უცხოელთა ფრიჰოლდ საკუთრება ომანში: სამი სამართლებრივი გზა

დიახ — უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს შეუძლიათ ომანში ფრიჰოლდ ქონების ფლობა. მას შემდეგ, რაც სამეფო ბრძანებულება RD 38/2025 გამოქვეყნდა ოფიციალურ გაზეთში 2025 წლის აპრილში, ნებისმიერი ეროვნების არაომანელებს — როგორც ფიზიკურ, ისე იურიდიულ პირებს — შეუძლიათ ფლობდნენ სრულ ფრიჰოლდ ტიტულს Knowledge Oasis Muscat-ის (KOM) და დანიშნული სპეციალური ეკონომიკური და თავისუფალი ზონების ფარგლებში, ომანელი პარტნიორის გარეშე და საკუთრების მინიმალური წილის გარეშე. ტურისტული კომპლექსების დიდი ხნის მარშრუტსა და GCC-ის მოქალაქეთა უფლებებს დაშენებული, ეს უცხოელ მყიდველებს სამ განსხვავებულ სამართლებრივ გზას სთავაზობს ჭეშმარიტ საკუთრებამდე ყურის ერთ-ერთ ყველაზე დაბალფასიან ბაზარზე.

Palmera არის RERA-ლიცენზირებული საბროკერო კომპანია (ლიცენზია 40780) 0% მყიდველის საკომისიოთი, რომელიც ახლა დუბაისთან ერთად ომანსაც მოიცავს. სანამ მარშრუტს აირჩევთ, შეგიძლიათ დაათვალიეროთ ომანის ქონება ან შეისწავლოთ ფასები და მოთხოვნა ომანის ბაზრის მონაცემთა ჰაბში. ეს გზამკვლევი განმარტავს, ვის რის ფლობა შეუძლია, სად და რა პირობებით — და სად ჯდება უფრო ფართო ომანში ინვესტირების საფუძველი.

ერთი შეხედვით

გზა	სამართლებრივი საფუძველი	ვინ აკმაყოფილებს	ფლობის ფორმა
ზონური ფრიჰოლდი (KOM, SEZ და თავისუფალი ზონები)	სამეფო ბრძანებულება RD 38/2025	ნებისმიერი ეროვნება — ფიზიკური და იურიდიული პირები	მუდმივი ფრიჰოლდი
ინტეგრირებული ტურისტული კომპლექსები (ITC)	სამეფო ბრძანებულება RD 12/2006	ნებისმიერი ეროვნება	მუდმივი, სრულად გადაცემადი ტიტული
GCC-ის მოქალაქეები	GCC-ის ჩარჩო	GCC-ის მოქალაქეები	ფრიჰოლდი ქვეყნის მასშტაბით (გარდა დათქმული ტერიტორიებისა)
დანიშნული ზონების გარეთ (არა-GCC)	უზუფრუქტი	არა-GCC უცხოელები	უზუფრუქტი 99 წლამდე, განახლებადი და გადაცემადი

შესყიდვის ეკონომიკა: რეგისტრაციის მოსაკრებელი 3%, 5% VAT სადაც გამოიყენება, კაპიტალის ნამატის გადასახადი 0%, ყოველწლიური ქონების გადასახადი 0%. მასკატის პრემიუმ სეგმენტში შესვლის ფასი შეადგენს 750–1,150 AED კვადრატულ ფუტზე.

ფრიჰოლდის სამი გზა

ომანს არ აქვს ერთიანი, ყოვლისმომცველი „უცხოელებს ყველგან შეუძლიათ ყიდვა” წესი, როგორც ზოგიერთ მეზობელს. სამაგიეროდ, ის სამ მკაფიოდ განსაზღვრულ მარშრუტს გვთავაზობს, თითოეულს საკუთარი სამართლებრივი საფუძვლით. იმის გაგება, რომელი მათგანი ეხება კონკრეტულ პროექტს, პირველი გადაწყვეტილებაა, რომელსაც ნებისმიერი უცხოელი მყიდველი იღებს.

1. ზონური ფრიჰოლდი RD 38/2025-ის მიხედვით

ეს არის ყველაზე ახალი და მნიშვნელოვანი მარშრუტი. სამეფო ბრძანებულება RD 38/2025 ანიჭებს სრულ ფრიჰოლდ საკუთრებას ნებისმიერი ეროვნების არაომანელებს — როგორც ფიზიკურ, ისე იურიდიულ პირებს — Knowledge Oasis Muscat-ისა და დანიშნული SEZ-ისა და თავისუფალი ზონების ფარგლებში. მთავარია, რომ იგი ომანელ პარტნიორს არ ითხოვს და საკუთრების მინიმალურ წილს არ აწესებს: უცხოელ მყიდველს შეუძლია აქტივის 100%-ის სრული ფლობა.

