Чому інвестувати в нерухомість Оману? Повний розбір для інвестора 2026

Оман — найочевидніша вигідна можливість Затоки у 2026 році: елітний Маскат досі можна купити від 750–1,150 AED за квадратний фут — серед найнижчих цін входу в регіоні — отримувати валову орендну дохідність 8–10%, не платити податку на приріст капіталу та щорічного податку на нерухомість, а від часу Королівського указу 38/2025 — володіти нею повністю як іноземець разом із посвідкою на проживання. Роками Оман тихо стояв поруч із гучним Дубаєм. Новий закон про власність, інвестиційний кредитний рейтинг і двозначне зростання цін це змінили.

Palmera — ліцензоване RERA брокерське агентство з Дубая (ліцензія 40780) з 0% комісії для покупця, яке тепер супроводжує угоди в Омані від початку до кінця. Ви можете переглянути нерухомість Оману або заглибитися в цифри на хабі ринкових даних Оману; цей гід — оглядовий матеріал, що зводить усі аргументи докупи.

Стисло

Показник	Значення
Ціна входу в елітний Маскат	750–1,150 AED / кв. фут
Зростання цін (I кв. 2026, рік до року)	+15.9%
Валова орендна дохідність	8–10% (чиста 7–9%)
Податок на приріст капіталу	0%
Щорічний податок на нерухомість	0%
Реєстраційний збір	3% (VAT 5%)
Фрігольд для іноземців	RD 38/2025 — KOM + вільні зони
Поріг Golden Visa	OMR 200,000+ (~USD 520K)
Суверенний рейтинг	BBB− (S&P, інвестиційний рівень, 2024)

Ринок переоцінюється в реальному часі

Житловий ринок Оману розігрітий, але стартує з низької бази. Індекс цін на нерухомість NCSI зріс на +18.7% рік до року в III кв. 2025, +14.6% у IV кв. 2025 і +15.9% у I кв. 2026 — три квартали поспіль двозначного зростання. Загальний обсяг продажів нерухомості сягнув OMR 3.38 мільярда у 2024 році (+30%) і втримався на рівні OMR 3.368 мільярда у 2025 році, поблизу рекорду після того стрибка.

Саме так виглядає переоцінка: ринок, що був недооцінений відносно своїх фундаментальних показників, швидко надолужує, щойно допускають іноземний капітал. Ті, хто заходить зараз, роблять це рано порівняно з іншими ринками Затоки, які переоцінилися десять років тому.

Підтверджено: ціни на житло в Омані зросли на 15.9% за рік до I кв. 2026.

Низький вхід, висока дохідність

Інвестиційна арифметика напрочуд приваблива. Елітний Маскат досі торгується по 750–1,150 AED за квадратний фут — дрібна частка від порівнянних столиць Затоки, — тож капітал під ризиком на одну одиницю невеликий. З боку доходу валова орендна дохідність становить 8–10% на рік, а чиста — 7–9% після витрат на обслуговування.

А ще податковий профіль: 0% податку на приріст капіталу та 0% щорічного податку на нерухомість. Основна супутня витрата — реєстраційний збір 3%, а VAT — 5%. Низька ціна входу, висока дохідність і майже нульовий податок на володіння — рідкісне поєднання в межах одного ринку.

Підтверджено: чиста орендна дохідність 7–9% без щорічного податку на нерухомість.

Іноземна власність тепер закон

Структурна зміна — це Королівський указ 38/2025, опублікований в Офіційному віснику у квітні 2025 року. Він надає негромадянам Оману — фізичним особам і компаніям будь-якого громадянства — повний фрігольд у межах Knowledge Oasis Muscat (KOM) та визначених SEZ і вільних зон, без оманського партнера й без мінімальної частки власності.

Варто розуміти три шляхи до фрігольду. Інтегровані туристичні комплекси (ITC) за RD 12/2006 дають зареєстрований, повністю передаваний титул, що діє як постійна власність. KOM, SEZ і вільні зони відкривають фрігольд за новим указом. А громадяни GCC мають права фрігольду поза зарезервованими територіями. Поза визначеними зонами особи з-поза GCC все ж можуть оформити узуфрукт на строк до 99 років — з правом продовження та передачі. Повний розбір — у гіді право фрігольду на нерухомість в Омані.

Проживання йде в комплекті з угодою

Власність і проживання тепер пов’язані. За RD 38/2025 покупці в KOM та їхні найближчі родичі отримують посвідку на проживання. Після повної оплати без мінімального порогу діє поновлювана 2-річна інвесторська віза, а 10-річна Golden Visa доступна для інвестицій від OMR 200,000 (приблизно USD 520,000). Для інвестора нерухомість — це водночас дохідний актив і шлях до проживання; механіку описано в гіді Golden Visa та проживання в Омані.

