La pleine propriété immobilière des étrangers en Oman : les trois voies juridiques

Oui — un ressortissant étranger peut détenir un bien en pleine propriété en Oman. Depuis la publication du décret royal 38/2025 au Journal officiel en avril 2025, les non-Omanais de toute nationalité — particuliers comme sociétés — peuvent détenir un titre de pleine propriété au sein de Knowledge Oasis Muscat (KOM) et des zones économiques spéciales et zones franches désignées, sans partenaire omanais et sans part minimale de propriété. Venant s’ajouter à la voie de longue date des complexes touristiques et aux droits des ressortissants du GCC, cela offre aux acheteurs étrangers trois parcours juridiques distincts vers une véritable propriété, sur l’un des marchés les moins chers du Golfe.

Palmera est une agence immobilière agréée RERA (licence 40780) avec 0% de commission acheteur, désormais présente en Oman aux côtés de Dubaï. Vous pouvez parcourir les biens en Oman ou étudier les prix et la demande dans le pôle de données du marché omanais avant de choisir votre voie. Ce guide explique qui peut posséder quoi, où, et à quelles conditions — et où s’inscrit l’argumentaire plus large en faveur de l’investissement en Oman.

En un coup d’œil

Voie	Base juridique	Qui est éligible	Régime de propriété
Pleine propriété en zone (KOM, SEZ et zones franches)	Décret royal 38/2025	Toute nationalité — particuliers et sociétés	Pleine propriété permanente
Complexes touristiques intégrés (ITC)	Décret royal 12/2006	Toute nationalité	Titre permanent, pleinement cessible
Ressortissants du GCC	Cadre du GCC	Citoyens du GCC	Pleine propriété sur tout le territoire (hors zones réservées)
Hors des zones désignées (hors GCC)	Usufruit	Étrangers hors GCC	Usufruit jusqu’à 99 ans, renouvelable et cessible

Économie de l’achat : frais d’enregistrement 3%, TVA 5% le cas échéant, impôt sur les plus-values 0%, taxe foncière annuelle 0%. Le prix d’entrée dans les quartiers prisés de Mascate se situe à 750–1,150 AED par pied carré.

Les trois voies vers la pleine propriété

L’Oman n’applique pas une règle unique et générale du type « les étrangers peuvent acheter partout », comme le font certains voisins. Le pays propose plutôt trois voies bien définies, chacune avec sa propre base juridique. Déterminer laquelle s’applique à un projet donné est la première décision que prend tout acheteur étranger.

1. Pleine propriété en zone au titre du décret royal 38/2025

C’est la voie la plus récente et la plus importante. Le décret royal 38/2025 accorde la pleine propriété aux non-Omanais de toute nationalité — particuliers comme sociétés — au sein de Knowledge Oasis Muscat et des SEZ et zones franches désignées. Point essentiel, il n’exige aucun partenaire omanais et n’impose aucune part minimale de propriété : un acheteur étranger peut détenir 100% du bien en toute propriété.

Les zones économiques désignées de l’Oman sont considérables. Elles incluent la SEZ de Duqm — la plus grande de la région MENA avec 2,000 km² — aux côtés de Sohar, Salalah, KOM, Al Mazunah et Khazaen. Ces zones ajoutent des conditions commerciales favorables aux investisseurs par-dessus les droits de propriété : 100% de propriété étrangère, exonérations fiscales de 25–30 ans, 0% de droits de douane, rapatriement intégral des bénéfices et aucun capital minimal. Pour quiconque associe l’achat d’un logement à une activité, cette combinaison constitue un véritable atout différenciant.

Vérifié : le RD 38/2025 ne fixe aucune part minimale de propriété et n’exige aucun partenaire omanais pour la pleine propriété en zone.

2. Complexes touristiques intégrés (ITC)

La voie des ITC précède la réforme de 2025 et demeure pleinement valable. Établis par le décret royal 12/2006, les ITC sont des projets touristiques planifiés à grande échelle — pensez aux résidences de villégiature de marque, aux quartiers de marina et aux domaines organisés autour d’un golf — où toute nationalité peut acheter. La propriété y prend la forme d’un titre enregistré qui fonctionne comme permanent et pleinement cessible : vous pouvez vendre, louer, léguer ou donner le bien, à peu près comme vous le feriez pour un logement en pleine propriété ailleurs dans le Golfe.