ომანის დანიშნული ეკონომიკური ზონები მასშტაბურია. მათ შორისაა Duqm SEZ — უდიდესი MENA რეგიონში 2,000 კმ² ფართობით — ასევე Sohar, Salalah, KOM, ალ-მაზუნა და ხაზაინი. ეს ზონები საკუთრების უფლებებს ინვესტორისთვის ხელსაყრელ კომერციულ პირობებს ამატებს: 100% უცხოური საკუთრება, 25–30 წლის საგადასახადო შეღავათები, 0% საბაჟო გადასახადი, მოგების სრული რეპატრიაცია და მინიმალური კაპიტალის გარეშე. ვისაც სახლის შესყიდვას ბიზნესთან აერთიანებს, ეს კომბინაცია ნამდვილი უპირატესობაა.

გადამოწმებულია: RD 38/2025 არ აწესებს საკუთრების მინიმალურ წილს და არ ითხოვს ომანელ პარტნიორს ზონური ფრიჰოლდისთვის.

2. ინტეგრირებული ტურისტული კომპლექსები (ITC)

ITC-ის მარშრუტი 2025 წლის რეფორმას უსწრებს და სრულად ძალაშია. სამეფო ბრძანებულება RD 12/2006-ის საფუძველზე დაარსებული ITC-ები არის ერთიანი გეგმარების ტურისტული პროექტები — ბრენდირებული საკურორტო დასახლებები, მარინის უბნები და გოლფის მოედნებზე აგებული კომპლექსები — სადაც ნებისმიერი ეროვნების ადამიანს შეუძლია ყიდვა. აქ საკუთრება არის რეგისტრირებული ტიტული, რომელიც მუდმივ და სრულად გადაცემად საკუთრებად ფუნქციონირებს: შეგიძლიათ გაყიდოთ, გააქირაოთ, ანდერძით დაუტოვოთ ან აჩუქოთ ქონება ისევე, როგორც ფრიჰოლდ სახლს ყურის სხვა ადგილას.

2025 წლამდე ჩამოსული საერთაშორისო მყიდველების უმეტესობისთვის ITC-მისამართი შესვლის გზა იყო და დასრულებული, კარგად მართული ITC-დასახლებების მარაგი ამ მარშრუტს იმ გამოცდილებას ანიჭებს, რომელსაც ახალი ზონები ჯერ კიდევ აგროვებენ.

3. GCC-ის მოქალაქეთა უფლებები

GCC-ის სახელმწიფოთა მოქალაქეები ცალკე, უფრო ფართო კატეგორიაში არიან. GCC-ის მოქალაქეები ფლობენ ფრიჰოლდის უფლებებს მთელ ომანში, გარდა დათქმული ტერიტორიების ერთი ნაწილისა. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს, რომ საუდელი, ემირატელი, ქუვეითელი, კატარელი თუ ბაჰრეინელი მყიდველი არ არის შეზღუდული ტურისტული კომპლექსებითა თუ ეკონომიკური ზონებით ისე, როგორც არა-GCC უცხოელი — ქვეყანა მათთვის დიდწილად ღიაა ფრიჰოლდის პირობებით.

რას იღებენ არა-GCC მყიდველები ზონების გარეთ: უზუფრუქტი

ITC-ებისა და დანიშნული ეკონომიკური ზონების გარეთ არა-GCC უცხოელი ფრიჰოლდს არ იღებს — მაგრამ ფლობა მაინც სავსებით შესაძლებელია უზუფრუქტის გზით. უზუფრუქტი გრძელვადიანი იჯარაა, რომელიც 99 წლამდე გრძელდება და არის როგორც განახლებადი, ისე გადაცემადი. ეს გადაცემადობა მნიშვნელოვანია: შეგიძლიათ თქვენი უზუფრუქტის უფლება სხვა მყიდველს მიჰყიდოთ, ასე რომ აქტივი ლიკვიდური რჩება და არა პირადად თქვენზე მიბმული.

მყიდველისთვის, რომელიც უზუფრუქტსა და ფრიჰოლდს ერთმანეთს ადარებს, პრაქტიკული კითხვებია დროის ჰორიზონტი და გამოსვლა. 99-წლიანი, განახლებადი, გადაცემადი უფლება არსებითად ნებისმიერ რეალისტურ ფლობის პერიოდს ფარავს და შეიძლება გადაეცეს — მაგრამ ეს არის იჯარის უფლება და არა მუდმივი ტიტული, ამიტომ ის, როგორც წესი, ბაზრის ფასზე ორიენტირებულ სეგმენტში დგას. სადაც მუდმივი ტიტული პრიორიტეტია, პასუხი ზონური ფრიჰოლდისა და ITC-ის მარშრუტებია.