Економіка, що заслужила підвищення рейтингу

Усе це тримається не лише на нерухомості. GDP Оману зріс із RO 40.7 мільярда у 2024 році до RO 42.1 мільярда у 2025 році, за реального зростання GDP на 2.4%. Важливо, що ненафтова економіка тепер становить 72.1% GDP і зросла на +3.1%, тоді як частку нафти свідомо зменшили з 34% до 28%. Це економіка, що диверсифікується, а не нафтова держава, що пливе за течією.

Капітал це помітив. Обсяг FDI сягнув RO 31.4 мільярда, зрісши на 8.1% рік до року, з лідерством Великобританії (52%) і США (27%). Суверенний фонд добробуту Oman Investment Authority управляє приблизно USD 60 мільярдами і посів 3-тє місце у світі за дохідністю інвестицій у 2025 році. Найпоказовіше те, що S&P повернуло Оману інвестиційний рейтинг (BBB−) у 2024 році, Fitch тримає позитивний прогноз, а IMF відзначив «помітне покращення фундаментальних показників».

Підтверджено: S&P повернуло Оману інвестиційний рейтинг у 2024 році.

Vision 2040 формує попит

Vision 2040 — двигун попиту за цими цифрами. Понад 100 національних проєктів реалізовано між 2021 і 2025 роками, чому сприяли чотири профіцити бюджету поспіль і скорочення державного боргу приблизно до 36% GDP — з 64% у 2020 році. Мережа вільних зон живить пайплайн: Duqm SEZ (найбільша в MENA — 2,000 км²), Sohar, Salalah (контейнерний порт із топ-20 світу), KOM, Al Mazunah і Khazaen — кожна пропонує 100% іноземної власності, податкові канікули на 25–30 років, 0% мит і повну репатріацію прибутку.

Далі — транспортна зв’язність. Лінія Hafeet Rail — 238 км, USD 3 мільярди, спільне підприємство Etihad Rail, Oman Rail і Mubadala — з’єднає Sohar з Абу-Дабі приблизно за 1h40m, укладання колії триває, а завершення заплановане на 2028–2030 роки. Саме інфраструктура такого масштабу перетворює сьогоднішні низькі ціни на завтрашній попит на оренду.

Демографія це підсилює. Населення Оману зросло з 4.09 мільйона (2014) до 5.36 мільйона (2025) — приблизно +31%, а мухафаза Маскат налічує 1.53 мільйона людей, зокрема 936,000 експатів, які утворюють основу орендного попиту. І вони хочуть там жити: Маскат — 8-ме найбезпечніше місто у світі та посідає 1-ше місце за якістю життя в GCC і Західній Азії, випереджаючи Катар, ОАЕ і Саудівську Аравію. Повна картина способу життя — у гіді життя в Маскаті.

Де тут Palmera

Якщо ви порівнюєте Оман зі сталим ринком регіону, чесне зіставлення — у гіді Оман проти нерухомості Дубая. Коли будете готові діяти, Palmera працює на 0% комісії для покупця, тож наш інтерес — правильна одиниця, а не найбільша винагорода. Почніть із хабу ринкових даних Оману, щоб побачити актуальні цифри, а потім перегляньте нерухомість Оману, щоб знайти те, що відповідає вашому бюджету й меті щодо проживання.

Поширені запитання

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Омані?

Так. Королівський указ 38/2025 надає негромадянам Оману будь-якого громадянства повний фрігольд у межах Knowledge Oasis Muscat (KOM) і визначених SEZ та вільних зон — без оманського партнера й без мінімальної частки. Інтегровані туристичні комплекси (ITC) пропонують зареєстрований фрігольд із правом передачі по всій країні, а поза цими зонами покупці з-поза GCC можуть володіти узуфруктом на строк до 99 років — із правом продовження та передачі.

Які податки я сплачуватиму як інвестор у нерухомість Оману?

В Омані діє 0% податку на приріст капіталу та 0% щорічного податку на нерухомість. Основний одноразовий платіж — реєстраційний збір 3%, а VAT становить 5%. Жодного періодичного податку на багатство чи на володіння нерухомістю немає.

На яку орендну дохідність можна розраховувати в Маскаті?

Валова орендна дохідність у Маскаті сягає 8–10% на рік, а чиста — 7–9% після витрат, що суттєво вище за більшість зрілих ринків Затоки.

Чи дає купівля нерухомості в Омані посвідку на проживання?

Так. За RD 38/2025 покупці в KOM та їхні найближчі родичі отримують посвідку на проживання, а після повної оплати без мінімального порогу діє поновлювана 2-річна інвесторська віза. 10-річна Golden Visa доступна для інвестицій у нерухомість від OMR 200,000 (приблизно USD 520,000).

Чи є Оман безпечним і стабільним місцем для інвестицій?

Маскат посідає 8-ме місце серед найбезпечніших міст світу та 1-ше за якістю життя в GCC і Західній Азії. S&P у 2024 році повернуло Оману інвестиційний рейтинг (BBB−), прогноз Fitch позитивний, а IMF відзначив помітне покращення фундаментальних показників.