7–9%)
Impuesto sobre plusvalías	0%
Impuesto anual sobre la propiedad	0%
Tasa de registro	3% (VAT 5%)
Plena propiedad para extranjeros	RD 38/2025 — KOM + zonas francas
Umbral de la Golden Visa	OMR 200,000+ (~USD 520K)
Calificación soberana	BBB− (S&P, grado de inversión, 2024)

Una revalorización del mercado en tiempo real

El mercado residencial de Omán está al rojo vivo, pero partiendo de una base baja. El índice de precios inmobiliarios del NCSI subió un +18.7% interanual en el 3T 2025, un +14.6% en el 4T 2025 y un +15.9% en el 1T 2026: tres trimestres consecutivos de crecimiento de dos dígitos. Las ventas inmobiliarias totales alcanzaron los OMR 3.38 mil millones en 2024 (+30%) y se mantuvieron en OMR 3.368 mil millones en 2025, cerca de un récord tras ese repunte.

Así es como se ve una revalorización: un mercado que estaba infravalorado para sus fundamentos poniéndose al día rápidamente en cuanto se permite la entrada de capital extranjero. Quienes entran ahora llegan pronto en comparación con los mercados vecinos del Golfo que se revalorizaron hace una década.

Verificado: los precios de la vivienda en Omán subieron un 15.9% en el año hasta el 1T 2026.

Entrada baja, alta rentabilidad

Las cuentas de la inversión son inusualmente favorables. Las zonas prime de Mascate todavía se venden a 750–1,150 AED por pie cuadrado — una fracción de las capitales comparables del Golfo —, por lo que el capital en riesgo por unidad es bajo. En el lado de los ingresos, las rentabilidades brutas por alquiler se sitúan en el 8–10% anual, con rentabilidades netas del 7–9% tras los costes de servicio.

Luego está el perfil fiscal: 0% de impuesto sobre plusvalías y 0% de impuesto anual sobre la propiedad. El principal coste de fricción es una tasa de registro del 3%, con el VAT al 5%. Precio de entrada bajo, alta rentabilidad e impuesto de tenencia casi nulo es una combinación poco común en un solo mercado.

Verificado: rentabilidades netas por alquiler del 7–9% sin impuesto anual sobre la propiedad.

La propiedad extranjera ya es ley

El cambio estructural es el Real Decreto 38/2025, publicado en el Boletín Oficial en abril de 2025. Concede a los no omaníes — particulares y empresas de cualquier nacionalidad — la plena propiedad dentro de Knowledge Oasis Muscat (KOM) y las SEZ y zonas francas designadas, sin socio omaní y sin participación mínima.

Hay tres vías de plena propiedad que conviene entender. Los Complejos Turísticos Integrados (ITC) al amparo del RD 12/2006 otorgan un título registrado y plenamente transferible que funciona como propiedad permanente. KOM, las SEZ y las zonas francas abren la plena propiedad bajo el nuevo decreto. Y los nacionales del GCC tienen derechos de plena propiedad fuera de las zonas reservadas. Fuera de las zonas designadas, los particulares no pertenecientes al GCC aún pueden acceder al usufructo de hasta 99 años — renovable y transferible. El desglose completo está en propiedad plena en Omán.

La residencia viene incluida en la operación

La propiedad y la residencia están ahora vinculadas. Según el RD 38/2025, los compradores en KOM y su familia directa obtienen la residencia. Un visado de inversor de 2 años renovable se aplica una vez completados los pagos, sin umbral mínimo, y hay una Golden Visa de 10 años disponible para inversiones de OMR 200,000 o más (unos USD 520,000). Para un inversor, la propiedad es a la vez un activo de rentabilidad y una vía de residencia — la mecánica se detalla en Golden Visa y residencia en Omán.

Una economía que se ha ganado su mejora

Nada de esto se sostiene solo en el sector inmobiliario. El GDP de Omán creció de RO 40.7 mil millones en 2024 a RO 42.1 mil millones en 2025, con un crecimiento del GDP real del 2.4%. Y lo que es crucial, la economía no petrolera representa ahora el 72.1% del GDP y creció un +3.1%, mientras que la cuota del petróleo se recortó deliberadamente del 34% al 28%. Se trata de una economía en diversificación, no de un petroestado que vive de las rentas.