ხარჯები და გადასახადები ყიდვისას

ომანის საკუთრების რეჟიმი მხოლოდ ნახევარი ამბავია; საგადასახადო პროფილი მეორე ნახევარია და ის რეგიონისთვის უჩვეულოდ სუფთაა. გაყიდვისას ნებისმიერ მოგებაზე მოქმედებს 0% კაპიტალის ნამატის გადასახადი, ხოლო აქტივის ფლობაზე — 0% ყოველწლიური ქონების გადასახადი — ანუ ის ორი გადასახადი, რომელიც სხვაგან შემოსავალს ყველაზე მეტად ღრღნის, აქ უბრალოდ არ მოქმედებს.

თანმხლები ხარჯები მოკრძალებული და პროგნოზირებადია. ტრანზაქციაზე გელოდებათ ერთჯერადი 3% რეგისტრაციის მოსაკრებელი და 5% VAT იქ, სადაც ის გამოიყენება. მასკატის პრემიუმ სეგმენტში შესვლის ფასთან — 750–1,150 AED კვადრატულ ფუტზე, ერთ-ერთი ყველაზე დაბალი მთელ ყურის რეგიონში — შედარებით, ტიტულის მოპოვების ჯამური ღირებულება რეგიონული სტანდარტებით დაბალია. საიჯარო ეკონომიკა კიდევ უფრო აძლიერებს ამ არგუმენტს: მთლიანი შემოსავლიანობა შეადგენს 8–10%-ს წელიწადში, ხოლო ხარჯების შემდეგ წმინდა შემოსავლიანობა 7–9%-ია.

გადამოწმებულია: ომანი აწესებს 0% კაპიტალის ნამატის გადასახადს და 0% ყოველწლიურ ქონების გადასახადს; მყიდველები იხდიან ერთჯერად 3% რეგისტრაციის მოსაკრებელს.

ბინადრობა, რომელიც საკუთრებას მოჰყვება

საკუთრება და ბინადრობა ერთმანეთთანაა დაკავშირებული, რაც დიდწილად ხსნის, რატომ აქცევენ საერთოდ უცხოელი მყიდველები ომანს ყურადღებას. RD 38/2025-ის მიხედვით, KOM-ში არაომანელ მყიდველებსა და მათ უახლოეს ოჯახს ბინადრობა ენიჭებათ. ამ კონკრეტული დებულების გარდა, დასრულებულ გადახდებზე მოქმედებს 2-წლიანი განახლებადი საინვესტიციო ვიზა მინიმალური ზღვარის გარეშე, ხოლო 10-წლიანი Golden Visa ხელმისაწვდომია OMR 200,000 ან მეტი (დაახლოებით USD 520K) ინვესტიციისთვის.

ეს კიბე — მარტივი 2-წლიანი ვიზა უფრო მცირე შესყიდვებისთვის, რომელიც უფრო დიდებისთვის ათწლიან სტაბილურობამდე იზრდება — ნიშნავს, რომ იგივე ქონება, რომელიც ტიტულს გაძლევთ, ქვეყანაში დასაყრდენსაც გაძლევთ. სრული მექანიზმი, ზღვრები და საოჯახო დებულებები აღწერილია ომანის Golden Visa-სა და ბინადრობის გზამკვლევში.

გადამოწმებულია: 2-წლიან საინვესტიციო ვიზას მინიმალური ზღვარი არ აქვს; 10-წლიანი Golden Visa მოქმედებს OMR 200,000+ ინვესტიციიდან.

თქვენი მარშრუტის არჩევა

არა-GCC საერთაშორისო მყიდველების უმეტესობისთვის გადაწყვეტილება ორ კითხვამდე დაიყვანება. პირველი: გსურთ მუდმივი ტიტული? თუ დიახ, დააკვირდით ზონურ ფრიჰოლდს RD 38/2025-ის მიხედვით ან ITC-ს — ორივე მუდმივი და სრულად გადაცემადია. მეორე: არის თუ არა ქონება დანიშნული ზონის ან ტურისტული კომპლექსის შიგნით? თუ არის, ფრიჰოლდი შესაძლებელია; თუ არა, არა-GCC მყიდველები აქტივს სამაგიეროდ 99-წლიანი, განახლებადი, გადაცემადი უზუფრუქტით ფლობენ. GCC-ის მოქალაქეებს დიდწილად შეუძლიათ ეს გადაწყვეტილების ხე გამოტოვონ და იყიდონ ფრიჰოლდი ქვეყნის მასშტაბით, დათქმული ტერიტორიების გარეთ.