Pour la plupart des acheteurs internationaux arrivés avant 2025, une adresse en ITC était la porte d’entrée, et le parc de résidences ITC achevées et bien gérées confère à cette voie un historique que les zones plus récentes sont encore en train de bâtir.

3. Les droits des ressortissants du GCC

Les citoyens des États du GCC relèvent d’une catégorie distincte et plus large. Les ressortissants du GCC détiennent des droits de pleine propriété dans tout l’Oman, à l’exclusion d’un ensemble de zones réservées désignées. Concrètement, cela signifie qu’un acheteur saoudien, émirati, koweïtien, qatari ou bahreïni n’est pas cantonné aux complexes touristiques ou aux zones économiques comme l’est un étranger hors GCC — le pays leur est largement ouvert en pleine propriété.

Ce qu’obtiennent les acheteurs hors GCC en dehors des zones : l’usufruit

Hors des ITC et des zones économiques désignées, un étranger hors GCC n’accède pas à la pleine propriété — mais la détention reste tout à fait possible via l’usufruit. L’usufruit est un bail de longue durée qui court jusqu’à 99 ans, et il est à la fois renouvelable et cessible. Cette cessibilité compte : vous pouvez revendre votre droit d’usufruit à un autre acheteur, de sorte que le bien reste liquide plutôt que d’être lié à votre seule personne.

Pour un acheteur qui compare l’usufruit à la pleine propriété, les questions pratiques sont l’horizon et la sortie. Un droit de 99 ans, renouvelable et cessible, couvre en pratique n’importe quelle durée de détention réaliste et peut être transmis — mais il s’agit d’un droit de bail, non d’un titre perpétuel, si bien qu’il se situe généralement à l’extrémité la plus économique du marché. Lorsque le titre perpétuel est la priorité, les voies de la pleine propriété en zone et des ITC sont la réponse.

Coûts et impôts au moment de l’achat

Le régime de propriété de l’Oman ne raconte que la moitié de l’histoire ; le profil fiscal en est l’autre moitié, et il est d’une clarté rare pour la région. L’impôt sur les plus-values est de 0% sur tout bénéfice lors de la revente, et la taxe foncière annuelle est de 0% sur la détention du bien — de sorte que les deux prélèvements qui érodent le plus les rendements ailleurs ne s’appliquent tout simplement pas.

Les frais annexes sont modestes et prévisibles. Comptez des frais d’enregistrement uniques de 3% sur la transaction, et une TVA de 5% le cas échéant. Face à un prix d’entrée dans les quartiers prisés de Mascate de 750–1,150 AED par pied carré — parmi les plus bas de tout le Golfe — le coût total d’acquisition du titre est faible au regard des standards régionaux. L’économie locative renforce l’argument : les rendements bruts atteignent 8–10% par an, avec des rendements nets de 7–9% après frais.

Vérifié : l’Oman n’applique aucun impôt sur les plus-values (0%) ni taxe foncière annuelle (0%) ; les acheteurs paient des frais d’enregistrement uniques de 3%.

La résidence qui accompagne la propriété

Propriété et résidence sont liées, ce qui explique en grande partie pourquoi les acheteurs étrangers s’intéressent à l’Oman. Au titre du RD 38/2025, les acheteurs non-omanais à KOM et leur famille proche se voient accorder la résidence. Au-delà de cette disposition spécifique, un visa investisseur de 2 ans renouvelable s’applique sur paiements finalisés sans seuil minimal, et un Golden Visa de 10 ans est disponible pour des investissements de OMR 200,000 ou plus (environ USD 520K).

Cette échelle — un visa de 2 ans peu contraignant pour les achats modestes, montant jusqu’à une décennie de sécurité pour les plus importants — signifie que le bien qui vous donne un titre peut aussi vous offrir un point d’ancrage dans le pays. L’ensemble des mécanismes, seuils et dispositions familiales sont détaillés dans le guide du Golden Visa et de la résidence en Oman.

