Umman'da Yabancıların Tam Mülkiyeti: Üç Yasal Yol

Evet — yabancı uyruklular Umman’da tam mülkiyetli mülk sahibi olabilir. 38/2025 sayılı Kraliyet Kararnamesi Nisan 2025’te Resmî Gazete’de yayımlandığından beri, her milletten Umman vatandaşı olmayanlar — bireyler ve şirketler dahil — Knowledge Oasis Muscat (KOM) ile belirlenmiş özel ekonomik ve serbest bölgelerde, Ummanlı ortak olmadan ve asgari mülkiyet payı şartı aranmadan tam mülkiyet tapusu edinebilir. Köklü turizm-kompleksi yolunun ve GCC vatandaşlarının haklarının üzerine eklenen bu düzenleme, yabancı alıcılara Körfez’in en düşük fiyatlı pazarlarından birinde gerçek mülkiyete giden üç ayrı yasal yol sunuyor.

Palmera, RERA lisanslı bir gayrimenkul aracılık firmasıdır (lisans 40780) ve 0% alıcı komisyonu ile artık Dubai’nin yanı sıra Umman’ı da kapsıyor. Bir yol seçmeden önce Umman’da mülk inceleyebilir ya da Umman pazar verileri merkezinde fiyatları ve talebi araştırabilirsiniz. Bu rehber, kimin neyi, nerede ve hangi koşullarla sahiplenebileceğini — ve daha geniş Umman’a yatırım gerekçesinin buraya nasıl oturduğunu açıklar.

Bir bakışta

Yol	Yasal dayanak	Kimler uygun	Mülkiyet türü
Bölge tam mülkiyeti (KOM, SEZ ve serbest bölgeler)	38/2025 sayılı Kraliyet Kararnamesi	Her milletten — bireyler ve şirketler	Kalıcı tam mülkiyet
Entegre Turizm Kompleksleri (ITC)	12/2006 sayılı Kraliyet Kararnamesi	Her milletten	Kalıcı, tam devredilebilir tapu
GCC vatandaşları	GCC çerçevesi	GCC vatandaşları	Ülke genelinde tam mülkiyet (rezerve alanlar hariç)
Belirlenmiş bölgeler dışında (GCC dışı)	İntifa hakkı	GCC dışı yabancılar	99 yıla kadar intifa, yenilenebilir ve devredilebilir

Satın alma ekonomisi: tescil harcı 3%, tahsil edilebildiği yerlerde VAT 5%, sermaye kazancı vergisi 0%, yıllık emlak vergisi 0%. Maskat’ta birinci sınıf giriş fiyatları fit kare başına 750–1,150 AED düzeyindedir.

Üç tam mülkiyet yolu

Umman, bazı komşularının yaptığı gibi tek ve kapsayıcı bir «yabancılar her yerden alım yapabilir» kuralı işletmez. Bunun yerine, her biri kendi yasal dayanağına sahip üç net tanımlı yol sunar. Belirli bir projeye hangisinin uygulandığını anlamak, her yabancı alıcının verdiği ilk karardır.

1. 38/2025 sayılı Kraliyet Kararnamesi kapsamında bölge tam mülkiyeti

Bu, en yeni ve en önemli yoldur. 38/2025 sayılı Kraliyet Kararnamesi, Knowledge Oasis Muscat ile belirlenmiş SEZ ve serbest bölgeler içinde her milletten Umman vatandaşı olmayanlara — hem bireylere hem şirketlere — tam mülkiyet hakkı tanır. En önemlisi, Ummanlı ortak şartı aramaz ve asgari mülkiyet payı zorunluluğu getirmez: yabancı bir alıcı varlığın 100%‘ünü doğrudan sahiplenebilir.

Umman’ın belirlenmiş ekonomik bölgeleri hatırı sayılır büyüklüktedir. Bunların arasında — 2,000 km² ile MENA bölgesinin en büyüğü olan — Duqm SEZ’in yanı sıra Sohar, Salalah, KOM, Al Mazunah ve Khazaen yer alır. Bu bölgeler, mülkiyet haklarının üzerine yatırımcı dostu ticari koşullar ekler: 100% yabancı mülkiyeti, 25–30 yıllık vergi muafiyetleri, 0% gümrük vergisi, kârın tamamının ülke dışına transferi ve asgari sermaye şartının olmaması. Ev alımını bir işletmeyle birleştiren herkes için bu kombinasyon gerçek bir farklılaştırıcıdır.

Doğrulandı: RD 38/2025, bölge tam mülkiyeti için asgari mülkiyet payı belirlemez ve Ummanlı ortak şartı aramaz.