რომელი მარშრუტიც არ უნდა მოგერგოთ, ძირითადი ციფრები იგივე დაბალი შესვლის, მსუბუქი დაბეგვრისა და მაღალი შემოსავლიანობის კომბინაციაა, რომელმაც ომანი საერთაშორისო მყიდველების რუკაზე დააყენა. მარშრუტების მიხედვით მიმდინარე მარაგის სანახავად დაათვალიერეთ ომანის ქონება; შესაძლებლობის ფასებთან, გაყიდვების მოცულობასა და მოთხოვნასთან შესაფასებლად, დაიწყეთ ომანის ბაზრის მონაცემთა ჰაბით.

ხშირად დასმული კითხვები

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს ომანში ფრიჰოლდ ქონების ფლობა?

დიახ. სამეფო ბრძანებულება RD 38/2025-ის (2025 წლის აპრილი) მიხედვით, ნებისმიერი ეროვნების არაომანელებს — ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს — შეუძლიათ სრული ფრიჰოლდის ფლობა Knowledge Oasis Muscat-სა და დანიშნულ SEZ/თავისუფალ ზონებში, ომანელი პარტნიორისა და მინიმალური წილის გარეშე. უცხოელებს ასევე შეუძლიათ ფლობდნენ მუდმივ, გადაცემად ტიტულს ინტეგრირებულ ტურისტულ კომპლექსებში RD 12/2006-ის მიხედვით.

მჭირდება თუ არა ომანელი პარტნიორი ან მინიმალური ინვესტიცია ქონების ფლობისთვის?

არა. სამეფო ბრძანებულება RD 38/2025 ცალსახად არ ითხოვს ომანელ პარტნიორს და არ აწესებს საკუთრების მინიმალურ წილს ფრიჰოლდისთვის KOM-სა და დანიშნულ ზონებში. 2-წლიან განახლებად საინვესტიციო ვიზასაც არ აქვს მინიმალური ზღვარი; 10-წლიანი Golden Visa მოქმედებს OMR 200,000 (დაახლოებით USD 520K) ინვესტიციიდან.

რა განსხვავებაა ფრიჰოლდს, ITC-საკუთრებასა და უზუფრუქტს შორის?

ფრიჰოლდი RD 38/2025-ის მიხედვით და რეგისტრირებული ITC-ტიტული RD 12/2006-ის მიხედვით ორივე მუდმივი და სრულად გადაცემადია. უზუფრუქტი გრძელვადიანი იჯარაა 99 წლამდე — განახლებადი და გადაცემადი — რომელიც ეხება არა-GCC მყიდველებს დანიშნული ზონების გარეთ.

რა გადასახადები და მოსაკრებლები მოქმედებს, როცა უცხოელი ომანში ყიდულობს?

ომანი აწესებს 0% კაპიტალის ნამატის გადასახადს და 0% ყოველწლიურ ქონების გადასახადს. ყიდვისას იხდით ერთჯერად 3% რეგისტრაციის მოსაკრებელს, ხოლო 5% VAT მოქმედებს იქ, სადაც ის გამოიყენება. მასკატის პრემიუმ სეგმენტში შესვლის ფასი შეადგენს 750–1,150 AED კვადრატულ ფუტზე, ერთ-ერთი ყველაზე დაბალი ყურის რეგიონში.

ანიჭებს თუ არა ომანში ქონების ყიდვა ბინადრობას?

დიახ. RD 38/2025-ის მიხედვით, KOM-ში არაომანელ მყიდველებსა და მათ უახლოეს ოჯახს ბინადრობა ენიჭებათ. 2-წლიანი განახლებადი საინვესტიციო ვიზა მოქმედებს დასრულებულ გადახდებზე მინიმალური ზღვარის გარეშე, ხოლო 10-წლიანი Golden Visa ხელმისაწვდომია OMR 200,000+ ინვესტიციიდან.

შეუძლიათ თუ არა GCC-ის მოქალაქეებს ომანში ნებისმიერ ადგილას ქონების ფლობა?

GCC-ის მოქალაქეები ფლობენ ფრიჰოლდის უფლებებს მთელ ომანში, გარდა დათქმული დაცული ტერიტორიებისა. არა-GCC უცხოელები იღებენ ფრიჰოლდს ტურისტული კომპლექსებისა და დანიშნული ზონების შიგნით, ხოლო სხვაგან — უზუფრუქტს.