Vérifié : le visa investisseur de 2 ans n’a aucun seuil minimal ; le Golden Visa de 10 ans s’applique à partir de OMR 200,000+ investis.

Choisir votre voie

Pour la plupart des acheteurs internationaux hors GCC, la décision se résume à deux questions. Premièrement, voulez-vous un titre perpétuel ? Si oui, tournez-vous vers la pleine propriété en zone au titre du RD 38/2025 ou vers un ITC — tous deux permanents et pleinement cessibles. Deuxièmement, le bien est-il situé dans une zone désignée ou un complexe touristique ? Si c’est le cas, la pleine propriété est envisageable ; sinon, les acheteurs hors GCC détiennent le bien via un usufruit de 99 ans, renouvelable et cessible. Les ressortissants du GCC peuvent largement s’affranchir de cet arbre de décision et acheter en pleine propriété sur tout le territoire, hors zones réservées.

Quelle que soit la voie retenue, les chiffres sous-jacents affichent la même combinaison de faible ticket d’entrée, de fiscalité légère et de rendement élevé qui a mis l’Oman sur la carte des acheteurs internationaux. Pour voir le stock actuel sur l’ensemble des voies, parcourez les biens en Oman ; pour évaluer l’opportunité au regard des prix, des volumes de ventes et de la demande, commencez par le pôle de données du marché omanais.

Foire aux questions

Un étranger peut-il détenir un bien en pleine propriété en Oman ?

Oui. Au titre du décret royal 38/2025 (avril 2025), les non-Omanais de toute nationalité — particuliers et sociétés — peuvent détenir la pleine propriété au sein de Knowledge Oasis Muscat et des SEZ/zones franches désignées, sans partenaire omanais ni part minimale. Les étrangers peuvent également détenir un titre permanent et cessible dans les complexes touristiques intégrés au titre du RD 12/2006.

Ai-je besoin d’un partenaire omanais ou d’un investissement minimal pour posséder un bien ?

Non. Le décret royal 38/2025 n’exige explicitement aucun partenaire omanais et ne fixe aucune part minimale de propriété pour la pleine propriété au sein de KOM et des zones désignées. Il n’y a pas non plus de seuil minimal pour le visa investisseur de 2 ans renouvelable ; le Golden Visa de 10 ans s’applique à partir de OMR 200,000 (environ USD 520K) investis.

Quelle est la différence entre la pleine propriété, la propriété en ITC et l’usufruit ?

La pleine propriété au titre du RD 38/2025 et le titre ITC enregistré au titre du RD 12/2006 sont tous deux permanents et pleinement cessibles. L’usufruit est un bail de longue durée de jusqu’à 99 ans — renouvelable et cessible — qui s’applique aux acheteurs hors GCC en dehors des zones désignées.

Quels impôts et frais s’appliquent lorsqu’un étranger achète en Oman ?

L’Oman n’applique aucun impôt sur les plus-values (0%) ni taxe foncière annuelle (0%). À l’achat, vous payez des frais d’enregistrement uniques de 3%, et une TVA de 5% s’applique le cas échéant. Le prix d’entrée dans les quartiers prisés de Mascate s’établit à 750–1,150 AED par pied carré, parmi les plus bas du Golfe.

L’achat d’un bien en Oman donne-t-il droit à la résidence ?

Oui. Au titre du RD 38/2025, les acheteurs non-omanais à KOM et leur famille proche se voient accorder la résidence. Un visa investisseur de 2 ans renouvelable s’applique sur paiements finalisés sans seuil minimal, et un Golden Visa de 10 ans est disponible à partir de OMR 200,000+ investis.

Les ressortissants du GCC peuvent-ils posséder un bien partout en Oman ?

Les ressortissants du GCC détiennent des droits de pleine propriété dans tout l’Oman, à l’exclusion des zones réservées désignées. Les étrangers hors GCC obtiennent la pleine propriété dans les complexes touristiques et les zones désignées, et l’usufruit ailleurs.