2. Entegre Turizm Kompleksleri (ITC)

ITC yolu 2025 reformundan öncesine dayanır ve tümüyle geçerliliğini korur. 12/2006 sayılı Kraliyet Kararnamesi ile kurulan ITC’ler, ana planı yapılmış turizm projeleridir — markalı tatil köyü toplulukları, marina bölgeleri ve golf sahası etrafında kurulan yerleşkeler düşünün — ve buralarda her milletten kişi alım yapabilir. Buradaki mülkiyet, kalıcı ve tam devredilebilir işlev gören tescilli bir tapudur: mülkü, Körfez’in başka yerlerindeki tam mülkiyetli bir ev gibi satabilir, kiraya verebilir, miras bırakabilir veya hediye edebilirsiniz.

2025’ten önce gelen çoğu uluslararası alıcı için bir ITC adresi giriş kapısıydı; tamamlanmış, iyi yönetilen ITC topluluklarının stoğu ise bu yola, daha yeni bölgelerin hâlâ oluşturmakta olduğu bir sicil kazandırıyor.

3. GCC vatandaşlarının hakları

GCC ülkelerinin vatandaşları ayrı ve daha geniş bir kategoride yer alır. GCC vatandaşları, Umman genelinde tam mülkiyet haklarına sahiptir; belirlenmiş bir dizi rezerve alan bunun dışındadır. Uygulamada bu, Suudi, Emiratlı, Kuveytli, Katarlı veya Bahreynli bir alıcının, GCC dışı bir yabancı gibi turizm kompleksleri ya da ekonomik bölgelerle sınırlı olmadığı anlamına gelir — ülke tam mülkiyet koşullarıyla büyük ölçüde onlara açıktır.

GCC dışı alıcılar bölgeler dışında ne elde eder: intifa hakkı

ITC’ler ve belirlenmiş ekonomik bölgeler dışında, GCC dışı bir yabancı tam mülkiyet edinmez — ancak mülkiyet intifa hakkı yoluyla yine de büyük ölçüde mümkündür. İntifa hakkı, 99 yıla kadar süren uzun vadeli bir kiralamadır ve hem yenilenebilir hem de devredilebilirdir. Bu devredilebilirlik önemlidir: intifa hakkınızı başka bir alıcıya satabilirsiniz, böylece varlık kişisel olarak size kilitlenmek yerine likit kalır.

İntifa hakkını tam mülkiyetle karşılaştıran bir alıcı için pratik sorular ufuk ve çıkıştır. 99 yıllık, yenilenebilir, devredilebilir bir hak, gerçekçi hemen her elde tutma dönemini kapsar ve devredilebilir — ancak bu, kalıcı bir tapu değil, kiralama niteliğinde bir haktır; bu nedenle genellikle pazarın fiyat-odaklı ucunda yer alır. Kalıcı tapunun öncelik olduğu durumlarda ise yanıt, bölge tam mülkiyeti ve ITC yollarıdır.

Satın alırken maliyetler ve vergiler

Umman’ın mülkiyet rejimi hikâyenin yalnızca yarısıdır; vergi profili diğer yarısıdır ve bölge için alışılmadık derecede temizdir. Sattığınızda elde edilen kâr üzerinde 0% sermaye kazancı vergisi, varlığı elinizde tutarken de 0% yıllık emlak vergisi vardır — dolayısıyla başka yerlerde getirileri en çok aşındıran iki yükümlülük burada hiç uygulanmaz.

Sürtünme maliyetleri mütevazı ve öngörülebilirdir. İşlem üzerinde tek seferlik 3% tescil harcı ve tahsil edilebildiği yerlerde 5% VAT bekleyin. Fit kare başına 750–1,150 AED’lik birinci sınıf Maskat giriş fiyatı — Körfez’in her yerindeki en düşükler arasında — karşısında, tapu edinmenin toplam maliyeti bölgesel standartlara göre düşüktür. Kira ekonomisi bu tabloyu güçlendirir: brüt getiriler yıllık 8–10%, maliyetlerden sonra net getiriler ise 7–9% düzeyindedir.

Doğrulandı: Umman 0% sermaye kazancı vergisi ve 0% yıllık emlak vergisi alır; alıcılar tek seferlik 3% tescil harcı öder.

Mülkiyetle gelen oturum hakkı

Mülkiyet ve oturum hakkı birbirine bağlıdır; yabancı alıcıların Umman’a ilgi göstermesinin büyük bir nedeni de budur. RD 38/2025 kapsamında, KOM’daki Umman vatandaşı olmayan alıcılara ve yakın ailelerine oturum hakkı verilir. Bu özel hükmün ötesinde, tamamlanan ödemelerde asgari eşik olmaksızın 2 yıllık yenilenebilir yatırımcı vizesi uygulanır ve OMR 200,000 veya üzeri (yaklaşık USD 520K) yatırımlar için 10 yıllık Golden Visa alınabilir.