El capital se ha dado cuenta. El stock de FDI alcanzó los RO 31.4 mil millones, un 8.1% más interanual, liderado por el Reino Unido (52%) y Estados Unidos (27%). El fondo soberano, la Oman Investment Authority, gestiona alrededor de USD 60 mil millones y se situó en el #3 mundial por retorno de la inversión en 2025. Y lo más revelador: S&P devolvió a Omán al grado de inversión (BBB−) en 2024, Fitch mantiene una perspectiva positiva y el IMF citó una «mejora notable de los fundamentos».

Verificado: S&P restauró el grado de inversión de Omán en 2024.

La Visión 2040 está construyendo la demanda

La Visión 2040 es el motor de demanda detrás de las cifras. Se entregaron más de 100 proyectos nacionales entre 2021 y 2025, respaldados por cuatro superávits presupuestarios consecutivos y una deuda pública reducida a aproximadamente el 36% del GDP — frente al 64% en 2020. Una red de zonas francas impulsa la cartera de proyectos: la SEZ de Duqm (la mayor de MENA con 2,000 km²), Sohar, Salalah (uno de los 20 mayores puertos de contenedores del mundo), KOM, Al Mazunah y Khazaen — cada una con 100% de propiedad extranjera, exenciones fiscales de 25–30 años, 0% de aranceles y repatriación total de beneficios.

La conectividad es lo siguiente. La línea Hafeet Rail — 238 km, USD 3 mil millones, una empresa conjunta de Etihad Rail, Oman Rail y Mubadala — conectará Sohar con Abu Dabi en unos 1h40m, con el tendido de vías en marcha y finalización prevista para 2028–2030. Una infraestructura de esta escala es lo que convierte los bajos precios de hoy en la demanda de alquiler de mañana.

La demografía lo refuerza. La población de Omán pasó de 4.09 millones (2014) a 5.36 millones (2025) — alrededor de un +31% — y la gobernación de Mascate concentra 1.53 millones de personas, incluidos 936,000 expatriados que forman la base principal de inquilinos. Y quieren vivir allí: Mascate es la 8ª ciudad más segura del mundo y ocupa el #1 en calidad de vida del GCC y Asia Occidental — por delante de Catar, los EAU y Arabia Saudí. El panorama completo del estilo de vida está en vivir en Mascate.

Dónde encaja Palmera

Si estás sopesando Omán frente al mercado consolidado de la región, la comparativa honesta está en Omán frente a Dubái. Cuando estés listo para actuar, Palmera trabaja con 0% de comisión para el comprador, así que nuestro incentivo es la unidad adecuada, no la mayor comisión. Empieza con el centro de datos del mercado de Omán para las cifras en vivo y luego ver propiedades en Omán para descubrir lo que encaja con tu presupuesto y tu objetivo de residencia.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Omán?

Sí. El Real Decreto 38/2025 concede a los no omaníes de cualquier nacionalidad la plena propiedad dentro de Knowledge Oasis Muscat (KOM) y las SEZ/zonas francas designadas, sin socio omaní y sin participación mínima. Los Complejos Turísticos Integrados (ITC) ofrecen plena propiedad registrada y transferible en todo el país, y fuera de estas zonas los compradores no pertenecientes al GCC pueden mantener el usufructo durante hasta 99 años renovables y transferibles.

¿Qué impuestos pagaré como inversor inmobiliario en Omán?

Omán aplica un 0% de impuesto sobre plusvalías y un 0% de impuesto anual sobre la propiedad. El principal coste único es una tasa de registro del 3%, y el VAT es del 5%. No hay impuesto recurrente sobre el patrimonio ni sobre la propiedad por mantener bienes inmuebles.

¿Qué rentabilidades por alquiler puedo esperar en Mascate?

Las rentabilidades brutas por alquiler en Mascate rondan el 8–10% anual, con rentabilidades netas del 7–9% tras los costes — sustancialmente más altas que en la mayoría de los mercados maduros del Golfo.

¿Comprar una propiedad en Omán me da la residencia?

Sí. Según el RD 38/2025, los compradores en KOM y su familia directa obtienen la residencia, y un visado de inversor de 2 años renovable se aplica una vez completados los pagos, sin umbral mínimo. Hay una Golden Visa de 10 años disponible para inversiones inmobiliarias de OMR 200,000 o más (unos USD 520,000).

¿Es Omán un lugar seguro y estable para invertir?

Mascate se sitúa como la 8ª ciudad más segura del mundo y el #1 en calidad de vida del GCC y Asia Occidental. S&P devolvió a Omán al grado de inversión (BBB−) en 2024, la perspectiva de Fitch es positiva y el IMF ha citado una mejora notable de los fundamentos.