Bu basamaklı yapı — küçük alımlar için düşük sürtünmeli 2 yıllık vize, büyük alımlar içinse on yıllık güvenceye kadar ölçeklenir — size tapu veren aynı mülkün, ülkede bir üs de sağlayabileceği anlamına gelir. Tüm işleyiş, eşikler ve aileye ilişkin hükümler Umman Golden Visa ve oturum rehberinde ele alınmıştır.

Doğrulandı: 2 yıllık yatırımcı vizesinin asgari eşiği yoktur; 10 yıllık Golden Visa, yatırılan OMR 200,000+ tutarından itibaren geçerlidir.

Yolunuzu seçmek

GCC dışı çoğu uluslararası alıcı için karar iki soruya iner. Birincisi, kalıcı tapu istiyor musunuz? Evet ise, RD 38/2025 kapsamındaki bölge tam mülkiyetine veya bir ITC’ye bakın — her ikisi de kalıcı ve tam devredilebilirdir. İkincisi, mülk belirlenmiş bir bölge ya da turizm kompleksi içinde mi? Öyleyse tam mülkiyet masadadır; değilse, GCC dışı alıcılar varlığı bunun yerine 99 yıllık, yenilenebilir, devredilebilir intifa hakkıyla elinde tutar. GCC vatandaşları bu karar ağacını büyük ölçüde atlayabilir ve rezerve alanlar dışında ülke genelinde tam mülkiyetle alım yapabilir.

Hangi yol uygun olursa olsun, temeldeki rakamlar Umman’ı uluslararası alıcıların haritasına koyan aynı düşük giriş, düşük vergi, yüksek getiri kombinasyonudur. Yollar genelindeki güncel stoğu görmek için Umman’da mülk inceleyin; fırsatı fiyatlar, satış hacimleri ve talep karşısında ölçmek için Umman pazar verileri merkezinden başlayın.

Sıkça sorulan sorular

Yabancılar Umman’da tam mülkiyetli mülk sahibi olabilir mi?

Evet. 38/2025 sayılı Kraliyet Kararnamesi (Nisan 2025) kapsamında, her milletten Umman vatandaşı olmayanlar — bireyler ve şirketler — Knowledge Oasis Muscat ile belirlenmiş SEZ/serbest bölgelerde, Ummanlı ortak olmadan ve asgari pay şartı aranmadan tam mülkiyet sahibi olabilir. Yabancılar ayrıca RD 12/2006 kapsamında Entegre Turizm Kompleksleri’nde kalıcı ve devredilebilir tapuya sahip olabilir.

Mülk sahibi olmak için Ummanlı bir ortağa veya asgari yatırıma ihtiyacım var mı?

Hayır. 38/2025 sayılı Kraliyet Kararnamesi, KOM ile belirlenmiş bölgelerdeki tam mülkiyet için açıkça Ummanlı ortak şartı aramaz ve asgari mülkiyet payı belirlemez. 2 yıllık yenilenebilir yatırımcı vizesi için de asgari eşik yoktur; 10 yıllık Golden Visa ise yatırılan OMR 200,000’den (yaklaşık USD 520K) itibaren geçerlidir.

Tam mülkiyet, ITC mülkiyeti ve intifa hakkı arasındaki fark nedir?

RD 38/2025 kapsamındaki tam mülkiyet ve RD 12/2006 kapsamında tescilli ITC tapusu, her ikisi de kalıcı ve tam devredilebilirdir. İntifa hakkı ise 99 yıla kadar süren — yenilenebilir ve devredilebilir — uzun vadeli bir kiralamadır ve belirlenmiş bölgeler dışındaki GCC dışı alıcılara uygulanır.

Bir yabancı Umman’da satın alırken hangi vergi ve harçlar uygulanır?

Umman 0% sermaye kazancı vergisi ve 0% yıllık emlak vergisi alır. Satın alımda tek seferlik 3% tescil harcı ödersiniz ve tahsil edilebildiği yerlerde 5% VAT uygulanır. Maskat’ta birinci sınıf giriş fiyatları fit kare başına 750–1,150 AED ile Körfez’deki en düşükler arasındadır.

Umman’da mülk satın almak oturum hakkı sağlar mı?

Evet. RD 38/2025 kapsamında, KOM’daki Umman vatandaşı olmayan alıcılara ve yakın ailelerine oturum hakkı verilir. Tamamlanan ödemelerde asgari eşik olmaksızın 2 yıllık yenilenebilir yatırımcı vizesi uygulanır ve yatırılan OMR 200,000+ tutarından itibaren 10 yıllık Golden Visa alınabilir.

GCC vatandaşları Umman’da her yerde mülk sahibi olabilir mi?

GCC vatandaşları, belirlenmiş rezerve alanlar hariç, Umman genelinde tam mülkiyet haklarına sahiptir. GCC dışı yabancılar ise turizm kompleksleri ile belirlenmiş bölgelerde tam mülkiyet, diğer yerlerde intifa hakkı edinir.